Būstai, turėję šeimininką – populiariausi
NT ekspertai, kalbėdami apie koronaviruso pandemijos poveikį NT rinkai, dažniausiai analizuoja pirminę būsto rinką – naujos statybos NT pardavimus ir kainų pokyčius. Tačiau vertėtų nepamiršti, kad labai reikšmingą NT rinkos dalį visoje Lietuvoje sudaro antrinė būsto rinka – NT, kuris jau turėjo šeimininką.
Registrų centro duomenų analitikas Paulius Rudzkis aiškina, kad atskirose šalies savivaldybėse pirminės ir antrinės būsto rinkos santykis skiriasi, pavyzdžiui, Vilniuje praėjusiais metais kas trečias įsigytas butas buvo naujesnės statybos, t.y. sandoris sudarytas nepraėjus dvejiems metams po jo statybų užbaigimo. Kaune ar Klaipėdoje, kur naujos statybos butų pasiūla yra mažesnė nei sostinėje, šis santykis yra mažesnis – kas penktas įsigytas būstas yra naujesnės statybos. Tačiau, žvelgiant į visos Lietuvos antrinę būsto rinką, matyti, kad ji nė kiek nenusileidžia ir netgi lenkia pirminę.
„Kalbant apie visos šalies situaciją galima pasakyti, kad antrinėje būsto (butų ir gyvenamųjų namų) rinkoje 2019 m. iš viso įregistruota 38,6 tūkst. pirkimo-pardavimo sandorių. Palyginti su naujesnės statybos būstų sandoriais, kur fiksuota kiek daugiau nei 9 tūkst. sandorių, tai yra keturiskart daugiau. Taigi, trumpai tariant galima konstatuoti, kad antrinė būsto rinka pagal sudarytų ir įregistruotų sandorių skaičių praėjusiais metais ir toliau gerokai lenkė pirminę rinką“, – teigia P. Rudzkis.
Kad būtent antrinės būsto rinkos sandoriai ir sudaro didžiausią būsto pirkimo-pardavimo sandorių dalį Lietuvoje, tikina ir NT bendrovės „Ober-Haus“ Būsto departamento vadovas Antanas Kišūnas. Anot jo, antrinės rinkos būsto sandorių kiekis labai priklauso nuo pirminės rinkos pasiūlos.
„Vilniaus antrinės rinkos butų segmente 2018–2019 metais vidutiniškai sudarė 65 proc. Šių metų pirmąjį pusmetį sumažėjo iki 55 proc., tačiau iš esmės dėl to, kad buvo įregistruojami naujos statybos butų sandoriai, dėl kurių buvo susitarta jau anksčiau (pvz. 2019 metais). Kaune 2018–2019 metais apie sudarė apie 82 proc. o 2020 m. I pusm. sudarė 72 proc. Klaipėdoje 2018–2019 metais apie sudarė apie 90 proc., o 2020 m. I pusm. uostamiestyje sudarė 88 proc. Konkurenciją antrinei rinkai pirminė sudaro daugiausiai Vilniuje ir Kaune, mat ten vystoma daugiausia naujos statybos projektų“, – statistika dalijasi A. Kišūnas.
Anot A. Kišūno, turtas antrinėje rinkoje esti labai įvairus – nuo nedidelio buto bendrabutinio tipo name iki prabangių apartamentų miestų centrinėse dalyse, todėl ir tokio turto pirkėjai yra labai skirtingi.
„Bet jei kalbėtumėme apie populiariausią ir dažniausiai perkamą tokio tipo nekilnojamąjį turtą, tai drąsiai galime teigti, kad daugiausiai yra parduodama butų senos ir senesnės statybos namuose bei namų iš antrų rankų. Toks turtas perkamas kaip pirmas būstas vėliau tampantis investiciniu nekilnojamuoju turtu, tai šeimos būstas asmenų, kurie turi mažesnes ir vidutines pajamas. Taip pat esant didelei butų nuomos paklausai pagrindiniuose šalies miestuose dažnai butai senos statybos namuose perkami investicijai. Neretas atvejis, kad perkami net be bankų finansavimo“, – aiškina pašnekovas.
NT specialistas tęsia, kad antinės rinkos būstas, ypač ekonominės klasės, visada turėjo didelę paklausą, o per paskutinius keletą metų paklausa vis didėjo, ne išimtis ir šių metų prieškarantininis laikotarpis.
„Tokiam augimui Vilniuje, Kaune ir Klaipėdoje didžiausią įtaką turėjo gyventojų pajamų augimas, didėjantis pastovių gyventojų skaičius išvardintuose miestuose, poreikis įsigyti investicinį nekilnojamąjį turtą ir antrinės rinkos, populiariausio nekilnojamojo turto, kainų skirtumas, lyginant su pirmine rinka. Tuo tarpu regionuose pirkėjai paprasčiausiai neturėjo ir neturi didelio pasirinkimo kaip tik pirkti būstą antrinėje rinkoje arba statytis patys“, – pažymi pašnekovas.
