Platindamas obligacijas verslas skolinasi mažmenoje kur kas brangiau nei iš bankų. Tai vadinamoji privačios skolos rinka. Tačiau jei į fondus informuotiems investuotojams – kas tai skaitykite čia – gali investuoti žmonės nuo 125 tūkst. eurų, tai investuojant į obligacijas pakanka kelių tūkstančių eurų. Platintojams tai patrauklu ir tuo, kad atskirais atvejais bankai jas gali užskaityti kaip nuosavą kapitalą ir finansuoti visą projektą. Jų platintojas savo turtu beveik nerizikuoja. Tačiau obligacijų pirkėjas nesėkmės atveju savo pinigais tą nesėkmę ir apmokės.
Kol kas Lietuvoje apie šią grėsmę kalba tik ekspertai, nes procesai dar tik įsisiūbuoja.
„Obligacijos tai alternatyva skolinimuisi iš banko, nes leidžiant obligacijas emitentas – jas platinanti įmonė – nustato savo sąlygas. Jai nereikia įkeisti turto, neprisiima jokių prievolių obligacijų pirkėjams, kurie turi vienintelę privilegiją prieš akcininkus – jei įmonė bankrutuos, tai jiems pinigai bus išmokėti anksčiau nei akcininkams“, – dėlioja Sigitas Besagirskas, Vilniaus pramonės ir verslo asociacijos prezidentas, ir pateikia pavyzdį.
Verslas auga, tačiau užstato neturi ir bankas su juo nekalba. Tada platina obligacijas ir įmonės bei investuotojai, kurie juo pasitiki, jas perka. Kartais taip elgiasi ir rizikingos įmonės, kurioms bankai neskolina, net jei turi turto. Tada įmonės skolinasi rinkoje.
Ar investuotojai gali būti ramūs dėl savo jau investuotų lėšų ir ramiai pasirinkti investavimo mechanizmus, pilną vaizdą susidaryti gana sudėtinga arba neįmanoma. Nė viename obligacijų prospekte neaprašoma visa įmonių grupės struktūra, santykiai su akcininkais ir skolos.
Susidaryti vaizdą – sudėtinga arba neįmanoma
Pavyzdžiui, kaip atrodo paprastas pranešimas spaudai apie obligacijų platinimą. 2024 m. vasario 26 d. „Releven“ specialios paskirties bendrovė UAB „Sanguškų parkas“ pranešė, kad įgyvendina viešą obligacijų siūlymą, kuriame 5 mln. Eur pustrečių metų siekia pasiskolinti už 6,1 proc. metines palūkanas ir 6 mėnesių EURIBOR priedą, arba 10,01 proc. Obligacijos išleidžiamos finansuoti Vilniaus senamiesčio projektui „Sanguškų parkas“.
„Releven“, Rekvizitai.lt duomenimis, 2022 m. patirtas nuostolis 256 608 eurų, mokėtinos sumos 31 805 038 eurų, o ilgalaikis turtas 25 041 788. Nuostolingi buvo ir 2021 m. Tikrinimo metu už 2023 m. ataskaitos Registrų centrui nebuvo pateikusi. Minimali investavimo suma obligacijų pirkėjui 10 tūkst. eurų. Palyginimui, investicijų į fondą informuotiems investuotojams mažiausia suma 125 tūkst. Eurų.
UAB „Sanguškų parkas“ ir „Releven“ – kur kas didesnės įmonių grupės dalis, kuri iki šiol dirbo su stambiais investuotojais. Delfi duomenimis, tai „Žabolis ir partneriai“ dalis, nors ataskaitose vietoj dešimčių jiems priklausančių įmonių matomos tik kelios. Negana to, Delfi šaltinių teigimu, investicinės bendrovės „Žabolis ir partneriai“ valdomos „Pirmoji Investavimo Įmonė“ ir „Baltic Retail Properties“, kurių turtas vertinamas per 246 mln. eurų, gali prarasti ženklią portfelio dalį – jau yra pradėjusios procesą dėl galimo valdančiosios bendrovės „Žabolis ir partneriai kapitalo valdymas“ keitimo. Tai patvirtino šių investicinių bendrovių akcininką Artūrą Rakauską, „Kesko“, valdančios „Senukų“ prekybos tinklą akcininko, atstovaujančios kompanijos „ERA Family“ vadovė Erika Pocienė.
