Nerimas dėl pasaulinės nekilnojamojo turto rinkos: banga gali nusiristi per visą ekonomiką
© DELFI / Josvydas Elinskas
Nerimas dėl pasaulinės neki... 0:00 0:00

Nuosmukis didžiausioje turto klasėje pasaulyje išplito iš būsto į komercinės paskirties nekilnojamojo turto rinką ir grasina sukelti kreditų krizės bangas visoje ekonomikoje.

Beveik 175 mlrd. JAV dolerių vertės hipotekos kreditų jau yra probleminiai – maždaug keturis kartus daugiau nei kitoje didžiausioje pramonės šakoje, rodo naujienų agentūros „Bloomberg“ surinkti duomenys.

Gilėjant kylančių palūkanų normų ir pigių paskolų etapo pabaigos padariniams, daugelis nekilnojamojo turto rinkų yra beveik įšaldytos, o kai kurie kreditoriai, reikalaudami papildomo kapitalo iš būsto savininkų, liepia skolininkams parduoti turtą arba rizikuoti, kad jis bus areštuotas.

Problemiškumo lygis Europos nekilnojamojo turto sektoriuje yra aukščiausias per dešimtmetį, iš dalies dėl sumažėjusio likvidumo, rodo teisės įmonės „Weil, Gotshal & Manges“ atliktas tyrimas. Jungtinės Karalystės komercinės paskirties turto vertė antrąjį 2022 metų pusmetį nukrito daugiau nei 20 procentų, rodo „MSCI Inc.“ duomenys. Jungtinėse Valstijose, anot „Green Street“, nuosmukis siekė devynis procentus.

Asociatyvioji nuotr.
Asociatyvioji nuotr.

Sumažėjusios komercinės bei gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto sandorių apimtys ir smukusi plėtra neišvengiamai paveiks išlaidas realiojoje ekonomikoje. Tai, savo ruožtu, gali kelti grėsmę darbo vietoms ir ekonominiam augimui.

„Šiam nuosmukiui būdingas ganėtinai unikalus ekonominių aplinkybių rinkinys. Palūkanų normos, užuot švelninusios, apsunkina smūgį nekilnojamojo turto bendrovėms ir kito profilio įmonėms“, – sakė Ianas Guthrie‘is, nekilnojamojo turto brokerės „Jones Lang LaSalle Inc.“ (JLL) konsultavimo paskolų klausimais grupės vyresnysis vadovas. „Atsiranda serija galimai negrąžintinų paskolų“, kai „ir vertė, ir pinigų srautai patiria spaudimą“, sakė jis.

Šiais metais, pridūrė I. Guthrie‘is, „šios problemos ims ryškėti“. Maždaug viena iš dešimties įmonių paskolų Europoje jau yra neveiksni ir demonstruoja padidėjusias kredito rizikas, pažymi nekilnojamojo turto bendrovė JLL.

Staigiai nutraukus daugiau nei dešimtmetį trukusį pigių paskolų laikotarpį, nekilnojamojo turto bendrovių padėtį dar labiau apsunkino pandemija, pakoregavusi žmonių darbo ir gyvenimo būdą, o daugelis komercinės paskirties nekilnojamojo turto savininkų liko be nieko.

Padariniai jaučiami visame pasaulyje. „Brookfield“ nekilnojamojo turto padalinys lapkritį įspėjo, kad gali susidurti su sunkumais refinansuoti skolas už du Los Andželo centre esančius dangoraižius, ir iškėlė naudojimosi teisės atėmimo perspektyvą, kurią „Barclays“ analitikai pavadino „keliančia susirūpinimą“ rinkai.

Korėjos pramogų parko „Legoland Korea“ vystytojo pradelsta skola pakurstė šalyje kreditų krizę; centrinis bankas buvo priverstas imtis priemonių rinkoms stabilizuoti. Australijos įmonė „Caydon Property Group“ įsisuko į bankroto procesą ir dėl to kaltino COVID karantinus bei kylančias palūkanų normas.

