Vilniaus nekilnojamojo turto (NT) rinkoje galima rasti įdomių apynaujės statybos nuvertėjimo atvejų. Pavyzdžiui, kai kurie 2003-2005 m. išplėtoti butai Šiaurės miestelyje parduodami jau tik keliais šimtais eurų už kvadratinį metrą brangiau nei nerenovuota sovietinė blokinė statyba kaimynystėje, o „kvadratas“ 2006-2008 m. statybos projektuose centrinėse Užupio gatvėse gali būti ir du kartus pigesnis nei visiškai naujame Paupio kvartale, skelbiama pranešime spaudai.
Savo nerenovuotų sovietinių kaimynų kvadratinio metro kainomis beveik nebepralenkia ir dalis iki 2009-ųjų krizės išplėtotų butų Perkūnkiemyje ar šiaurinėje Fabijoniškių dalyje. Kita vertus, visame Vilniuje ir net už centro ribų rastume daugybę 2018 m. statybos ar naujesnių butų, kurių kvadratinio metro kainos gali prilygti ar net pranokti seną būstą pačioje Senamiesčio širdyje.
Rinkos ekspertai sutinka, kad nors nauji techniniai bei energetiniai reikalavimai ar kitusios statybų sąnaudos konkrečiais metais darė įtaką visos rinkos kainų lygiui, net ir to paties laikotarpio būstai gali nuvertėti skirtingai.
Nevienareikšmiškas terminas
NT paslaugų bendrovės „Ober-Haus“ duomenimis, vidutinė naujos statybos buto kvadratinio metro kaina 2023 m. gruodį Vilniuje siekė 2880 Eur, o senos statybos – 2338 Eur. Senos ir naujos statybos kainų atotrūkis rinkoje egzistavo visais laikais, tačiau jo dydis svyravo nuo 4 iki 23 proc. ir pastaraisiais metais buvo didžiausias istorijoje. Kita vertus, istorinių kainų vidurkių skirtumų pati „Ober-Haus“ siūlo nesureikšminti, nes jiems įtaką įvairiais laikotarpiais galėjo daryti nevienoda būstų segmentų pasiūla, ekonominė padėtis, statybų sąnaudos, pirkėjų nuotaikos ir begalė kitų kintamųjų.
Be to, ką valstybės institucijos ir rinkos profesionalai sutaria formaliai laikyti „nauja statyba“? T.y. ne anksčiau kaip prieš 2 metus užbaigtą ir negyventą būstą. Kita vertus, bankai „nauja statyba“ gali laikyti ir 10-15 metų amžiaus būstą.
Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) prezidentas Mindaugas Statulevičiaus atkreipia dėmesį, kad rinkoje yra įvairių scenarijų, galinčių išplėsti naujos statybos sampratą: pvz., daug metų neparduoti, tačiau negyventi butai, taip pat antrinėje rinkoje parduodamas naujas, bet jau naudotas būstas.
„Būstą reikia vertinti pagal jo statybos metų sąlygas, energetinius reikalavimus, technologijas, taip pat išplanavimo, architektūros, aplinkos, želdynų ir kitas realijas. Rinkoje iki šiol pasitaiko pavienių 5 ar ilgiau metų neparduotų, neįrengtų ir negyventų butų, tačiau juos jau sunku būtų pavadinti naujais dėl per šį laiką pasikeitusių sąlygų. Kita vertus, tiek visiškai naujas, tiek ir apynaujis negyventas būstas pirkėjams įdomus dėl individualumo dedamosios – galimybės įsirengti butą pagal savo poreikius“, – komentuoja M. Statulevičius.
Pasak jo, rinkoje galima išskirti kelis statybos laikotarpius: ribotą statybą nuo Nepriklausomybės atkūrimo iki maždaug 2003-2004 m., „europietiškąją“ sparčios plėtros epochą iki didžiosios finansų krizės, nuoseklų technologinių ir energetinių reikalavimą augimą po jos bei A, A+ ir A++ energetinio naudingumo klases, įsigaliojusias atitinkamai 2016, 2018 ir 2021 m.
