Varžytynės yra ir visada buvo itin specifinis turto įgijimo būdas: tai priverstinai, prieš savininko valią, parduodamas turtas. Ypač apdairiam reikia būti perkant gyvenamąjį būstą, nes drauge su juo gresia įgyti ir aibę problemų.
Jau kuris laikas Lietuvoje pagyvėjusi išvaržomų būstų sritis. Palyginti su padėtimi prieš penkerius metus, nekilnojamojo turto skelbimų portaluose, kurie nuo seno skelbia apie varžytynes, tokių skelbimų padaugėjo keturis penkis kartus. O štai 2009-aisiais daugelio šių būstų varžytynės apskritai neįvykdavo: neatsirasdavo nė vieno pirkėjo.
Beveik 70 kv. m ploto butas Vilniuje – už 144 tūkst. litų. Prabangus dviejų aukštų, 423 kv. m ploto namas Laurų gatvėje Vilniuje šalia miško – už 416,4 tūkst. litų. 45 kv. m ploto butas Palangoje – už 82,4 tūkst. litų. 4 kambarių butas Juodupės miestelyje (Rokiškio r.) – vos už 7,2 tūkst. litų.
Šiuos ir dar daugybę, per 500, įvairių kilnojamojo ir nekilnojamojo turto objektų vienija du dalykai: pastebimai žemesnė nei rinkos kaina ir tai, kad turtas parduodamas viešų varžytynių būdu.
Tačiau mažesnę būsto kainą galima laikyti savotiška nuolaida, simboliniu atlygiu už galimus nemalonumus, gaišatį, išlaidas ir nervinę įtampą. Mat pirkinys gali sukelti nemažai rūpesčių (apie juos vėliau straipsnyje).
Varžytynių padaugėjo jau pernai
Išaugusį įvykusių varžytynių skaičių pastebi ir teismo antstoliai. Lietuvos antstolių rūmų prezidiumo pirmininkas, antstolis Aleksandras Selezniovas žurnale „Investuok“ sako, kad įvykusių varžytynių pastebimai padaugėjo 2013 m. paskutinį pusmetį, pagyvėjimas tęsiasi ir šiemet.
Sparčiau įsigyti išvaržomo turto padeda ir tai, kad varžytynės vykdomos internete, jose galima dalyvauti nuotoliniu būdu. Vis dėlto galimi pirkėjai atsargūs ir kol kas kišenės plačiai atverti neskuba.
Antstolio pastebėjimu, labiau domimasi vadinamaisiais ekonominės klasės būstais – 1–2 kambarių butais. Žinoma, perkami ir namai, ir žemės sklypai, bet apsisprendimą pirkti lemia būsto kainos ir vietos santykis.
Įstatymai numato, kad nustačius varžytynėse parduodamo turto rinkos kainą pirmosiose varžytynėse ji sumažinama 20 % rinkos kainos, antrosiose – 40 %. Tad logiška, jog pagrindinis kriterijus, dėl kurio dalyvaujama varžytynėse, yra kaina.
Ne tik turtas, bet ir problemos
„Pagrindinis dalykas, kurį reikėtų žinoti svarstant, ar verta įsigyti išvaržomo turto, yra tai, jog šis turtas parduodamas ne laisvoje rinkoje, o priverstinai, prieš žmogaus valią. Varžytynių dalyvis turi suprasti, kokį turtą perka ir su kokiomis rizikomis gali susidurti jį įsigijęs.
Jis gali nusipirkti nekilnojamąjį turtą su gyventojais, kuriuos reikės iškraustyti, arba jei tai, tarkime, nebaigta statyba, jam gali tekti ateityje atlikti papildomą teisinę registraciją. Taip pat yra tikimybė, kad dėl įgyto būsto vėliau teks lankytis teismuose.
Skolininkas gali nesutikti su pačiu turto pardavimu ir pateikti ieškinį dėl sandorio nuginčijimo, taip pat, netgi praėjus tam tikram laikui, skolininkas gali pareikšti, jog turtas iš varžytynių buvo parduotas nepagrįstai maža kaina, ir vėl pirkėjas bus priverstas eiti į teismus“, – dažnesnes problemas žurnale „Investuok“ vardijo antstolis Aleksandras Selezniovas.
Taigi neprognozuojamu dalyku gali tapti net pats buto įsigijimo faktas arba įsigijimo terminas.
Prieš perkant butą visais atvejais reikėtų pirmiausia nuvykti pas teismo antstolį susipažinti su jo turima pirmine informacija – dauguma galimų būsto pirkėjų taip ir daro. Antstolis parodo turto vertinimo ataskaitą, suteikia kitos su areštuotu būstu susijusios informacijos: ar atlikta turto registracija, kokie taikomi apribojimai, ar sudarytos kokios nuomos sutartys, o gal objekte esama nebaigtų statybų. Jei bute tebegyvena žmonės – antstolis irgi informuoja.
Ar antstoliai viską žino?
Ar nutinka taip, kad kas nors svarbaus apie išvaržomą butą teismo antstoliui vis dėlto būna nežinoma?
„Be abejo, taip gali būti. Antstoliai gali nežinoti tokių faktų, kurių nėra viešuose registruose. Tarkime, asmuo, kurio butas areštuotas ir parduodamas iš varžytynių, yra leidęs tame bute gyventi kitiems asmenims, o susitarta su jais tik žodžiu, taigi informacijos, kad tuo turtu leista kažkam naudotis, nėra jokiuose viešuose registruose, – iškalbingą pavyzdį pateikė A. Selezniovas. – Jei asmuo nuperka tokį butą neapžiūrėjęs, jo laukia nemaloni staigmena ir problemos: paaiškėja, kad nuosavybė gyvenama, žmonės atsisako palikti patalpas, nes jie neva susitarę su buvusiu savininku. Vienintelis žingsnis teisėtam įgijėjui – kreiptis į teismą, kad tuos žmones iškeldintų.“
Štai kodėl antrasis būtinas žingsnis prieš apsisprendžiant, ar dalyvauti varžytynėse, yra nuvykti apžiūrėti paties išvaržomo buto. Jei bute gyvena žmonės, reikia pabendrauti su jais, pabandyti išsiaiškinti, kaip jie elgsis pardavus butą, ar ketina išsikelti.
