Vilnius NT rinkoje demonstruoja stabilumą
Pirminės NT rinkos situacija šalyje nėra vientisa, tačiau sostinėje ji laikosi stabiliai, tikina Vilius Visockas, „CityNow“ produkto vadovas. Statistika kalba pati už save: nuo metų pradžios Vilniuje kas mėnesį susitariama dėl maždaug 200 butų pirkimų, išlaikant daugmaž tokį patį aktyvumą kaip ir praėjusių metų pavasarį. Kituose miestuose stebimas aktyvumo sumažėjimas: lyginant šių ir praėjusių metų tą patį laikotarpį, Kaune susitarimų sumažėjo nuo 400 iki 225, Klaipėdoje – nuo 114 iki 79, pajūrio regione – nuo 252 iki 149.
Sumažėjęs bendras aktyvumas rodo, kad dėl ekonominio nestabilumo šiuo metu tarp būsto pirkėjų pirminėje rinkoje vyrauja laukimo ir neapibrėžtumo nuotaikos. Tačiau ekonomistų pateikiamos ateities prognozės leidžia tikėtis teigiamų pokyčių. To pavyzdys – 15 proc. kainų indekso šuolis JAV rinkoje, kuomet FED (ang. Federal Reserve System; JAV centrinis bankas) nusprendė nebedidinti palūkanų normų, o kongresas susitarė dėl skolos lubų pakėlimo. Stabilizavus palūkanų normų kėlimą, kurį ekonomistai prognozuoja kitąmet, Europos zonoje galima tikėtis panašaus efekto.
„Pirminėje rinkoje pastaruoju metu nematome ryškių kainų korekcijų nei į vieną, nei į kitą pusę, o antrinėje rinkoje butų sandorių kainos priartėjo prie prašomos kainos, nors piko metu buvo įprasta turėti 10 proc. ar didesnį priedą ir tikėtis, kad rinkos kaina jį priaugs. Apibendrinant galima sakyti, kad pastaruoju metu grįžtama prie likvidumo ar kokybės, o rinkoje šiuo metu dominuoja motyvuoti pirkėjai ir pardavėjai“, – sako V. Visockas.
Sutelktinio finansavimo į NT nuomos projektus platformos „InRento“ įkūrėjas Gustas Germanavičius priduria – vienareikšmiai vertinti NT situacijos rinkoje nevalia ir dėl besiskiriančių rodiklių skirtinguose segmentuose.
„Vilniaus standartais, nebrangūs būstai, kurių kaina siekia iki 200 tūkst. eurų, rinkoje išlaiko stabilumą. Šiame segmente yra nemažai pirkėjų, kuriems turto įsigijimui pakanka turimų lėšų, tad jiems nereikia nerimauti dėl nestabilios ekonominės situacijos ir dalį potencialių pirkėjų neraminančio palūkanų augimo, – sako G. Germanavičius.
– Pastebime, kad būstą pirkti planuojantiems gyventojams didesnę įtaką daro bendras jaučiamas fonas, tačiau ne konkreti jų finansinė situacija. Bankų statistika tai tik patvirtina – net ir pakilus Euribor palūkanų normoms, gyventojai toliau perka nekilnojamąjį turtą, o padažnėję paskolas jau turinčių asmenų įmokų vėlavimai taip pat nėra žymiai fiksuojami. Tą patį matome ir savo portfelyje, kuriame gausu naujos statybos butų – peržengėme 11 milijonų eurų sandorių ribą ir tarp jų nėra nė vieno vėluojančio projekto mokėjimo.“
Žymaus kainų sumažėjimo sostinėje tikėtis nereikėtų
Po pandeminio etapo Vilniaus rinkoje pastaruoju metu buvo stebimas pasiūlos susitraukimas – išaugus NT poreikiui ir pirkėjams išgraibsčius butus, prireikė laiko pasiūlą atstatyti iki bazinio lygio. Tai, anot V. Visocko, sudaro prielaidas nemažinti NT kainų sostinėje.
