Ir Nekilnojamojo turto registro įstatymas, ir iki šio įstatymo įsigaliojimo galioję nuosavybės teisių registravimą reglamentavę teisės aktai, šio klausimo detaliai nereglamentavo; įstatyme nurodyti tik bendri nuosavybės teisių įregistravimo pagrindai.
Nurodyta problema pirmą kartą buvo aptarta Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus bei Lietuvos vyriausiojo administracinio teismo bendroje konsultacijoje dėl Nekilnojamojo turto registro įstatymo normų taikymo, kurioje buvo apibendrinti nuosavybės teisių į pastatus, esančius kaimo vietovėje, registravimo pagrindai. Šie pagrindai vėliau buvo įtvirtinti ir Vyriausybės 2003-03-03 nutarimu Nr. 278 patvirtintame Dokumentų, teiktinų Nekilnojamojo turto registro tvarkytojui registruojant senus statinius, įsigytus ar pastatytus iki 1991-07-25, sąraše.
Komentuojant nurodytu Vyriausybės nutarimu patvirtintą dokumentų, teiktinų Nekilnojamojo turto registro tvarkytojui registruojant senus statinius, įsigytus ar pastatytus iki 1991-07-25, sąrašą, būtina pažymėti, jog nuosavybės teisės į statinius, esančius kaimo vietovėje, įteisinimo tvarka priklauso nuo to, kada ir kokiu teisiniu pagrindu asmuo įgijo pastatus. Nuosavybės teisės atsiradimas siejamas su šios teisės atsiradimo momentu galiojusiais įstatymais, t. y. dokumentai, su kuriais siejamas nuosavybės teisės atsiradimas, turi atitikti jų sudarymo momentu galiojusių teisės aktų reikalavimus.
Jeigu gyvenamasis namas ar kiti pastatai buvo pastatyti laikantis statybos metu galiojusių teisės aktų, tai statyba yra teisėta. Iki 1991-07-25 kaimo vietovėje pastatytas namas turėjo būti įregistruotas Darbo žmonių deputatų tarybos (toliau – DŽDT) vykdomojo komiteto vedamose ūkinėse knygose kaip namų valda. Namų valdos sąvoka apėmė gyvenamąjį namą bei kitus pastatus (ūkiniai pastatai, garažas ir t.t.), kaip gyvenamojo namo priklausinius.
Nuosavybės teisė į gyvenamąjį namą, atsiradusi sandorio pagrindu, gali būti registruojama, jeigu sandoris atitiko jo sudarymo metu galiojusių įstatymų reikalavimus. Iki 1949 m. balandžio 14 d. galioję įstatymai nustatė, jog nuosavybės teisė į daiktą, tame tarpe ir į pastatus, atsirasdavo nuo sandorio sudarymo, t. y. įstatyme nebuvo reikalavimo sandorį, kurio pagrindu atsirado nuosavybės teisė į pastatus, tvirtinti notariškai ir registruoti. Todėl iki minėtos datos sudaryti ir galiojantys sandoriai patvirtina nuosavybės teisės į pastatus atsiradimą ir jų pagrindu turi būti Nekilnojamojo turto registre registruojami tiek pastatai, tiek ir nuosavybės teisės į juos.
1949 m. balandžio 14 d. teisių į nekilnojamąjį daiktą perleidimą reglamentuojantys įstatymai buvo pakeisti, nustatant, kad trobesių pirkimo-pardavimo sutartis turi būti notariškai patvirtinta ir įregistruota atitinkamame komunaliniame skyriuje, nes tik šios registracijos pagrindu atsirasdavo nuosavybės teisė į pastatus. Analogiška nuostata buvo įtvirtinta ir nuo 1965 m. sausio 1 d. įsigaliojusiame 1964 m. Lietuvos civiliniame kodekse.
Kaimo vietovėje ši registravimo tvarka galiojo iki 1991 m. liepos 25 d., t. y. iki Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1991 m. liepos 25 d. nutarimu Nr. 297 patvirtintos Pastatų, statinių ir butų teisinio registravimo instrukcijos įsigaliojimo. Pagal šią instrukciją pastatai tiek kaimo, tiek miesto vietovėje buvo pradėti registruoti valstybiniuose inventorizavimo, projektavimo ir paslaugų biuruose. Taigi, jeigu pastatai buvo pastatyti iki minėtos instrukcijos įsigaliojimo, tai jie registruojami Nekilnojamojo turto registre registro tvarkytojui pateikus prašymą įregistruoti nekilnojamąjį daiktą ar daiktines teises į jį ir: jeigu statiniai pastatyti iki 1989 m. sausio 1 d. įskaitytinai – savivaldybės ar archyvo išduotą pažymą apie įrašus ūkinėse knygose; jeigu statiniai pastatyti nuo 1989 m. sausio 1 d. iki 1991 m. liepos 25 d. įskaitytinai – savivaldybės ar archyvo išduotą pažymą apie įrašus ūkinėse knygose ir dokumentus, patvirtinančius statybos teisėtumo faktą.
Jeigu pastatai buvo įgyti po 1949 m. balandžio 14 d. pirkimo-pardavimo, dovanojimo ar kitokio sandorio pagrindu ir šis sandoris buvo įregistruotas ūkinėse knygose, tai kartu su prašymu įregistruoti pastatus ir nuosavybės teisę į juos, be sandorį patvirtinančio dokumento, turi būti pateikti ir dokumentai, patvirtinantys sandorio, kurio pagrindu buvo įgyta nuosavybės teisė, įregistravimo vietinio vykdomojo komiteto ūkinėse knygose, faktą.
