Toks aktyvumas kelia nerimą
Arvydas Avulis, NT bendrovės „Hanner“ valdybos pirmininkas, teigė, jog šių metų pirmasis ketvirtis išsiskiria iš kitų – viena vertus jis yra tikrai įspūdingas, tačiau iš kitos pusės žiūrint, gali kelti ir nerimą. Pasak jo, toks rinkos aktyvumas vieniems reiškia riziką, o kitiems galimybes.
Rizika pardavėjams, kurie neapgalvotai gali imti daug investuoti ir pristatyti butų, kurių vėliau niekam nereikės, o pirkėjai iš to gaus galimybę nusipirkti būstą pigiau. Kuo didesnė pasiūla, tuo didesnė tikimybė kainoms mažėti.
„Aktyvumas yra gerai, bet jis visą laiką nebūna. Jeigu eina kreivė į viršų, aš sakau, kad nieko čia gero, nes tuoj ji kris. Kiti sako, kad jeigu ji kyla į viršų, labai gerai, reikia pirkti, investuoti ir statyti. Bet kol jūs nupirksit, kol pastatysit, kreivė jau kris žemyn. Tai negalima taip paprastai ir primityviai pasakyt, kad čia bus arba labai gerai, arba bus labai blogai“, – tvirtino A. Avulis.
Jis atkreipė dėmesį, kad dabar rinka aktyvesnė nei buvo pastaruosius du metus – parduoti vidutiniškai 500 butų per mėnesį yra netgi išsišokimas. Kovo pabaigoje būsto pasiūloje buvo apie 4800 butų. Iki šio pavasario skaičiavimai rodė, kad 2018-ųjų metų pabaigoje turėtam 5000 būtų sandėliui išparduoti reikėtų 14-os mėnesių, kas, anot A. Avulio, yra labai sveikas ir geras skaičius, rodantis, kad rinka yra stabili.
Šiuo metu turimą butų sandėlį pagal esantį pirkėjų aktyvumą įmanoma išparduoti per 10 mėnesių. O tai yra nelabai gerai, nes netrukus gali pritrūkti prekių sandėlyje.
„Statybą labai gerai vykdant, ji trunka 12-15 mėnesių. O dabar pasirodo, kad norint išparduoti sandėlį net 12 mėnesių nereiks. Tai rodo, kad jeigu ta kreivė nesikeis, pas mus gali atsirasti deficitas. Trūks butų. Tada kainos lipa beprotiškai į viršų“, – komentavo A. Avulis ir pridūrė, jog šiuo metu didesnė tikimybė yra, kad kainos kils, o ne kad kris.
Poveikį padarė kelios žinutės
A. Avulio teigimu, Lietuvos ekonomika stabiliai auga, atlyginimai didėja – bent jau pusė gyventojų finansinius pokyčius tikrai turėjo pajusti. Tai gyventojams suteikia daugiau pasitikėjimo.
„NT rinka yra labai emocionali. Čia kiekviena žinutė, kiekviena emocija turi pakankamai didelę įtaką pirkimams, jų augimui arba kritimui. Šiemet pora tokių labai stiprių žinučių išėjo sausio mėnesį, kai Lietuvos bankas apklausė komercinius bankus, kurie išsakė savo nuomonę, kad NT kainos šiais metais turi daugiau tendencijų didėti nei mažėti. Tai buvo nelabai stipri žinutė, bet ji padarė pakankamai didelį poveikį. Mano nuomone, pirmieji mėnesiai buvo jos paveikti“, – kalbėjo A. Avulis.
Jis paminėjo ir kitą pasklidusią žinutę, kurią išplatino investicinė kompanija „Invalda“. Ji pranešė, kad investicijos į NT yra stabilios. Jeigu investicijos į akcijas 2018 metais buvo nuostolingos, tai tie, kurie investavo į NT, uždirbo 8 proc.