Alvydas Žabolis patvirtino, kad dėl skirtingų investavimo strategijų su A. Rakausku, šiuo metu yra parduodamos kai kurių įmonių akcijos bei baigiamas vieno iš fondų gyvavimas.
„Pirmoji investavimo įmonė“ yra informuotiems investuotojams skirta investicinė bendrovė. Vienas iš šio fondo investuotojų yra „ERA Holdings” B.V., A. Rakausko kontroliuojama įmonė. Šios investicinės bendrovės veiklos terminas sueina 2027 m. pradžioje pagal Lietuvos bankui pateiktą prospektą.
„Baltic Retail Properties“ jie tiesiogiai nedalyvauja. Šioje informuotiems investuotojams skirtoje Investicinėje bendrovėje yra trys investuotojai: „Pirmoji investavimo įmonė“, „ W.P. Carey“ ir „Kesko“.
Investicinių bendrovių grupė „Žabolis ir partneriai“, kurių nekilnojamojo turto projektus vysto „Releven“ įmonė, neseniai pristatė net kelis investicinius nekilnojamojo turto projektus, skirtus stambiems ir vidutinio lygio investuotojams. Projekto Vilniaus „dangoraižių rajone“, vadinamojo Vilniaus CBD, Lvivo gatvėje tikslas surinkti 200 milijonų eurų skirtas stambiems investuotojams.
Skelbta, kad „Releven“ pagrindiniai naudos gavėjai yra verslininkai Adolfas Ginaitis bei Alvydas Žabolis. Šiuo metu bendrovė Vilniaus CBD planuoja du projektus: daugiau nei 1,26 ha ploto sklype Lvivo g. 59, visai šalia biurų komplekso „Quadrum“ bei daugiabučio „Arfa“/ „Tower“ ketinama statyti 50.000 kv. m ploto biurų, apartamentų, prekybos ir laisvalaikio kompleksą „Horizontai“, į kurį numatyta investuoti apie 200 mln. Eur. Beveik 0,15 ha ploto sklype Lvivo g. 38, kurį plėtotoja įsigijo 2021 m. pabaigoje, planuojamas daugiau nei 20.000 kv. m ploto mišrios paskirties pastatas. Investicijos į šį projektą kol kas neskelbiamos. Šių teritorijų plėtrą tikimasi pradėti 2023 –2024 m.
Mėgindami kuo suprantamiau skaitytojams pateikti informaciją apie viešai mažai aptarinėjamų fondų valdymo specifiką, uždarbius ir prasmę į juos investuoti, paprašėme grupės „Žabolis ir partneriai“ įvertinti investicijų rizikos lygį visos grupės mastu, nes iki šiol nėra iki galo atskleista grupės struktūra ir konsoliduoti finansiniai rodikliai, skolintų lėšų ir turimos nuosavybės santykis.
„Žabolis ir partneriai“ struktūra
Pilnos grupės struktūros „Žabolis ir partneriai“ neatskleidžia, tvirtindami, kad ji yra
deklaruota Registrų centre. Žinoma, kad grupę sudaro kelios dešimtys bendrovių, kurių ataskaitos Registrų centrui teikiamos kiekviena atskirai. Todėl investuotojai, norėdami susidaryti bendrą vaizdą apie grupę, turėtų pasiryžti daug laiko ir pastangų reikalaujančiam procesui.
„Žabolis ir partneriai“ pabrėžia, kad investuotojai investuoja ne į grupę, o į vieną iš penkių
investicinių bendrovių. Todėl investuotojams pateikiama informacija tik apie jų investavimo
subjektą.
Atsisakymą teikti išsamesnę informaciją apie grupę „Žabolis ir partneriai“ grindžia ir tuo, esą
dirba „tik su profesionaliais ir informuotais investuotojais, gebančiais investuoti ne mažiau
kaip 125 tūkst. eurų (NT investicijos), suprasti projektų galimybes ir susijusias rizikas“. Tačiau
vasario pabaigoje buvo viešai pranešta, kad projektui „Sanguškų parkas“ finansuoti
„Releven“ pradėjo viešą 5 mln. eurų obligacijų emisijos platinimą, kur minimali investavimo
suma yra tik 10 tūkst. eurų ir kur obligacijos prieinamos paprastiems fiziniams asmenims.
