Vystytojai stato kone perpus kartus mažiau
Daug metų iki dabar bent jau sostinėje buvo normalu per mėnesį parduoti 320-350 naujos statybos butų. Tokie skaičiai vystytojams buvo įprasti ir juos tenkino. Tačiau pandemijos metu ir dar kurį laiką po jos naujo būsto pardavimai išaugo iki dar nematytų skaičių: per mėnesį sandorių skaičius siekdavo ir 1000. Šiandien, pasak NT bendrovės „Citus“ investicijų ir analizės vadovo Šarūno Taručio, skaičiuojama, kad jau 15 mėnesių vidutinis sandorių dėl naujo būsto skaičius per mėnesį yra apie 200. NT analitiko teigimu, tai – nauja realybė.
„Geriausias žodis apibūdinti naujo gyvenamojo būsto rinką būtų stabilizacija. Iki metų pabaigos dabar esami skaičiai turėtų ir likti. Nesitikime nei mažesnių pardavimų, nei didesnių. Rinka yra stabili ir tokia situacija, mūsų nuomone, taps norma, naujoji realybė“, – laidoje „Delfi tema“ tikina Š. Tarutis.
Būsto įperkamumas, pašnekovo teigimu, šiandien yra nukritęs į 2018-2017 metų ribas, o naujų butų pasiūla jau 15 mėnesių išlieka panaši. Kitaip tariant, NT vystytojai taikosi prie situacijos rinkoje ir matydami sumažėjusį naujų butų poreikį, stato jų mažiau ir lėčiau.
„Matome, kad laisvų butų sandėlis per 15 mėnesių išaugo turbūt nuo 3600 iki 4200. Vystytojai ėmė normuoti, lėtinti statybas matydami, koks yra pardavimų greitis. Jeigu anksčiau statydavome vienu etapu 100-200 butų, tai dabar statome 50-70 butų“, – teigia Š. Tarutis.
Kainos gali mažėti vieninteliu atveju
Visgi, pašnekovas laidoje pripažįsta, kad tokia situacija NT rinkoje verslininkų netenkina. Anot Š. Taručio, jeigu naujo būsto rinka artimiausiu metu netaps aktyvesnė, tikėtina, kad dalis NT plėtotojų nutrauks savo veiklą arba bandys statyti užsienyje.
„Jeigu situacija ir toliau bus tokia, dalis verslų gali trauktis iš NT rinkos, ypač tie, kuriems daugiabučių statymas nėra pagrindinė veikla. Jie gali nuspręsti nutraukti šią veiklą, nes grąža jau jų nebetenkina. Tokiu atveju vystytojų pasiūla gali sumažėti. Verslų, kurių NT vystymas yra vienintelė veikla, planus esama situacija rinkoje taip pat gali koreguoti, pavyzdžiui, jiems gali tekti atsisakyti tam tikrų etapų“, – svarsto NT analitikas.
Paklaustas, kodėl tuomet verslininkai nemažina NT kainų ir taip nepritraukia naujų butų pirkėjų, pašnekovas patikina, kad esant dabartiniam rinkos aktyvumui butų kainų mažinimas kai kuriems vystytojams būtų tarsi mirties nuosprendis.
„Butai nepinga dėl kelių priežasčių. Pirmiausia, savikaina. Mes nematome objektyvių priežasčių, kad savikaina NT statybų mažėtų. Statybinių medžiagų kainos, žmogiškieji ištekliai, kurių kaštai auga, antra – pinigų investicijos grąža laike. Mūsų versle labai svarbus veiksnys yra laikas, per kiek laiko mes, pradėję projektą, investavę pinigus, gauname grąžą. Tas laikas kasdien ilgėja dėl valstybinių institucijų ir biurokratijos, naujų teisės aktų.
Tai kainos mažėti gali vieninteliu atveju: jeigu vystytojas ją koreguotų savo maržos sąskaita. Bet tokiu atveju dalis vystytojų, ko gero, priimtų sprendimą geriau trauktis iš šio segmento, nes NT rinkos verslas yra kupina daug rizikų ir šiame versle dalyvaujant yra tam tikri grąžos lūkesčiai“, – paaiškina Š. Tarutis.
Reikia dar prastesnių sąlygų
Mažinti naujos statybos būsto kainų nėra priežasčių ir dėl to, kad, pasak NT analitiko Š. Taručio, vystytojai šiandien nejaučia tokio didelės kreditų naštos, kuri buvo per 2009 metų finansų krizę. Kitaip tariant, vystydami mažiau NT plėtotojai ne tik susimažina rizikas neišparduoti pastatytų butų, patirti nuostolių, bet ir tai leidžia jiems mažiau skolintis, nepatirti tokio didelio finansinio spaudimo.
