Kainų augimas ir rekordiniu tempu šuoliavusios bazinės palūkanų normos mažina galimybes įsigyti būstą.
„Trečią ketvirtį būsto įperkamumas toliau prastėja. Didele dalimi tai vyko dėl besitęsiančio Europos Centrinio Banko pinigų politikos griežtinimo poveikio, dar jaučiamas spartaus kainų didėjimo poveikis. Būsto įperkamumas nukritęs, yra 2009–2010 metų lygyje“, – ketvirtadienį žurnalistams sakė „Swedbank“ vyresnysis ekonomistas Vytenis Šimkus.
Anot jo, Vilniuje būstas yra sunkiai įperkamas.
„Čia šeima gali įsigyti maždaug 50 kv. metrų būstą. Kaune ir Klaipėdoje, nors būsto įperkamumas krito sparčiau, galima įpirkti didesnį būstą“, – pastebėjo jis.
Apskaičiuota, kad vilniečiai vidutiniškai galėjo įsigyti 47 kv. metrų dydžio būstą – tai yra 19 kv. metrų mažiau nei prieš metus.
Tuo metu Kaune ir Klaipėdoje būsto įperkamumo susitraukė ženkliau nei sostinėje, tačiau vis tiek išlieka aukštame lygyje dėl santykinai palankių kainų.
Šiuose didmiesčiuose gyventojai galėjo įpirkti maždaug 70 kv. metrų dydžio butus.
Pasak V. Šimkaus, rinkos aktyvumas ir sandorių skaičius šiuo metu yra maždaug ketvirtadaliu mažesnis nei matėme būsto įsigijimo piku metu 2021 metais.
Kainos mažėjo apie 5 proc.
Dar vienas pokytis – gyventojai dabar dairosi ir į senesnius butus, ne tik į naujos statybos.
„Aktyvumas yra prastame lygyje ir jis gal net matomas didesnis nei iš tikrųjų, nes vis dar yra registruojami sandoriai, kurie buvo sudaryti 2021–2022 metais. Jie pagerina bendrus skaičius, bet aktyvumas yra žemesniame lygyje“, – nurodė ekonomistas.
Vieni iš pagrindinių veiksnių be kainų, kurie veikia būsto įperkamumą, yra gyventojų pajamos. Pasak V. Šimkaus, gera žinia ta, kad atlyginimai didžiuosiuose miestuose auga apie 10 proc., bet pajamų augimas yra labai panašus.
Vilniaus antrinėje rinkoje, jo teigimu, kainų pikas buvo pasiektas gegužės mėnesį ir per pastaruosius šešis mėnesius buvo fiksuotas apie 5 proc. siekianti kainų korekcija.
„Klausimas, kiek tvari šita tendencija, bet žiūrint į alternatyvius kainų indeksas, jos buvo stabilios pastaruosius pusę metų-dvylika mėnesių. Patys vystytojai sako, kad kainos per metus nesikeitė, bet matome, kad buvo taikomos įvairios nuolaidos, siūlomos nemokamos automobilių stovėjimo vietos ir panašiai“, – įvardijo jis.
Vien palūkanų mažėjimo neužteks rinkai atsigauti
Tuo metu „Swedbank“ vyriausiasis ekonomistas Nerijus Mačiulis sakė, kad vien bazinių palūkanų normų neužteks tam, kad būsto paklausa greitai sugrįžtų ten, kur ji buvo 2021–2022 metais.
„Dar vienas svarbus aspektas, kad statybų sąnaudos visur padidėjo – tai yra ir pabrangusios žaliavos, ir brangesni energetiniai ištekliai, ir sparčiau augę atlyginimai. Lietuvoje statybų sąnaudos yra padidėjusios 35 proc. nuo dešimtmečio pradžios, bet kainos pakilo 55 proc. Tai 20 proc. punktų kainų augimas pralenkė visų sąnaudų augimą“, – sakė N. Mačiulis.
Jo teigimu, tai sudaro prielaidas bent jau ilgesnį laiką nusistovėsiančioms kainoms.
„Kol kas nėra prielaidų, kad būsto kainos sparčiai didėtų, net ir kylant atlyginimams“, – pažymėjo jis.