Londono sitis
Londono sitis

Jungtinės Karalystės vystytojai „gali patirti tam tikrų nuostolių“, sakė Nicole Lux, Bajeso verslo mokykloje studijuojanti nekilnojamojo turto kreditavimą. „Bus skubių išpardavimų“, – prognozavo ji.

Komercinės paskirties nekilnojamasis turtas – nuo biurų iki prekybos centrų – yra jautresnis ekonominėms sąlygoms nei kito turto klasės, sakė Andreasas Dobretas, buvęs Vokietijos Bundesbanko ir Tarptautinių atsiskaitymų banko valdybų narys, ir pridūrė, kad kai burbulas sprogsta, labai dažnai tai būna susiję su komercinės paskirties nekilnojamuoju turtu.

„Bet visada labai sunku sugadinti vakarėlį, – teigė A. Dombretas. – Štai kodėl reguliuotojai dažnai vengia įvesti anticiklinius buferius tinkamu metu: kai nekilnojamojo turto rinkoje nejusti įtampos.“

Šis procesas jau pradėjo plisti į platesnius ekonominius vandenis. JAV namų statybos tiekėja „Builders FirstSource“ panaikino 2 600 darbo vietų, o Jungtinės Karalystės milenialsų favoritas „Made.com“ galiausiai tapo nemokus. Švedijos namų ūkio įrangos gamintoja „Electrolux AB“ praėjusiais metais paskelbė planus atleisti net 4000 darbuotojų, daugelį iš jų – Šiaurės Amerikoje.

Nuosmukio požymiai Jungtinėse Valstijose stiprėja. Bet komercinės paskirties nekilnojamojo turto vertės, nepaisant kritimo, „vis dar gana pervertintos“, sakė Michaelas Knottas, „Green Street“ JAV REIT (investicinio nekilnojamojo turto fondo) tyrimų vadovas, prognozuojantis dar 5-10 proc. nuosmukį šiais metais. „Vertintojai atsilieka nuo tendencijų, o sandorių aktyvumas pastebimai sulėtėjo“, – sakė jis.

Keletas JAV bankų prognozuoja, kad kreditų nuostolių mastas šiais metais išaugs. „Bank of America“ savo ketvirtojo ketvirčio ataskaitoje nurodė, kad biurų nekilnojamojo turto paskolų, kurioms būdinga padidėjusi įsipareigojimų nevykdymo arba pradelstų mokėjimų rizika, vertė šoktelėjo vienu milijardu dolerių, tuo tarpu „Wells Fargo“ prognozuoja, kad nusilpus paklausai šioje rinkoje atsiras daugiau įtampos.

Posūkis buvo toks staigus, kad kai kurie privatūs kreditoriai jau susiduria su likvidumo problemomis, sakė Tomas Capasse, nekilnojamojo turto finansavimo įmonės „Ready Capital Corp.“ vyriausiasis vykdomasis pareigūnas, pridurdamas, kad bendrovė stengiasi „pirkti kitų žmonių problemas“, įskaitant statybų paskolas.

„Esame tvarkingoje „lokių“ rinkoje", kurioje „bankai karpo savo portfelius“, – pridūrė jis.

„Du gaisrai vienu metu“

Spėjama, kad komercinės paskirties nekilnojamojo turto rinkoje didžiausia įtampa greičiausiai bus sukoncentruota abiejose rinkos dalyse: senesniuose statiniuose, iš kurių jau išsikraustė nuomininkai ar laikini savininkai, ir dar nebaigtuose statyti pastatuose. Niekur kitur pastarasis reiškinys nebuvo toks ryškus kaip Kinijoje. Rugsėjo mėnesį dėl sulėtėjimo nekilnojamojo turto rinkoje buvo sustabdyta maždaug 2 mln. būstų statyba.

