Pavyzdžiui, viename forume Ignu pasivadinęs internautas pasakoja, kad išsinuomojęs butą jame ištvėrė mažiau nei mėnesį. Anot jo, buto šeimininkė, pagyvenusi moteris, kiekvieną dieną pas jį užsukdavo. Ji nesidrovėjo tikrinti, kaip spintose sukrauti daiktai, pabardavo, jei atėjusi kriauklėje rasdavo nešvarių indų. Vyras šiame bute ilgai netvėrė – šeimininkei pasakė, kad nori išsikraustyti. Tačiau šioji griežtai atsisakė grąžinti jo sumokėtą depozitą. Ignas nusprendė geriau patirti finansinius nuostolius, nei toliau tverti įkyrią buto savininkę, tad palikęs jai sumokėtus pinigus, tą pačią dieną išsikėlė.
Tokių ir panašių istorijų – galybė. Ir ne, kartais nepasiseka ne tik laikiniems gyventojais. Ir būstų šeimininkai gali labai nukentėti įsileisdami į namus nepažįstamus žmones. Juk pasitaiko, kad jie visai per trumpą laiką sugeba namus tiesiog suniokoti, o viskam sutvarkyti neužtenka ir depozito. Tad, kaip apsisaugoti nuo šių nemalonių situacijų? Atsakymas vienas – būtina visas rizikas apsibrėžti sutartyje.
Vieno šablono, kuris tiktų visiems – nėra
Advokatų kontoros „Aliant“ vyriausioji teisininkė Karolina Jonaitienė teigia, kad kalbant apie nuomos sutarties sudarymą tarp fizinių asmenų, ji pastebi, kad teisininkas į visą procesą yra įtraukiamas dar gana retai.
„Norėdami taupyti žmonės ieško nuomos sutarčių šablonų internete. Tačiau kiekvienas atvejis yra individualus, žmonių lūkesčiai yra skirtingi, tad ir nuomos sutartis turi būti individuali, išsamiai aptariant kiekvieną niuansą, o taip užkertant galimybę kilti ginčams. Savo darbo praktikoje pastebiu, kad šabloninės sutarties spragos ima ryškėti vos pasirašius sutartį ir pradėjus nuomininkams gyventi naujame būste. Pavyzdžiui, nuomotojas prašo sumokėti komunalinius mokesčius, tačiau nesutinka parodyti prašomas sumokėti sumas pagrindžiančių sąskaitų teigdamas, kad tokios pareigos neturi. Itin dažna situacija – pradėjus gyventi bute nuomininkai pastebi, kad lova yra sulūžusi ar skalbimo mašina neveikia, o savininkas atsisako juos taisyti ar keisti. Tokių situacijų galima išvengti sutartyje aiškiai aptarus nuomotojo ir nuomininko teises, pareigas ir atsakomybes už įsipareigojimų nevykdymą“, – pasakoja teisininkė K. Jonaitienė.
Jos žiniomis, nėra tokios statistikos, kokia dalis visų nuomos sutarčių įregistruojama viešame registre bei, kiek dažnai iš nuo nuomos gaunamų pajamų sumokami mokesčiai. Tačiau, anot jos, pastaraisiais metais pastebimas ženklus nuomos sutarčių registravimo viešajame registre augimas, kuris siejamas su išaugusių atvykėlių iš trečiųjų šalių srautu bei valstybės taikomomis pagalbos priemonėmis (kompensacijomis).
Sutarčiai būtina skirti pakankamai laiko ir dėmesio
K. Jonaitienė pabrėžia, kad sudarant sutartį tiek nuomininkui, tiek nuomotojui yra itin svarbu išsamiai ir aiškiai aptarti kiekvieną sutarties punktą ir sąlygas. Būtina išsiaiškinti visų šalių lūkesčius ir ketinimus.
„Prieš sudarant nuomos sutartį nuomininkas turėtų susipažinti su viešame registre esančia informacija. Pavyzdžiui, kas yra turto savininkas. Tokiu atveju žinosite, ar butą ketinantis išnuomoti asmuo yra tikrasis turto savininkas, jei ne – ar jis turi teisę veikti savininko vardu. Atitinkamai, apsisaugosite ir nuo sukčiavimo atvejų“, – itin naudinga informacija dalinasi pašnekovė.
Anot jos, nuomos sutartis turi būti išsami: joje privalo būti nurodytas unikalus būsto numeris, adresas, jo plotas, mokestinės sąlygos, nuomotojo ir nuomininko pareigos ir atsakomybės. Svarbu aiškiai įvardyti net tokius dalykus, kas turi mokėti kaupiamąsias rinkliavas. To nenurodžius, ateityje gali kilti daug ginčų tarp nuomininkų ir nuomotojų.