Anot A. Kišūno, jeigu žiūrėtume į populiariausių ir paklausiausių objektų 1-2 kambarių butų pasiūlą prieš karantiną ir lygintume ją su paklausa matytume, kad pasiūla netgi buvo šiek tiek kuklesnė. Tai lėmė ir kainų pokyčius.
„Likvidus antrinės rinkos būstas už rinkos kainą buvo realizuojamas ganėtinai greita. O tai koregavo būsto kainas ir koregavo į didesnę pusę“, – sako ekspertas.
Dėl karantino „kliuvo“ visiems
Senesnės statybos būstas populiarumo neprarado ir 2020 metais. Registrų centro duomenų analitikas P. Rudzkis skačiuoja, kad bendras senesnės statybos būsto sandorių skaičius šiemet iki karantino (sausio-vasario mėnesiais) buvo beveik dešimtadaliu didesnis ir siekė 5,8 tūkst. Tačiau koronaviruso pandemija smarkiai pakoregavo ir naujos, ir senos statybos NT pardavimus. Pasak P. Rudzkio, vertinant naujesnės ir senesnės statybos būstų sandorių santykį visoje Lietuvoje, išryškėjo naujos tendencijos – išaugo naujesnės statybos būstų sandorių dalis ir atitinkamai sumažėjo senesnės statybos būstų sandorių dalis.
„Tris mėnesius šalyje trukęs karantinas neabejotinai turėjo įtakos būsto rinkai – pirmosiomis savaitėmis NT sandorių įregistravimas galima sakyti beveik sustojo, vėliau pradėjo pamažu atsigauti. Kaip minėta, 2019 m. visoje šalyje tris ketvirtadalius visų sandorių sudarė senesnės (antrinės) statybos būsto sandoriai. Tuo metu 2020 m. tiek iki karantino, tiek ir po jo matome, kad senesnės statybos būsto sandorių dalis sumažėjo ir šiemet sudaro tik du trečdalius“, – aiškina duomenų analitikas ir priduria, kad palyginti su naujesnės statybos būsto sandoriais, įvestas karantinas turėjo didesnės neigiamos įtakos senesnės statybos būsto sandoriams.
Registrų centro duomenimis, kovo-birželio mėnesiais, senesnės statybos būsto sandorių visoje Lietuvoje iš viso sudaryta 8,5 tūkst., arba net trečdaliu mažiau nei 2019 m. atitinkamu laikotarpiu. Tuo metu naujesnės statybos būsto sandorių skaičius palyginamuoju laikotarpiu ūgtelėjo dešimtadaliu. To priežastis, anot P. Rudzkio, iš dalies gali būti ta, kad kovo-birželio mėnesiais vis dar buvo įregistruojami dar iki karantino sudaryti sandoriai.
„Tai nereiškia, kad karantinas neturėjo įtakos pirminei būsto rinkai. Dėl ilgesnio sandorio proceso (trunka 6-9 mėn.) šis poveikis gali atsispindėti vėliau“, – pažymi analitikas.
Pasak „Ober-Haus“ Būsto departamento vadovo Antano Kišūno, karantinas smogė visai NT rinkai, ne išimtis ir antrinė. Dėl beprecedentės neapibrėžtos bendros situacijos dalis būsto pardavėjų nesiėmė jokių veiksmų arba nutraukė savo būsto pardavimo procesą, o potencialūs pirkėjai dėl karantino apribojimų, Registrų centro bei notarų veiklos paralyžiavimo negalėjo pilnavertiškai apžiūrėti turto ir vykdyti kitų įsigijimo procesų. Jis skaičiuoja sandorių skaičių pasikeitimus trijuose didžiuose Lietuvos miestuose, kuriuose įprastomis sąlygomis aktyvi ne tik senos, bet ir naujos statybos rinka.
„Antrinėje rinkoje sandorių skaičius Vilniuje, Kaune ir Klaipėdoje nuo karantino paskelbimo iki gegužės pabaigos sumažėjo 2 kartus, kai tuo tarpu pirminės rinkos sandorių skaičius mažėjo net 9 kartus“, – trijų didžiųjų Lietuvos miestų sandorių skaičiaus pasikeitimus įvardija pašnekovas.