„Žabolis ir partneriai“ tvirtina, kad jos investicinės bendrovės tarpusavyje nėra
susijusios. Tai esą atskiri verslai su savo veikla ir finansinėmis ataskaitomis bei skirtinga
investuotojų struktūra. Grupės atstovai atmeta interesų konfliktų galimybę, nors neneigia, kad investuoja į projektus ir turtą, kuris yra susijęs su valdytojų partnerių įmonėmis.
„Žabolis ir partneriai“ teigia, kad valdymo įmonė turi įdiegusi interesų vengimo ir kitas reikalingas politikas bei procedūras interesų konfliktams išvengti bei vykdyti veiklą ištiestos rankos principu. Visos investicijos esą atliekamos vadovaujantis nepriklausomų turto vertintojų vertinimais, o tiekėjų paslaugos perkamos atrenkant pagal geriausią kainos ir kokybės santykį.
Nuo kitų investicijų valdytojų „Žabolis ir partneriai“ esą skiriasi tuo, kad siūlo investuoti į tokias sritis, į kurias investuoja patys.
Skelbiama, kad praėjusių metų pabaigoje grupės valdomas turtas siekė 318,9 mln. eurų, iš jų „maždaug šeštadalį“ sudarė grupės partnerių investicijos. Tačiau „Žabolis ir partneriai“ konkrečiai neatsakė, paprašyti įvertinti investicijų rizikos lygį visos grupės mastu, palyginant skolintų lėšų ir turimos nuosavybės santykį. Šis rodiklis esą priklauso nuo konkretaus investavimo subjekto strategijos. Ir kiekvienas valdomas investicinis fondas turi skirtingą grąžos ir rizikos santykį.
Grupė garsiai skelbia tik valdomo turto vertę, tuo tarpu kitų konsoliduotų finansinių rodiklių investuotojams neatskleidžia. Maža to, komanditinė ūkinė bendrija „ZIP“ (holdingo
bendrovė) iki šiol net nėra pateikusi Juridinių asmenų registrui finansinių ataskaitų už 2020 ir vėlesnius finansinius metus. Paskutinė ataskaita pateikta 2019 m.
Nors fondams informuotiems investuotojams taikomos mokestinės lengvatos neužtikrina, kad vienas ar kitas projektas bus sėkmingas. Ypatingai kalbant apie nekilnojamąjį turtą, kur dėl savivaldybės vizijų pasikeitimo gali pakibti šimtai milijonų investicijų ir tai nebūtinai siejama su vystytojo pikta valia ar kokiu nors neapsižiūrėjimu.
Obligacijų rizikos
Jei prieš keletą metų vystytojai pinigų eidavo į banką, dabar vis populiaresnis obligacijų platinimas kaip būdas pritraukti lėšų, nes bankai riziką vertina vis atidžiau ir palūkanos milžiniškos. Tačiau obligacijos pakankamai rizikingas kelias, kai, vaikantis didelių uždarbių, galima ir nudegti.
„Priežasčių leisti obligacijas yra daug. Pavyzdžiui, viena iš įmonių nuosavą indėlį užsitikrina išleisdami didelio pajamingumo obligacijas – 12 proc. metinių palūkanų – o likusią dalį iš banko“, – subtilumus aiškina S. Besagirskas.
Ekspertas aiškina ir kuo šie vertybiniai popieriai patrauklūs pirkėjams. Jei turi nedidelę sumą, kuri nėra labai tinkama investuoti, pavyzdžiui, 100 tūkst. eurų, kuri per maža tiesiogiai investuoti į nekilnojamąjį turtą ar įmonę, perkamos obligacijos po 14-16 proc. metinių palūkanų. Patrauklu, jei vystytojas vysto objektą patrauklioje vietoje. Grąža bus didesnė nei laikyti pinigus terminuotame indėlyje banke, tačiau ir rizika kur kas didesnė. Pagrindinė garantija čia tikėjimas įmone, į kurią investuojama.
