Bylos esmė. Civilinio kodekso (CK) 6.494 straipsnio 3 dalyje įtvirtinta – išnuomoto daikto nuosavybės perėjimas iš nuomotojo kitam asmeniui yra pagrindas nuomos sutarčiai pasibaigti, jeigu to reikalauja nuomininkas. Byloje nustatyta, kad dvi bendrovės (nuomotojas ir nuomininkas) sudarė komercinės paskirties patalpų nuomos sutartį, kuria, be kita ko, susitarė, kad nuomininkas besąlygiškai ir neatšaukiamai atsisako CK numatytos teisės ir nereikalaus šios sutarties pasibaigimo. Nuomotojui pasikeitus, nuomininkas, nepaisydamas nuomos sutartyje įtvirtintos sąlygos, nuomos sutartį nutraukė. Byloje kilo ginčas dėl to, ar nuomininkas turi teisę nutraukti nuomos sutartį, kai šios teisės jis yra atsisakęs sudaryta nuomos sutartimi. Nuomininkas laikėsi pozicijos, kad jis sutartį nutraukti gali, o nuomotojas laikėsi priešingos pozicijos – nuomininkas savo teisės nutraukti sutartį, pasikeitus NT daikto savininkui, nuomos sutartimi yra atsisakęs ir nuomos sutarties šiuo pagrindu nutraukti negali.
Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismai palaikė nuomininko poziciją. Teismų nuomone, įstatymas neįtvirtina galimybės nuomininkui iš anksto atsisakyti teisės reikalauti sutarties pasibaigimo pasikeitus išnuomotų patalpų savininkui. Todėl žemesniųjų instancijų teismai priėjo prie išvados, kad tokį atsisakymą įtvirtinanti nuomos sutarties nuostata yra niekinė ir negaliojanti dėl jos prieštaravimo imperatyvioms įstatymo normoms.
LAT nesutiko su žemesniųjų instancijų teismų pozicija, panaikino apeliacinės instancijos teismo nutartį ir vienareikšmiškai pripažino, kad, šalis siejant komerciniams nuomos santykiams, CK įtvirtinta teisės norma nesaugo jokio viešojo intereso, gintino imperatyvia forma. Komercinių nuomos santykių ir CK įtvirtintos teisės normos pobūdis suponuoja išvadą, kad nuomininkas turi teisę ir nepasinaudoti jam suteikta teise reikalauti nuomos sutarties pasibaigimo pasikeitus išnuomoto daikto savininkui, be to, nuspręsti nepasinaudoti šia teise nuomininkas gali ne tik jau pasikeitus išnuomoto daikto savininkui, bet ir iš anksto, nuomos sutarties sudarymo metu.
Priimtoje nutartyje LAT sudėliojo galutinius taškus ir suformulavo vienareikšmę teisės taikymo taisyklę, pagal kurią nedraudžiama komercinės negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties šalims derybų keliu iš anksto susitarti dėl nuomininko atsisakymo naudotis teise reikalauti nuomos sutarties pasibaigimo pasikeitus išnuomoto daikto savininkui. Savo poziciją kasacinės instancijos teismas, papildomai apibendrindamas ir anksčiau formuotą praktiką, motyvavo toliau dėstomais esminiais argumentais.
Pirma, šiuolaikinėje sutarčių teisėje konkuruoja trys pagrindiniai principai: sutarties laisvė, sutarties privalomumas ir sąžiningumas. Būtent tarpusavyje derinant šiuos principus konkrečiame ginče yra nustatomos sutarties laisvės ribos, taip pat, kada jų peržengimas lemia nesąžiningą rezultatą.
Antra, teisiniam sutartinių santykių reguliavimui būdingas minimalus šalių valios varžymas, todėl šalys gali laisvai nusistatyti tarpusavio teises bei pareigas. Sutarties laisvės principas valstybės pripažįstamas ir ginamas tikslingai – jis suteikia reikšmę suderintiems šalių tarpusavio ketinimams. Šalių pasiektas susitarimas, įformintas teisės aktų pripažįstama tvarka, tampa teisiškai įpareigojančiu aktu ir reikšminga visuomeninės savireguliacijos priemone.
Trečia, komerciniams teisiniams santykiams (sutartims tarp dviejų verslininkų) būdinga didesnė sutarties laisvė negu civiliniams teisiniams santykiams (sutartims tarp dviejų ne verslo tikslais veikiančių fizinių ar juridinių asmenų) ar juolab vartojimo teisiniams santykiams (sutartims tarp verslininko ir vartotojo, tenkinančio savo buitinius poreikius). Konkrečiai vertinant negyvenamųjų patalpų komercinius nuomos santykius, akivaizdu, kad šie santykiai susiklosto tarp dviejų verslo subjektų, kurių vienas verčiasi patalpų nuoma ir yra nuomotojas, o kitas, nuomininkas, teikia tam tikras paslaugas, užsiima prekyba, gamyba ar kitais panašaus pobūdžio komerciniais santykiais, kuriems plėtoti reikalingos negyvenamosios patalpos. Kasacinio teismo praktikoje pažymėta, kad tais atvejais, kai nuomos sutartis sudaroma tarp dviejų verslo subjektų, yra preziumuojama, kad jie abu yra savo veiklos profesionalai ir pajėgūs prisiimti savo veiksmų ar neveikimo riziką.
Ketvirta, sprendžiant ginčus, kylančius iš sutartinių santykių, nevalia ignoruoti sutarties šalių valios ir vadovautis vien įstatymo nuostatomis. Teismas, spręsdamas sutartinių ginčų klausimus, nuo sutarties sąlygų turinio gali (ir privalo) nukrypti ir vadovautis teisės normomis tik tada, kai šalių sutartis prieštarauja bendriesiems teisės principams, viešajai tvarkai ar imperatyviosioms įstatymo nuostatoms.
Penkta, atsižvelgiant į interesą užtikrinti komercinių nuomos santykių stabilumą, sutarties šalims, kurios, kaip jau minėta, yra lygiavertės, pajėgios prisiimti savo veiksmų ar neveikimo riziką, turi būti sudaryta galimybė derybų būdu pasiekti išankstinį susitarimą dėl nuomos santykių tęstinumo pasikeitus išnuomoto daikto savininkui.
Reziumuojant tai, galima pasakyti, kad LAT pasirinko sveikintiną kelią, nuspręsdamas ginti nuomos santykių stabilumą bei apibrėžtumą. Tokia vienareikšmė pozicija ir formuojamos praktikos kryptis leis atsikvėpti ir kitiems – esamiems ar būsimiems (potencialiems) – NT investuotojams. Jie gali būti ramūs bei užtikrinti, jog nuomos sutarties sąlyga dėl teisės atsisakymo, kilus ginčui, bus laikoma teisėta ir galiojančia. Vertinant bendras tendencijas, pastebėtina, kad esminė LAT formuojamos praktikos mintis ir toliau išlieka nuosekli: šalys privalo laikytis sutartimi prisiimamų įsipareigojimų ir iš naujo nebekvestionuoti dar sutarties sudarymo etape priimtų sprendimų dėl tam tikrų teisių išankstinio atsisakymo. Taigi, verslo santykių subjektams LAT pasiuntė ne tik konkrečią žinią nuomos santykių aspektu, tačiau priminė ir bendrąją taisyklę – sudarant sutartis būti atidiems, budriems ir sutartyse įtvirtinti tik tai, dėl ko iš tiesų buvo susitarta.
