Kainų burbulai ir lūkesčiai

Vienas iš naujausių tokių burbulų pavyzdžių – įžymusis “dot com” “burbulas”, kuris buvo apėmęs JAV vertybinių popierių rinką prieš penkerius metus ir susijęs su spartaus kompiuterinių technologijų taikymo sąlygojamo ekonomikos augimo lūkesčiais. Tokioje spekuliacijų rinkoje lūkesčiai tampa varomąja jėga, bet ir joje galioja ekonominis energijos tvermės dėsnio atitikmuo: pinigai iš niekur neatsiranda ir niekur nedingsta – patyrusių spekuliantų pelnas yra ne kas kita, kaip nepatyrusių rinkos dalyvių nuostoliai (tokie rinkos dalyviai kartais dar vadinami “triukšmadariais” (angl. noise traders)).

Ekonominė logika teigia, kad ilgainiui tokie “triukšmadariai” iš rinkos turėtų pasitraukti, nes negali amžinai patirti nuostolių: anksčiau ar vėliau jie paprasčiausiai nebeturės pinigų. Tačiau dalyvavimas dinamiškoje akcijų rinkoje yra savotiška loterija: galima ir išlošti, ir pralošti. Štai kodėl “triukšmadariai” iš rinkos nepasitraukia.

Kuo aprašyta situacija panaši į dabartinę padėtį Lietuvos nekilnojamojo turto (NT) rinkoje? Kas lemia nuolatinį būsto kainų augimą?

Dauguma akcijų kainų “burbulų” remiasi lūkesčiais bei rinkos tendencijų sekimu. Tai kas šiandien vyksta Lietuvos NT rinkoje galima apibūdinti paprasta angliška fraze: “trend is your friend” (trendas yra tavo draugas). Taip spekuliantai apibūdina dominuojančią strategiją rinkoje: lūkesčius, kad jei kainos kyla, jos visada kils. Kylančios kainos pritraukia žmones, bijančius, kad po kurio laiko jie nebegalės būsto įpirkti, todėl skuba pasinaudoti galimybe būstą įsigyti gyvenimui, ir suprantama, spekuliantus, kurie skuba pasinaudoti pirmųjų lūkesčiais bei kainų kilimu. Grįžkime prie ekonominio racionalumo. Atrodytų, tiek perkančiųjų būstą gyvenimui, tiek ir spekuliantų elgesys yra racionalus: vieni skuba įsigyti turtą kol gali, kiti – gauti greitą ir didelį pelną. Kas lemia tokį rinkos dalyvių mąstymą? Manau, atsakymas pakankamai aiškus: lūkesčiai. Tam, kad lūkesčiai būtų racionalūs, t.y. pagrįsti, jie turi turėti ekonominį pagrindą. Ir pagrįsti ne grupiniu mąstymu (kainos kyla ir visą laiką kils), bet individualiu situacijos, savo poreikių ir galimybių įvertinimu.

Vienas iš svarbiausių mitų, kuris šiandien kaitina NT rinką, ir tapo puikiu grupinio mąstymo pavyzdžiu, yra Lietuvos narystė euro zonoje. Manoma, kad narystės atveju kainos kils iki mistinio ES vidurkio, ar atsiras daug norinčių įsigyti NT užsieniečių. Bet atkreipkime dėmesį, kad NT kainos Lietuvoje jau kuris laikas konverguoja link ES kainų kur kas sparčiau nei, pavyzdžiui, vartojimo prekių ir paslaugų kainos. Kita vertus, būsto kainos Vilniuje negali būti tokios kaip Londone vien todėl, kad skiriasi Vilniaus ir Londono pragyvenimo lygis: esant Londono kainoms būstą Vilniuje mažai kas įpirktų. Vidutinis atlyginimas Lietuvoje yra maždaug 7 kartus mažesnis nei senųjų ES narių vidurkis, tuo tarpu būsto kainos tik apie 4 kartus. Tai reiškia, kad mes jau aplenkėme senąsias ES nares pagal būsto kainų ir atlyginimo santykį. Be to, atlyginimų augimas 2005 m. (10 proc.) kur kas mažesnis nei būsto kainų augimas (apie 60 proc.).