Teisininkė taip pat rekomenduoja sutarties sudarymo faktą išviešinti viešajame registre ir dėl to, kad tik tada sutartį galima panaudoti prieš trečiuosius asmenis. Pavyzdžiui, jei nuomininkas užliejo kaimynus, kas pasitaiko itin dažnai, sutarties neišviešinus viešajame registre reikalavimai dėl žalos atlyginimo bus nukreipti į savininką, ne nuomininką.
Kad nenustebintų nemalonios staigmenos
Teisininkė pataria nuomos sutartyje užfiksuoti būsto bei jame esančių baldų ir buitinės technikos bei sienų būklę, o taip pat ir įvardyti aiškiai matomus trūkumus. Anot jos, prie sutarties galima pridėti ir nuotraukų.
„Pasibaigus nuomos santykiams neretai kyla nesutarimų ir ginčių. Nuomininkai teigia, kad viską palieka taip, kaip rado, o nuomotojas nenori grąžinti depozito, todėl piktnaudžiauja situacija. Abiejų šalių pozicijos skiriasi kardinaliai“, – sako pašnekovė.
Specialistė rekomenduoja sutartyje susitarti ir dėl to, kas turėtų atlikti ir apmokėti buto generalinį valymą nuomininkams išsikraustant.
„Pastaruoju metu tarp nuomininko ir nuomotojo itin dažni ginčai dėl to, kad nuomininkas paliko nešvarų, užleistą butą. Tad rekomenduoju sutartyje nurodyti, kad butą nuomininkas privalo palikti švarų, atlikti ar užsakyti buto valymą. Svarbu numatyti, kokie paviršiai tokio valymo metu turi būti išvalyti. Žinoma, detaliai rekomenduoju aptarti ir kitas sąlygas, pavyzdžiui, galimybes didinti nuomos mokestį ir to dažnumą. O taip pat patariu nurodyti, iki kurios mėnesio dienos turi būti sumokėtas nuomos mokestis, kokias teises turi nuomotojas, jei nuomininkas nemoka nuomos mokesčio laiku“, – teigia K. Jonaitienė.
Taip pat, anot jos, vertėtų aiškiai apsibrėžti nuomos sutarties nutraukimo sąlygas, užstato dydį, nuomos trukmę, įsikėlimo ir būsto atlaisvinimo terminą, o taip pat – atsakomybę už sutartyje numatytų sąlygų nesilaikymą.
„Svarbu įvardyti net tai, kad patalpos bus nuomojamos gyvenamajai paskirčiai, ar konkretiems asmenims, ar galima subnuoma. Vertėtų apsibrėžti ir mokesčių mokėjimo tvarką, kada ir kokiais atvejais savininkas turi teisę apžiūrėti turtą“, – pataria teisininkė.
Praktikoje pasitaikė ir komiškų situacijų: būsto savininkas tikrindavo šaldytuvą
Jei radote svajonių būsto nuomos skelbimą ir nekantraujate įsikelti į laikinus namus, specialistė rekomenduoja prieš tai padarant sutartyje detaliai aptarti būsto savininko teisę apžiūrėti turtą nuomos metu bei to dažnumą.
„Ne kartą pasitaikė situacijų, kada savininkas atvyksta nekviestas arba net išvykus nuomininkams. Būste jis net lieka nakvoti ir pasikviečia giminaičių, drąsiai vaišinasi šaldytuve rastais maisto produktais. Vėliau nuomininkai teigia, kad po šios viešnagės dingo tam tikri jų brangūs daiktai. Būsto savininkui vertėtų atsiminti, kad nuomos sutartimi jis nuomininkui suteikia galimybę būstu naudotis ir valdyti jį už atlygį. Savininkas neturi teisės trukdyti nuomininkui butu naudotis, jis negali patekti į butą be nuomininko žinios. Toks jo elgesys galėtų būti traktuojamas kaip esminis sutarties pažeidimas, sukeliantis atsakomybę. Na, o tam, kad į tokias situacijas nepapulti, rekomenduočiau sutartyje aptarti su savininku teisę patikrinti būsto būklę ir to dažnumą“, – nurodo K. Jonaitienė.
