Praeita krizė buvo neįprasta. Bendrai, įprastų didelių krizių nebūna. Todėl laukti naujo smarkaus didelio masto NT kainų kritimo ne pats produktyviausias užsiėmimas. Juo labiau, praeitą kartą rinka sprogo ne dėl nekilnojamo turto kainų augimo, o dėl finansinių procesų, susijusių su nekilnojamu turtu. Labiausiai dėl perteklinio skolinimosi bei skolinimo.
Nekilnojamo turto kainų augimas makroekonomine prasme gali būti laikomas pakankamai sveiku, kol yra išpildomos kelios esminės sąlygos. Pirmiausia, kainų augimas nėra didesnis nei gyventojų pajamų augimas. Antra, paskolų nekilnojamam turtui krepšelio augimas reikšmingai neviršija indėlių augimo tempo. Trečia, gyventojų pokytis yra teigiamas.
Sąlygų galima prisigalvoti ir daugiau. Bet esmei suprasti užtenka ir išvardintų trijų.
Jei vienas iš tų trijų kriterijų nustoja galioti, tai nereiškia ateinančios krizės. Trumpuoju laikotarpiu kriterijai gali būti pažeisti dėl įvairiausių aplinkybių. Problema pradeda formuotis tuomet, kai šie kriterijai negalioja ilgesnį laiką – metus ar du. Tuomet jau galima drąsiai kalbėti apie kainų burbulą ir gręsiančią krizę.
Lietuvoje nuo 2010 iki 2021 metų atlyginimų augimas per metus viršijo 6%. Nuo 2016 atlyginimai augo dar sparčiau – beveik po 10% per metus. Ypač per šį laikotarpį darbuotojų pajamų didėjimas jautėsi Vilniuje bei Kaune. Šiuose miestuose jis viršijo 10% per metus. Gyvenimo gerėjimo tempu skųstis turėtų būti sudėtinga.
Žiūrint į nekilnojamo turto, o tiksliau, butų kainas, taip pat stebimas spartus augimas. Tačiau, bent jau nuo 2016 iki 2021, jis buvo mažesnis nei atlyginimų augimas. Vilniuje vidutinio buto kvadratinio metro kaina šiuo laikotarpiu brango vidutiniškai 7.5% per metus, Kaune 10%, o Klaipėdoje 3%. Tad visuose miestuose atlyginimų augimas aplenkė butų kainų augimą.
Pirmasis rinkos perkaitimą signalizuojantis faktorius neraudonuoja.
Gyventojų indėlių bei paskolų nekilnojamam turtui krepšelių pokyčiai džiugina ne mažiau, nei atlyginimų augimas. Nuo 2016 iki 2021 Lietuvos gyventojai indėlius bankuose didino po 11% per metus. O šių metų kovo pabaigoje viso bankuose gulėjo daugiau nei 18.5 milijardų žmonių pinigų. Nors dar prieš dešimtmetį indėlių gyventojai turėjo 7.4 milijardo, kaupiam po milijardą su trupučiu per metus.
Indėlių ir paskolų nekilnojamam turtui santykis, po krizės beveik pasiekęs 1:1, nuo 2010 iki 2019 stabiliai augo ir šiuo metu siekia maždaug 2. Kitaip sakant, kiekvienam nekilnojamo turto paskolos eurui banke guli du eurai indėlių.
Paskolų nekilnojamam turtui krepšelio augimas, nors greitas, atsilieka tiek nuo atlyginimų, tiek nuo indėlių augimo. Nuo 2016 iki 2021 per metus jis siekė kiek daugiau nei 8%. Kontekstui, per 2007 metus gyventojų paskolų nekilnojama turtui krepšelis augo daugiau nei 61%. Tad 8%, ypač įvertinus visą kontekstą, yra net labai kuklu.
Antras rinkos perkaitimą signalizuojantis faktorius taip pat neraudonuoja.
Su migracija ir gyventojų skaičiaus pokyčiu situacija prastesnė. Remiantis statistikos departamento duomenimis, nuo 2016 iki 2021 gyventojų skaičiaus augimu galėjo pasigirti tik Vilniaus apskritis. Čia gyventojų viso per minėtą periodą padaugėjo 3%. Tiek Kauno, tiek Klaipėdos apskrityse per tą patį laikotarpį gyventojų sumažėjo: Kauno apskrityje 2%, o Klaipėdos kiek mažiau nei 1%.
Nors gyventojų skaičiaus pokyčiai nėra žymūs, tačiau išvykę keli tūkstančiai gyventojų reiškia ne vieną šimtą į rinką išmestų nekilnojamo turto objektų. Mažoje ekonomikoje, kaip Lietuva, tokie pasiūlos pokyčiai gali daryti įtaką visai rinkai. Tiesa, jei būtų įvertinti ir į miestus atvykę, bet neregistruoti gyventojai, migracija galimai taptų nulinė ar net teigiama.
Trečias rinkos perkaitimą signalizuojantis faktorius nėra raudonas, tačiau ir ne žalias.
Sudėjus viską, kol kas apie visos rinkos perkaitimą ir besiformuojantį burbulą kalbėti atrodytų ankstoka. Tikrai galima atrasti rinkos segmentų, kuriuose nedideli burbulai pučiasi. Bet pavienių regionų ar turto klasių kainų burbulai nėra tapatūs plataus masto burbului. Nedideli burbuliukai didelės ekonominės krizės sukelti nelabai gali ir yra gana natūrali ekonominio augimo ciklo dalis.
Kiek neramina tik šiais metais besiformuojančios tendencijos. Per pirmą 2021 ketvirtį nekilnojamo turto kainų augimas pradėjo lenkti atlyginimų augimą. O gyventojų paskolų nekilnojamam turtui krepšelio augimas jau viršijo indėlių augimo tempą. Tad dvi raudonos vėliavos vienu metu. Ne pats maloniausias ir geriausias ženklas.
Iš vieno ketvirčio duomenų daryti toli siekiančių išvadų negalima. Trumpalaikiai pokyčiai gali būti nulemti įvairių aplinkybių. Bet, jei tendencijos išsilaikys, o ypač, jei stiprės, ateis laikas sunerimti. Nes bet kokią finansinę krizę geriausiai signalizuoja per daug optimistiški vartotojų lūkesčiai, kuriuos jie finansuoja per paskolas.