Bankinės palūkanos 6-10 proc. metinių, tačiau labai daug verslų laikomi rizikingais ir jiems neskolina, o skolintis alternatyviais būdais palūkanos gali siekti 18-20 proc.
„Jei skolintis už 20 proc., tai auksiniai pinigai. Tada geriau leisti obligacijas. Tačiau šis kelias nėra tinkamas mažiems žaidėjams, kuriais vertybinių popierių pirkėjai nepasitikės“, – aiškina S. Besagirskas ir sako, kad profesionalūs investuotojai perka daugelio įmonių obligacijas, kad kuriai nors žlugus bendras portfelio pelningumas išliktų.
Pakibęs Vilniaus verslo centras
Vienas iš projektų, vadinamasis Vilniaus CBD, tai yra verslo centro vystymas Šnipiškėse, kur su investicine bendrove „Zabolis partners“ susiję investiciniai fondai planavo investuoti 200 mln. eurų. Ir čia taip pat figūruoja platinamos obligacijos.
Vilniaus miesto savivaldybė nusprendė atnaujinti sostinės centriniame verslo rajone (angl. central business district, CBD) formuojamos urbanistinės kalvos koncepciją ir tai palies didžiulius ten plėtojamus projektus.
Laura Kairienė, Vilniaus vyriausioji architektė, VŽ pasakoja, kad pastaruoju metu į savivaldybę kreipėsi nemažai plėtotojų, norinčių statyti aukštybinius pastatus.
„Vieni prašo leisti viešinti projektinius pasiūlymus, kiti – nustatyti detaliojo plano rodiklius, kad galėtų viršyti bendrajame plane nustatytą aukštingumą, vertindami, jog poveikis bus ne neigiamas, o teigiamas. Visi ateina ir su skirtingais projektų etapais ar po architektūros konkursų. Tad norėjome pažiūrėti, kokie mūsų kriterijai šiam kvartalui, – matome, kad turime tik urbanistinę kalvą. Tad iškilo noras pasitikrinti, kaip jai sekasi“, – dalijasi L. Kairienė.
Anot architektės, kol nebus parengta atnaujinta koncepcija, tol plėtotojai gali judėti su savo projektais tik iki viešinimo procedūrų.
„Releven“ jau buvo surengusi architektūros konkursą ir pristačiusi objekto projektinius pasiūlymus, o „Hanner“ bandė suderinti sklypo detalųjį planą, kad būtų leista statyti kiek aukštesnį pastatą (33 aukštų), nei jame numatyta (27 aukštų).
Tačiau šiems planams nebuvo lemta tapti statiniais iš stiklo ir betono. 2023 m. birželį Vilniaus miesto savivaldybei pristatyti patikslinti naujojo kvartalo prie Kernavės ir Lvivo gatvių sankryžos projektiniai siūlymai. Naujai projektuojamame kvartale numatoma pastatyti 7 įvairios paskirties korpusus, kuriuos numatoma įgyvendinti šešiais etapais. C korpuse – pakeistas pastato aukštingumas. Visi kiti projektinių pasiūlymų sprendiniai, kurie buvo pristatyti visuomenei 2023 metų sausio 13 d., lieka nepakitę, todėl pakartotinai nebus pristatomi, svarstomi ir diskutuojami.
C korpusas – tai administracinės paskirties pastatas, kuris būtų statomas arčiausiai Krokuvos ir Kernavės gatvių sankirtos. Šis korpusas būtų statomas ketvirtuoju etapu.
„03 pastato C korpuso žemesniosios dalis aukštis – sumažėjo nuo 11 aukštų iki 8 aukštų; ilgis ir plotis – pakito nežymiai. Statinio matmenų pasikeitimas neįtakoja sklypui nustatytų užstatymo reglamentų. Taip pat keičiamas 03 pastato C korpuso žemesniosios dalies medžiagiškumas – naudojama vientisa šiltų atspalvių faktūriškų plytų apdaila (konkreti medžiaga gali būti tikslinama Techninio projekto metu). Iš jų formuojami dantytų fasadų fragmentai, įstriži angokraščiai ir viršlangių apdaila. Žemesniojoje dalyje yra atsisakoma elementinė stiklo-aliuminio fasadinės sistemos su vertikaliomis ir horizontaliomis anoduoto aliuminio lamelėmis. Aukštesniosios dalies medžiagiškumas išlieka nepakitęs“, – apie numatomus pakeitimus rašoma projektiniuose pasiūlymuose.
