aA
Kalbant apie NT paklausą ir pasiūlą, dažniausiai aptariami naujos statybos būstai. Šešėlyje lieka antrinė rinka (senos statybos butai), tačiau nepelnytai: vien Vilniuje, kuriame apstu naujos statybos būstų, senų butų pardavimas sudaro apie 60 proc. visų butų sandorių, o kituose miestuose, kuriuose pirminė rinka kur kas mažesnė arba jos visai nėra, antrinės rinkos būstų pardavimas dar didesnis, jie išgraibstomi akimirksniu. Kokia yra senos statybos butų patrauklumo paslaptis?
Šie būstai tyliai susišluoja didžiąją dalį pirkėjų: geriausius išgraibsto per kelias dienas
© DELFI / Andrius Ufartas

Lietuviai senos statybos butų neišsižada

Vilniečiai, ketinantys pirkti butą, gali jo dairytis pirminėje (naujos statybos) arba antrinėje (senos statybos) rinkose. Tokią prabangą, nors ir kiek mažesnę, turi Klaipėdos, Kauno, dar kelių didesnių Lietuvos miestų gyventojai, tačiau daugelyje regionų aktyviausia yra antrinė NT rinka. Ne išimtis – ir sostinė. Pasak VŠĮ „Realdata“ vadovo, NT analitiko Arnoldo Antanavičiaus, senų butų pardavimas Vilniuje sudaro apie 60 proc. ir daugiau visų butų sandorių. „Delfi būstas“ domisi, kokia yra senos statybos butų populiarumo paslaptis, kas yra jų pirkėjai ir kiek laiko antrinė rinka dar bus aktyvi.

Pasak A. Antanavičiaus, didžioji dalis butų pirkėjų visoje Lietuvoje perka senos statybos būstą. Regionuose tokį jų pasirinkimą gali paaiškinti tai, kad tik nedaugelyje šalies miestų yra vystomi nauji NT projektai. Vilniuje, anot NT analitiko, tokį pasirinkimą gali lemti kelios priežastys – įsitikinimai ir kaina.

„Kai kurie pirkėjai seną statybą stereotipiškai vertina kaip geresnę, kokybiškesnę, bet didžioji dauguma vis dėlto turi keliasdešimties tūkstančių eurų perkamąją galią ir perka senos statybos būstą, nes neįperka naujos statybos. Dviejų kambarių butų, esančių senuosiuose mikrorajonuose, gelžbetoniniuose ar mūriniuose daugiabučiuose, kaina gali būti ir 50 tūkst. eurų, ir 60 tūkst. eurų, ir 70 tūkst. eurų“, – tikina pašnekovas ir priduria, kad NT skelbimuose senos statybos butai ilgai neužsibūna – esant patraukliai kainai, jie nuperkami ir per kelias dienas ar savaites.

Šie būstai tyliai susišluoja didžiąją dalį pirkėjų: geriausius išgraibsto per kelias dienas
© DELFI / Orestas Gurevičius

NT bendrovės „Ober-Haus“ Būsto departamento vadovas Antanas Kišūnas taip pat aiškina, kad antrinės rinkos NT pirkėjas gali būti tas, kuris neįperka naujo statybos būsto. Tačiau taip pat jis ragina nepamiršti, kad senos statybos daugiabučiai daugeliu atveju yra gerose miesto vietose, šalia jų išvystyta viešojo transporto ir socialinė infrastruktūra. Šios savybės gali nugalėti prieš pirkėjo norą gyventi naujos statybos būste arba pirkti naujos statybos būstą kaip investiciją – nuomoti.

„Pavyzdžiui, Žirmūnai, Antakalnis. Šie rajonai yra ir arčiau centro, dar vienas privalumas – suplanavimas, nes nauji butai dažniausiai suplanuoti taip, kad kambarys būtų kartu su virtuve, paskui – miegamasis, o senos statybos butai išdėstyti kitaip: kambariai atskiri, virtuvė atskira, tualetas ir vonia atskirai. Taigi yra tokių aspektų, kurie nulemia senos statybos būsto pasirinkimą“, – pažymi pašnekovas ir priduria, kad dar vienas senos statybos butų privalumas – jų dydis. Neretai jie yra kur kas didesni nei naujos statybos butai.

