Nekilnojamojo turto burbulai – ar jų dar ne per mažai?

„Muilo burbulas yra ryški, visomis vaivorykštės spalvomis žvilganti vandens plėvelė, supanti tuščiavidurę oro pripildytą ertmę. Deja, muilo burbulai paprastai egzistuoja tik kelias akimirkas, o vėliau susprogsta – arba patys savaime, arba susidūrę su kokiu nors išoriniu objektu. Dažniausiai muilo burbulus pučia vaikai, tačiau pasitaiko atvejų, kai muilo burbulais susižavi ir suaugusieji, ypač stebėdami cirko pasirodymus“, – štai tokia muilo burbulo apibrėžtis pateikiama mokslo populiarinimo interneto svetainėje sciencedaily.com. Pakeiskime žodį muilo į nekilnojamojo turto kainų ir gausime išties neblogą nekilnojamojo turto (NT) kainų burbulo apibrėžtį.

Tačiau koks tikslas berti druską ant žaizdos ir kalbėti apie praeities nuoskaudas – juk NT kainų burbulas, atsitrenkęs į pasaulinės ekonominės krizės sieną, sprogo su trenksmu jau prieš ketverius metus? Be to, visomis vaivorykštės spalvomis tviskančio NT kainų burbulo kerams neatsispyrė ir suaugusieji – didžiam visų nusivylimui jie savo kailiu patyrė, kad burbului sprogus viso labo lieka tik oro pripildyta ertmė... Apibendrinant galima teigti, kad lietuviai išties kaip reikiant prisicirkino. Tačiau reikia pripažinti, kad žiūrėti cirko pasirodymus smagu, o kur buvus, kur nebuvus, Lietuvos krašte gali atsirasti naujas profesionalių burbulų pūtėjų cirkas. Tačiau ar gali taip būti, kad antrą kartą lipsime ant to paties grėblio ir vėl pūsime NT kainų burbulą?

Muilo burbulų pūtėjai

Norint išpūsti muilo (taip pat ir NT kainų) burbulą visų pirma reikia pūtėjų. O jų yra išties nemažai: NT projektų vykdytojai, statybų bendrovės, pastatų ir žemės sklypų savininkai, politikai, spekuliantai ir centriniai bei komerciniai bankai šiuo metu vienaip ar kitaip suinteresuoti NT kainų augimu. Be to, visuomenės dauguma iš esmės nėra priešiškai nusiteikusi NT kainų kilimui. Brangstantys degalai, cukrus ar kiaušiniai kaipmat sukelia neigiamą visuomenės reakciją ir pasipiktinimą tuo metu valdžioje esančių politikų vykdoma politika ar neveiklumu, tačiau kylančios NT kainos, priešingai, dažnai traktuojamos ir suprantamos kaip atsigaunančios ekonomikos bei tinkamai vykdomos politikos ženklas.

Pavyzdžiui, NT agentūros „Ober-Haus“ duomenimis, Vilniaus mero Artūro Zuoko valdymo metais vidutinė būsto kaina Vilniuje pakilo daugiau negu du kartus, o kitų merų vadovavimo laikotarpiais krito. Būsto kainų kilimas pateikiamas kaip teigiamas reiškinys ir net naudojamas politikų rinkimų kampanijose. „Viskas paprasta – kas nori didesnių kainų Vilniuje, turi balsuoti už A. Zuoką. O kas nori pirkti NT, turėtų balsuoti prieš jį. Tai pats rimčiausias mano patarimas būsto pirkėjams, kaip valdyti NT rinką“, – kiek pajuokaudamas teigė „Ober-Haus“ Vertinimo ir rinkotyros skyriaus vadovas Saulius Vagonis.

