Ginčų tarp NT vystytojų bei rangovų būta visais laikais ir, tikėtina, kad jų netruks ir ateityje, kadangi nepaisant geopolitinių iššūkių, kurie statybų rinką šiek tiek susiaurina, darbai joje vis tiek vyksta.
Štai, pavyzdžiui, valstybės duomenų agentūros duomenimis, 2022 m. šalyje buvo baigta statyti beveik 16 tūkst. būstų, o baigtų statyti naujų būstų skaičius, palyginti su 2021 m., padidėjo 46,7 proc.
Ginčų atsiradimo priežastys – įvairios
Priežastys, kodėl NT vystytojo ir rangovo santykis gali pavirsti neigiamu, o tarpusavio ginčai persikelti į teisinę prizmę, gali būti labai įvairios.
Pavyzdžiui, kalbant apie ginčus dėl kainos ir papildomų darbų, tai priežastys gali būti tokios kaip nuo ties derybų metu netinkamai įvertinto objekto ar užsakovo užduoties iki projekto trūkumų, projekto abstraktumo ir rangovo netinkamo viso objekto statybos sąnaudų įvertinimo, medžiagų pagrindimo.
Neretai kyla konfliktas tarp užsakovo ir rangovo dėl kainos keitimo ar papildomų darbų, kadangi rangovas nenumato tam tikrų darbų elementų arba sudarius sutartį tik pagal techninį projektą, darbo projekte numatomi pakeitimai, pavyzdžiui, didinamas armatūros kiekis ar pan. Tuomet rangovas turėdamas pareigą vykdyti darbus pagal projektinę dokumentaciją patiria papildomas išlaidas ir dažnai prašo didinti kainą.
Rangovas turi teisę reikalauti perskaičiuoti sutarties kainą, jeigu dėl ne nuo jo priklausančių aplinkybių faktinė statybos darbų kaina padidėjo daugiau kaip 15 procentų. Tikrai neretai kyla diskusija kaip tie 15 proc. apskaičiuojami. Ar nuo visos sutarties kainos, ar konkretaus darbo kainos, nes didelės vertės sutartyse tai gali susidaryti ženkli suma.
Būtina įvertinti užduotį ir kainos nustatymo taisykles
Norint išvengti problemų ateityje, NT vystytojui itin svarbu tinkamai įvertinti rangovui teikiamą užduotį ir kainos nustatymo taisykles, visa tai derintis sutartyse. Tinkamai nustačius kainą atsižvelgiant į objekto specifiką, pateikus dokumentaciją tokių ginčų didžiąja dalimi galima būtų išvengti.
Kainos nustatymo modelis priklauso nuo objekto specifikos: yra ar nėra pilnai parengta projektinė dokumentacija,ar darbo projektą rengia užsakovas, ar rangovas ir pan. Tad trumpai aptarkime kainos nustatymo modelius, kurie, juos tinkamai pritaikius, galėtų atlikti ir ginčų prevenciją.
Nors Civiliniame kodekse ir iki tol teismų praktikoje išskiriamos bene tik dvi kainos nustatymo taisyklės: fiksuotos kainos sutartis ir vienetinių įkainių sutartis, ilgametėje verslo praktikoje atsirado ir kitų modelių, rinkos dalyvių vadinamų „maksimali garantuota kaina“, „atviros knygos“ principu nustatoma kaina (angl. „open book“) ir jų įvairios variacijos.
Kiekvienas kainos nustatymo modelis turi savo rizikų ir iš anksto užprogramuotų potencialių ginčų. Visgi, priklausomai nuo objekto specifikos, vienas ar kitas modelis gali būti naudingesnis užsakovui arba rangovui.
Rangovo atsakomybę gali mažinti techninis prižiūrėtojas
Kabant apie ginčus dėl darbų trūkumų, svarbu paminėti tai, kad vienaip ginčai sprendžiami statybų aikštelėje, kai trūkumai nustatomi statybų eigoje, kitaip – garantiniu laikotarpiu.
Statybų metu itin didelį vaidmenį atlieka techninio prižiūrėtojo, kurį pasitelkia užsakovas, vaidmuo. Jis dar statybų metu turi pareigą tikrinti, ar darbai atliekami pagal projektą, imperatyvius teisės aktų reikalavimus, ar naudojami tinkami statybos produktai. Statybų metu nustačius trūkumus, užsakovas turi galimybę reikalauti juos taisyti, nepriimti darbų, pasitelkti kitus asmenis trūkumų šalinimui.
Priėmus tarpinį rezultatą, ateityje užsakovui jau gali tekti įrodinėti, kad trūkumas buvo neakivaizdus. Tad jeigu užsakovas siekia remtis akivaizdžių trūkumų nustatymo faktu ateityje, tarpinio darbų perdavimo – priėmimo reikšmę reikėtų aptarti sutartyje.
Tuo tarpu garantiniu laikotarpiu nustačius trūkumus, svarbu atkreipti dėmesį į įrodinėjimo pareigą. Pagal teismų praktiką užsakovui pakanka įrodyti, kad trūkumas egzistuoja, o rangovui jau tenka gintis įrodinėjant, jog trūkumas atsirado dėl užsakovo ar jo pasitelktų asmenų kaltės ar netinkamo eksploatavimo. Rangovui neįrodžius, jam tenka atsakomybė už nustatytą trūkumą.
Verta atkreipti dėmesį į tai, kad vis dažniau užsakovo ir rangovo ginčuose atsakomybė taikoma ir techniniam prižiūrėtojui.
Rangovo ir statybos techninio prižiūrėtojo atsakomybė už statybos darbų trūkumus nustatyta Lietuvos respublikos Statybos įstatymo 41 straipsnio 4 dalyje ir Civilinio kodekso 6.697 straipsnio 3 dalyje.
Teisės aktuose nustatyta, kad statinio rangovas ir statinio statybos techninis prižiūrėtojas atsako už statinio sugriuvimą ar atlygina žalą dėl nustatytų defektų per garantinį terminą.
Milžiniška dokumentacijos svarba
Pasinerdami į teisinius ginčus, tiek rangovai, tiek NT vystytojai dažnai pamiršta teisininkų itin pamėgtą posakį „žodžių prie ieškinio neprisegsi“.
Be abejo, žodiniai susitarimai taip pat yra susitarimai. Jie galioja. Tik įrodinėti, kas buvo sutarta tampa ypatingai sunku. Žodinius susitarimus įrodinėti neretai yra ir visai neįmanoma, ypač, jeigu jie nukrypsta nuo rašytinio sutarties teksto.
Tad norint apsisaugoti nuo nemalonumų, nereikėtų pamiršti rašyti raštų, protokolų, paklausimų ir žodinius susitarimus fiksuoti, kad ir apsikeičiant el. laiškais.
Parašius raštą, pranešimą, pretenziją, toks dokumentas jau gali būti teikiamas ginčą nagrinėjančiai institucijai ir juo įrodinėjamos tam tikros aplinkybės.
Yra garsus posakis, jog raktas į sėkmę yra tinkamas pasiruošimas. Jis naudojamas daugumoje sričių, o ypač tinkamas visiems teisiniams reikalams.
Tad pati geriausia priemonė yra savalaikė prevencija. Laiku atlikta darbų kokybės kontrolė, patikimų partnerių pasirinkimas ir pan. yra pats geriausias būdas bet kokių ginčų ateityje apskritai išvengti.