„Manau, kad šita žinutė buvo stipriausia, ją rinka priėmė labai jautriai. Mes kovo mėnesį turėjome beveik 600 vienetų parduotų butų, tokių pardavimų nėra buvę per paskutinius 12 metų. Tokie pardavimai buvo 2007-aisiais ir sakyčiau, kad netgi šiek tiek mažesni“, – tvirtino A. Avulis.
Žinia, kad bankai didina palūkanas ir sunkina sąlygas įsigyti būstą, pasak statybų magnato, taip pat galėjo prisidėti prie didesnio pirkėjų susidomėjimo būstais. Žmonės ėmė greičiau priiminėti sprendimus ir bėgo gauti paskolą, nes baisu, kad po pusės metų ar daugiau sąlygos bus sunkesnės.
Rūpesčių kelia žemės įsigijimas
Tačiau A. Avulio manymu, emocijos NT rinkoje turi trumpalaikį poveikį. Svarbiau yra tai, kaip dabar pasisuks rinka – ar pardavimai toliau kils į viršų, ar emocijoms atslūgus rinka taip pat atvės.
„Toks rinkos aktyvumas gali išsilaikyti dar vieną arba du ketvirčius. Aš nelabai tikiu, kad jis išsilaikys metus ar du“, – įsitikinęs A. Avulis.
Jis paminėjo ir kitą dalyką, kuris sukelia daug rizikos rinkoje – tai žemės klausimas. Žemė tvarkoma Nacionalinės žemės tarnybos (NŽT) ir, pasak A. Avulio, čia yra didelis chaosas. Jis tvirtino, jog Tarnyba labai nepatenkinta, jeigu ant valstybinės žemės statomi gyvenamieji namai ir stengiasi tokius projektus stabdyti.
„Turėtų valstybė remti, palaikyti, kad kuo daugiau statytų – kuo daugiau žmonės turės butų, tuo jie bus pigesni. Nes jeigu tik pasiūla bus mažesnė, tai kainos tikrai kils. Jeigu nebus žemės, nebus ir projektų“, – teigė A. Avulis.
Pasiūla neatitiko lūkesčių
NT bendrovės „Eika“ generalinis direktorius Domas Dargis DELFI sakė, kad pernai metais pirmąjį ketvirtį rinkos aktyvumo sumažėjimas buvo pakankamai netikėtas, nes visi makroekonominiai rodikliai ir Vilniaus demografinė situacija gerėjo, o žmonių pajamos augo.
„Gali būti, kad tai, kas buvo pasiūloje, ne visai atitiko lūkesčius. Mes kelis metus iš eilės pranešdavom, kad trūksta aukštos klasės būsto. Jeigu imtume paskutinius pusę metų, padėtis pasikeitė gana stipriai ir brangesnio turto miesto centre padaugėjo kartais. Pasiūla prestižiniame segmente padidėjo. Manau, kad žmonės, kurie laukė to geresnio būsto, galėjo pirkti, bet nebuvo ką. Dabar atsirado ką pirkti, o tai natūraliai išaugino ir sandorių skaičių, taip pat miesto centre daugiau tų projektų atsirado. Ekonominėje klasėje paklausa ir pasiūla, kaip ir buvo, išliko stabili“, – aiškino D. Dargis.
Pasak pašnekovo, tikriausiai buvo galimybė tokius pardavimų skaičius turėti ir anksčiau, bet rinkai nebuvo laiku pasiūlytas reikiamas produktas. Jis teigė, jog augimas taip pat nebuvo staigus – jis augo visus metus.
D. Dargio nuomone, ši aktyvumo banga gali atslūgti, nes nebus tiek pasiūlos, pateiktos laiku.
Ekonominė klasė išlaikys stabilias kainas
Anot jo, šis ketvirtis parodė rinkos potencialą. Kadangi vilniečių pajamos yra didelės ir augančios, jie gali sau leisti nupirkti 500 butų per mėnesį. Tačiau D. Dargio nuomone, vystytojai negali pasiūlyti tokio skaičiaus kokybiškų būstų.
