Su keblumais, reikalaujant ištaisyti statybos darbų trūkumus, susiduriama, kai nekilnojamojo turto objektas nuo jo pastatymo bei perdavimo savininkui yra parduodamas, o brokas pastebimas vėliau – jau ne pirmo, o vėlesnio savininko. Tokiose situacijose, priklausomai nuo įvairių faktinių aplinkybių, gali būti keli problemos sprendimo būdai.
Pirmieji veiksmai
Pastebėjus broką, pirmiausia reikia išsiaiškinti, kam gali būti reiškiamos pretenzijos. Įprastai reikėtų vadovautis LR Civiliniu kodeksu (CK), kurio normos, reglamentuojančios pirkimo – pardavimo teisinius santykius, numato, kad pardavėjas visais atvejais garantuoja daiktų kokybę (garantija pagal įstatymą) bei atsako už daikto trūkumus, kurie išaiškėja per dvejus metus nuo daikto perdavimo, jeigu įstatymai ar sutartis nenumato ilgesnio termino.
Terminas nekilnojamojo daikto kokybės garantijai yra nustatytas ir Statybos įstatyme, ir CK specialiosiose normose. Šis terminas, skaičiuojant nuo rangovo atliktų statybos darbų perdavimo statytojui (užsakovui) dienos, negali būti trumpesnis nei 5 metai, paslėptų statinio elementų – 10 metų, o jeigu buvo nustatyta šiuose elementuose tyčia paslėptų defektų – 20 metų.
Pretenzijas nekilnojamojo turto pardavėjui dėl daikto trūkumų pirkėjas gali reikšti būtent per minėtus terminus. Tokią poziciją vienoje iš savo nagrinėtų bylų yra pateikęs Lietuvos Apeliacinis Teismas. Vis tik ji buvo taikoma nekilnojamojo objekto pardavėjui esant kartu ir objekto statytoju (užsakovu), kurį su rangovu sieja sutartiniai rangos santykiai.
Svarbiausia neuždelsti
Situacija, kai pardavėjas kartu yra ir buvęs būsto pirkėjas, kurio su statytoju, o tuo labiau – su rangovu nesieja jokie sutartiniai teisiniai santykiai, sprendžiama kitaip.
Pirmiausia rekomenduojama apie nustatytus defektus informuoti statytoją (užsakovą) net ir tuo atveju, kai objektas iš jo nebuvo įsigytas tiesiogiai ir jo su savininku nesieja jokie sutartiniai teisiniai santykiai. Verta paminėti, kad objekto savininko teisė kreiptis į statytoją, kai jis su pastaruoju nėra susijęs jokiais sutartiniais teisiniais santykiais, tiesiogiai ir aiškiai teisės aktuose nėra numatyta, tačiau ji kyla iš tokių teisės aktų analizės bei teismų praktikos.
Reikia turėti omenyje, kad statytojas dažniausiai išsaugo teises ir pareigas, kylančias iš statybos rangos sutarties. CK aiškiai nurodoma, jog užsakovas, per garantinį laiką (5, 10 arba 20 metų) nustatęs objekto defektus, privalo per protingą terminą nuo jų nustatymo pareikšti pretenziją rangovui. Taigi, ši norma turi būti suvokiama kaip įpareigojanti statytoją pareikšti pretenziją rangovui ne tik tais atvejais, kai jis, būdamas nekilnojamojo daikto savininku, per garantinį laiką pats nustato defektus, tačiau ir tada, kai garantiniu laikotarpiu yra gaunama bet kokia informacija apie objekto defektus.
Teisės aktuose numatyta, kad statytojas turi per garantinį laikotarpį nustatęs ar gavęs informaciją apie objekto defektus, pareikšti pretenziją rangovui, o jam nesiimant jokių veiksmų, kreiptis į atitinkamas institucijas ir teismą. Tačiau net ir tokiu atveju gali kilti neaiškumų, pavyzdžiui, kaip elgtis tada, kai statytojas, jau pardavęs butus kitiems asmenims, atsisako reikšti pretenzijas rangovui? Manoma, kad tokiu atveju buto savininkas (perpirkėjas), statytojui nevykdant atitinkamų veiksmų, analogiškai gali kreiptis į teismą dėl statytojo įpareigojimo pareikalauti iš rangovo ištaisyti statybos defektus. Kitaip tariant, buto savininkas gali pasinaudoti CK numatyta netiesioginio ieškinio pateikimo teise, kuri kaip viena iš kreditoriaus teisių gynimo priemonių suteikia teisę kreditoriui priverstinai įgyvendinti skolininko (šiuo atveju statytojo) teises pareiškiant ieškinį jo vardu, jeigu pastarasis pats šių teisių neįgyvendina arba atsisako tai daryti ir dėl to pažeidžia kreditoriaus (buto savininko) interesus. Arba savininkas gali pats pašalinti defektus ir dėl išlaidų kompensavimo iš statytojo kreiptis į teismą.
Alternatyvus pasirinkimas
Kitas alternatyvus objekto savininko veiksmas, kurį jis galėtų atlikti, yra tiesioginis reikalavimų reiškimas rangovui, atlikusiam statybos darbus. Svarbu atkreipti dėmesį, kad tai gali būti ir vienintelis likęs pasirinkimas, jei yra susiduriama su situacija, kai garantiniu laikotarpiu nustatęs statybos darbų defektus ir norėdamas kreiptis į statytoją, objekto savininkas pastebi, kad pastarasis yra bankrutavęs ar dėl kitų priežasčių nebevykdo savo veiklos.
