Dabar grupė investuotojų, prieš nepilnus trejus metus sumokėjusių 5,2 milijardo dolerių už Li akcijų paketą „The Center“, kuris tapo brangiausiu pasaulyje dangoraižiu, turi progą sužinoti šio posakio prasmę. Nors iš pradžių 73 aukštų bokštas uždirbo greitą pelną, antivyriausybiniai protestai, koronaviruso pandemija ir didėjanti įtampa tarp JAV ir Kinijos lėmė vakansijų augimą, nuomos kainų mažėjimą ir sandorių nuosmukį.
Per šiuos metus įvyko vienintelis pardavimas – 35 proc. mažesne kaina, nei 2019 m. pradžioje, teigia „Real Capital Analytics“. Nepaisant to, kad stovi populiariame centriniame Honkongo verslo rajone, beveik penktadalis pastato stovi tuščias, o nuomos kainos, lyginant su pernai, sumažėjo apytikriai 20 proc.
„Tuo metu tai atrodė protingas investicinis sprendimas“, – teigia Thomas Lamas, „Knight Frank LLP“ vykdomasis direktorius. Rinkos kainos buvo aukštesnės, nei grupės sumokėtos išlaidos, ir uždirbti pelną, anot jo, atrodė lengva. „Tačiau dabar, blogėjant ekonominei situacijai, nuomos pajamingumas ir biurų paklausa mažėja, pirkėjai yra kur kas santūresni.“
Kai 2017 m. pabaigoje grupė vietinių investuotojų spalvingomis pravardėmis, kaip antai „Mikroautobusų karalius“ ir „Garažiukų karalienė“, susimetė ir kartu įsigijo 75 proc. Li akcijų, Honkongo komercinio nekilnojamojo turto rinka išgyveno pakilimą. „Savills Plc“ duomenimis, kainos rajone per šiek tiek mažiau nei metus pakilo 20 proc., o laisvų komercinių vietų skaičius siekė vos 2 proc. (Li, priklausantis „CK Asset Holdings Ltd.“, likusias 25 proc. dangoraižio patalpų pardavė tais pačiais metais, kai jis buvo pastatytas, 1998 m.)
2018 m. viduryje sudarius sandorį, grupė greitai pasidalijo 47 aukštus, 402 automobilių stovėjimo vietas, biurus ir mažmeninės prekybos patalpas ir pradėjo juos perpardavinėti. Per metus jie pardavė daugiau nei aštuonis aukštus ir keliolika biurų už maždaug 1,3 milijardo dolerių ir uždirbo šimtus milijonų dolerių pelno.
Tada 2019 m. birželį miestą sukrėtė pirmoji neramumų banga, dėl kurios ekonomika nugrimzdo į giliausią visų laikų nuosmukį, prasidėjus antivyriausybiniams protestams, kurie darėsi vis agresyvesni ir radikalesni. Neramumai vėl sugrįžo Naujųjų metų laikotarpiu, kartu su koronaviruso pandemija. Azijos finansų centro ateities perspektyvas atvėsino ir didėjanti įtampa tarp Kinijos ir JAV.
Visa tai praktiškai nutraukė bet kokius sandorius „The Center“ dangoraižyje. Vienas iš jų, sudarytas prasidėjus protestams, galiausiai buvo nutrauktas 2019 m. pabaigoje, pirkėjui praradus 1,1 milijono dolerių užstatą, skelbia „Real Capital Analytics“. Šiais metais įvyko tik vienas pardavimas, nors rinkoje siūlomi trys aukštai.
„Kadangi šiuo metu jie negali gauti geros pardavimo kainos, jie norėtų vieną ar du aukštus išnuomoti už grynuosius, ir tada laukti, kol rinka apsisuks, – teigia „Midland IC&I Ltd.“ pardavimų direktorius Jamesas Makas. – Šie praėjusios kartos magnatai nenori prarasti pinigų.“
Aktyvumo stoka kenkia platesnei biurų rinkai. „Jones Lang LaSalle Inc.“ duomenimis, šiais metais biurų vertė mieste gali nukristi net 20 proc. O kadangi vakansijų skaičius siekia aukščiausią lygį per 16 metų, biurų nuoma per šiuos metus gali sumažėti dar 5 proc., praneša „Bloomberg Intelligence“.
Biurų rinka negali pasikliauti ir žemyninės Kinijos pirkėjais. Kinų investicijos į pajamas generuojančius objektus ir plėtros vietas Honkonge per pirmąjį pusmetį sumažėjo atitinkamai 90 ir 73 proc., praneša „Savills Plc“.
Patalpų nuoma taip pat neatneša didelių pinigų.