„Dar viena priežastis – itin kokybiško turto poreikis ir auganti globaliose kompanijose dirbančių, tačiau gyventi Lietuvoje ir dirbti nuotoliu nusprendusių darbuotojų dalis. Prestižinis, erdvus (3–4 kambarių) būstas centrinėje miesto dalyje nesunkiai realizuojamas ir šiuo metu. Kita vertus, dėl padidėjusių palūkanų ir mažesnės paskolos sumos jaučiamas įperkamo, ekonominio lygio turto pasiūlos trūkumas“, – sako V. Visockas.
Nuoma Vilniaus mieste generuoja išskirtinai aukštą grąžą
Svarstantiems apie būsto pirkimą nuomos tikslais ar norintiems investuoti į NT nuomos projektus per sutelktinio finansavimo platformas, specialistai turi gerų žinių – kainos nuomos rinkoje tendencingai auga, o priežasčių jų kritimui nesimato.
„Iš kitų Lietuvos miestų Vilnius išsiskiria nuolatos augančiu gyventojų skaičiumi, tačiau NT pasiūlos sostinėje augimas – labai ribotas. Naivu tikėtis, kad naujų būstų stebuklingai atsiras – Vilniaus centras beveik apstatytas ir laisvų erdvių NT plėtrai praktiškai nėra. O tai indikuoja potencialų tolimesnį nuomos kainų augimą sostinėje“, – sako G. Germanavičius.
Tradiciškai stabiliausiu nuomos segmentu išlieka nedidelės kvadratūros, gerai įrengti butai didžiuosiuose Lietuvos miestuose. Tiesa, tendencijos rodo, kad Lietuvoje pirkėjai labiau vertina ne būsto kvadratūrą, o kambarių skaičių ir papildomus privalumus, tad tarp paklausių butų – ne tik mini butai ir loftai, bet ir 3–4 kambarių butai su sandėliukais ir privačiomis automobilio parkavimo vietomis.
„Vienas svarbiausių kriterijų, į kurį verta atsižvelgti svarstantiems apie būsto pirkimą – turto likvidumas. Finansinę grąžą generuojantis turtas visada turi vertę. Palyginimui – galima įsigyti kotedžą užmiestyje ir už jį brangiai sumokėti, tačiau jį nuomojant vargu ar uždirbsite solidžią grąžą. Kaip investicinis turtas jis turi gerokai mažesnę vertę nei butas Vilniaus mieste.
Galima diskutuoti kokia turėtų būti adekvati kvadratinio metro kaina, tačiau ją visuomet nustato rinka – pirkėjas ir pardavėjas. Todėl turto vertė turėtų būti paremta potencialia grąža. Toks turtas, ypač turimas Vilniuje, beveik visada yra likvidus ir dažniausiai išlaiko aukštesnę kainą“, – sako G. Germanavičius.
Norintys investuoti į NT turto nuomą, tačiau nenorintys prisiimti administravimo rizikos ar neturintys pakankamo pradinio kapitalo būsto pirkimui, gali rinktis alternatyvą – investicijas į NT nuomos projektus per sutelktinio finansavimo platformą „InRento“, leidžiančią pasyviai uždirbi solidžią grąžą iš nuomos projektų.
„Rinkdamiesi finansuojamus projektus, visuomet atsižvelgiame, ar turtas yra likvidus nuomos prasme. Nuosekliai augantis gyventojų skaičius ir turizmas didina apgyvendinimo poreikį, tad fokusuojamės į šiuos du stabiliausius sektorius nuomos rinkoje. Šiuo metu situacija sostinėje yra labai palanki – profesionalūs nuomotojai iš naujos statybos butų gali tikėtis gauti 8 proc. grąžą, o tai išties dideli skaičiai Europos mastu“, – sako „InRento“ įkūrėjas G. Germanavičius.
„InRento“ platformoje visos investuotojų investicijos yra apsaugomos pirminiu turto įkeitimu – hipoteka, įkeičiant nekilnojamąjį turtą investuotojams. Be to, įkeisto turto vertė niekada neviršija investuotojų suteiktos paskolos vertės, o daugelio projektų grąža, kurią projekto savininkas generuoja iš nuomos, yra didesnė nei palūkanos, kurias kiekvieną mėnesį reikia mokėti investuotojams. Tokia rizikos politika leidžia gerokai sumažinti projekto savininko nemokumo riziką.