Kainos „įšalo“, pasiūla pamažėjo
Pasak A. Kišūno, karantino laikotarpiu ir iš karto po jo pasiūla buvo sumažėjusi, tačiau tai lėmė žmonių psichologiniai faktoriai, baimė ir nežinia. Kita pasiūlos sumažėjimo priežastis galėjo būti pardavėjų apsisprendimas nebepardavinėti turto supratus, kad negaus tos optimistinės kainos, kurios galėjo tikėtis, jeigu nebūtų prasidėjusi pandemija ir kainų augimas nebūtų sustojęs.
„Tačiau tai nebuvo toks masinis reiškinys, kad galėtume daryti išvadą, jog karantinas stipriai sumažino antrinės rinkos būsto pasiūlos kiekį“, – teigia pašnekovas.
A. Kišūnas pastebi, kad aktyvumas po karantino atšaukimo antrinėje rinkoje palaipsniui didėja ir pardavėjų, ir pirkėjų atžvilgiu, bet kainų augimas kol kas apčiuopiamai nejuntamas.
„Didžiuosiuose šalies miestuose skaičiuojamas kainų ūgtelėjimas nuo karantino paskelbimo iki dabar ~ 0,1 – 0,3 proc., kai tuo tarpu 2020 metų sausio ir vasario mėnesiais šalies didmiesčiuose butų (senos ir naujos statybos) pardavimo kainos per mėnesį augo 0,5-0,6 proc. tempu. Prie to nemažai prisidėjo ir sugriežtėjusi bankų skolinimo politika“, – skaičiuoja NT specialistas.
Augantį NT rinkos aktyvumą pastebi ir Registrų centro duomenų analitikas P. Rudzkis. Anot jo, birželį jau nebemažėjo butų pardavimų registracija, toliau nežymiai augo gyvenamųjų namų rinka. Kita vertus, po karantino pabaigos prabėgo dar palyginti mažai laiko, tad šiandien dar būtų sunku tinkamai vertinti būsto rinką.
Kalbant apie kainas, Registrų centro duomenimis, pirmąjį ketvirtį už senesnės statybos butus Lietuvoje mokėta vidutiniškai po 977 eurus už kv. metrą, arba trečdaliu mažiau nei už naujesnės statybos butus. Tuo metu už senesnės statybos gyvenamuosius namus šių metų pradžioje (iki karantino) visoje šalyje mokėta vidutiniškai po 450 eurus už kv. metrą, arba beveik perpus mažiau nei už naujesnės statybos gyvenamuosius namus. Kol kas didelių ir pirkėjui itin palankių kainų pokyčių nėra.
„Bent jau kol kas kainų mažėjimo nematome. Pavyzdžiui, senesnės statybos butų kainos visoje Lietuvoje antrąjį šių metų ketvirtį, palyginti su tuo pačiu laikotarpiu pernai, ūgtelėjo 5 proc. Šis augimas yra perpus lėtesnis nei pirmąjį ketvirtį stebėtas metinis vidutinių senesnės statybos butų kainų augimas šalyje. Panašūs pokyčiai matomi ir žvelgiant į vidutines senesnės statybos gyvenamųjų namų kainas“, – aiškina P. Rudzkis.
„Ober-Haus“ NT ekspertas A. Kišūnas taip pat tikina, kad didelių kainų pokyčių būsto rinkoje kol kas nepastebima.
„Tiek pirminės, tiek antrinės būsto rinkų kainos galima sakyti „įšąlo“ prieškarantiniam lygmenyje, dideli kainų pokyčiai nebuvo fiksuojami“, – tikina pašnekovas.
„Delfi Būstui“ pasiteiravus, kokių pokyčių antrinėje NT rinkoje galime sulaukti artimiausiu metu, A. Kišūnas pabrėžė, kad prognozuoti labai sunku, nes situacija priklausys nuo įvairių veiksnių.
„Prognozuoti, kas bus toliau yra labai sudėtinga. Jeigu viskas vyks pagal dabartinį scenarijų ir nebus antros karantino bangos, tai į prieškarantinio laikotarpio aktyvumą, tikėtina, galime grįžti po 8–11 mėn., o jei pasikartotų kovo mėnesio scenarijus, atsirastų labai daug nežinomųjų visoje nekilnojamojo turto rinkoje“, – aiškina pašnekovas.
Ateitį miglotai nupiešė ir P. Rudzkis: „Prognozuoti šiuo neapibrėžtumo kupinu laikotarpiu yra labai nedėkinga. Prasidėjęs karantinas būsto rinkoje įnešė nemažai sumaišties – pirkėjai persidėliojo savo prioritetus, kredito įstaigos peržiūrėjo savo skolinimo politikas, NT vystytojai prisitaikė prie pasikeitusių sąlygų. Ateities scenarijai pirmiausiai priklausys nuo pasaulinių tendencijų ir to, ar sulauksime šalyje antrosios koronaviruso bangos ir tai, kokią įtaką ji turės gyventojų lūkesčiams.“
