Esą bankai per staigiai pakeitė savo politiką, siekia kuo greičiau atgauti paskolintus pinigus.
Dėl to kai kurios NT projektų vystymo bendrovės susiduria su problemomis norėdamos baigti statyti savo objektus, kitos negali pradėti naujų.
Per daug spaudžia?
Auganti infliacija, prastėjantys gyventojų lūkesčiai, pasaulinė finansų rinkos krizė ir kylančios būsto paskolų palūkanos, specialistų tvirtinimu, lėmė tai, jog bankai vis atsargiau ir įtariau žvelgia į nekilnojamojo turto rinką.
Šios rinkos žaidėjai jau seniai pastebėjo, kad gyventojams, norintiems gauti paskolą būstui įsigyti, sąlygos pastaruoju metu itin sugriežtėjo. Tai pripažino ir kai kurie šalies komerciniai bankai.
Tačiau dabar jau pastebima, kad bankai visiškai pakeitė savo skolinimo politiką ir NT projektų vystytojų, ypač – investuojančių būsto sektoriuje, atžvilgiu.
Įmonės „Ober-Haus“ generalinis direktorius Vytas Zabilius tvirtina, kad dar prieš metus komerciniai bankai išskėstomis rankomis dalijo pinigus žemės sklypams įsigyti – dabar šioms reikmėms beveik apskritai nebeskolinama. Be to, bankai esą neberefinansuoja paskolų, pradėjo spausti vystytojus, kad šie kuo greičiau grąžintų įsiskolinimus.
„Kai bankai reikalauja, kad bendrovė, tik pastačiusi daugiabutį, grąžintų visas turimas paskolas, tai investuotojams tampa per didele našta. Tai, kas dabar vyksta, yra statybų pramonės žlugdymas. Klausimas šiuo metu yra atviras – ar Lietuvoje veikiantys skandinavų kapitalo bankai yra nusiteikę žlugdyti nemažą dalį Lietuvos nekilnojamojo turto įmonių?“, – svarstė V. Zabilius.
Statys, kai bus pinigų
Agentūros „Ober-Haus“ vadovas įvardijo, kad dabar, kai būsto rinka gerokai atvėso, bankai ne tik reikalauja didesnės dalies investuotojų lėšų naujuose projektuose, bet ir rodiklių apie išankstinius pardavimus. Tokius duomenis šiandien gali pateikti reta bendrovė.
Be to, kai kuriems NT projektų vystytojams šiandien nebelieka pinigų baigti pradėtas statybas. „Statybos ir architektūros“ žurnalistai lankėsi vieno statomų daugiabučių sostinės Žirmūnų gatvėje statybvietėje. Devynių aukštų namo karkasas – jau suręstas. Tačiau statybas planuojama baigti tiktai 2009 metų vasarą.
„Jei bus pinigų, statybas baigsime greičiau. Nebus, reikės palaukti. Dabar visur tokia situacija – Ozo parke, Šiaurės miestelyje“, – galimu pirkėju prisistačiusiam žurnalistui aiškino daugiabučio namo statybų prižiūrėtojas.
Didžiausių šalies komercinių bankų atstovai neigia, kad norinčioms pasiskolinti lėšų NT bendrovėms šiandien yra daromos dirbtinės kliūtys, tačiau pripažįsta, kad skolinimo politika pasikeitė.
„Akivaizdu, kad šiuo metu mūsų šalies nekilnojamojo turto sektoriaus plėtra lėtėja. Tad šio sektoriaus įmonių kreditavimo principai tapo konservatyvesni nei spartaus ekonominio ciklo augimo laikotarpiu, kurį stebėjome prieš 2-3 metus“, – teigė „Hansabanko“ Nekilnojamojo turto finansavimo departamento direktorius Andrius Marčiulionis.
Bemaž prieš metus SEB banko Estijoje atstovai „Statybai ir architektūrai“ pripažino, kad bus siekiama mažinti gyventojams išduodamų būsto kreditų skaičių, atkreipiant dėmesį į taupymo ir investavimo galimybes.
SEB banko Lietuvoje atstovai, paklausti, ar šiandien bankas turi siekių specialiai mažinti NT bendrovėms išduodamų kreditų skaičių, purtė galvą. SEB banko prezidento pirmasis pavaduotojas, Verslo bankininkystės tarnybos direktorius Raimondas Kvedaras įvardijo, kad šalies ekonomika išgyvena ne pačius geriausius laikus. Dėl to jaučiamos tendencijos, kad kai kurių įmonių pelno perspektyvos nebėra tokios optimistinės.
„Pastebime, kad pačios nekilnojamojo turto bendrovės bankui teikia vis mažiau investicinių projektų, persvarsto savo galimybes. Kita vertus, nors įmonės teikia mažiau paraiškų būsto projektams finansuoti, komerciniai projektai nepraranda populiarumo. Pastarieji yra aktyviai teikiami, daugelis jų finansuojami“, – tikino R. Kvedaras.
„Hansabanko“ atstovas A. Marčiulionis aiškino, kad paskolų, suteiktų į būsto sektorių investuojančioms NT bendrovėms, mažėjimas yra apskritai susijęs su išaugusia rizika šioje rinkoje.