Nuosavybės pasikeitimas, kai pastatas iš vieno pagrindinių Honkongo nekilnojamojo turto vystytojų rankų perėjo individualių savininkų grupei, turinčiai turto spekuliacijos istoriją, taip pat atgrasė nuomininkus, kuriems norisi nuosavybės ir valdymo stabilumo. Remiantis „Centaline Property Agency Ltd.“ duomenimis, rugpjūčio mėnesį „The Center“ vakansijų lygis siekė 19 proc., lyginant su 5,2 proc. vidurkiu tame pačiame rajone.
Negana to, šiais metais „The Center“ pasirašytose nuomos sutartyse už kvadratinę pėdą per mėnesį vidutiniškai gaunama tik 69 Honkongo doleriai (8,90 USD), arba 20 proc. mažiau nei prieš metus, rodo „Bloomberg“ paskaičiavimai iš „Midland IC&I“ pateiktų duomenų.
Visa tai įstūmė spekuliantus į duobę.
„Jie tikėjosi iš karto perparduoti turtą su 30 proc. pelnu, tačiau juos užklupo netikėtos aplinkybės“, – teigia Phillipas Zhongas, „Morningstar Investment Service“ nekilnojamojo turto analitikas. Nuomos pajamos gali nepadengti paskolų, skirtų sandoriui finansuoti, palūkanų, o tai reiškia, kad net pardavimas už pradinę kainą reikštų „sunkų smūgį“, sako jis.
Šio rekordinio sandorio dalyvių aplinka sukėlė ne mažiau susidomėjimo nei pats sandoris. Vietoj listinguojamo vystytojo ar stambaus privataus kapitalo fondo, kaip paprastai būna dideliuose nekilnojamojo turto sandoriuose, konsorciumas subūrė margą vietinių verslininkų grupę, kuri nusprendė pasinaudoti kylančiomis Honkongo nekilnojamojo turto kainomis, kad galėtų mikliai susikrauti didžiulius turtus.
Labiausiai pagarsėję grupės nariai yra Ma Ah Mukas ir Pollyanna Chu, kurie iš pradžių užėmė atitinkamai 13 ir 7 aukštus.
Turtus Ma pradėjo krautis 1977 m., kai įkūrė „Yan Yan Motors Ltd.“, kuris valdo Honkongo mikroautobusų maršrutus ir uždirbo jam „Mikroautobusų karaliaus“ pravardę. Ma žalių autobusiukų parkas aptarnauja vietoves, į kurias standartiniai autobusai negali patekti, todėl jie yra paklausūs tarp važiuojančių į darbą ir nenorinčių grūstis perpildytuose metro traukiniuose.
Chu garsėja kaip „Garažiukų karalienė“, nes finansuoja mažos kapitalizacijos įmones. Savo karjerą ji pradėjo investuodama į San Fransisko nekilnojamąjį turtą, o 1992 m. sugrįžo į Honkongą. Jos „Kingston Financial Group Ltd.“ užėmė nišą, siūlančią rizikos mažinimo ir maržos paslaugas mažoms firmelėms, kurios bando listinguotis.
Chu ilgai garsėjo kaip turtingiausia Honkongo moteris, tačiau, nepaisant jos šeimos imperijos, kuri šiuo metu apima tiek viešbučius, tiek laikrodžių gamintojus, šiandien jos grynoji vertė tėra dalelė to, kas buvo anksčiau. Šiais metais „Kingston“ akcijos nukrito 18 proc., o jos valdomi Makao kazino per pandemijos karantiną sukėlė dar daugiau galvos skausmo. Dabar Chu turtas siekia maždaug 603 milijonus dolerių ir gerokai atsilieka nuo šiuo metu turtingiausios Honkongo moters – Vivien Chen iš nekilnojamojo turto vystymo grupės „Nan Fung Group“, kurios vertė, kaip rodo „Bloomberg“ milijardierių indeksas, siekia 4,8 milijardo dolerių.
Ma ir Chu atstovai neatsakė į el. laiškus ir skambučius su prašymais pakomentuoti.
Pardavęs „The Center“, Li valdomas „CK Asset“ dalį pajamų 2018 m. birželį panaudojo „5 Broadgate“ – „UBS Group AG“ Londono būstinės – įsigijimui už 1,3 mlrd. dolerių. Šveicarijos bankas yra įsipareigojęs likti pastate iki 2035 m., o pajamos iš nuomos yra beveik dvigubai didesnės nei „The Center“, 2018 m. pranešė laikraštis „Ming Pao“, cituodamas kompanijos vadovybę.
Li ir vėl sudarė geresnį sandorį.