Rekvizitai.lt duomenimis, šios KŪB nuosavas kapitalas 2022 m. 26 961 508 eurų, patirtas virš 200 tūkst. eurų nuostolis. 2021 m. gautas daugiau nei 6 mln. eurų pelnas.
Delfi „Zabolis partners“ uždavė šiuos klausimus:
– Kokia visa jūsų grupės struktūra? Kokios įmonės priklauso grupei? Kokie akcininkai jose yra?
– Grupės struktūra bei investicinių bendrovių investuotojai yra pilnai deklaruoti Registrų centre, ir duomenys yra nuolat atnaujinami. Žabolis ir partneriai kapitalo valdymas yra Lietuvos banko licencijuota kapitalo valdymo įmonė ir valdo 5 kolektyvinio investavimo bendroves: UAB „Pirmoji Investavimo Įmonė“, UAB „Baltic Retail Properties“, KŪB„Brolis Capital“, KŪB „Subačiaus Projektas“, KŪB „Releven Prime Properties“.
Žabolis ir partneriai investuoja patys ir kitiems investuotojams siūlo investuoti į tokias sritis, kaip:
aukštosios technologijos ir skaitmenizavimas („deeptech“ ar „digitization“);
nekilnojamasis turtas: centrinis Vilniaus verslo rajonas ir gyvenamojo būsto vystymas išskirtinėse vietose;
„žaliosios“ technologijos („cleantech“) ir su jomis susiję verslai.
– Kokie yra konsoliduoti jūsų grupės finansiniai rezultatai?
– Periodiškai supažindiname investuotojus su būtina finansine informacija. Kiekvieną ketvirtį siunčiame ataskaitas investuotojams, kuriose pristatome, kaip sekasi vykdyti investicinės bendrovės strategiją, pateikiame pelno/nuostolio, balanso sutrumpintas ataskaitas. Pasibaigus metams, yra atliekamas finansinių ataskaitų auditas. Kartu su finansinėmis ataskaitomis, investuotojams pristatome ir audito išvadas. Kilus bet kokiems klausimams, investuotojas visada gali kreiptis į investicinės bendrovės valdytoją.
Svarbu pabrėžti, kad investuotojai investuoja ne į grupę, o į vieną iš 5 valdymo įmonės valdomų uždaro tipo informuotiems investuotojams skirtų investicinių bendrovių. Investicinės bendrovės tarpusavyje niekaip nėra susijusios, tai yra atskiri verslai su savo veikla ir finansinėmis ataskaitomis bei skirtinga investuotojų struktūra.
– Skelbiama, kad grupė valdo 300 mln. eurų vertės turtą. Ar galite įvardinti įmonių grupės valdomą turtą?
– 2023 metų pabaigoje investicinių bendrovių valdomas turtas siekė 318,9 mln. eurų, maždaug šeštadalį šios sumos sudaro grupės partnerių investicijos. Pagal atskirus fondus procentiškai Grupės partnerių investicijos atrodo šitaip:
UAB „Pirmoji investavimo įmonė“: valdomas turtas – > 49,1 mln. Eur; grupės investicijos – 31 proc.
UAB „Baltic retail properties“: valdomas turtas – >197,2 mln. Eur; grupės netiesioginės investicijos – 6 proc.
KŪB „Brolis capital“: valdomas turtas – > 24,6 mln. Eur; grupės investicijos – 58 proc.
KŪB „Subačiaus projektas“: valdomas turtas – > 12,8 mln. Eur; grupės kontroliuojama UAB „Releven“ turi 75 proc.
KŪB „Releven prime properties“: valdomas turtas – > 35.3 mln. Eur; grupės kontroliuojama UAB „Releven“ turi 88 proc.
– Koks yra jūsų grupės skolos-nuosavybės koeficientas?