Siūlo reikalauti garantijų
Lietuvos bankų asociacijos prezidento Stasio Kropo žiniomis, nė vienas šalies komercinis bankas neplanuoja, kiek konkrečiai paskolų NT bendrovėms galėtų išduoti. „Mokūs klientai, atsižvelgiant į poreikius, visuomet mielai kredituojami. Tačiau poreikis skolintis apskritai mažėja. Klientų, galinčių imti paskolas, skaičius taip pat mažėja“, – pabrėžė pašnekovas.
Tačiau „Ober-Haus“ vadovai neatmeta, kad, jei tęsis esama bankų skolinimo politika, Lietuvoje po kurio laiko galime išvysti ir nebaigtų statyti namų-vaiduoklių. Tokį vaizdą jau galima pastebėti kaimyninėse Baltijos šalyse.
„Problema slypi ne vystomuose projektuose. Būstą, pasiūlius patrauklią kainą, galima parduoti. Tačiau situacija yra įtempta, ją valdo bankininkai“, – sakė V. Zabilius. Teigdamas, kad didelė dalis NT projektų, ypač būsto rinkoje, gali būti stabdoma arba išvis nepradedama, rinkos analitikas siūlo imtis saugiklių. V. Zabilius sako, kad pirkėjai, šiandien nutarę įsigyti būstą dar nepastatytame name, turėtų reikalauti banko raštiško patvirtinimo, kad sumokėti pinigai bus pervesti į specialią sąskaitą ir naudojami tiktai konkretaus objekto statyboms, o ne, pavyzdžiui, bendrovės skoloms padengti.
„Žinau, kad visokių atvejų šiandien pasitaiko. Dėl to siūlau pirkėjams reikalauti papildomų garantijų. Viskas šiandien jų rankose, jie turi teisę to prašyti ir užsitikrinti, kad jų pinigai nebus paleisti vėjais“, – sakė V. Zabilius.
Nors didžioji dalis solidžių gyvenamojo būsto statybų projektų šiandien tarp partnerių turi ir konkretų komercinį banką, patys bankininkai tokį siūlymą įvertino skeptiškai. „Mūsų bankas nereguliuoja projekto plėtotojų ir trečiųjų asmenų, šiuo atveju – būsto pirkėjų, tarpusavio santykių. Todėl tokių pažymų teikti negalėtų“, – aiškino „Hansabanko“ Nekilnojamojo turto finansavimo departamento direktorius A. Marčiulionis.
SEB banko atstovai teigė iki šiol nesvarstę galimybės išduoti papildomas pažymas. Šio banko atstovai teigė ir dabar prižiūrintys, kad paskolintos lėšos būtų naudojamos pagal paskirtį, ar pinigai nukreipiami konkrečiam projektui finansuoti.
Tiesa, Lietuvos bankų asociacijos vadovai mano, kad papildomų garantijų būtų galima imtis. S. Kropo manymu, pažymas apie lėšų panaudojimą bankai galėtų teikti. Esą kai kuriais atvejais, pavyzdžiui, jei bankas pats dalyvauja finansuodamas konkretų projektą, jis galbūt net ir norėtų vykdyti lėšų specialiojoje sąskaitoje administravimo funkciją.
„Tačiau visais atvejais tai turėtų būti dvišalio ar net trišalio susitarimo reikalas. Be to, reikėtų išspręsti klausimą, kas mokės už tas papildomas paslaugas“, – aiškino S. Kropas.
Peržiūrėjo prognozes
Registrų centro duomenimis, per pirmuosius penkis 2008 metų mėnesius buvo įregistruota trečdaliu mažiau būsto pirkimo sandorių, nei tuo pačiu laikotarpiu pernai. 2007-aisiais užfiksuotas skaičius – 15 570, šiemet – jau tiktai 10 350.
Šis sausio-gegužės mėnesiais nustatytas būsto sandorių skaičius yra menkiausias nuo 2004 metų.
„Ober-Haus“, atsižveldama į pasikeitusias nuotaikas rinkoje, pakoregavo naujo būsto pasiūlos prognozę 2009 metams. Analitikai teigia, kad naujo būsto didžiuosiuose miestuose – Vilniuje, Kaune ir Klaipėdoje – kitąmet bus pastatyta kone du kartus mažiau, nei tikėtasi.
Manoma, kad Vilniuje vietoje planuotų 6000 butų bus pastatyta 3500-4000. Tikimasi, kad Kaune kitąmet atsiras apie 1000, o Klaipėdoje – apie 900 naujų butų. Ir tai – optimistinė prognozė.
„Pernai mes prognozavome, kad ir šiemet butų pasiūla bus didesnė. Tačiau kai kurie projektai nuo to laiko nepajudėjo arba tik nesmarkiai pasistūmėjo į priekį. Jeigu finansiškai labiau pažeidžiami projektų vystytojai nesulauks bankų ar būsto pirkėjų pinigų, 2009 metais numatytas butų skaičius gali būti ir mažesnis“, – pripažino „Ober-Haus“ Vertinimo ir rinkotyros skyriaus vadovas Saulius Vagonis.
Šios agentūros duomenimis, būstas per pirmąjį 2008 metų pusmetį atpigo vidutiniškai 9 procentais. Kai kurie pirkėjai išsiderėjo ir nuolaidų, siekiančių 15 procentų. Ar per antrąjį šių metų pusmetį būsto kainos dar gali kristi dešimtadaliu?
„Jei taip įvyks, tai mane labai nustebins. Manau, nuolaidų gali būti įvairių, tačiau vidutiniškai kritimas galėtų sudaryti apie 5 procentus“, – prognozavo S. Vagonis.