„Šiandien mes statome mažiau, mažiau skolinamės, ir neturime rizikos turėti pastatyto, nenupirkto būsto. Butus greičiau ir pigiau norėtų parduoti nebent mažieji vystytojai arba tie avantiūristai, kurie tik pabandė investuoti į verslą šiame segmente, bet šiandien tokių nėra daug, daugiausiai butų stato dideli NT vystytojai, kuriems žūtbūt išparduoti butų sandėlio nereikia“, – teigia pašnekovas.
NT analitikas Arnoldas Antanavičius sako, kad tokia vystytojų strategija tik parodo, kad verslas nenori „dirbti į minusą“ ir jo tikslas – bet kuriomis aplinkybėmis uždirbti daugiau.
„Viena vertus, vystytojai prašo geresnių, paprastesnių sąlygų statyti ir didinti pasiūlą, nes tada ir būstas bus įperkamesnis, bet, kita vertus, vėliau jie ima mažinti statybų apsukas, kai rinka tampa nebepalanki. Faktas, kad verslas nenori „dirbti į minusą“ ir visuomet žiūrės, kaip uždirbti daugiau“, – komentuoja A. Antanavičius.
Pašnekovas teigia, kad naujos statybos butų kainos galėtų kristi tuo atveju, jei situacija taptų bent kiek panaši į 2009 metų krizę.
„Reikia drastiškesnio sukrėtimo. Tokio, kuris buvo 2009 metais, kai paskolų kraneliai buvo visiškai užsukti, vystytojai pastatė nemažai ir jiems reikėjo kuo skubiau parduoti, grąžinti kreditus. Tačiau dabar tos pamokos išmoktos ir tie, kurie vis dar laukia, tikisi, tokio didelio kainų kritimo, tikriausiai neįvertina tų išmoktų pamokų ir pasikeitusių vystytojų tikslų“, – sako NT analitikas.
Atsigavimas prognozuojamas kitąmet
Nors iki šiemet NT ekspertai būsto rinkos aktyvumo augimo jau nesitiki, Š. Taručio teigimu, visų viltys nukreiptos į kitų metų antrą pusę. Būtent tuo metu NT rinka galėtų atsigauti. Pašnekovas sako, kad vertinant istorines patirtis, krizės NT rinkoje trunka metus ar kiek daugiau, tad kitų metų antra pusė galėtų būti tas lūžio metas.
„Mano nuomone, pagyvenimas bus. Jis bus kitų metų antroje pusėje. Nes net ir prisiminus 2009 metų krizinę situaciją, matome, kad jos sunkiausia dalis truko ribotą laikotarpį. Ir dabar mes turime situaciją, kai 15 mėnesių parduodame mažiau, taip gyvename daugiau nei metus, bet bankrotų, kainų kritimo nebuvo. Tai mažesnės pardavimų apimtys bus normalu, mažesnis projektų kiekis bus normalu, tikėtina, dalis dalyvių NT rinką visai paliks, nes jau dabar girdime, kad yra NT verslų, kurie Lietuvoje nebeplėtoja, bet ieško galimybių užsienyje“, – tikina NT analitikas.
Tačiau A. Antanavičius tokias prognozes vertina skeptiškai. Jo teigimu, matant platesnį nuosavybės situacijos Lietuvoje vaizdą ir institucijų nuomonę apie jį, atrodo, kad šalis pati nėra suinteresuota gerinti būsto įperkamumą.
„Kalbant apie įperkamumą ir galimybėmis apsirūpinti būstu, ėmiau skeptiškai žiūrėti į viską, kas vyksta, nes nors diskusijos ir yra, aš nematau realaus noro, kad būstas būtų įperkamesnis. Netgi priešingai: paskutiniu metu mes girdime iš institucijų, kad Lietuvoje privačios nuosavybės apskritai yra per daug, kad esą geriau turėti daugiau nuomojamo būsto. Keliant klausimą, kaip pagerinti įperkamumą, ministras pasisakė, kad reikia didinti nuomojamo būsto fondą. Atrodo, kad yra noras, jog būstą įsigyti nebūtų taip lengva, kad būtų daugiau nuomininkų ir taip pat daugiau nuomojamo būsto. Tad jeigu turite galimybę, pirkite šiandien, nes ateityje gali tekti būti nuomininkais ilgiau nei norėtųsi“, – teigia A. Antanavičius.