– Skolos ir nuosavybės santykis priklauso nuo kolektyvinio investavimo subjekto strategijos. Skolos ir likvidumo rodikliai yra skelbiami ketvirtinėse ataskaitose investuotojams. Taip pat, būtina paminėti, kad mes, kaip valdymo įmonė, turim patvirtintą rizikos valdymo politiką, pagal kurią rizika yra sekama ir vertinama reguliariai.
Pavyzdžiui, UAB „Baltic retail properties“, kaip visiems žinoma iš viešos informacijos, pagrindinis netiesioginis akcininkas yra yra amerikiečių NT fondas W.P. Carey. Žiniasklaidoje šiomis dienomis skelbta, kad bankai „Baltic retail properties“ fondui skolina 92 mln. Eur. Atsižvelgus į tai, kad šio fondo bendra turto vertė siekia daugiau nei 197 mln. eurų, skolos ir turto santykis sudaro 47 proc., kas yra labiau nei saugu.
Dar saugiau kreditoriams atrodo UAB „Pirmoji investavimo bendrovė“, kur skolos ir turto santykis (LTV – loan to value) sudaro 19 proc. arba KŪB „Releven prime properties“, kur LTV sudaro vos 14 proc.
– Ar tiesa, kad jūs investuojate investuotojų lėšas į projektus, kurie yra susiję su jūsų partnerių arba jų artimųjų įmonėmis? Kokia atsakomybės rizikos dalį galite padengti savo ar atskirų įmonių turtu?
– Valdymo įmonė turi įdiegusi interesų vengimo ir kitas reikalingas politikas bei procedūras interesų konfliktams išvengti bei vykdyti veiklą ištiestos rankos principu.
Visos investicijos atliekamos vadovaujantis nepriklausomų turto vertintojų vertinimais, tiekėjų paslaugos perkamos atrenkant pagal geriausią kainos ir kokybės santykį.
Visi šiuo metu investicijas atliekantys subjektai yra skirti konkretiems projektams, todėl investicijų objektai yra aiškiai apibrėžti bendrovių steigimo dokumentuose ir negali būti keičiami be visų investuotojų pritarimo.
Investuotojus kviečiame prisijungti prie projektų, į kuriuos patys investuojame nuosavas lėšas tokioje stadijoje, kai tikime, kad projekto sėkmės rizika atitinka koinvestuotojų lygį. Tai gali būti instituciniai investuotojai, tokie, kaip infrastruktūros fondai ar finansų institucijos. Taip pat privatūs finansiniai investuotojai (šeimos biurai) ar finansiškai pajėgūs privatūs asmenys.
Dirbame su informuotais investuotojais, gebančiais investuoti ne mažiau kaip 125 tūkst. eurų į NT investicijas), supažindinant juos su projektų galimybėmis ir rizikomis.
Kiekviena investicinė bendrovė turi skirtingą grąžos ir rizikos santykį. Investuotojai individualiai sprendžia į kokią investicinę bendrovę investuoti pagal tai, kokį rizikos lygį jie nori prisiimti.
– Kokia projektų Šnipiškėse, į kuriuose planuota investuoti 200 mln. eurų, stadija ir kuriuos savivaldybė pristabdė (Vilniaus CBD )? Skelbta, kad „Releven“ pagrindiniai naudos gavėjai yra verslininkai Adolfas Ginaitis bei Alvydas Žabolis.
– Projektui „Horinzontai“, Lvivo g. 59, Vilniaus savivaldybe išdavė statybą leidžiantį dokumentą. Šiuo metu vyksta paruošiamieji darbai, rengiamas darbo projektas. Statybas planuojame pradėti 2024 m. ketvirtą / 2025 m. pirmą ketvirtį.
UAB „Releven“ per jos 100 proc. kontroliuojamą įmonę įsigijo projektą Lvivo 38 su galiojančiu detaliuoju planu. Galiojančio detaliojo plano pagrindu buvo parengtos tarptautinio architektūrinio konkurso sąlygos, kurių pagrindu įvyko konkursas ir vienbalsiu komisijos sprendimu (per du konkurso etapus) buvo išrinktas konkurso laimėtojas. Laimėjusi architektų komanda vykdo projektavimo darbus. Statybos leidimą planuojame šių metų pabaigoje.
(red. past. kalbama apie du skirtingus projektus toje pačioje gatvėje, Vilniaus miesto „dangoraižių kvartale“).