Žalos atlyginimo visada galima reikalauti, net jei žala – didesnė už depozitą
Nors teisės aktai šiuo metu Lietuvoje nereglamentuoja depozito dydžio, K. Jonaitienė nurodo, kad praktikoje pastebi, kad dažniausiai prašoma mėnesio arba dviejų mėnesių nuomos dydžio depozito. Tačiau, ji pabrėžia, jei nuomininkai sukėlė žalą, savininkas visada turi teisę žalos atlyginimą prisiteisti. Be jokios abejonės, neįmanoma nustatyti tokio depozito, kuris apimtų visą galimą žalos atlyginimą.
„Kaip ir minėjau, tam, kad pavyktų pagrįsti argumentus dėl sukeltos žalos, itin svarbu užfiksuoti buto būklę dar prieš sutarties sudarymą. Praktikoje matau daug nuomotojų atžvilgiu nesėkmingų bylų. Pastarieji pasilieka depozitus ir prašo žalos atlyginimo, nes buvo sulaužyta nauja spintelė ar panašiai. Tuo tarpu nuomininkas teigia, kad tokios būklės baldai jau buvo. Kadangi nuomotojui nepavyksta įrodyti, kad baldai iki nuomininko įsikėlimo buvę tvarkingi, ne tik nepavyksta prisiteisti žalos, tačiau tenka nuomininkui grąžinti ir pasiliktą depozitą. Tad tokio ginčo sėkmingumas priklauso ir nuo gerai atliktų namų darbų. Jei aiškiai užfiksuosite buto ir baldų būklę sudarydami sutartį, lengvai įrodysite baldų ar buitinės technikos, sienų sugadinimo faktą“, – teigia teisininkė.
Taip pat ji pakomentuoja ir dažną socialiniuose tinkluose aptariamą situaciją, kada būsto savininkui nepavyksta iškeldinti nemokių laikinų gyventojų, mat šeimoje auga mažamečiai vaikai.
„Išnuomojant butą šeimai su vaikais rekomenduotina nuomos sutartyje numatyti, kur gyvens nepilnamečiai vaikai, jei teks iš buto išsikraustyti. Taip galima išvengti ilgų bylinėjimosi procesų dėl iškeldinimo šeimoje augant nepilnamečiams vaikams. Bet kuriuo atveju, nuomininkams ginčai dėl iškeldinimo nėra naudingi, nes vienaip ar kitaip išsikraustyti teks, kadangi pareiga rūpintis vaiko gyvenama vieta kyla tėvams, o ginču tik pavyksta „laimėti“ daugiau laiko. Žinoma, toks bylinėjimosi procesas dėl iškeldinimo gali užtrukti, kas neigiamai veikia gyvenamųjų patalpų savininkų interesus, tačiau savininkai turi teisę gauti atitinkamą nuomos mokestį ir/ar nuostolių atlyginimą už laikotarpį, kai gyvenamosiomis patalpomis buvo naudotasi be teisėto pagrindo“, – sako K. Jonaitienė.
Vis dėlto, ji pasidžiaugia, kad tokių ginčų Lietuvoje išties nėra daug.
Vis labiau populiarėja ir biurų nuoma: dažniau renkasi visiškai įrengtas patalpas
Nors daugumai žmonių labiau aktuali privačių būstų nuoma, „ACME grupės“ bendrovės „ACME NT“ vadovas Viktoras Kozlovas sako, kad biurų nuoma verslo atstovams taip pat sparčiai populiarėja.
„Verslai rinkdamiesi biuro erdves pirmiausiai atkreipia dėmesį į biuro šiuolaikiškumą – patalpų išplanavimą, kokybišką jų įrengimą, kondicionavimą ir vėdinimą. Pastaruoju metu itin dažnas klausimas iš potencialių nuomininkų yra dėl automobilių stovėjimo parkavimo vietų šalia biuro“, – pasakoja jis.
Pašnekovas pastebi, kad verslo patalpų nuomos sutartys dažniausiai sudaromos 3–5 metams. Nuomos kainos šiam laikotarpiui būna fiksuotos.
„Žinoma, prieš sudarant nuomos sutartis būtina išsiaiškinti visų pusių lūkesčius ir poreikius. Tai aprašoma sutartyse, todėl visus nesklandumus vėliau nesudėtinga išspręsti“, – teigia V. Kozlovas.
Jis sako, kad visų klientų poreikiai yra skirtingo. Vis dėlto, jis pastebi tendenciją, kad įmonės vis dažniau renkasi visiškai įrengtas biuro patalpas. Tai, anot jo, leidžia jiems efektyviau koncentruotis į jų darbo sritis ir verslą.