„Turbūt ryškiausias pokytis buvo perėjimas iš B į A energetinę klasę apie 2018 m., keliolika procentų padidinęs naujos statybos savikainą ir antrinėje būsto rinkoje pastebimas iki šiandienos. Tačiau lietuviško būsto kokybė ir, atitinkamai, vertės išlaikymas gerėjo ne vien tik dėl technologinių ir energetinių reikalavimų. Daug metų rinkoje dirbantys vystytojai sulig kiekvienu nauju projektu turėjo vis daugiau patirties ir klientų atsiliepimų, ką atliepdavo naujuose savo projektuose. Visgi net ir tame pačiame laikmetyje pastatytuose projektuose skiriasi lokacija bei jos potencialas, vystytojo egzistavimas ir atsakomybė užbaigus statybas, bendrijos ir bendruomenės aktyvumas, aplinka ir saugumas, pasiekiamumas be automobilio, infrastruktūra bei pačios statybos kokybė“, – sako M. Statulevičius.
Kas geriau išlaiko vertę
Dėl skirtingo to paties laikmečio statybos vertės išlaikymo sutinka ir „Ober-Haus“ direktorius Audrius Šapoka. Jis pastebi, kad net ir visiškai nauja, pagal A++ klasės reikalavimus išvystyta statyba gali nuvertėti daug greičiau, jei projekto vystytojas pernelyg taupė, gyventojams paliko neišspręstų problemų ar apskritai išnyko. Kita vertus, Vilniuje galima rasti ir ypač kokybiškai dar net prieš 2009-ųjų krizę išplėtotų projektų, kurie iki šiol gali būti laikomi rinkos etalonu ir auginti vertę.
„Kalbant bendrai, 20-ies metų amžiaus ar kiek naujesni butai jau spėjo nusidėvėti, jie turi šiandienos aktualijų nebetenkinantį išplanavimą, o anuomet pasiūlai vejantis paklausą, gana daug vystytojų techninę ar estetinę kokybę nustumdavo į antrą planą. Be to – rinkoje nebuvo plataus supratimo apie gerbūvį už buto ribų.
Apskritai, daugiabučių statybos sąnaudos yra maždaug tokios pačios, bet kainą papildomai padidinantys kokybiškesnės apdailos, eksterjero ar mažosios architektūros ar techniniai, pvz., vėdinimo, vėsinimo, šilumos reguliavimo sprendiniai kone visuomet atsiperka per geriau išlaikomą vertę projektui senstant. Klinkeris ar rūdinto metalo dekoracijos pastato fasade kainuos daugiau už tinką, skaldytu akmeniu išgrįstas takelis bus brangesnis už įprastas trinkeles, o autonomiškai valdoma vidaus klimato valdymo sistema bus pranašesnė už įprastą ventiliaciją – visa tai antrinėje rinkoje pirkėjai mato ir vertina“, – pasakoja A. Šapoka.
O Sandra Grinkienė, „Ober-Haus“ būsto projektų vadovė, atkreipia dėmesį ir į kitą kokybiškesnio naujo būsto privalumą – jis tiesiog daug greičiau parduodamas, t. y. per kelias savaites, o ne kelis mėnesius.
„Siekiant kuo geresnio vertės išlaikymo, rinkčiausi projektus su kokybiškomis ir ilgaamžiškomis medžiagomis, išvystytas, patrauklias, bet plėtros potencialo tebeturinčias miesto vietas, gerą reputaciją turinčius ir gyvybingus vystytojus, šiandienos realijas atitinkantį gerbūvį. Svarbus faktorius yra ir kokybiška namo vidaus, aplinkos priežiūra bei apsauga – tai kas mėnesį kainuoja daugiau, tačiau palieka didelį įspūdį pirkėjams. Ir ne veltui, nes tai ir yra tikrąjį komfortą kasdieniame gyvenime kuriantys faktoriai. Pastebime, kad kiek geriau vertę išlaiko kompleksai, t. y. ne pavieniai taškiniai daugiabučiai, o mini kvartalai. Visi šie aspektai ne visada aktualūs ieškantiems naujo būsto čia ir dabar, tačiau kartais nedidelė papildoma investicija į komfortą ir kokybę visada atsiperka didesne pardavimo kaina ir likvidumu“, – komentuoja „Ober-Haus“ ekspertė.