Vėluojančius projektus Kinijoje atidžiai stebi visi – nuo ekonomistų iki investuotojų į problemines skolas, esant suirutei nekilnojamojo turto rinkoje, įskaitant visoje šalyje smunkančius pardavimus ir epizodinius būsto pirkėjų hipotekos įmokų boikotus. Juolab tai vyksta po to, kai 2020 metais vyriausybė ėmėsi griežtų priemonių šioje pramonės šakoje, siekdama sumažinti vystytojų finansinį svertą, prislopinti būsto kainas ir susilpninti rizikas finansų sektoriui.

Pastarosiomis savaitėmis Pekinas pakoregavo savo taktiką ir, švelnindamas valdžios institucijų poziciją, gali leisti nekilnojamojo turto įmonėms padidinti įsiskolinimą. Toks žingsnis buvo žengtas praėjus vos keliems mėnesiams po to, kai Tarptautinis valiutos fondas (TVF) įspėjo apie galimą defoltų šuolį tarp likvidumo trūkumo kamuojamų Kinijos nekilnojamojo turto vystytojų, nes jiems sunkiai sekasi užbaigti statomus projektus.

Harvardo universiteto profesorius Kennethas Rogoffas , duodamas interviu naujienų agentūrai „Bloomberg“, sakė, kad „nėra greito sprendimo“ dėl pernelyg didelės komercinės paskirties nekilnojamojo turto plėtros kai kuriose Kinijos dalyse.

Nekilnojamojo turto bendrovė „China Evergrande Group“, prieš metus neįvykdžiusi savo skolinių įsipareigojimų, – akivaizdus suirutės sektoriuje pavyzdys. Bankrutavusio skolininko turto administratoriai, reaguodami į krizę, pardavė vieną iš jos Honkongo projektų, plėtotojai prognozuojant, kad sandorio nuostoliai sieks apie 770 mln. JAV dolerių. Šią savaitę bendrovė, praleidusi kelis ankstesnius pačios nusistatytus terminus, pasiūlė restruktūrizavimo planą.

Šalies nekilnojamojo turto vystytojai problemų turi ir užsienio rinkose. Projekto „Royal Albert Dock“ – kadaise žinomo kaip naujas verslo rajonas, galintis varžytis su „Canary Wharf“, – pirmasis etapas netoli Londono Sičio oro uosto buvo pateiktas parduoti praėjusiais metais, kai subankrutavo sklypą valdęs Kinijos plėtotojas.

„Kinijai atsisakius „COVID Zero“ kurso, ekonomika tapo ypač pažeidžiama, – rašė „Bloomberg Economics“ ekonomistas Davidas Qu. – Tai galėjo turėti įtakos tam, kad tuo metu faktiškai buvo sukurta gelbėjimo linija vystytojams. Vyriausybė tikriausiai nenori, kad vienu metu siautėtų du gaisrai.“
K. Rogoffas ir jo kolega ekonomistas Yuanchenas Yangas 2020 metais apskaičiavo, kad Kinijos nekilnojamojo turto pramonė sukuria apie 29 proc. šalies bendrojo vidaus produkto (BVP). Tai prilygsta Airijai iki paskutinio finansinio kracho, rašė jie.

Tos krizės pavyzdžiu tapo Airija, kuri, žlugus rinkai, daug metų išgyveno nuosmukį. Nuo tada būsto vertė Dubline atsigavo, bet privatūs kreditų fondai ruošiasi perduoti kai kuriuos žemės sklypus bankroto administratoriui, teigia su šiuo klausimu susipažinę šaltiniai.

Po finansų krizės, kai daugeliui įmonių prireikė gelbėjimo paramos, Europos kreditoriai dabartinio ciklo metu yra daug atsargesni ir skolina mažesnėmis sumomis nei iki 2008 metų, teigė Peteris Cosmetatosas, kreditorių profesinės grupės „Commercial Real Estate Finance Council Europe“ generalinis direktorius.