„Naujos statybos butų dydis vis mažėja. Per 10 paskutinių metų jų dydis sumažėjo apie 10 kv. m“, – pabrėžia A. Kišūnas.

Antrinės rinkos klientai labai skirtingi

„Inreal“ investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas primena, kad antrinė būsto rinka apima labai platų pasiūlos spektrą. Joje – ne tik butai kelis dešimtmečius skaičiuojančiuose miegamųjų rajonų namuose, bet ir prabangūs apartamentai istoriniuose pastatuose centrinėje miesto dalyje bei butai naujuose pastatuose, kurių savininkai nusprendė pakeisti gyvenamąją vietą.

„Taigi ir antrinės būsto rinkos klientai yra skirtingi. Vieni antrinėje rinkoje ieško būsto, nes pirminės rinkos pasiūlymai yra per brangūs, kiti – nes nori itin išskirtinio būsto senamiestyje. Taip pat antrinėje rinkoje buto gali ieškoti pirkėjai, kurie nenori ar negali laukti. Didelė dalis pirminėje rinkoje parduodamų būstų yra dar statomi, ir ne visiems klientams tinka atidėti įkurtuves metams ar dar daugiau. Būna ir taip, kad žmonės itin prisiriša prie gyvenamosios vietos, todėl, prireikus sumažinti ar padidinti gyvenamąjį plotą, buto dairosi tame pačiame rajone, pavyzdžiui, Lazdynuose, kur nauji būsto projektai neplėtojami dėl suplanavimo specifikos. Ta pati situacija yra ir mažesniuose šalies miestuose, kur pirminė būsto rinka itin skurdi arba jos tiesiog nėra“, – paaiškina T. S. Kvainickas.

Šie būstai tyliai susišluoja didžiąją dalį pirkėjų: geriausius išgraibsto per kelias dienas
© Shutterstock

Pasak pašnekovo, pirminė būsto rinka yra aktyvi tik trijuose didžiausiuose šalies miestuose: Vilniuje, Kaune ir Klaipėdoje bei pajūrio kurortinėje zonoje. Kituose Lietuvos miestuose pirminės rinkos apimtys mažos – plėtojamas vos vienas kitas būsto projektas, tad natūraliai susiklosčiusi pasiūlos struktūra lemia pirkimą antrinėje rinkoje. Naujų projektų trūkumą kituose miestuose didžiąja dalimi lemia būsto kainos antrinėje rinkoje.

„Galima panagrinėti vieną pavyzdį. 1960–1990 metais dominavo gelžbetonio konstrukcijų 5–9 aukštų daugiabučių namų statyba. Tokių 1–3 kambarių butų kainos mediana Vilniaus mieste yra apie 1300 Eur/kv. m, ir tai – kiek daugiau nei pigiausių naujos statybos projektų su daline apdaila. Kaune ir Klaipėdoje tokie butai kainuoja apie 1000 Eur/kv. m, ir tokia kaina taip pat sulyginama su ekonominės klasės naujo būsto kaina šiuose miestuose. Šiauliuose tokie butai jau kainuoja 800 Eur/kv. m, Panevėžyje – apie 750 Eur/kv. m, Alytuje – apie 700 Eur/kv. m, Marijampolėje – apie 650 Eur/kv. m, Mažeikiuose – apie 550 Eur/kv. m“, – skaičiuoja NT analitikas.