Dokumentais, patvirtinančiais sandorio, kurio pagrindu buvo įgyta nuosavybės teisė, ar pastatyto statinio įregistravimo vietinio vykdomojo komiteto ūkinėse knygose faktą, gali būti seniūnų, merų išduotos pažymos apie tai, kad vietinio vykdomojo komiteto vestose ūkinėse knygose yra atitinkami įrašai apie pastatus ir jų savininką. Pažymėtina, kad Nekilnojamojo turto registro tvarkytojas reikalauja, jog šiuose dokumentuose namų valdą sudarantys pastatai būtų identifikuoti.
Jeigu ūkinės knygos, kuriose buvo padaryti atitinkami įrašai, neišlikusios, dingusios, suinteresuotas asmuo gali kreiptis į bendrosios kompetencijos teismą dėl pastato valdymo nuosavybės teise juridinio fakto nustatymo.
Pažymėtina, kad pastatų valdymo nuosavybės teise juridinio fakto nustatymas negalimas, jeigu statytojo pastatyti pastatai (namų valda) ūkinėse knygose apskritai nebuvo įregistruoti, nes tai reiškia, jog statybos metu galiojusių teisės aktų nustatyta tvarka jie nebuvo pripažinti tinkamais naudoti. Tokiu atveju statiniai ir daiktinės teisės į juos gali būti įregistruojami tik suinteresuoto asmens inicijuojamų viešojo administravimo procedūrų metu priimtų individualių teisės aktų, pagal Nekilnojamojo turto registro įstatymą sudarančių sąlygas šiam viešojo administravimo veiksmui atlikti, pagrindu.
Jeigu įstatymų nustatytais atvejais ūkinėje knygoje nebuvo įregistruotas sandoris, kurio pagrindu buvo įgyti pastatai, tai nuosavybės teisė taip pat neatsirado, kadangi nebuvo vieno faktinės sudėties, kurios pagrindu atsiranda nuosavybė teisė, elemento – sandorio registracijos. Tačiau esant šioms aplinkybėms, asmuo, valdantis pastatus neįregistruoto sandorio pagrindu, turi teisę kreiptis į bendrosios kompetencijos teismą dėl nuosavybės teisės į pastatus įgijimo pagal įgyjamąją senatį fakto nustatymo.
Jeigu pastatų savininkas yra miręs, jo įpėdiniai, priėmę palikimą, turi teisę įregistruoti nuosavybės teises į pastatus, jeigu ūkinėse knygose yra pažymėta apie pastatų paveldėjimą ir pastatai įtraukti į apskaitą įpėdinių vardu. Tačiau būtina atsižvelgti į palikimo priėmimo momentą. Jeigu palikimas atsirado ir yra įpėdinių priimtas iki 1964 m. Lietuvos civilinio kodekso įsigaliojimo (1965-01-01), bei vykdomojo komiteto ūkinėje knygoje yra įrašas apie palikimo priėmimą, tai Nekilnojamojo turto registro tvarkytojui pateikiama savivaldybės ar archyvo išduota pažyma apie įrašus ūkinėje knygoje. Įpėdinis, priėmęs palikimą po 1965-01-01, kartu su prašymu įregistruoti nuosavybės teises be nurodytos pažymos apie įrašus ūkinėje knygoje privalo pateikti paveldėjimo teisės liudijimą.
Kai gyvenamajame name gyvena buvusio savininko įpėdinis, tačiau ūkinėse knygose namas yra įtrauktas į apskaitą mirusiojo vardu, ir įpėdinis neturi dokumentų, patvirtinančių palikimo priėmimo faktą (t. y. asmuo neturi paveldėjimo teisės liudijimo), įpėdinis turi teisę kreiptis į teismą dėl palikimo priėmimo fakto nustatymo.
Tačiau praktikoje registruojant asmenų teises į senos statybos pastatus, esančius kaimo vietovėje, susiduriama ir su kitomis problemomis. Antai, nutarimu patvirtintame sąraše yra nurodoma, jog į pastatytus senus pastatus nuosavybės teisės turi būti registruojamos registro tvarkytojui pateikus savivaldybės ar archyvo išduotą pažymą apie įrašus ūkinėse knygose. Archyvas asmenims išduoda patvirtintą ūkinės knygos kopiją dalyje dėl įrašų apie asmenis dominančius pastatus. Tačiau nurodytuose archyvo dokumentuose dažniausiai asmens valdomi pastatai nėra identifikuoti, nėra nurodytas jų įgijimo pagrindas. Todėl valstybės įmonė Registrų centras papildomai reikalauja ir savivaldybės (seniūno) pažymos apie įrašus ūkinėse knygose. Dauguma seniūnijų vykdomojo komiteto vestas ūkines knygas yra perdavusios archyvams, todėl neturi galimybės išduoti atitinkamos pažymos apie įrašus šiose knygose.
Be to, vykdomojo komiteto vestose ūkinėse knygose įrašai dažniausiai yra padaryti rusų kalba, todėl archyvo išduotas ūkinės knygos kopijas, prieš pateikiant registro tvarkytojui, reikia išversti į lietuvių kalbą. Paprastai verčiamų dokumentų apimtys yra didelės, kadangi ūkinėse knygose buvo aprašoma ne tik asmens vardu įregistruota namų valda, bet ir šeimos sudėtis, turimas ūkis ir t. t. Tokiu būdu, dokumentų vertimas dažnai kainuoja kelis ar net keliolika kartų daugiau už registro tvarkytojui sumokamą atlyginimą už daiktinių teisių įregistravimą.