„Nekilnojamojo turto rinka neabejotinai susidurs su daugybe sunkumų ir problemų“, bet juos labiau pajus paskolų gavėjai, nes kreditoriai turi stiprią „pagalvę“, apsaugančią nuo nuostolių, sakė jis. „Tai sveika krizė ta prasme, kad ji nei kyla iš finansų sektoriaus, nei jį skausmingai paveikia“.

Probleminiai aktyvai

Būtent pigios skolos pagunda paskatino Europos būsto savininkus po finansinės krizės imti kreditus ir įsigyti portfelius, kurių skolinimosi kaina buvo mažesnė už pajamingumą. Dėl to nekilnojamasis turtas tapo silpniausia grandimi Europos „šlamštinių“ aktyvų rinkoje, kai įsipareigojimų nevykdymo tikimybė per ateinančius dvejus metus sudaro beveik aštuonis procentus, rodo „Bloomberg“ analizė. Priežiūros institucijos jau įspėjo, kad dėl pandemijos prislopusios biurų patalpų paklausos, medžiagų kainų šuolio, susijusio su trikdžiais tiekimo grandinėse, ir augančios skolinimosi kainos kai kurie projektai Europoje taps nebeperspektyvūs.

Biurų pastatas „Arka“
Biurų pastatas „Arka“
© Bendrovės archyvas

O sumažėjus pirkėjų rinkoje, daugelis Europos būstų savininkų bus priversti sumažinti turto vertę, teigė du investicinės bankininkystės atstovų, paprašiusių neviešinti jų pavardžių. Švedijoje, kur būsto kainos laisvai krenta, gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto valdytojų įmonė „Samhallsbyggnadsbolaget i Norden AB“ jau sutiko parduoti turto už beveik milijardą JAV dolerių, kad padengtų skolą, o tai rodo, kad šios šalies būstų savininkai siekia sumažinti finansinį svertą.

Panaši situacija pastebima ir Jungtinėse Valstijose, kur paskolų gavėjai reikalauja didesnių nuolaidų nei daugelis pardavėjų pasiruošę suteikti.

„Dėl to, kas nutiko su palūkanų normomis ir skolų finansavimu, išorinį finansavimą gavęs pirkėjas yra ganėtinai suvaržytas, – sakė M. Knottas iš „Green Street“, turėdamas galvoje platesnę rinką. – Pardavėjai nėra visiškai pakeitę savo lūkesčių, taip, kad šie geriau atitiktų pirkėjų lūkesčius, todėl matome didelį pasiūlos ir paklausos kainų koridoriaus skirtumą.“

Susidariusi priešprieša dėl vertės nustatymo iš dalies lėmė, kad bankai ir kiti kreditų teikėjai ėmė atsargiau vertinti naują kreditavimą. Kai būstų savininkai nori refinansuoti, jiems gali tekti investuoti iki 25 proc. pradinės pirkimo kainos, kad atitiktų rodiklius, kuriais remdamiesi bankai išduoda paskolas, pažymi JLL atstovas I. Guthrie'is.

Toks spaudimas rodikliams, pagal kuriuos vertinamas paskolų gavėjų gebėjimas padengti palūkanų įmokas, yra „dinamika, kurios nebuvo justi nuo finansų krizės laikų“, – teigė Willas Nicollas, „M&G Plc“ privataus ir alternatyvaus turto vyriausiasis investicijų pareigūnas, prižiūrintis apie 77 mlrd. svarų sterlingų vertės aktyvus.

Niujorko Kolumbijos universiteto profesorius Adamas Tooze'as, rašęs apie 2008 metų griūtį, vėl įžvelgia priežasčių nerimauti. „Nekilnojamasis turtas yra pagrindinis recesijos kintamasis, – pažymėjo jis. – Jis yra didžiausia turto klasė, tiesiogiai susijusi su namų ūkių biudžetais, o tai reiškia, kad ji turi padarinių vartojimui.“

„Tai didelė recesijos rizika“, – teigė jis.