Pasidomėjus butų, parduodamų skelbimų portale alio.lt, kainomis netoli centro esančiuose sostinės rajonuose, pvz., Naujamiestyje, Senamiestyje, Žvėryne bei Šnipiškėse, paaiškėjo, kad norint įsigyti naujos statybos butą ir įtilpti į 100 tūkst. eurų biudžetą nėra labai lengva. Pasiūlymų iki šios sumos ribos yra apstu, bet svarbu atsižvelgti į keletą niuansų.
Jeigu tai yra erdvesnis būstas, jis dažniausiai yra senos statybos, iki 1970-ųjų metų. Norint įsigyti naujos statybos ir įsisprausti į 100 tūkst eurų biudžetą, teks aukoti namų erdvę, nes didžioji dalis naujesnės statybos butų už tokią arba mažesnę kainą užima maždaug nuo 20 iki 50 kv. metrų.
Peržvelgus naujos statybos buto vieno kvadratinio metro kainas, šiuose rajonuose jos svyruoja maždaug 1600 iki net 3600 eurų. Senamiestyje kai kurių senos statybos butų kvadratinio metro kaina gali siekti net 4400 ir 6700 eurų.
Naujos statybos namų bei kotedžų užmiestyje bei atokesniuose sostinės rajonuose, pvz., Pilaitėje, Kalnėnuose, Zujūnuose, Pavilnyje ar Tarandėje, pasirinkimas yra kuklesnis. Visgi tilpti į 100 tūkst. eurų sumą ir gauti erdvų, naujos statybos būstą ne problema – už šią sumą galima nusipirkti 60-100 kv. metrų ploto naujos statybos dalinai įrengtą namą arba kotedžą su gabalėliu žemės.
Lyginant butus ir namus ne pagal kainą, o pagal plotą, kainos skiriasi kaip diena ir naktis. Centriniuose miesto rajonuose 90-100 kv. metrų ploto butas mažiausiai kainuotų maždaug 200 tūkst. eurų. Naujos statybos butų pasiūla yra mažesnė ir jų kaina siekia 200-300 tūkst. eurų, Senamiestyje senos statybos butas gali kainuoti netgi gerokai daugiau.
Už 100 kv. metrų ploto neįrengtą kotedžą Pilaitėje arba Kalnėnuose užtektų sumokėti 60-90 tūkst. eurų, nors dauguma variantų svyruoja tarp 90 ir 120 tūkst. eurų. Namai yra šiek tiek brangesni, bet kišenės labai nepaplonintų. Namą šiek tiek už miesto įsikūrusiuse rajonuose galima surasti už 100-120 tūkst. eurų.
Remiantis skelbimų portalų ir VšĮ „Real Data“ duomenimis, vidutinė namo Pilaitėje, Tarandėje, Kalnėnuose bei kituose periferiniuose rajonuose kvadratinio metro kaina siekia 1000-1100 eurų. Na, o centriniuose rajonuose vidutinės butų kvadratinio metro kainos svyruoja tarp 2100 iki 2900 eurų. Tai yra, butai centre dvigubai arba kartais netgi beveik trigubai brangesni nei namai užmiestyje.
„Inreal“ NT brokeris Arminas Karalius paaiškino, kad didžiausią įtaką tokiam kainų skirtumui turi būsto vieta. Būtent ji yra viena iš pagrindinių kainos dedamųjų ne tik Lietuvoje, bet ir visame pasaulyje.
Anot jo, kuo būstas arčiau miesto centro, senamiesčio, kuo geresnė infrastruktūra, tuo jo kaina yra didesnė. Ir atvirkščiai – kuo būstas yra toliau nuo miesto centro, tuo jo kaina yra mažesnė.
Kitas svarbus aspektas, brokerio nuomone, yra socialinė ir susisiekimo infrastruktūra, kurio Vilniaus rajonuose trūksta labiausiai.
„Lyginant butus miesto pakraštyje ir individualius namus, kotedžus netoliese, kainų skirtumas nėra labai ženklus – butų kvadratinio metro kaina yra apie 15-20 proc. aukštesnė nei namų ir kotedžų. Tačiau artėjant link miesto centro, kvadratinio metro kainų skirtumas auga ir gali tapti dvigubas ar net didesnis. Todėl už tą pačią suminę kainą galima nupirkti namą arba kotedžą miesto pakraštyje arba dvigubai mažesnio ploto butą miesto centre“, – komentavo A. Karalius.
Butas miesto centre yra kur kas paklausesnis nei namas užmiestyje. Pasak A. Karaliaus, gyventojai kur kas labiau vertina išvystytą infrastruktūrą, sutvarkytą bei išpuoselėtą aplinką ir kitus miesto centro teigiamus privalumus nei didelio ploto būstą su nuosavu žemės lopinėliu.
Visgi, tai labiau būdinga sostinėms ir didiesiems miestams. Brokerio teigimu, žmonės vis labiau vertina savo laiką, todėl laiką, praleidžiamą kelyje ir spūstyse mieliau keičia į laiką su šeima.