Vadinasi neracionalu tikėtis, kad tokios aukštos kainos galėtų ilgai išsilaikyti: paprasčiausiai nebebus kam to būsto pirkti. Pastarojo argumento naudai taip pat liudija spartūs demografiniai bei migracijos pokyčiai: 25-35 metų sulaukusių gyventojų skaičius po keleto metų turėtų sumažėti dėl neigiamo gimstamumo praėjusio amžiaus dešimtojo dešimtmečio pradžioje. Taigi, tikėtis, kad fundamentalūs ekonominiai veiksniai visą laiką sąlygos būsto kainų augimą yra neracionalu. Mažai tikėtina ir tai, kad po euro įvedimo užsieniečiai pradės masiškai pirkti būstą. Jie ir dabar tai gali daryti be jokios rizikos: juk lito ir euro kursas fiksuotas.

Alyvos į lūkesčių ugnį dažnai šliūkšteli pačios NT bendrovės, prognozuodamos tolimesnį NT kainų augimą. Jų atveju tai visiškai racionalu ir suprantama: kuo didesnės kainos, tuo didesnis pelnas. Ir visiškai nesvarbu, kad prognozuojamas kainų augimo sulėtėjimas: nepatyrusiems “triukšmadariams” bei grupinio mąstymo vedamiems investuotojams svarbus pats augimo faktas, reiškiantis galimybę gauti didesnį nei rinkos vidurkis pelną. Kaip ir Ponzi piramidės ar žaidimų akcijų rinkoje atveju, svarbiausia laiku ateiti, ir laiku pasitraukti. Tačiau jei sprendimas dėl atėjimo į rinką ar pasitraukimo iš rinkos (pvz. būsto pirkimo ar pardavimo) priimamas vadovaujantis visuotinėmis prognozėmis bei lūkesčiais, tikimybė pralošti gana didelė.

Žinoma, egzistuoja ir daug racionalių priežasčių, kodėl auga NT kainos: pasiūlos stygius, mokestinė politika, gyvenimo kokybės gerėjimas, būsto paskolų augimas, žemos palūkanų normos. Tačiau net ir įvertinant šias objektyvias aplinkybes, matyti, kad kainos auga kur kas sparčiau nei pragyvenimo lygis, be to būsto pasiūla taip pat nemažėja, pradedama vis daugiau naujų projektų, palūkanos pamažu kyla. Vadinasi, lūkesčiai bei rinkos tendencijų sekimas turi didesnę reikšmę nei fundamentalūs veiksniai šiandieninėje Lietuvos NT rinkoje.

Pabaigai keletas pastabų apie burbulo sprogdinimą. Augant palūkanų normoms gyventojų galimybės skolintis turėtų sumažėti, žinoma, jei darbo užmokestis neaugs sparčiau. Visuotinio nekilnojamojo turto mokesčio įvedimas reikštų papildomas būsto išlaikymo sąnaudas spekuliantams, todėl paskatintų juos parduoti būstą. Žymus ekonomistas J. Tobin prieš keletą dešimtmečių buvo pasiūlęs mokesčio idėją, kuri apribotų spekuliantų aktyvumą rinkoje. Nors jo pasiūlymas buvo susijęs su spekuliacijų valiutų rinkoje apribojimu, pati idėja pakankamai universali: transakcijos mokestis mažina spekulianto pelną bei norą rizikuoti.

Tačiau geriausia priemone prieš burbulų susiformavimą yra informacijos prieinamumas bei, kaip bebūtų paradoksalu, pats ankstesnio burbulo sprogimas. Informacijos prieinamumas neleistų formuotis nepagrįstiems lūkesčiams bei tiksliau nei kainų augimu suinteresuotų rinkos dalyvių prognozės atspindėtų situaciją rinkoje. Tokios informacijos pavyzdžiu galėtų būti viešas nuolatinis duomenų apie registruotų NT sandorių kainas skelbimas, informacija apie asmenų, turinčių daugiau kaip vieną būstą, skaičių (parodytų spekuliacinį aktyvumą). Ankstesnio burbulo sprogimas išlieka žmonių atmintyje, todėl, kaip jau minėta, jie tampa kur kas atsargesni priimdami sprendimus. Todėl esant nedidelei tikimybei, kad Vyriausybė norėtų imtis nepopuliarių sprendimų įvesti visuotinį NT mokestį, ar laipsniškų lūkesčių pokyčių, belieka tikėtis, kad besiformuojantis NT kainų “burbulas” sprogs kuo greičiau, kol jo mastas nepasiekė pavojingo visai šalies ekonomikai lygio.

Autoriaus komentaras yra jo asmeninė nuomonė ir nebūtinai sutampa su Lietuvos Banko pozicija.