Žemdirbių duomenimis, atskiri plotai pigo iki 40 proc. Tačiau tai patvirtinti apčiuopiama statistika sudėtinga.
Viktorija Steponavičiūtė, nekilnojamojo turto portalo aruodas.lt vadovė, sako matanti, kad sklypų pasiūla auga: „Pernai tuo pačiu metu mūsų portale aruodas.lt buvo keliais šimtais mažiau parduodamų sklypų (bendrai visų paskirčių), nei yra šiuo metu. Skaičiuodami vertinome tik privačių asmenų skelbimus, be brokerių.“
Ar šis turtas pinga, ar brangsta, bendros tendencijos išvesti portalo vadovė nesiima, nes tokios analizės atlikti neleidžia techninės galimybės – vartotojai prie savo objekto gali įvesti skirtingus parametrus: pavyzdžiui, vieni įkainoja arus, kiti – hektarus.
Nieko konkrečiau neteigia ir Registrų centras (RC). Duomenų analitikas Paulius Rudzkis sako, kad reikia turėti omenyje, jog RC fiksuojami jau galutinai notarų patvirtinti sandoriai, o sandorio procesas kartais gali užtrukti ir keletą mėnesių ar net metus. Taigi, jei pokyčiai, apie kuriuos kalba ūkininkai, prasidėjo palyginti neseniai, galutinė statistika juos atspindės vėlesniais mėnesiais, galbūt kitų metų pradžioje.
Stebint kainų pokyčius galima paminėti, kad šių metų sandorių vertės atskirais mėnesiais praktiškai atitinka praėjusiais metais užfiksuotas vertes. Pavyzdžiui, šių metų rugsėjį už didesnius nei 1 hektaro ploto žemės ūkio paskirties sklypus šalyje vidutiniškai mokėta po 3,5 tūkst. eurų už hektarą. Analogiška vidutinė šių sklypų kaina buvo ir praėjusių metų rugsėjį.
Kovo, balandžio ir rugsėjo mėnesiais vidutinės sandorių vertės taip pat siekė 3,5 tūkst. eurų už hektarą.
Bankai neskolina
Tačiau patys ūkininkai kalba apie kitokius procesus.
„Žemė pinga. Keletą metų iš eilės ūkininkai patiria sunkumų, pajamos mažėja, žemės ūkio produktų kainos gana žemos, ūkių finansinė būklė ne pati geriausia. Bankai, galbūt nujausdami ateinančią krizę, neduoda paskolų. Pinigų kiekis mažėja ir galimybių pirkti mažiau, o pasiūla auga“, – pasakoja Aušrys Macijauskas, Lietuvos grūdų augintojų asociacijos vadovas.
Jonas Talmantas, Lietuvos ūkininkų sąjungos pirmininkas, sako, kad žemės kaina, jei vertinsime pagal skelbimus, mažėjo iki 40 proc. Pasiūla pakankama, tik perkančių nėra, nes ūkiams sudėtingas laikas. Mokesčiai padidėjo apie 20 proc., o produkcija atpigo.
„Kai kuriuose rajonuose kaina buvo pašokusi iki 10 tūkst. eurų už hektarą, dabar tų pačių sklypų niekas nebeperka po 6 tūkst. eurų. Ūkininkai neturi apyvartinių lėšų, bankai neskolina, nes balansai neigiami. Jei kas pasiūlo pusę hektaro ar hektarą, kuris įsiterpęs į jau valdomus plotus ar labai patogioje vietoje, toks plotas perkamas. Jei kas siūlo 10 hektarų, pirkėją rasti sunku. Padėtis panaši, kaip buvo nekilnojamojo turto rinkoje prieš 10 metų, kai prasidėjo krizė“, – tuometinį nekilnojamojo turto burbulą ir šiandienę padėtį lygina J. Talmantas ir sako, kad net savo ūkyje, kuriame naudojamos pačios naujausios technologijos, taupo visur, kur tik įmanoma, vos suduria galą su galu. Teko atleisti porą žmonių. 1200 ha ūkyje – 4 samdomi žmonės ir trys šeimos nariai. Tenka daugiau dirbti, kad išsilaikytum.
Kai kurie sklypai, investuotojų pirkti tam, kad galėtų uždirbti, per keletą metų taip ir liko neparduoti.
Pardavėjų pakanka
A. Macijauskas sako, kad savo turtą išparduoda įvairi publika. Tai ir paveldėtojai, kurie ūkiui neturi jokių sentimentų, ir investuotojai, nebetikintys, kad žemė tik brangs, nes praeita krizė parodė, jog visoje ES kainos krito.
„Pavyzdžiu gali būti Danija, kurioje iki krizės hektaras vidutiniškai kainavo 40 tūkst. eurų, dabar – iki 20 tūkst. eurų, o norinčių pirkti nėra. Buvo sukurta daugybė saugiklių, kad tik niekas jų plotų nesupirktų. Sklypo nebuvo galima parduoti be bendruomenės pritarimo. Šiandien visi šie draudimai panaikinti, bet norinčių investuoti vis tiek nėra“, – aiškina A. Macijauskas ir sako, kad panaši padėtis yra Lietuvoje.