Dar vienas svarbus dalykas, kuris lemia nekilnojamojo turto kainą, yra jo likvidumas. Jei kada nors tektų keisti gyvenamąją vietą, parduoti butą miesto centre būtų daug lengviau nei nuo jo nutolusį namą arba kotedžą.
„Žmonės, ieškantys ekonominės klasės būsto šeimai miesto miegamajame rajone, kaip variantą svarsto ir namą ar kotedžą užmiestyje. Nes šio nekilnojamojo turto kainos yra panašios. Kalbant apie individualių namų ar kotedžų paklausą ir pasiūlą, pastaruosius 6-7 metus ši rinka auga visuose trijuose didžiuosiuose Lietuvos miestuose“, – tvirtino brokeris.
A. Karaliaus teigimu, sprendimą rinktis namą vietoje buto dažniausiai nulemia dvi priežastys: didesnis įsigyjamo būsto plotas bei nuosavas žemės sklypas.
„Apie 100-120 kv. m ploto naujas, neįrengtas kotedžas ar individualus namas užmiestyje kainuotų apie 110 000-130 000 eurų. Tuo tarpu miesto centre už šią sumą įsigytumėte iki 45-50 kv. m ploto butą su daline apdaila. Mano nuomone, būtent tai labiausiai ir sudomina pirkėjus bei lemia apsisprendimą pirkti namą“, – kalbėjo ekspertas.
Tačiau nors namų bei kotedžų rinka plečiasi, jų kainų augimas, pasak A. Karaliaus, paskutinius 6-7 metus gerokai atsiliko nuo butų kainų didėjimo. Visgi, pastaruoju metu butų brangimo tendencija yra gerokai nuosaikesnė, todėl kainų skirtumas tarp individualių namų, kotedžų ir butų nebedidėja.
A. Karalius pastebi dar vieną tendenciją – namų bei kotedžų ploto mažėjimą, dėl ko suminės individualių namų ir kotedžų kainos tampa patrauklesnės, o šis turtas – labiau įperkamas.
„Prieš renkantis pirkti namą ar butą pirmiausia reikėtų apsvarstyti susisiekimo ir socialinės infrastruktūros klausimą. Tiek gyvenimas užmiestyje, tiek ir įsikūrimas miesto centre turi savų privalumų ir trūkumų. O kartais tai, kas vienam ir privalumas, kitam atrodo trūkumas. Pavyzdžiui, nuosavos žemės sklypas, kurį reikia tvarkyti ir prižiūrėti arba miesto gyvenimas čia pat, už namų slenksčio. Kiekvienas žmogus pasirenka jam patrauklesnę gyvenimo kokybę“, – patarė brokeris.
Visgi, lyginant butų kainas labiau nuo centro nutolusiuose rajonuose su tais pačiais individualiais namais bei kotedžais bei imant panašų būsto plotą, kainos neatrodo tokios šokiruojančios.
Pvz., Pašilaičių mikrorajone 70-80 kv. metrų ploto, naujos statybos butas su daline apdaila gali kainuoti maždaug nuo 70 iki 100 tūkst. eurų. Naujos statybos namas arba kotedžas šiek tiek toliau įsikūrusioje Tarandėje arba Avižieniuose, tokio pat ploto kainuoja maždaug nuo 60 iki 100 tūkst. eurų. Tačiau reikia nepamiršti, kad kartu su namu įsigyjate ir dalį sklypo. Mažiau populiariuose rajonuose nesunku rasti ir variantų už mažesnę kainą.
Audrius Šapoka, „Ober-Haus“ Būsto departamento vadovas teigia, kad būstų kainų skirtumą pirmiausia padiktuoja žemės sklypo bei statybų kaina.
„Daugelyje Vilniaus rajono ar miesto periferijos vietų žemės sklypų kainos yra pakankamai nedidelės, o ekonominės klasės namo statybos kaina yra daug mažesnė už butų pardavimo kainas net ir tame pačiame ekonominiame segmente. Būtent todėl rinkoje pirkėjai iš tiesų gali rinktis tarp dviejų alternatyvų – nedidelio namo su sklypu, tačiau užmiestyje arba tokio paties ploto buto mieste“, – teigė jis.
A. Šapokos nuomone, tokios kainos parodo pasiūlos įvairovę ir galimybę pirkėjams rinktis tarp naujo buto miegamajame rajone, tačiau esančiame vis dėl to pačiame mieste ir panašaus dydžio kompaktiško namo atokiau nuo paties miesto. Tai, kad plėtotojai rinkai pasiūlo namą ar kotedžą už buto kainą yra daugiau aktyvios, bet kartu labai konkurencingos plėtotojų atžvilgiu rinkos ženklas.
Anot eksperto, individualių namų ir kotedžų paklausa bei pasiūla nuosekliai auga. 2016 metais pardavimui skirtuose būsto projektuose Vilniuje ir jo apylinkėse vystytojai pasiūlė apie 400 namų, tarp jų ir kotedžų tipo, 2017 metais – beveik 600, o šiemet iki metų pabaigos prognozuojama maždaug 800 namų pasiūlą.