Juokai juokais, tačiau vertinant tai, kad Lietuvoje kone 98 proc. gyventojų turi nuosavą būstą (tai, beje, yra didžiausias rodiklis visoje Europos Sąjungoje), natūralu, kad gyventojai turėtų balsuoti už tą politiką, kurio valdymo metais būsto kainos kyla. Na, o politikai, siekdami kuo geriau atstovauti savo rinkėjų interesams ir norėdami būti perrinkti dar vienai kadencijai, turėtų dėti visas pastangas, kad jų valdymo metais NT kainos ne kristų, o kiltų. Taigi, tokia visuomeninė ir politinė sistema yra tiesiog „užprogramuota“ nuolatiniam NT kainų kilimui ir yra linkusi kartkartėmis susižavėti vaivorykštiniais kainų burbulais. Be abejo, kylančios kainos anaiptol nežavi jaunų, karjeros siekiančių ar tik ką šeimas sukūrusių gyventojų, kurie neturi savo būsto, turtingų tėvų, senelių ar šiaip geranoriškų giminaičių, kurie galėtų jiems tą būstą suteikti. Tačiau šie gyventojai yra „mažuma“, todėl jų balsas dažniau eina ne į politikų ausis, o į dangų.

Beje, palankus visuomenės požiūris į NT kainų augimą būdingas daugeliui valstybių, ypač tai pastebima anglosaksų šalyse. Štai JAV politikai jau kelerius dešimtmečius įvairiomis programomis ir lengvatomis skatina gyventojus įsigyti būstą. Tikima, kad nuosavus namus turintys gyventojai labiau stengsis palaikyti esamą visuomenės santvarką, bus linkę aktyviau įsilieti į visuomenės gyvenimą ir labiau suinteresuoti didinti regiono bei visos šalies ekonominį pyragą, nes kuo geriau seksis ekonomikai, tuo vertingesnis ir brangesnis taps gyventojų valdomas turtas. Šis ekonominis modelis neretai vadinamas NT valdančių piliečių demokratija (angl. property-owning democracy).

Būtent šiose šalyse XXI a. 1-ajame dešimtmetyje susiformavo didžiausi NT kainų burbulai. Esant visuomenės ir politinio elito palaikymui, yra didelė tikimybė, kad šie burbulai formuosis ir netolimoje ateityje. Štai JAV centrinis bankas laiko itin žemas palūkanų normas ir taškosi į visas puses spausdintais pinigais, o vyriausybė daro viską, kad paskatintų NT rinkos atsigavimą, tad labai tikėtina, jog netrukus JAV prasidės dar vienas spartaus NT kainų augimo etapas. Nors tokios tendencijos gali pakenkti tvariam šalies ekonomikos augimui ir sukelti dar vieną krizės bangą ateityje, niekas nesuinteresuotas mažinti NT kainų, tad atrodo, jog šis scenarijus vis dėlto gana tikėtinas. Jau šiuo metu Floridos valstijoje būsto kainos kyla kaip ant mielių dėl stipriai išaugusios būsto paklausos. Beje, Lietuvos visuomenė, būdama labai uoli anglosaksiško NT nuosavybės modelio puoselėtoja, taip pat rizikuoja susižavėti dar vienu NT burbulu.

NT projektų vykdytojai ir statybų bendrovės taip pat linkę palaikyti NT kainų augimą, nes augančios kainos trumpuoju laikotarpiu gali padidinti šių įmonių pelną ir apyvartą. Be to, kylant kainoms padidėja statybų sektoriaus ir visos ekonomikos aktyvumas, sumažėja nedarbas, auga atlyginimai. Tačiau fizikos dėsniai mums sufleruoja, kad kas pakyla, tas turi ir nusileisti, o istorija mus moko, kad ilguoju laikotarpiu sproginėjantys kainų burbulai atneša daugiau žalos negu naudos. Tereikia prisiminti, kiek NT projektų vykdytojų ir statybų bendrovių buvo priverstos nutraukti savo veiklą sprogus NT burbului Lietuvoje.

Milžiniškos bankroto administravimo sąnaudos, tūkstančiai darbo netekusių, o neretai ir savo šalį palikusių statybos sektoriaus darbuotojų, šimtai skolose paskendusių spekuliantų – tai tik dalis sprogusio NT kainų burbulo padarinių, kuriuos Lietuvos visuomenė jaus dar ne vienus metus. Deja, ilgasis laikotarpis dažniausiai rūpi gerokai mažiau negu trumpasis, ypač tada, kai trumpuoju laikotarpiu galima labai greitai praturtėti. Tad, nepaisydami potencialių pavojų, tiek projektų vykdytojai, tiek statybų bendrovės linkę pūsti kainų burbulą.