– Kokia Jūsų įmonės grupių atsakomybė jei projektas nepavyks, ar yra garantuojama kokiu nors turtu? Koks būtų investuotojų lėšų likimas jei projektas nepavyktų? Kas nors už jas prisiima atsakomybę?
– Skaidrumas ir atskaitomybė prieš investuotojus yra mūsų prioritetas. Tai – kritiškai svarbios vertybės be kurių investuotojai paprasčiausiai nepatikėtų savo lėšų. Ataskaitos investuotojams yra reguliariai teikiamos, laikantis nustatytų terminų, t. y., kas ketvirtį ir siunčiamos kiekvienam investuotojui atskirai.
Siekiame, kad mūsų finansinė informacija būtų aiški, išsamiai pateikta ir laiku pasiekianti visus suinteresuotus asmenis. Taip mes kuriame pasitikėjimo ryšį tarp mūsų, kurie valdo investicijas, ir investuotojų, kurie patiki savo lėšas mums.
Valdymo įmonės valdybai, vadovui ir investicijų valdytojams yra taikomi aukščiausi etikos ir reputacijos reikalavimai. Valdymo įmonės valdybos nariai ir vadovas pradeda eiti pavestas pareigas tik Lietuvos Bankui pritarus po kruopščios kandidatų patikros.
Valdymo įmonės piniginės operacijos atliekamos tik per bankus, pavedimus įkelia nepriklausoma apskaitos įmonė, juos tvirtina du valdymo įmonės darbuotojai ir dar kartą patikrina nepriklausomas Lietuvos Banko licencijuotas depozitoriumas.
Investicinių bendrovių pinigines operacijas prižiūri nepriklausomas licenzijuotas Lietuvos Banko depozitoriumas, kuris esant neatitikimams investicinės bendrovės registravimo dokumentams ir sprendimams turi pareigą imtis aktyvių priemonių siekiant išsaugoti investuotojų turtą.
Valdymo įmonė turi rizikos bei atitikties pareigūnus, kurie taip pat stebi visas operacijas ir esant neatitikimams juos eskaluoja valdymo įmonės vadovybei bei valdybai.
Tad galima teigti, kad vadovaujamės „aštuonių akių principu“ pervedant pinigus: nepriklausoma apskaitos įmonė įkelia pavedimus į banką, du atskiri/nepriklausomi žmonės kvalifikuotais parašais patvirtina ir dar depozitoriumas tikrina ar pavedimai atitinka deklaruotą investavimo strategiją. Be to, visi fondai yra audituojami.
– Ar sklypai ir kitas nekilnojamas turtas priklauso investiciniams fondams, ar jie kitų įmonių nuosavybė?
– Projekto Horizontai sklypas priklauso KŪB „Releven prime properties“.
Projekto „Sanguškų parkas“ sklypas priklauso KŪB „Subačiaus projektas“.
– Viešoje erdvėje pasirodė informacija, kad visos grupės įsiskolinimas apie 90 mln. eurų ir daugumos skolų grąžinimo terminas per keletą ateinančių metų. Ar tai tiesa?
– Ši informacija buvo plačiai skelbta viešai ir yra susijusi su „Baltic Retail Properties“ gauta paskola iš „OP" ir „Luminor" bankų. Ši paskola skirta refinansuoti anksčiau suteiktą Nordea bank paskolą ir suteikta iki 2026 m., t.y. iki „Baltic Retail Properties“ veiklos termino pabaigos. Daugiau apie tai, pvz., čia.
Sunkūs laikai, naujos schemos
Investuotojai, dirbantys nekilnojamojo turto srityje, kartu su sąstingiu pastebi ir naujovę – kartais kuriamos tokios schemos, kuriose vystytojas už nieką neatsako, o jei bus praradimai, tai taps tik investuotojų problema. Tam panaudojami ir fondai informuotiems investuotojams.
„Kalbant apie privačius fondus yra labai daug pjūvių. Pavyzdžiui, rizikų valdymas, kai kiekvienu atveju kuriama atskira valdymo struktūra. Vienos mažai rizikingos, kitos sudėliojamos taip, kad visa rizika paliekama tiems, kurie investuoja. Panašiai ir sutelktinio investavimo platformose“, – aiškina Audrius Mockus, „MC grupės“ generalinis direktorius.