Atotrūkis matomas ir tarp parduodamo bei nuomojamo būsto kainų. Matoma, jog parduodamas NT brango sparčiau nei nuoma.
„Jeigu apie 55–60 proc. padidėjo būsto pardavimo kaina nuo šio dešimtmečio pradžios, nuomos kaina padidėjo apie 35 proc.“, – sakė N. Mačiulis.
Yra galimybė, kad kitąmet galės įsigyti didesnį būstą
Labiausiai tikėtina, jog būsto kaina kitais metais nedidės. Pasak N. Mačiulio, taip pat yra tikimybė, jog kai kuriuose segmentuose ji netgi sumažės, atsižvelgiant į statybų sąnaudos, nuomos grąžos ir panašius rodiklius.
Anot jo, galimas kainų mažėjimas priklauso ir nuo nekilnojamojo turto vystytojų – gali būti, jog dalis jų turės nepakankamus pinigų srautus, bus brangiau pasiskolinę ir nuspręs, jog efektyvesnė strategija bus pasiūlyti nuolaidų pirkėjams.
Įvertintos ir prielaidos, kaip keistųsi galimybės įsigyti būstą augant atlyginimams bei mažėjant bazinėms palūkanų normoms.
„Jei dabar vidutines pajamas gaunanti šeima gali įsigyti 47 kv. metrų būstą ir jei kainos kitais metais nedidėja, atlyginimai auga 8 proc., o palūkanų normos sumažėja 1,5 proc. punkto, metų pabaigoje ji jau galėtų įsigyti 59 kv. metrų būstą. Įperkamumas padidės apie 12 kv. metrų. Panašios tendencijos ir kituose miestuose“, – svarstė N. Mačiulis.
Beje, įdomu, kad Lietuvoje tiek gyventojai, tiek NT vystytojai viltingai žiūri į palūkanų normų lūkesčius, ECB sprendimus ir kaip tai galėtų paveikti įperkamumą bei būsto rinką.
„Estijoje gyventojai jaučiasi blogiau, tai susiję ekonominėmis tendencijomis ir besitęsiančia recesija“, – įvardijo N. Mačiulis.
Taip pat jis pastebėjo, jog šiuo metu stebima būsto kainų statistika neatspindi tikrosios situacijos.
„Šiuo metu finalizuojami sandoriai, kurių preliminarios sutartys buvo pasirašytos prieš pusantrų metų–metus. Dabar sudaromos sutartys už mažesnę kainą nei prieš metus“, – teigė ekonomistas.
Tuo metu nuomos grąža, pasak jo, yra nukritusi į žemiausią lygį nuo 2011 metų.
„Tai parodo, kokią dalį būsto kainos nuomininkas sumoka per metus nuomodamasis būstą. Pavyzdžiui, Vilniuje nuomos grąža dabar siekia 5 proc., tai reiškia, kad gyventojas ne pirkdamas būstą, o jį nuomodamasis per metus sumoka 5 proc. būsto kainos. Iš kitos perspektyvos – jei gyventojas nusiperka investicinį būstą ir jį išnuomoja, tiek siekia per metus jo gaunama grąža Vilniuje. Tiek Vilniuje, tiek Kaune grąža procentiniu punktu mažesnė nei ilgalaikis istorinis vidurkis“, – kalbėjo ekonomistas.
Išlaidos aptarnaujant būsto paskolą, ekonomisto teigimu, dabar beveik nesiskiria nuo išlaidų mokant būsto nuomos įmokas.
„Perkant vidutinį 55 kv. metrų ploto būstą su 30 metų būsto paskola mėnesinė tokios paskolos įmoka siekia 740 eurų, tuo tarpu vidutinė tokio būsto nuoma yra 760 eurų. Tai mažiausias istorijoje skirtumas“, – pažymėjo jis.
Banko ekonomistai savo prognozės dėl bazinių palūkanų normų kritimo nekeičia ir nurodo, jog ECB jas gali pradėti mažėti kitų metų balandį, o per kitus metus jos gali sumažėti 1,5 procentinio punkto.