Pirmas dalykas, kurį tokiu atveju turėtų padaryti defektus pastebėjęs savininkas, tai išsiaiškinti, ar įsigyjant objektą, kuriame atsirado defektai, pirkimo-pardavimo sutartimi kartu su nuosavybės teise jam buvo perduotos ir teisės bei pareigos, susijusios su statybos rangos sutartiniais teisiniais santykiais. Tai yra, ar jis pirkimo – pardavimo sutarties pagrindu kartu įgijo ir reikalavimo teisę statybos darbų rangovui. Ši aplinkybė yra svarbi, vertinant savininko galimybę reikalavimus reikšti tiesiogiai statybos rangovui.
Tai yra akcentavęs ir Vilniaus apygardos teismas vienoje iš bylų, kurioje teismas konstatavo, jog ieškovas nepasirašė rangos sutarčių su trečiaisiais asmenimis, o atsakovas neperleido ieškovui su rangos sutartimi susijusių teisių ir pareigų, tad tretieji asmenys nėra tiesiogiai atsakingi ieškovui. Tokia pozicija sutinkama ir Lietuvos Aukščiausiojo Teismo (toliau LAT) praktikoje, kurioje teigiama, kad, sprendžiant iš rangos santykių kylančius ginčus, suformuluota taisyklė, jog reikšti reikalavimus dėl rangos sutarties pažeidimo gali tik jos šalys. Kiti asmenys gali tai daryti tik tuo atveju, jeigu reikalavimo teisę turintis asmuo jiems ją perleido. Kitaip tariant, LAT savo praktikoje, pasisakydamas dėl rangos sutarties, pripažįsta, kad vienas iš jai būdingų požymių yra sutarties uždarumo (privatumo) principas, kuris iš esmės reiškia, kad visos teisės ir pareigos, kylančios iš sutarties, sieja tik tą sutartį sudariusius asmenis.
Kaip bebūtų, tokių teisių ir pareigų, susijusių su statybos rangos sutartimi perdavimas, sudarant nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartis yra itin retas ir praktikoje dažniausiai nepasitaikantis reiškinys. Taigi, įvertinus pateiktas teismų pozicijas, galima teigti, kad tuo atveju, kai nekilnojamojo daikto pirkimo – pardavimo sutartimi savininkui kartu nėra perduodamos teisės ir pareigos, susijusios su objekto statybos rangos sutartiniais santykiais, pastarajam yra užkertamas kelias reikšti tiesioginius reikalavimus statybos darbus atlikusiam rangovui.
Precedentinis teismo sprendimas
Tačiau šių metų vasario 7 d. savo nutartimi LAT įnešė tam tikro teisinio neaiškumo šiuo klausimu. Jis nagrinėjo ginčą, kuriame objekto savininkas, nebūdamas statytoju (užsakovu), kaip ieškovas – daugiabučių namų savininkų bendrija, reiškė reikalavimus tiesiogiai atsakovu pripažintam rangovui. Tuo tarpu namo statytojas (užsakovas) byloje buvo įtrauktas trečiuoju asmeniu.
Nagrinėjant bylą buvo nustatyta, kad rangovas daugiabučiame gyvenamajame name atliko pastato vidaus vandentiekio, buitinės, lietaus nuotėkų ir kondensato surinkimo vamzdyno montavimo bei surinkimo darbus, o ieškovas teigė, kad, praėjus keliems metams po namo pripažinimo tinkamu naudotis, jis pastebėjo, kad automobilių aikštelėje iš buitinių nuotėkų šalinimo vamzdyno sunkiasi vanduo. Teismai pripažino, kad už nustatytą per garantinį terminą atsiradusį defektą atsakingas atsakovas, t.y. atitinkamus darbus atlikęs rangovas, todėl jis ir privalo atlyginti garantiniu laikotarpiu dėl defekto ieškovo patirtus nuostolius.
Teisinė argumentacija bei pats teismo sprendimas šioje nutartyje nekelia jokios nuostabos, tačiau įdomus šioje situacijoje yra kitas aspektas. Teismai, priimdami tokius sprendimus, tarsi paprieštaravo ankstesnei praktikai aiškinant sutarčių uždarumo principą rangos sutartiniuose santykiuose. Gaila, tačiau net ir patenkindamas objekto savininko (daugiabučių namų savininkų bendrijos), kaip ieškovo reikalavimą tiesiogiai rangovui, šioje nutartyje teismas išsamiau taip ir nepasisakė dėl teisinio reglamentavimo, susijusio su rangovu, kaip tinkamu atsakovu tokio pobūdžio bylose.
Ši byla galėtų būti vertintina kaip tam tikras precedentas, nors ir prasilenkiantis su sutarties uždarumo (privatumo) doktrina, kuriuo remiantis pirkėjai, perpirkę nekilnojamojo turto objektus, patys ar per jų įkurtas bendrijas galėtų reikšti savo reikalavimus tiesiogiai ne tik statytojui (užsakovui), tačiau ir darbus vykdžiusiam rangovui.