Investuotojas aiškina struktūrą. Pagrindinis yra vystytojas, kuris ir „užkuria“ projektą. Pagrindinis klausimas, kiek į projektą jis deda pinigų ir tuo pačiu kiek jis pats rizikuoja.
„Man tai pagrindinis rodiklis renkantis, nes šiandien jau ir lietuviški vystytojai kuria struktūras, kai patys rizikuoja minimaliu pinigų kiekiu ir augina, vaizdžiai kalbant, investavimo sumuštinį. Pavyzdžiui, mes investuojame per sutelktinio finansavimo platformas ir sąlyginai saugus pavyzdys, kai vystytojais į objektą įdeda nuo pusės iki 70 proc. reikalingų lėšų, likusią dalį skolinasi rinkoje įkeisdamas patį objektą. Tai vadinamasis LTV rodiklis. Tai sąlyginai saugi schema, Mums buvo atvejis, kai projektas „užlūžo“. Tai buvo su „Gelvonų terasomis“. Tačiau jie išsprendė problemas, rado kitą investuotoją ir atgavome savo pinigus. Dabar kuriamos naujos schemos, kai projektai vystomi be pirminio finansavimo“, – aiškina A. Mockus.
Investuotojas paaiškina ir tai, kaip veikia tokios schemos, kai projekto vystytojas realiai neįdeda jokio savo turto. Pinigus mėgina surinkti siūlydami iki 18 proc. palūkanų, tačiau įkeičia ne turtą, o valdančios įmonės akcijas.
„Grubiai tariant, turiu sklypą, kuris vertas milijono, o noriu išvystyti projektą, kuriam reikia 50 milijonų. „Dedu“ sklypą į įmonę ir einu pas investuotojus ir prašau 15 milijonų ir už tai padarysim pamatus ir pradėsim statybas. Tačiau įkeičiu ne objektą, o jį valdančios įmonės akcijas. Kitame etape įkeičiu jau išvystytą turtą, kad pratęsčiau projektą. Pirmieji, kurie užstatu gavo akcijas, žlugus projektui negaus nieko, nes turtas įkeistas kitiems. Jie turės tik bevertes akcijas. Turtas bus parduotas, kad padengtų įsiskolinimus tiems, kurie jį gavo užstatu“, – finansinių žaidimų subtilumus aiškina A. Mockus ir tikina, kad tokių schemų galima pripaišyti begalę.
Šiame NT pasaulyje vienintelis sąlyginai saugus dalykas, kai pats vystytojas įdeda daug savo lėšų. Kalbant apie „Gelvonų terasas“, kuris tapo probleminiu objektu, investuotojai ir atgavo pinigus, nes buvo įkeistas turtas, o ne akcijos ar padalinti pažadai.
„Jei neturi tiesioginės kontrolės, o tai yra investicijos per išvestinius įrankius bus bent jau ilgas bylinėjimasis. Tai vadinamas „toksinis derinys“ arba „nuodinga piliulė“, kai turtas suformuojamas taip, jog niekas nieko negali padaryti. Pavyzdžiui, sklypas kitoje įmonėje, o projektas kitoje. Nesvarbu, kad statiniai įkeisti, tačiau jie stovi ant svetimo turto, net perėmus tokį objektą neaišku kaip jį parduoti ir kam reikės tokio probleminio objekto. Triukų, daugybė“, – apie tai, kad pinigus galima prarasti greitai, aiškina A. Mockus. Panašūs dalykai naudojami ir perimant įmones, kai netikėtai atsiranda „užbalansiniai dalykai“, kurių nemato joks auditas.
Kadangi nagrinėjame temą, susijusią su sąlyginai naujais ir neįprastais investavimo būdais, finansine ir teisine inžinerija bei norime kuo tiksliau informuoti apie tai, kas gerai žinoma elitui, pusę lūpų aptarinėjama ministerijų posėdžiuose, bet nėra nė karto išsamiai analizuota žiniasklaidoje, kviečiame skaitytojus ar papildomos informacijos turėtojus atsiliepti kreipiantis į šios temos autorių. Anonimiškumą garantuojame.
