Visose rinkose investuotojai yra linkę gaudyti tinkamus momentus – tinkamą laiką pirkti ir tinkamą laiką parduoti. Nekilnojamojo turto rinka – ne išimtis. Jei į būsto įsigijimą / pardavimą žiūrima iš investavimo perspektyvos, manau, pats laikas turėti atsakymą ir į šį klausimą. Nemažai žmonių mano, kad geriau yra pirkti, ir pateikia savo argumentus. Straipsnio autoriaus nuomone – geriau nuomotis.
Argumentas Nr. 1
NT rinka yra pasiekusi ciklo viršūnę, tad kainos tikrai nebedidės, o tikimybė, kad mažės, vis stiprėja
Kodėl galime kalbėti apie ciklo viršūnę? Visų pirma tai rinkos prisisotinimas. Praėjusių metų pabaigoje neparduotų butų sandėlis pasiekė šio ciklo rekordą, kirsdamas 5000 butų ribą, ir nors šis skaičius dabar susitraukė, tai yra menka paguoda NT plėtotojams, nes pardavimai kol kas nėra džiuginantys.
2017 m. pirmą kartą šiame pakilimo cikle NT plėtotojų pardavimai mažėjo (maždaug 7 proc., palyginti su 2016 m.). Šių metų pirmos pusės pardavimai taip pat prastesni nei per atitinkamą 2017 m. laikotarpį. Ir vargu ar yra daug šansų jiems pagerėti, nes keičiasi bankų skolinimo politika. Bankai gana atvirai deklaruoja, kad rinka jau yra įsisotinusi, jie nebesiveržia aktyviai išdavinėti naujų paskolų, todėl didėja maržos – kartu ir galinčių / norinčių skolintis žmonių skaičius. Mažėjant išduotų paskolų mastui, mažės būsto sandorių, o tai ves ir prie kainų korekcijos.
Argumentas Nr. 2
Nuomos rinka pasiekė brandą
Šio pakilimo pradžioje nuomos kainos sostinėje pradėjo sparčiai kilti gerokai anksčiau nei būsto pirkimo–pardavimo kainos, o pastaruosius pusantrų metų jos yra pasiekusios tam tikrą viršūnę. Pagrindinė to priežastis – rinkos įsisotinimas.
Pasiūlos trūkumo problema, kuri lėmė spartų nuomos kainų kilimą ne vienus metus, buvo išspręsta aktyviai statant naujus projektus ir siūlant rinkai patrauklių butų nuomai. Be to, žmonės, keisdami seną būstą į naują, dažnai buvo linkę senąjį paleisti į nuomą ir taip net ir tie, kurie naują būstą pirko savo reikmėms, prisidėjo prie nuomos pasiūlos augimo.
Tokia situacija nuomos rinkoje lemia, kad mažėja norinčiųjų investuoti nuomai. Tai kartu prisideda ir prie bendro rinkos vėsimo. Vėstanti rinka lemia mažesnius statybų tempus, o tai atsiliepia ir laikinai į miestą užsidirbti atvykusių žmonių poreikiui (statybininkai, apdailininkai ir t. t.). Tikėtina, kad nuomos rinkoje gali prasidėti vakansijų augimas, todėl nuomos kainos gali pradėti koreguotis. Ir visa tai gali vykti, net jei ir nebeliks investuojančiųjų nuomai, kas iki šiol pildydavo nuomos rinkos pasiūlą ir vėsino šį segmentą.
Argumentas Nr. 3
Dabar nuomotis nėra brangiau nei pirkti
Mano nuomone, žmonės dažnai daro klaidą, kai į klausimą, kas geriau – pirkti ar nuomotis, atsako palygindami įmoką bankui ir nuomos mokestį. Reikėtų pažiūrėti gerokai plačiau. Kokius kaštus jūs patirsite, jei šiandien nuspręsite pirkti nuosavą būstą ir tą darysite su banko paskola (85 proc)?
Banko marža – šiuo metu siekia 2–2,4 proc. Jei perkama 0,85 santykiu, banko marža sudarys 1,7–2 proc. nuo buto vertės.
