Derėdamasis dėl statybos rangos sutarties sudarymo, užsakovas paprastai reikalauja rangovo įsipareigoti laiku ir tinkamai atlikti darbus, taip pat ištaisyti garantiniu laikotarpiu atsiradusius darbų defektus. Užsakovui priimtiniausi minėtų rangovo prievolių įvykdymo užtikrinimo būdai yra banko garantija ir draudimo bendrovės laidavimas. Tačiau jie rangovams gana brangiai kainuoja. Todėl dažnai statybos rangos sutarties šalys susitaria dėl tokio prievolių įvykdymo užtikrinimo būdo kaip užsakovo rangovui mokėtinų sumų sulaikymas. Įprastai yra sulaikomas nuo 5 iki 10 proc. sutarties kainos dalies sumokėjimas.
Praktikoje tarp statybos rangos sutarties šalių neretai kyla teisminių ginčų, susijusių būtent su užsakovo rangovui mokėtinų sumų sulaikymu. Paprastai tokius ginčus lemia netinkamas (neišsamus, nekonkretus, prieštaringas ir panašiai) susitarimo dėl kainos dalies mokėjimo sulaikymo įtvirtinimas sutartyje.
Visų pirma sutartyje svarbu nurodyti, kokių konkrečių rangovo prievolių įvykdymas yra užtikrinamas užsakovui sutarties kainos dalies mokėjimo sulaikymu. Dažniausiai sulaikymo tikslas yra garantinio laikotarpio įsipareigojimų įvykdymo užtikrinimas. Tačiau tuo atveju, jeigu pagal sutartį darbų perdavimas ir priėmimas bei atsiskaitymas už juos vyksta etapais, tai sulaikomos lėšos yra kaupiamos visu darbų vykdymo laikotarpiu. Rangovui yra neišmokama proporcinga kiekviename tarpiniame darbų perdavimo ir priėmimo akte nurodytos sumos dalis.
Todėl tokiu atveju šalys gali susitarti, kad sulaikoma suma bus užtikrinamas ne tik garantinio laikotarpio įsipareigojimų, bet ir prievolės laiku bei tinkamai atlikti darbus įvykdymas. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas 2011 metų gruodžio 7 dienos nutartyje, priimtoje civilinėje byloje Nr. 3K-3-486/2011, yra pasisakęs, kad sulaikymo sutartinės sąlygos tikslas yra užtikrinti užsakovo nuostolių padengimą rangovo netinkamų prievolių vykdymo atveju, ypač rangovui nevykdant ar negalint vykdyti garantinių įsipareigojimų, numatytų statybos rangos sutartyse.
Antra, svarbu aiškiai apibrėžti terminus ir aplinkybes, kada rangovas įgytų teisę reikalauti, o užsakovas – pareigą išmokėti sulaikytą sumą. Pavyzdžiui, per tam tikrą skaičių dienų po baigiamojo darbų atlikimo akto pasirašymo, statybos užbaigimo akto išdavimo ir garantinio laikotarpio įsipareigojimų garantijos, laidavimo rašto pateikimo. Arba po tam tikro skaičiaus mėnesių ar metų po baigiamojo darbų atlikimo akto pasirašymo, statybos užbaigimo akto išdavimo su sąlyga, kad prievolės išmokėti sulaikytą sumą atsiradimo dieną bus ištaisyti visi iki tol nustatyti darbų defektai. Aiškaus (konkretaus) sulaikytos sumos išmokėjimo rangovui pagrindo įtvirtinimas sutartyje užkirs kelią šalių interpretacijoms dėl šios užsakovo prievolės galiojimo arba vykdytinumo.
Trečia, svarbu numatyti, kokias sulaikytos sumos teises įgis užsakovas, t. y. ar jis galės, o jeigu galės, tai kokiais atvejais ir kokia tvarka, pavyzdžiui, sulaikytomis lėšomis pats arba pasitelkdamas kitą rangovą, ištaisyti darbų defektus, įskaityti sulaikytą sumą į savo reikalavimą rangovui dėl netesybų, numatytų, tarkime, už garantinių įsipareigojimų nevykdymą ar darbų įvykdymą ne laiku, sumokėjimo.
Ketvirta, šalims patartina sutartyje numatyti ir tokį atvejį, kai suėjus terminui, kuriam numatytas sutarties kainos dalies sulaikymas, lieka dar neištaisyti darbai arba rangovas atsisako ištaisyti defektus, kurių ištaisymo sąnaudos yra gerokai mažesnės palyginti su sulaikyta suma. Tokiu atveju abiejų šalių interesus tenkintų toks kompromisas, pagal kurį rangovui laikinai, t. y. iki bus nustatyta, dėl kieno kaltės atsirado defektų ir kam tenka pareiga juos taisyti, arba iki visiško defektų ištaisymo, nebūtų išmokama sulaikytos sumos dalis, lygi defektų ištaisymo kainai.
Penkta, statybos rangos sutarties šalims derėtų apsvarstyti ir numatyti, ką daryti su sulaikyta suma, sutartį nutraukus anksčiau termino. Jeigu sutartį dėl užsakovo kaltės vienašališkai nutrauktų rangovas, ypač dėl užsakovo prievolės atsiskaityti už atliktus darbus pažeidimo, tai jo interesus apsaugotų sutartyje įtvirtinta užsakovo pareiga išmokėti sulaikytą sumą per protingą terminą nuo sutarties nutraukimo dienos, nepaisant įprastinio jos išmokėjimo pagrindo nebuvimo.
Statybos rangos sutartyje tinkamai sureguliavus aptartus probleminius klausimus, susijusius su sutarties kainos dalies sumokėjimo sulaikymu, nesutarimų ar ginčų tarp rangovo ir užsakovo neturėtų kilti. O jeigu ir kiltų, kiekviena šalis galėtų prognozuoti jų baigtį.