T. S. Kvainickas tęsia, kad NT kainos priklauso nuo paklausos, o gyventojų skaičius šiuose miestuose tolygiai mažėjo ne vienus metus: „Pastatyti naujų būstų, kurie kainuotų 500–600 Eur/kv. m ir konkuruotų su antrine rinka, – misija neįmanoma. Ir net jei tokia galimybė egzistuotų, paklausa mažesniuose miestuose gali būti nepakankama, kad plėtotojas realizuotų projektą per jam priimtiną laiką. Visa tai lemia, kad naujų būsto projektų plėtojimas regionuose yra ne tik mažiau pelningas, bet ir pasižymi didesne rizika. Išimtis – konversijos projektai, kai gyvenamajai veiklai pritaikomi buvę administraciniai, viešieji ar panašūs pastatai.“

Šie būstai tyliai susišluoja didžiąją dalį pirkėjų: geriausius išgraibsto per kelias dienas
© DELFI / Andrius Ufartas

Kiek skiriasi kainos?

Butų kainos antrinėje rinkoje, pasak T. S Kvainicko, labai skiriasi, nes ir NT pasirinkimas čia yra labai įvairus. Sovietmečiu statytuose gelžbetonio konstrukcijų daugiabučiuose būstai Vilniuje, pašnekovo teigimu, kainuoja apie 1000–1600 Eur/kv. m. Butai to paties laikotarpio mūriniuose daugiabučiuose – šiek tiek brangesni. Naujesnės statybos namuose, priklausomai nuo vietos, vertingų pastato savybių bei įrengtumo, butų kainos gali perkopti ir 3000 Eur/kv. m, o prestižiniame segmente – pasiekti 7000 Eur/kv. m.

„Pirminės ir antrinės rinkos atskyrimas yra formalus. Pirminėje rinkoje būstus parduoda patys jų statytojai, plėtotojai. Tačiau jei tokio būsto pirkėjas, kad ir kitą dieną po įsigijimo, nuspręs jį parduoti, šis butas taps antrinės rinkos dalimi. Taigi antrinės rinkos spektras labai platus ir apima beveik visą būsto rinką, išskyrus tuos kelis tūkstančius ar šimtus butų, kurie šiuo metu yra parduodami pačių NT plėtotojų. Vienas svarbesnių skirtumų tarp antrinės ir pirminės rinkos – pastarojoje būstai dažniausiai parduodami su daline apdaila, o antrinėje rinkoje – visiškai įrengti“, – pažymi NT analitikas.

Vilnius ryte
Vilnius ryte
© DELFI / Laimonas Jankauskas

Paklaustas, ar senos statybos butai brango, T. S. Kvainickas pažymi, kad pastarąjį dešimtmetį nekilnojamojo turto kainos augo tolygiai – apie 5 proc., tačiau tai nereiškia, kad visuose segmentuose jos kito vienodai.

„Susiaurinkime laikotarpį iki dvejų metų, o butų savybes – iki 3 kambarių, 60–80 kv. m ploto, 1960–1999 metais statytų blokinių 5 ir 9 aukštų daugiabučių. Tokiu atveju matysime, kad Lazdynuose kainos nepakito, Šeškinėje ir Viršuliškėse – padidėjo 5 proc., Justiniškėse, Karoliniškėse, Pašilaičiuose ir Pilaitėje jos ūgtelėjo 10 proc., Fabijoniškėse – daugiau nei 10 proc. Bendras tokių butų kainų lygis šiuo metu yra apie 1000–1300 Eur/kv. m“, – skaičiuoja NT analitikas.

Šie būstai tyliai susišluoja didžiąją dalį pirkėjų: geriausius išgraibsto per kelias dienas
© DELFI / Orestas Gurevičius

Pasak T. S. Kvainicko, būstus galima skirstyti ir pagal vietą, ir pagal statybos laikotarpį bei jam būdingus sprendinius, ir pagal plotą ar kambarių skaičių. Kuo platesnis savybių rėžis, tuo didesni nuokrypiai nuo vidurkio, ir paklaidą lemia ne tik skirtingos būstų savybės, bet ir jų priežiūra, ir net žmonių gebėjimas derėtis.

