Išbrango NT, krito nuomos grąža
„COVID-19 pandemija sukėlė šoką visuomenėje. Tiek NT rinka, tiek finansų rinkos beveik sustojo, nes žmonės nežinojo, ką daryti. Turėjo praeiti kažkiek laiko, kol žmonės suprato, kad gyvenimas tęsiasi – net ir karantine“, – sako G. Germanavičius.
Įsibėgėjus pandemijai, NT kainos pradėjo kilti, tačiau nuomos segmentas patyrė nuosmukį – krito nuomos grąža. Štai Vilniuje prieš pandemiją nuomos grąža siekė apie 6–7 proc., o pandemijos įkarštyje ji krito iki maždaug 4 proc. Senamiestyje buvo galima rasti objektų, kurių nuomos grąža siekė ir apie 3 proc.
Anot pašnekovo, tai, kad pabrangus NT, neišaugo nuomos kainos, yra gana keistas fenomenas.
„Daugelis pradėjo tikėti, kad nuomos rinka yra prastos būklės, netgi gyvenamajame nuomos segmente. NT savininkai bijojo kelti kainas, nes galvojo, kad nuomininkai išeis ir nebus kam išnuomoti būstų. Bet, jei mąstytume logiškai, žmonės didžiąją laiko dalį praleido namie ir beveik niekur nėjo, tai nuomos ar būsto paskolos mokestis jiems buvo bene pagrindinės išlaidos“, – svarsto G. Germanavičius.
Kas lėmė NT kainų augimą?
Pasak „InRento“ įkūrėjo, NT kainų augimą paskatino kelios priežastys.
Pirmiausia, tiek JAV, tiek ES dėl skatinančios monetarinės politikos į rinką įliejo didelį kiekį pinigų. Dėl to išaugo infliacija, tuo pačiu ir NT kainos, nes joms būdingas tendencingas augimas kartu su infliacija.
Kita priežastis – žmonės karantino metu susitaupė pakankamą kiekį pinigų pradiniam įnašui, skolintis buvo pigu dėl nulinio EURIBOR. Dėl to žymiai suaktyvėjo pardavimai. Tačiau NT rinka nuo pandemijos pradžios buvo šoke – vystytojai bijojo priimti sprendimus, tad NT pasiūla pradėjo vėluoti pagal esamą paklausą.
„Pandemijai tęsiantis, nuomos grąžos pasiekė istorines žemumas, o infliacija pakilo apie 20 proc. Šis sudėtingas periodas atsispindėjo visose finansų rinkose“, – pastebi G. Germanavičius.
Pokyčiai karo Ukrainoje metu
Pašnekovo teigimu, vėliau, prasidėjus karui Ukrainoje, pasikeitė tiek ES, tiek JAV politika. Prioritetu tapo pagalba Ukrainai ir bandymas suvaldyti infliaciją. Finansų rinkos vėl pakrito arba nustojo augti.
Dėl karo Ukrainoje Lietuvą, kaip ir kitas ES šalis, užplūdo pabėgėliai, kuriems buvo reikalingas apgyvendinimas.
„Karo pradžioje NT vystytojai konservatyviau žiūrėjo į plėtrą, todėl NT pasiūla išliko ribota. NT pasižymi tuo, kad negali jo staigiai sukurti iš niekur. Tad didėjant žmonių populiacijai Lietuvoje, atitinkamai išaugo nuomos kainos. Nuomos grąža Vilniuje vėl pasiekė 6–7 proc.“, – pastebi jis.
Tuo metu dėl EURIBOR augimo ir aukštos infliacijos žmonių galimybės pirkti būstą sumažėjo. Tai lėmė NT kainų augimo sulėtėjimą.
Tuo tarpu Lenkijoje, kur „InRento“ pradėjo plėstis 2023 metais, siekiant užtikrinti pakankamą būsto paklausą, buvo pradėta paskolų programa.
„Pagal šią programą, žmonėms, perkantiems pirmąjį būstą Lenkijoje, valstybė dešimčiai metų kompensuoja 2 proc. fiksuotų palūkanų. Šia programa pasinaudojo apie 40 tūkst. naujakurių, ir tai leido išlaikyti rinkos stabilumą, skirtingai negu Lietuvoje“, – paaiškina G. Germanavičius.
Kur verta investuoti dabar?
„InRento“ įkūrėjas teigia, kad šiuo metu stebimas NT transakcijų kiekio sumažėjimas.
„Tačiau, ar per 2023 metus buvo pagrįsta nustoti investuoti ir užsiimti plėtra – išlieka diskutuotinu klausimu“, – sako G. Germanavičius.
Šiuo metu EURIBOR nebeauga, infliacija yra suvaldyta, NT ir finansų rinka po truputį atsigauna. Pašnekovo teigimu, sutelktinis investavimas į NT nuomos projektus gali pasiūlyti gerą rizikos grąžos santykį.
„Didesnių NT projektų pardavėjai ir savininkai vis dar yra pasiryžę parduoti turtą neoptimistinėmis kainomis, panašiai, kaip buvo pandemijos pradžios metu. Tai reiškia, kad vykdantys NT konversijas ar apgyvendinimo veiklą gali įsigyti turtą patrauklesnėmis kainomis, o tai lemia ir didesnį pelningumą. Kuo didesnė taip vadinama saugumo marža, tuo investuotojui yra saugiau“, – paaiškina G. Germanavičius.
Ateitį diktuos JAV prezidento rinkimai
Kalbant apie 2024 metų rinką, pašnekovas sako, kad ją formuos du pagrindiniai įvykiai – EURIBOR ir JAV prezidento rinkimai. Nuo to, kas taps JAV prezidentu, priklausys, kokia bus tolimesnė geopolitinė kryptis – Ukrainoje, Artimuosiuose Rytuose bei Kinijoje.
„Dabar nėra pakankamai vykdoma NT plėtra Lietuvoje, todėl jei kris EURIBOR – vėl didės pirkėjų aktyvumas, o esamos pasiūlos neužteks. Tai turėtų paveikti ir NT, ir NT nuomos kainų augimą“, – prognozuoja G. Germanavičius.
Tad į ką turėtų atkreipti žmogus, norintis pradėti investuoti šiais metais?
„Investicijose, kaip ir gyvenime, svarbiausia disciplina ir strategijos turėjimas. Investuojant svarbu išsigryninti savo tikslus, strategiją, ir ją vykdyti“, – sako G. Germanavičius.
„InRento“ įkūrėjas tikina, kad žmonės, norintys pradėti investuoti, turėtų tai daryti mažesnėmis sumomis, palaipsniui stebėdami aplinką ir mokydamiesi.
„Nesvarbu, ar investuosite į NT projektus per sutelktinio finansavimo platformas, ar į akcijas, geriausi rezultatai pasiekiami per ilgą laiką, investuojant reguliariai“, – pabrėžia pašnekovas.
Anot jo, 2021 metais, kada kilo NT kainos, daugelis vengė investuoti. Tačiau, lyginant su 2022-ųjų kainomis, tos investicijos būtų atsipirkusios.
„Svarbu diversifikuoti profilį, bet svarbiausia nepamiršti diversifikuoti tarp skirtingų laiko periodų. Taip užtikrinamas investicijų tvarumas ir stabilumas“, – patikina G. Germanavičius.