Ji taip pat pabrėžia, kad vertės išlaikymui svarbus ne tik visas daugiabutis, bet ir konkretus butas jame. Todėl panoramas, terasas, itin gerą apšvietimą ar kitus „pagerinimus“ turintys butai geriau saugos vertę ne tik naujoje ar apynaujėje statyboje, bet ir bus pastebimai brangesni net ir senuose pastatuose.
Įkainota emocija
Daugiau kaip tūkstantį būstų per pastarąjį dešimtmetį Vilniuje išplėtojusi NT vystytoja „Homa“ pastebi, kad naujesniems daugiabučiams paprastai būdingos laiko patikrintos technologijos ir medžiagos, konstrukciniai elementai, garso izoliacijos ir energetinio efektyvumo sprendimai, pažangesnės apšvietimo, saugumo, temperatūros kontrolės, priešgaisrinės ir kitos sistemos. Naujausiuose projektuose galima dažniau rasti ir naujausios išmaniosios įrangos, tačiau svarbu įsitikinti, ar ji išties sukuria komfortą – pvz., Vilniuje yra daugiabučių, kurių gyventojai skundžiasi stringančia pirštų atspaudų įėjimo kontrolės sistema.
„Homa Group“ vadovė Jurgita Kveselaitė atkreipia dėmesį, kad renkantis namus veikia tiek architektūriniai, tiek emociniai argumentai. Todėl būsto vertę kelia ir geriau išlaiko ilgą laiką nekintančios fasado medžiagos (pvz., skalūnas ar klinkeris), mediniai langai, terasos ar talpios požeminės stovėjimo aikštelės, tačiau ne ką mažiau svarbūs ir emociją kuriantys socialiniai aspektai – žaidimų aikštelės skirtingo amžiaus vaikams, sporto, grilio ar bendravimo erdvės suaugusiems. O ir pačiose socialinėse erdvėse gali skirtis ne tik mažosios architektūros kiekis ir kokybė, bet ir bendruomenės ar paties vystytojo organizuojamos veiklos.
„Todėl galbūt tokios sąvokos kaip „priklausymo bendruomenei jausmas“ ar „savijauta kaip namie“ yra subjektyvios, tačiau jos turi savo vertę tiek pirminėje rinkoje, tiek būstui senstant. Žinoma, net ir emocinius faktorius daugeliu atvejų sukuria architektūriniai, inžineriniai ir infrastruktūriniai sprendimai, sutvarkyta teritorija ar atstumai tarp namų. Vystydami projektus mes galvojame ir apie tai, kad prireikus gyventojas savo turtą galėtų sėkmingai parduoti. Vienas geriausių įvertinimų vystytojui yra tada, kai į kompleksą atvykęs interesantas neatskiria, kuris namas baigtas statyti šiemet, o kuris – prieš penketą metų“, – sako J. Kveselaitė.
Geresniu būsto vertės išlaikymu besidomintiems pirkėjams ji rekomenduoja pratimą – tiesiog apžiūrėti vystytojo anksčiau statytą būstą, pašnekinti vietos gyventojus, pasiteirauti, kaip buvo sprendžiamos iškilusios problemos. Tai padės įvertinti visus vertę kuriančius ir išlaikančius faktorius: nuo medžiagų ir infrastruktūros iki socialinių aspektų ir tiesiog vystytojo požiūrio.