„Taip greitai nepilnės pasiūla miesto centre. Vienas iš pagrindinių tai lemiančių veiksnių yra sklypų trūkumas. Labai sunku miesto centre įsigyti žemės sklypą vystymui. Didelė problema yra ta, kad žemės įstatymas yra nepriimamas, kuris reglamentuotų galimybę vystyti iš valstybės nuomojamame sklype. Dabar yra visiškai neaišku, kaip elgsis valstybė. Tai labai daug įneša nepasitikėjimo, dalis vystytojų neįsigyja sklypų, nes yra neaiški valstybės politika, ir galimybė rinktis dar labiau sumažėja“, – aiškino D. Dargis.
Jis pabrėžė, kad jeigu miesto centre sumažės naujų projektų, nes nebus galima įsigyti sklypų, tuomet prestižiniame segmente kainos gali pakilti, nes nebus pasirinkimo. Ekonominėje klasėje, miegamuosiuose rajonuose, yra labai daug sklypų ir žemės, todėl kainos kilti neturėtų. Pasak D. Dargio, jei dabartinė padėtis nesikeis, Vilnius plėsis į pakraščius, o tai yra blogai miestui, nes reikės plėsti infrastruktūrą, kuri miestui brangiai kainuoja.
Pašnekovas taip pat patikino, jog ekonominėje klasėje kaip tik ilgainiui gali didėti konkurencija, nes jeigu vystytojai neturės galimybės statyti projektų miesto centre, tuomet jie vėl atsigręš į miegamuosius rajonus ir Vilniaus periferiją.
Didelių pokyčių nesitiki
Manto Umbraso „Darnu Group“ pardavimų direktoriaus manymu, akivaizdu, kad pirkėjų aktyvumą lemia auganti gyventojų perkamoji galia, gausus būstų pasirinkimas. Galimai veikia ir Brexit grėsmė, skatinanti dalį gyventojų savo uždirbtus pinigus investuoti Lietuvoje.
Pasak jo, tikėtina, kad būstų kainos šiemet augs labai nežymiai ir tai atitiks prognozuojamą infliaciją, todėl gyventojai kainų augimo nepajus. Be to, M. Umbrasas priminė, jog būsto įperkamumas mūsų šalyje per dešimtmetį augo sparčiausiai iš visų Baltijos šalių bei lyginant su likusiomis ES šalimis.
„Manome, kad būsto rinka turėtų stabiliai augti, ją stipriau neigiamai paveikti galėtų tik kokie nors nenumatyti išoriniai veiksniai. Tačiau vystytojams teks labiau pasistengti dėl kokybinių parametrų, nes pirkėjas šiandien yra kaip niekada reiklus. Be to, statybos darbų, žemės, darbo užmokesčio kaštai ir toliau sparčiai auga, kai tuo tarpu būstų kainų augimas yra gerokai nuosaikesnis, o tai reiškia, kad augančios sąnaudos „suvalgys“ dalį būsto pardavėjų pelno maržos ir tai šiek tiek ribos augančią konkurenciją rinkoje.
Geroji žinia yra ta, kad nuosaikaus ekonomikos augimo sąlygomis padidėjusi konkurencija tarp plėtotojų nėra trumpalaikis, greitai išnyksiantis reiškinys. Tai reiškia, jog norintiems sėkmingai veikti tokiomis rinkos sąlygomis neužtenka tiesiog daugiau investuoti į reklamą – vis aukštesnius reikalavimus keliančių pirkėjų dėmesys visų pirma krypsta į būsto kokybę. Gerokai išaugęs plėtotojų dėmesys naujų projektų kokybei bei išskirtinumui – neabejotinai didžiausia rinkos pokyčių padiktuota pergalė“, – komentavo M. Umbrasas.