EURIBOR – kol kas yra 0 proc. ir greičiausiai kurį laiką toks ir išliks, bet niekas nėra garantuotas. Pirkdami su banko paskola prisiimate visą riziką, kad netolimoje ateityje reikės mokėti 2–3, o gal ir daugiau procentų.
Būsto nusidėvėjimas – per metus vidutiniškai reikėtų skirti 1–2 proc. būstui atstatyti. Pavyzdžiui, sugedusios buitinės technikos, baldų keitimas, einamasis remontas, namo, stogo, lifto ir t. t. remontai – visa tai yra būsto savininko galvos skausmas.
Sandorio forminimas vidutiniškai sudaro 1 proc. buto vertės. Viskas gerai, jei būstas perkamas visam gyvenimui, bet praktika rodo ką kita. Žmonės vis dažniau linkę keisti būstą ir tai daro bent 5–6 kartus per gyvenimą. Vadinasi, būsto keitimo (sandorių forminimo) kaštai tampa vis aktualesni.
Nuosavo kapitalo įšaldymas – visi investuotojai savo pinigus vertina gerokai labiau nei banko. Paprastai investuotojai tikisi, kad jų nuosavas kapitalas uždirbs bent 20 proc. per metus, tad jei jūs savo kapitalą atiduosite bankui kaip 15 proc. pradinį įnašą, jūs alternatyviai patirsite 3 proc. nuo būsto vertės kaštus, t. y. atsisakysite potencialo gauti tokias pajamas, jei investuotumėte kur nors kitur.
Susumavę visas su būsto įsigijimu susijusias išlaidas, gauname, kad pirkėjas patiria ne tik banko įmokos kaštus, o gerokai daugiau, t. y. 5,9–7,3 proc. nuo būsto vertės per metus. Jei pradėtų kilti EURIBOR, tai pirkę būstą su paskola patirtų dar didesnius kaštus – ne mažiau kaip 7–9 proc. nuo būsto įsigijimo kainos per metus. Jei būsto kainos pradėtų mažėti, tai savininkų santykinės metinės išlaidos nesunkiai pasiektų ir 10 proc. nuo būsto vertės. O butų nuoma Vilniuje vidutiniškai sudaro apie 6 proc. butų kainos. Esant krizinei aplinkai, nuomos kainos mažėtų, tad nuomotis dar labiau apsimokėtų.
Ši argumentacija galioja ir tiems, kurie perka be banko paskolos. Tokiu atveju pirkti būstą išvis neapsimoka, nes investuotojas savo brangius pinigus įšaldytų į turtą, kuris per ateinančius kelerius metus greičiausiai nuvertės, patirtų sandorių forminimo, nusidėvėjimo ir kitus kaštus ir būtų investavęs savo kapitalą į turto klasę, kuri yra mažai likvidi.
Argumentas Nr. 4
Kol būstas yra finansuotas banko, tol jis nėra jūsų, bet jus labai sukausto
Kitas argumentas, kurį naudoja žmonės, perkantys būstą, yra tas, kad dabar moki bankui, bet po 20–30 metų būstas liks tau, o jei mokėsi nuomą, tai po 20–30 metų tau liks niekas. Viskas gerai, jei viskas gerai. Vis dėlto gyvenimas yra pilnas netikėtumų ir nelaimingų įvykių. Būna, kad šeimų maitintojai praranda darbus, žūva ir pan. Būna, kad šeimos skiriasi. Statistikos departamento duomenimis, Vilniuje kiekvienais metais susituokia 6600–6800 porų, o išsiskiria 2300–2600. Visais šiais atvejais labiausiai tikėtinas problemos sprendimas – būsto pardavimas.