Neperka visko iš eilės
Grūdų augintojų asociacijos vadovas prognozuoja, kad kainos ir toliau mažės. Jei prasidės neramumai finansų rinkose, kritimas gali būti drastiškas. Jo duomenimis, prieš dvejus metus dauguma sandorių, jei kalbama apie grūdams auginti tinkamus plotus, buvo maždaug 7 tūkst. eurų už hektarą, dabar tai – 5 tūkst. eurų.
„Net mokant po 5 tūkst. už hektarą atsipirkimo perspektyva miglota. Jei tau daugiau kaip 40 metų, investicijų per likusį gyvenimą, greičiausiai, nesusigrąžinsi. Auginant grūdus metinis uždarbis iš hektaro 200–300 eurų“, – dėlioja A. Macijauskas ir sako, kad panašiai kainuoja žemė Prancūzijoje, ir niekas nesiverš į Lietuvą pirkti sklypų.
Korporacijos „Matininkai“ prezidentas Kęstutis Kristinaitis sako matantis, kad krenta kai kurių specifinių sklypų kaina. Pavyzdžiui, Rytų Lietuvoje pigo plotai, kurie buvo skirti apsodinti mišku. Paramos laikas baigiasi, sąlygos nepatrauklios. Tokie plotai pigo iki 30 proc.
„Žmonės tiesiog neperka bet ko. Vertina, ar veikia melioracijos sistema, ar tinkamas derlingumas. Bet ko neperka. Grūdinėms kultūroms tinkami plotai vargu ar labai pigs. Derlingi plotai išlaiko savo kainą“, – katastrofos kol kas nemato K. Kristinaitis.
Įvertinti negali
Nekilnojamojo turto prekybininkai taip pat negali pasakyti, kiek ūkininkų godos teisingos. Saulius Vagonis, „Ober Haus“ Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovas, pripažįsta, kad pasakyti, ar iš tiesų žemės ūkio paskirties žemės sklypai pinga, neturi galimybės.
„Visų pirma dėl to, kad žemės ūkio paskirties žemės rinka yra gana uždara: daug sandorių vyksta be tarpininkų pagalbos, be viešų skelbimų – sandorio šalims tiesiogiai suradus vienai kitą. Ne visada tokių sandorių pobūdis būna skaidrus. Kalbant apie didesnius sklypų masyvus, dažnai vyksta ne tiesioginiai žemės sklypų pardavimo sandoriai, o bendrovių, kurioms priklauso tie sklypai, perleidimo sandoriai. Taigi tokių sandorių sumos nėra fiksuojamos Registrų centre. Nors nekilnojamojo turto savininkas keičiasi, už turto perleidimą sumokami pinigai, Nekilnojamojo turto registre šie sandoriai nėra fiksuojami, nėra matomi ir niekaip nepatenka į nekilnojamojo turto sandorių statistiką. Todėl operatyviai fiksuoti žemės ūkio paskirties sklypų rinkos tendencijas nėra lengva. Jos tampa aiškesnės praėjus ilgesniam laikui – bent pusmečiui“, – specifiką aiškina ekspertas.
Jo nuomone, ar tam, kad sklypai pinga, yra realių prielaidų, sunku pasakyti – iš vienos pusės, pastarieji keleri metai buvo gan nelengvi ūkininkams, iš kitos pusės, nekilnojamojo turto rinka Lietuvoje išgyvena pakilimą, daugelyje jos segmentų fiksuojami jei ne rekordiniai, tai tikrai istoriškai labai dideli sandorių kiekiai, taip pat daugelyje segmentų fiksuojamas ir kainų kilimas. Tiesa, reikia prisiminti vieną įdomią aplinkybę, kad kainų dinamikos požiūriu žemės ūkio paskirties sklypai yra labai išskirtinis segmentas Lietuvos nekilnojamojo turto rinkoje.
Žemės ūkio paskirties žemės sklypai (naudojami ūkininkų veikloje) labai nedaug atpigo ekonominės ir nekilnojamojo turto krizės metu (2008–2010 metais), o vėliau, butų ar komercinių patalpų rinkai dar tik atsigaunant arba stagnuojant, žemės ūkio žemės kainos stipriai šovė į viršų.
Pavyzdžiui, butai daugelyje Lietuvos didmiesčių pradėjo brangti tik 2013 metais (išskyrus Vilnių, ten brangti pradėjo jau 2010 metų antrą pusmetį). Taigi per tą laiką (nuo 2013 iki 2019 metų) butai Panevėžyje, Šiauliuose, Kaune ir Klaipėdoje pabrango atitinkamai 36,5 proc., 32,5 proc., 21,7 proc. ir 16,5 proc. Vilniuje butai nuo 2010-ųjų metų vidurio iki dabar pabrango 37,2 proc. O štai žemės ūkio paskirties žemės sklypai derlingesnėse Lietuvos vietose nuo 2013 metų iki dabar yra pabrangę 150–300 proc.
„Būstas ir komercinis plotas Lietuvoje brango dešimtimis, o derlingi žemės ūkio sklypai – šimtais procentų. Tiesa, reikia pripažinti, kad nederlingi, mažiau ūkininkus dominantys sklypai brango gerokai nuosaikiau. Tačiau bendra tendencija (rinkos kainų vidurkiai) visgi rodė įspūdingus kainų kilimo tempus, gerokai pralenkiančius visų kitų nekilnojamojo turto rūšių kainų kilimą“, – konstatuoja S. Vagonis.