„Tarkime, du savininkai nusipirko analogiškų savybių bei būklės butus, o po dvejų metų pardavė. Vienas butas buvo suremontuotas ir gerai įrengtas, o kitas – nugyventas. Abu pardavė savo butus rinkos sąlygomis už skirtingą kainą. Arba vienas pirkėjas už būstą permokėjo, o kitas nusiderėjo iki „grindjuosčių“ – ir vėl vidurkis rodys netikslų vaizdą. Kiekvienas nekilnojamasis turtas yra laikomas unikaliu, ir tai apsunkina visumos kainų indeksų skaičiavimus“, – pabrėžia NT analitikas.

Senos statybos būstų kainos ūgtelėjo daugiau

NT bendrovės „Ober-Haus“ Būsto departamento vadovas A. Kišūnas sako, kad, bendrovės skaičiavimais, nuo praeitų metų spalio mėnesio iki šių metų spalio mėnesio Vilniuje senos ir naujos statybos butai kartu brango 4,6 proc. Tik senos statybos – 4,9 proc., naujos – 4,3 proc.

„Aišku, regionuose kainos kyla mažiau, nors, pavyzdžiui, Kaune žmonės daugiau investuoja į senos statybos būstus, bet patys linkę daugiau pirkti nuosavus namus. Bet kokiu atveju, skaičiai yra tokie, tačiau nereikia pamiršti, kad šiemet buvo pandemija, NT rinkos sąstingis, todėl gali būti, jog kainos būtų kilusios ir daugiau. Manau, tikėtina, kad šiemet iki 5 proc. pakilsime, bet jeigu nebūtų koronaviruso situacijos, kainos kiltų labiau“, – paaiškina ekspertas.

Ir vis dėlto, ar verta pirkti butą antrinėje rinkoje? Pasak A. Kišūno, visuomet prieš perkant reikia atsižvelgti, kam jis perkamas – gyventi ar nuomoti. Tuomet svarbu įvertinti socialinę ir susisiekimo infrastruktūrą, esančią aplink dominantį objektą, jos poreikį.

Būsto pirkimas
Būsto pirkimas
© Shutterstock

„Jeigu NT perkamas gyventi, žmogus turėtų rinktis, kiek jam svarbu socialinė ir techninė infrastruktūra, kitaip tariant, ar centras lengvai pasiekiamas, nes perkant senos statybos butą už mažesnę sumą galima gauti patogesnę vietą mieste. Aišku, už didelę sumą irgi galima gauti, bet įpirkti tokį NT jau sunku. Taigi pirkėjo apsisprendimui turi įtakos šie dalykai: kaina, vieta ir likvidumas“, – aiškina NT ekspertas.

Išliks aktyvi dar mažiausiai 10 metų

Antrinė NT rinka kol kas tikrai yra aktyvi. Anot VŠĮ „Realdata“ vadovo, NT analitiko A. Antanavičiaus, artimiausiu metu kardinalių pokyčių dėl paklausos antrinėje rinkoje įvykti neturėtų. Pasak jo, senų butų pasiūla nuolat atsinaujina, o paklausa išlieka labai didelė. Kita vertus, perkant tokį būstą ilgesniam laikotarpiui, reikėtų įvertinti jo techninę būklę, kuri dažniausiai ir būna didžiausias senos statybos būstų trūkumas.

„Nesunku nupirkti ir nesunku parduoti, nes sumiškai tai nėra brangus pirkinys. Aišku, žiūrint iš ilgesnės perspektyvos, vis dėlto reikia įvertinti daugiabučių fizinę, techninę būklę, nusidėvėjimą, kuo daugiau naujos statybos butų bus statoma, tuo labiau jie bus pažangesni, kokybiškesni, šiltesni. Tuo labiau tie senos statybos daugiabučiai praras savo patrauklumą. Pasikeitus tam tikriems stereotipams, gali būti, kad senos statybos būstų paklausa ims menkti, po kokių 10 ar daugiau metų gali tapti sudėtinga tokius būstus parduoti arba gauti norimą sumą pinigų“, – pažymi pašnekovas.