„Sausio-spalio mėnesių namų sandorių skaičius šiemet yra 16 proc. didesnis nei praėjusių metų tuo pačiu laikotarpiu. Beje, pasiūlos struktūroje vis didesnę dalį užima kotedžų tipo ar sublokuoti nedideli, tačiau labai funkcionaliai suplanuoti namai, pirkėjai juos iš tiesų vertina ir dažnai tai yra alternatyva butui“, – apie rinkos naujienas pasakojo A. Šapoka.
Pasak jo, sunku pasakyti, ar kainų skirtumas tarp butų ir namų toliau augs, nes svarbu atkreipti dėmesį į tai, kokį namą su kokiu butu norima palyginti. Visgi, dėl gana plačios namų pasiūlos ir įvairovės ekonominiame segmente, pirkėjas gali rinktis, pvz., tarp 70-80 kv. metrų buto Pašilaičiuose ir tokio paties ploto kompaktiško namo su nedideliu sklypu už miesto.
Pasak NT analitiko Arnoldo Antanavičiaus, už tokią pačią sumą galima nusipirkti skirtingos kvadratūros būstą, todėl svarbu atsižvelgti į savo poreikį bei galimybes.
„Jei imame konkretesnį pavyzdį, pavyzdžiui, 4 asmenų šeimą, kuri turi galimybę įsigyti būstą už 100 tūkst. eurų, tai būstas arčiau miesto centro jiems nelabai tinka, nes su tokia suma arčiau centro nupirksi nebent 2 kambarių naujos statybos butą, kas 4 asmenų šeimai nėra tinkamas sprendimas, o tuo tarpu užmiestyje galima įsigyti maždaug dvigubai erdvesnį būstą (namą ar kotedžą) už tokią pačią sumą ir toks pirkinys bus tinkamas šiai šeimai.
Dažniausiai tokios šeimos turėdamos ribotą perkamąją galią turi rinktis namą užmiestyje ar senos statybos butą arčiau centro. Ir tada jau belieka dėlioti pliusus ir minusus ir priimti galutinį sprendimą, kuris kiekvienai šeimai gali būti skirtingas“, – paaiškino analitikas.
Visgi, jo nuomone, toks kainų skirtumas nėra neįprastas reiškinys, nes NT kainos dažniausiai visada yra mažesnės toliau nuo miesto centro išskyrus tuos atvejus, kai rajonai yra kažkuo išskirtiniai, pvz., Valakampiai, Laurų kvartalas ir t.t.
A. Antanavičius aiškina, jog tokiam kainų pasiskirstymui įtakos turi tiek objektyvūs kriterijai: skirtingos žemės kainos, teritorijų planavimo kompleksiškumas, statybos leidimų gavimo procesas ir t.t bei subjektyvūs kriterijai: prestižas, patrauklumas, patogumas gyventi, kaimynystė, tam tikras gyventojų socialinių ir ekonominių grupių susisluoksniavimas.
Tikimybė, kad kainų atotrūkis didės, pasak pašnekovo, labiausiai priklauso nuo miesto valdžios.
„Jei ji neis kartu su miesto problemomis ir jų nespręs, tai ilgainiui formuosis teritorijos, kurios bus labai patrauklios (centrinė miesto dalis) ir teritorijos, kurios bus vis mažiau patrauklios (periferija). Tada labai realu, kad kainų centre ir periferijoje atotrūkis vis didės. Tačiau bent jau Vilniaus savivaldybė turi gana aiškią viziją, kaip spręsti daugelį esamų problemų periferijoje: statomi darželiai, mokyklos, tiesiami keliai, tvarkomi senieji mikrorajonai, bandoma kelti jų prestižą, didinti patogumą juose gyventi, tad galbūt kainų atotrūkis netūrėtų didėti“, – savo nuomonę išsakė A. Antanavičius.
Prieš renkantis, ką pirkti – butą ar namą, jis siūlo apgalvoti bent du pagrindinius dalykus: kaip pats gyvensi artimiausių 5-10 metų perspektyvoje, kokie bus poreikiai: darželiai, mokyklos, darbas, laisvalaikis ir koks bus transporto poreikis, kiek laiko reikės praleisti judant mieste ir pagal tai spręsti, kokiame būste geriau gyventi, nes kainuoja ne tik būstas, kainuoja ir mūsų laikas ir koks yra tipinio pirkėjo gyvenimo rėžimas, nes anksčiau ar vėliau būstą reikės keisti ir jį reikės parduoti arba išnuomoti, tad klausimas ar bus lengva tokį pirkėją surasti?
„Galbūt kai kurios problemos konkrečiam žmogui gali būti neaktualios, bet tipiniam pirkėjui jos bus aktualios. Vadinasi, kai reikės parduoti, gali kilti rimtų likvidumo problemų, o dėl to kentės kaina ir to konkretaus žmogaus finansinė gerovė“, – kalbėjo analitikas.
