Svarbu laikytis investavimo higienos
Indrė Genytė-Pikčienė, INVL investicijų valdymo ir gyvybės draudimo grupės vyriausioji ekonomistė, sako, kad visų pirma smulkiesiems investuotojams būtina laikytis investavimo higienos: investuoti periodiškai, ilgam laikotarpiui ir pasirūpinti, kad investicijų portfelis būtų gerai diversifikuotas įvairiais pjūviais.
„Paskutiniam tikslui pasiekti bei užtikrinti portfelyje esančią turto klasių įvairovę galima įtraukus ir su NT susijusias investicijas, nes jų verčių dinamika ne visada koreliuoja su kitomis (pvz., akcijų, obligacijų ir t. t.) turto klasėmis. Tačiau investuoti vien į NT rizikinga, nes šią rinką veikia cikliniai svyravimai, tad laikyti visus kiaušinius vienoje pintinėje nėra saugus pasirinkimas“, – įsitikinusi ekonomistė.
Atskiri investavimo į NT būdai, pasak investicijų ekspertės, taip pat neturėtų būti vertinami vienareikšmiškai: „Norint atskiesti portfelį NT, REIT ETF arba REIT investicijų variantas atrodo patraukliai, nes tokios investicijos yra diversifikuotos, leidžia smulkesniems investuotojams investuoti į komercinio nekilnojamojo turto kategorijas ar infrastruktūros projektus, generuoja reguliarias pajamas, priešingai nei tiesioginio įsigijimo atveju, yra likvidesnės.“
Sutelktinio finansavimo platformos gali būti rizikingos
I. Genytė-Pikčienė sako, kad sutelktinio finansavimo platformos turi daug rizikų: „Tai dar naujas investavimo būdas, netestuotas rimtesnės ekonominės ar finansų krizės (dabartinė situacija, aukštesnės palūkanų normos ilgainiui turėtų atskleisti silpnąsias vietas), tad jo raida šoko akivaizdoje ir ilgalaikis tvarumas dar nėra istoriškai patikrinti. Taigi vertinti šį būdą reikėtų kaip jauną ir rizikingą.“
Pasak ekonomistės, net ir NT įkeitimas skolinimosi platformose nesuteikia visiškos ramybės, nes iškart kyla klausimų, kodėl besiskolinantysis negavo paskolos kredito įstaigose, kur palūkanų normos gerokai patrauklesnės. Arba kuo bus padengtos paskolos nuvertėjus įkeistam NT?
„Čia ir prasideda rizikos premijos kelionė, o ar ja keliauti, ar ieškoti saugesnių ir gerokai labiau diversifikuotų investicijų – kiekvieno investuotojo asmeninis pasirinkimas“, – sako pašnekovė.
Šalių akcijų indeksai nuo metų pradžios pasikeitė
Paklausus, kaip sekasi NT fondams pastaruoju metu, kokį pasirinkimą turi Lietuvos gyventojai, Donatas Šetikas, „Swedbank“ Investavimo produktų srities vadovas, sako, kad nekilnojamojo turto instrumentai, prekiaujami biržose, neigiamas tendencijas šiuo metu atsispindi smarkiau nei bendrai akcijų rinkose.
„Įprastai į NT investuojantys rinkos dalyviai naudoja skolintas lėšas, kurios gali siekti 50–60 proc. nuo turto vertės, tad kylančios palūkanos neigiamai veikia investicinę grąžą. Vakarų Europos akcijų indeksai nuo metų pradžios yra nukritę apie 20 proc., Baltijos – apie 15–18 proc., o JAV indeksų kritimas siekia 20–30 proc. Europos nekilnojamojo turto rinką atvaizduojantis MSCI Europe Real Estate indeksas nuo metų pradžios prarado beveik 50 proc. vertės. O septynias NT sektoriaus bendroves iš trijų Baltijos šalių sekantis OMX Baltic Real Estate indeksas pasikeitęs virš 30 proc. JAV NT rinką sekantis MSCI US REIT indeksas taip pat keitėsi daugiau nei 30 proc.“, – teigia D. Šetikas.
Biržinių NT rinkos instrumentų kainos pasikeičia anksčiau nei bendri ekonomikos rodikliai
Investuotojai, norintys investuoti į JAV nekilnojamo turto rinką, pasak banko atstovo, gali rinktis iš daugelio REIT (angl. Real Estate Investment Trust) instrumentų, prekiaujamų pagrindinėse biržose tokiu pat principu kaip ir akcijomis. Europoje šiam sektoriui skirti dalį savo investicinio portfelio galima perkant biržoje prekiaujamus fondus (ETF) arba į atskiras įmones, kurių specializacija – investicijos į nekilnojamojo turto objektus.
„Biržinių NT rinkos instrumentų kainos, kaip ir kitų akcijų, pasikeičia anksčiau nei bendri ekonomikos rodikliai, tokie kaip BVP ar gyvenamojo būsto kainų indeksai. Tad investuotojai biržoje jau gali investuoti į nekilnojamąjį turtą su apčiuopiama nuolaida, palyginus su kainomis prieš metus ar pusmetį“, – paaiškina D. Šetikas.
Paklausus, kokios tendencijos NT fonduose ir sutelktinio finansavimo į NT platformose, ekspertas sako, kad investavimas per sutelktinio finansavimo platformas pagrindinį akcentą teikia skolinimo instrumentų savybėms – kredito rizikos lygis ir palūkanos už paskolą. O įkeičiamas nekilnojamasis turtas iš esmės nėra investavimo objektas, tik priemonė, užtikrinanti paskolos grąžinimą.
Privalumai ir rizikos investuojant
Į klausimą, kiek populiarios įmonių, valdančių NT objektus, akcijos, kokie privalumai ir kokios rizikos, D. Šetikas sako, kad investuotojų akiratyje tokios įmonės ar fondai atsiranda dėl siekio turėti profesionalius turto valdytojus (administratorius), žymiai didesnį likvidumą (realizuoti investicijas galima per dieną ar kitą trumpą laikotarpį) ir galimybę investuoti mažesnėmis sumomis.
„Su NT susijusios bendrovės akcijos ar fondo vieneto kaina gali siekti kelis eurus, ir tai yra ypač patogu periodiškai investuojant. Tad investuojant ne per vieną kartą ir į skirtingus instrumentus, priešingai nei perkant konkretų butą, kuris būtų nuomojamas, mažinama rizika, susijusi su netinamu įsiliejimu į rinką, bei atsiranda investicijų diversifikacija. Investuotojas į biržos instrumentus, be kita ko, sutaupo daug laiko – išvengia administravimo, remonto, įvairių mokesčių mokėjimo ar kitų papildomų veiklų, reikalingų fiziniam turtui valdyti“, – atkreipia dėmesį ekspertas.
Kalbėdamas bendrai apie riziką, D. Šetikas sako, kad šiuo metu svarbu įsivertinti palūkanų normos pokyčio riziką tiek tiesiogiai perkant NT objektą su paskola, tiek įvertinant, kokį skolos lygį prisiima biržoje prekiaujamas instrumentas: „Įprastai fiziniai asmenys, pirkdami būstą, ima paskolas su kintama palūkanų norma, o skolintos lėšos gali sudaryti 70 ar net 85 proc. nuo objekto vertės. Profesionalūs investuotojai neretai paskolų palūkanas fiksuoja, o skolos lygis tik išimtiniais atvejais viršija 70 proc. turto vertės.“