Tada gerokai lengviau apsispręsti, ar į tokį turtą apskritai verta investuoti. Pašnekovo pastebėjimu, reikia tiesiog laiku susirinkti visą įmanomą informaciją. Kitų būdų iš anksto apsidrausti nuo galimo probleminio pirkinio nėra.
Vaikai – ne kliūtis iškeldinti
Vienas kebliausių atvejų įsigijus butą iš varžytynių – kai buvę savininkai atsisako išsikelti. Jei šeima dar turi ir nepilnamečių vaikų, tai gali tapti tikru pirkėjo košmaru: greitai apsigyventi įsigytame būste gali ir nepavykti.
Nors tai gali atrodyti ne visai teisinga pirkėjo atžvilgiu, pačiam pirkėjui ir tenka imtis priemonių įnamiams iškeldinti. Tai gali trukti nenuspėjamą laikotarpį. Dėl sprendimo iškeldinti tektų kreiptis į teismą.
Vis dėlto įsigijus butą su įnamiais neteks laukti mažamečių pilnametystės. Jei yra mažų vaikų, priverstinis iškeldinimas iš išvaržyto būsto gali užtrukti, kol ieškoma palankių sąlygų jiems apgyvendinti – vis dėlto iškeldinimas vykdomas, nes laikoma, kad vaiko interesai negali būti svarbesni už kreditorių interesus.
„Nustačius, kad bute, į kurį nukreipiamas skolos išieškojimas, registruota mažamečių vaikų, įstatymas numato antstoliui pareigą informuoti vaikų teisių apsaugos tarnybą. Bet vaikai – ne kliūtis parduoti turtą. Informavus tarnybą, kad pardavus būstą vaikai gali likti be pastogės, įstatyme numatytos procedūros vykdomos toliau. Vyksta teismas, su sprendimu priverstinai iškeldinti pirkėjas kreipiasi į antstolį, o šis žmones iškeldina iš būsto“, – žurnalo „Investuok“ skaitytojams aiškino A. Selezniovas.
Kaip vyksta varžytynės?
Trylika žurnalo „Ivestuok“ akcentuojamų momentų:
Šiuo metu varžytynės vykdomos internete, jose galima dalyvauti nuotoliniu būdu.
Gali dalyvauti asmenys, kurie naudojasi Lietuvoje veikiančiomis elektroninės bankininkystės sistemomis arba turi Lietuvoje išduotą elektroninį parašą.
Galima registruotis ir dalyvauti jau prasidėjusiose varžytynėse. Be to, galima dalyvauti keleriose pasirinktose varžytynėse tuo pačiu metu.
Varžytynės vyksta viešai, tačiau elektroninis procesas užtikrina dalyvių konfidencialumą. Kiekvienam užsiregistravusiam dalyviui sistema rodo tik jo paties pasiūlytą kainą ir didžiausią pasiūlytą kainą. Tik varžytynėms pasibaigus antstoliui tampa žinoma informacija apie pirkėją, kuris pasiūlė didžiausią kainą.
Iš varžytynių gali būti parduodamas skolininkui priklausantis nekilnojamasis turtas arba kitas registruojamas turtas, kurio vertė viršija 7 tūkst. litų, taip pat kitas kilnojamasis turtas, kurio vieneto vertė viršija 100 tūkst. litų.
Skolininkas turi teisę pasiūlyti savo pirkėją; jei į antstolio depozitinę sąskaitą iki varžytynių pradžios sumokama reikiama pinigų suma, varžytynės atšaukiamos.
Pirmosiose varžytynėse pradinė turto kaina sudaro 80 % rinkos kainos, antrosiose varžytynėse – 60 % rinkos kainos.
Varžytynių dalyvio mokestis sudaro 10 % pradinės parduodamo turto kainos. Jeigu asmuo varžytynėse įsigyja turtą, dalyvio įmoka įskaičiuojama į galutinę pirkinio kainą. Turto neįsigijusiems asmenims dalyvio mokestis grąžinamas per tris dienas.
Varžytynės laikomos įvykusiomis, jeigu jose dalyvauja bent vienas pirkėjas.
Informacija apie visą iš varžytynių parduodamą turtą skelbiama specialiame interneto portale „E-varžytynės“.
Varžytynės trunka ne trumpiau kaip 7 paras.
Atsižvelgiant į parduodamo turto vertę, pirmasis kainos padidinimas varžytynėse turi sudaryti ne mažiau kaip 5 %, 4 % arba 3 % pradinės pardavimo kainos. Paskui kiekvienas varžytynių dalyvis gali didinti kainą neribotą skaičių kartų. Varžytynėms pasibaigus sistema automatiškai išrenka dalyvį, kuris pasiūlė didžiausią kainą.
Per 3 darbo dienas sumokėjus visą turto kainą antstolis surašo iš varžytynių parduoto turto pardavimo aktą. Kai pirkėjas šį aktą pasirašo, jam pereina nuosavybės teisė į iš varžytynių parduotą turtą. Akto pasirašymas yra vienintelė procedūra, dėl kurios turtą įgijęs asmuo ar jo atstovas turi atvykti į antstolio kontorą.
Tai straipsnis publikuotas žurnale „INVESTUOK“.
Daugiau informacijos : www.investuok.eu