NT bendrovės „Ober-Haus“ Būsto departamento vadovas A. Kišūnas sako, kad toks didelis aktyvumas antrinėje rinkoje gali tęstis ir ilgiau, nes, pavyzdžiui, Vilniuje gyventojų daugėja, vadinasi, auga ir būtų paklausa, o regionuose – mažėja. Tai reiškia, kad mažesniuose miestuose ir naujo NT paklausa yra kur kas mažesnė arba jos visai nėra.

„Manyčiau, kad viskas priklausys nuo NT paklausos, kainų ir ekonominės situacijos. Nereikia pamiršti, kad prieaugis Vilniuje yra didelis, NT centrinėje miesto dalyje ar kitose aktyviose miesto teritorijose, ploto, kur galima statyti, nedaugėja, Vilnius plečiasi į periferiją, bet miesto infrastruktūros išplėsti taip, kaip nori gyventojai, nėra galimybės“, – sako A. Kišūnas.

Kita vertus, pasak NT eksperto, ateityje didelį vaidmenį perkant senos statybos būstą atliks bankai: „Klausimas, kiek jie bus pasiruošę finansuoti tokio senumo namus, kaip jie finansuos. Bet vėlgi, tie namai renovuojami, tai, manau, rinka bus aktyvi daugiau nei dešimt metų.“

Daugiabučiai
Daugiabučiai
© DELFI / Orestas Gurevičius

Į ką atkreipti dėmesį renkantis būstą antrinėje rinkoje?

Pasak „Inreal“ investicijų ir analizės vadovo T. S. Kvainicko, jeigu pastatas, kuriame perkamas būstas, yra naujas, jam galios garantija, tad dėmesį reikėtų atkreipti į plėtotojo vardą bei paties būsto savybes, ar jos atitinka pirkėjo poreikius. Tačiau dažniausiai būsto, perkamo antrinėje rinkoje, garantiniai terminai jau būna pasibaigę, todėl reikėtų atkreipti dėmesį į buto ir namo, kuriame yra butas, būklę, nustatyti galimus defektus ir įvertinti jų rizikas. Taip pat reikėtų įvertinti buto apdailą ir suplanavimą – ar patinka, ar atitinka poreikius, nes jei reikėtų atlikti kapitalinį remontą, tai reikštų, kad už apdailą mokama du kartus. Renkantis būstą sename daugiabutyje reikėtų išsiaiškinti ir komunalinių mokesčių dydį, įvertinti aplinkos patrauklumą, taip pat tai, ar jis atitinka jūsų gyvenimo stilių.

NT bendrovės „Ober-Haus“ Būsto departamento vadovas A. Kišūnas priduria, kad, perkant būstą antrinėje rinkoje, ypač jeigu jis pastatytas dar sovietmečiu, reikia išsiaiškinti, ar planuojama to pastato renovacija, ir jeigu planuojama, kokia.

„Reikia į tai atkreipti dėmesį, nes, nusipirkus būstą, žmogų gali užklupti netikėtos renovacijos išlaidos. Aišku, renovacija kels turto vertę, bet per tam tikrą laiko tarpą žmogus turės papildomų išlaidų. Taip pat kaimynystė – kokia ji, seni ar jauni žmonės; beje, perkant butą, tarkim, Salomėjos Neries gatvėje, reikia susitaikyti, kad turėsi daug kaimynų, jie nuolat keisis, nes ten labai daug nuomojamų butų“, – pažymi pašnekovas.

www.DELFI.lt
Griežtai draudžiama DELFI paskelbtą informaciją panaudoti kitose interneto svetainėse, žiniasklaidos priemonėse ar kitur arba platinti mūsų medžiagą kuriuo nors pavidalu be sutikimo, o jei sutikimas gautas, būtina nurodyti DELFI kaip šaltinį.
Įvertink šį straipsnį
Norėdami tobulėti, suteikiame jums galimybę įvertinti skaitomą DELFI turinį.
(50 žmonių įvertino)
3.0400

Lietuvių ramybės oaze laikyta vietovė pajūryje virsta tikru kurortu: neprireiks ir dvejų metų, kol NT kainos čia pasieks Palangos lygį (265)

Karantinas ir griežtas judėjimo tarp valstybių reguliavimas paskatino lietuvius atsigręžti į...