Gerais atvejais jaunose šeimose atsiranda vaikų, jie auga, tad būsto keitimo klausimas tampa labai aktualus. Gerai, jei rinka išgyvena pakilimą, bet jei aplinkybės susiklostys taip, kad teks parduoti rinkai koreguojantis, bus patiriami didžiuliai nuostoliai, kurie kartais gali baigtis net kredito sutarties nutraukimu, turto praradimu ir dar pasilikusiu įsiskolinimu. Elementarus pavyzdys – jei šiandien perkate būstą už 100 000 eurų ir skolinatės 85 000 eurų, tai jei po 2 metų jums jį prireiktų parduoti, o kainos būtų 15 proc. mažesnės nei dabar, už šį butą gautumėte 85 000 eurų. Atsiskaičius su banku, paskolos likutis siektų apie 81 400 EUR – iš jūsų 15 000 eurų pradinio įnašo beliktų tik vargani 3600 eurų. Jūs iš viso prarastumėte apie 17 000 eurų (11 400 eurų pradinio įnašo, 3600 eurų sumokėtų palūkanų ir 2000 eurų sandorių forminimo išlaidų).
Už tokį pat butą per 2 metus sumokėtumėte apie 10 000 eurų nuomos ir galėtumėte su pradiniu įnašu iš investicijų gana nesunkiai uždirbti bent 3000–4000 eurų, tad jūsų realios išlaidos būtų 6000–7000 eurų. Gana didelis skirtumas.
Pagrindinė mintis yra ta, kad jei būstas perkamas sau, tai dar toli gražu nereiškia, kad nereikia kreipti dėmesio į kainų lygį ir su tuo susijusias rizikas. Nors tą dažnai bando sakyti bankininkai, ekonomistai ir kt. rinkos specialistai, reikia suprasti, kad retai kada būstas perkamas visam gyvenimui. O jei jūs pirksite būstą su paskola esant kainų pikui, gali nutikti ir taip, kad nebeturėsite kito pasirinkimo, nes parduoti tiesiog neapsimokės arba nebus galima.
Žinau, kad žmogus turi pamatinį norą gyventi saugiai ir nuosavas būstas yra didelė to dalis, bet būsto pirkimas ciklo viršuje su banko paskola tikrai nėra sprendimas, vedantis į saugų rytojų. Net jei ir perkate pirmąjį būstą sau, linkiu mąstyti, kaip mąsto investuotojai – pirkti tinkamu metu ir už tinkamą kainą, o iki tol galima kantriai palaukti ir turimą pradinį kapitalą įdarbinti likvidžiose pozicijose.
Tai straipsnis iš žurnalo „INVESTUOK“.
Spalio mėnesio žurnalo „Investuok“ numeryje taip pat skaitykite:
Aktualijų rubrikoje: Prieš dešimt metų vyko pasaulio pabaiga – didžiausia krizė modernioje istorijoje, bet panašu, kad nelabai ko iš jos išmokome. Lyginame situaciją prieš dešimt metų ir dabar. JAV ir Kinijos muitai – prekybos karas ar kietos derybos?
Rubrikoje Vertybinių popierių birža: Analizuojame „Auga group“ perspektyvas – įmonė pardavė svajonę, ar pavyks įgyvendinti? Pasaulio protfeliai – trys iš keturių patyrė nuostolius – ką tai reiškia? Naujas reguliavimas aktyviems – CFD draudimai.
Rinkos: Nauja besivystančių rinkų krizė – analizuojame kas jas kėlė aukštys, o dabar traukia žemyn? Atskiras straipsnis šioje rubrikoje apie Turkija – kas vis tik vyksta Turkijos ekonomikoje? Ar čia dar verta investuoti? Aukso amžiaus pabaiga? Trys priežastys kodėl auksas pinga. Cukrus ir kava – panašu, kad išlaukus tinkamos progos uždirbti galima.
NT rubrikoje: Tęsiame Pietų Europos kurortų apžvalgą – investuoti ar ne? Apie butus investavimui Lietuvoje – svarbiausi ir kertiniai momentai į ką šiandien verta atkreipti dėmesį.
Ir dar: įžvalgos, komentarai, patarimai, laisvalaikio rubrika, fondų rezultatai, pasaulio, žaliavų, valiutų apžvalgos ir tai, ką rugsėjį viešai kalbėjo garsūs investuotojai bei ekonomistai.
Daugiau informacijos: www.investuok.eu