NT rinkai itin sėkmingi praeiti metai gali ir nepasikartoti: nerimą kelia vienas viską keičiantis veiksnys (41)

Prie sparčiai augančios ir besikeičiančios šalies sostinės prisideda ir nekilnojamojo turto...

Buto paieškos vilniečiams virto nemaloniu prisiminimu: iškelta sąlyga dėl avanso arba kitaip būsto kaina pakils (121)

Nuosavas būstas – bene didžiausias žmogaus pirkinys, todėl labai svarbu, kad jo pirkimo...

Justina Maciūnaitė | D+

Lietuva seka JAV pėdomis? Laukinė NT rinka žmones veja į miesto pakraščius (5)

Akivaizdu, kad tas NT, kuris yra arčiau miesto centro arba prestižinėse gyvenvietėse, kainuoja...

Kur dabar verta pirkti NT: po kelerių metų čia įsigytą būstą bus galima parduoti gerokai brangiau (135)

Pasak NT ekspertės Rasos Pavarienės, COVID -19 virusas, sukeldamas visuotinę pandemiją, padarė...

Top naujienos

Beprecedentėmis sąlygomis 46-uoju JAV prezidentu inauguruotas Joe Bidenas stebėkite tiesiogiai (630)

Po pirmojo mėginimo tapti prezidentu praėjus 34 metams, Joe Bidenas trečiadienį 19 valandą...

Užkalnis. Kirkorovą sutvarkėm, ateis eilė ir kitiems vatnikams (97)

Kai rusų ir bulgarų atlikėjui Filipui Kirkorovui atėmė teisę atvykti į Lietuvą dėl grėsmės...

Mados ekspertė JAV viceprezidentės aprangoje įžvelgė reikšmingų detalių: tai galinga žinutė

Trečiadienio vakarą JAV viceprezidente prisaikdinta Kamala Harris – sektinas pavyzdys, kaip savo...

Klaipėdos centre užsisakė dviejų rūšių cepelinų išsinešti – atidarius vienkartinę pakuotę, tokio vaizdo pamatyti nesitikėjo (57)

Prieš pradėdama pasakoti apie kulinarinę patirtį uostamiestyje, visų pirma prisipažįstu, kad...

Antrame aukšte pasileidus vandeniui iš Rūtos rąstinio namo nieko neliko: net baldai ir sienos nusidažė rudai (76)

Išsiliejusio vandens žala namams neretai pridaro daug nuostolių. Draudėjai vandens padarytą...

Įtampa iki paskutinės minutės: Bidenas keičia Trumpą, bet tuo trileris Vašingtone nesibaigia (151)

Taikus, iškilmingas ir simbolika bei tradicijomis apipintas valdžios perdavimas. Tokio proceso...

Jau galima pranešti apie draudimo rūkyti balkonuose nesilaikančius kaimynus: policija įspėjo, kaip tai padaryti (52)

Nuo sausio 1 d. šalyje įsigaliojo draudimas rūkyti daugiabučių namų balkonuose, kai tam...

Šeima savo rankomis atnaujino sovietinį butą: įvertinkite pokyčius (80)

Įsigijus senos statybos ir remonto reikalaujantį būstą, gali tekti pasukti galvą, kaip greičiau...

Paluckui liejasi skaudūs priekaištai iš partijos narių: mielas Gintautai, tau nepavyko papildyta 19:10 (135)

Po nesėkmingų Seimo rinkimų rezultatų į Tarybos posėdį susirinkę socialdemokratai atvirai...

„Bloomberg“: štai taip negarbingai baigėsi Trumpo kadencija (12)

Donaldas Trumpas trečiadienį išvyko iš Vašingtono, palikdamas amerikiečius labiau...