Rinkos aktyvumas turėtų išsilaikyti
„Luminor“ banko vyriausiasis ekonomistas Žygimantas Mauricas sakė, jog aktyvumo dinamiką sukėlė pasiūlos pokyčiai bei pajamų augimas – sumažėjo infliacijos spaudimas ir žmonės turi papildomų lėšų, kurias noriai investuoja į NT.
Anot Ž. Maurico, rinkos aktyvumas gali išsilaikyti pakankamai didelis, bent jau šiais metais.
„Vartotojų lūkesčių indeksas tikrai yra aukštas, yra labai didelis kiekis naujos statybos būsto rezervacijų, galima daryti prielaidą, kad ir antrinėje rinkoje aktyvumas bus pakankamai didelis. Vėlgi, sumažėjęs infliacinis spaudimas didina gyventojų pajamas, kurių dalį žmonės mielai išleidžia NT“, – kalbėjo ekspertas.
Ekonomistas paminėjo ir migracijos pokyčius – pastaruoju metu daugėja grįžtančių lietuvių, kurie taip pat aktyviai dalyvauja NT rinkoje.
Pasak Ž. Maurico, kalbant apie rinką, svarbu nepamiršti, kad joje dalyvauja ne tik naujos statybos būstai – aktyvūs pardavimai yra ir antrinėje būsto rinkoje. Jis patikino, kad didesnę įtaką būstų kainoms turi ne pasiūla, o paklausa. Jeigu ji sumažės dėl pasikeitusių gyventojų lūkesčių, dėl infliacijos šuolio, ekonomikos sulėtėjimo, tuomet sustotų ir NT rinka.
„Turint omenyje nemažą pasiūlą, tiek egzistuojančią, tiek planuojamą, manyčiau, kad galėtų būti netgi šioks toks kainų kritimas, bet nežymus. Pirmu smuiku groja paklausa, ne tik iš vietos gyventojų, bet labiau iš imigrantų – tiek iš užsienio, tiek iš kitų Lietuvos vietų. Kol Vilnius sugeba pritraukti imigrantus, paklausa auga ir tai daro spaudimą ir kainų kilimui. Tačiau toms tendencijoms sulėtėjus arba apsisukus į kitą pusę, turime demografinę duobę ir būsto paklausa bendrąja prasme gerokai sumažės. Jeigu šalies ekonominė situacija yra pakankamai gera, tai vien dėl demografinių priežasčių NT kainos nėra linkusios augti“, – aiškino Ž. Mauricas.
Ekspertas taip pat atkreipė dėmesį, kad pagal kai kurių objektų kainas, Lietuva jau priartėjo prie Vakarų Europos šalių, tačiau būsto įperkamumas, nors ir yra istoriškai geriausias šalyje, lyginant su kitomis šalimis, yra žemas. Jis yra net du kartus mažesnis negu pasaulio vidurkis.
Jeigu pajamos pasivytų Vakarų Europos vidurkį, tai NT kainos turėtų augti dvigubai lėčiau. Bent jau, kad Lietuva netaptų šalimi, kur NT kainos vienos didžiausių Europos Sąjungoje. Anot Ž. Maurico, pajamos turėtų augti bent dvigubai greičiau nei NT kainos.
Nereikia skubėti daryti išvadas
Saulius Vagonis „Ober-Haus“ Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovas pritarė, kad šių metų pirmasis ketvirtis nuo pernai metų skiriasi kardinaliai. Pati būsto rinkos situacija per pastaruosius metus pernelyg nesikeitė, nes būsto sandorių apimtys imant ilgesnį nei vieno ketvirčio laikotarpį, o pusmetinius ar juo labiau metinius rezultatus, ne taip ir skiriasi.
Todėl remiantis trumpo laikotarpio statistika, rimtų išvadų arba ilgalaikių prognozių daryti neverta. Anot S. Vagonio, jau dabar istoriškai akivaizdu, kad tie, kurie 2018 metų pradžioje prognozavo rinkos sąstingį ir paklausos sumažėjimą, o tuo pačiu kainų mažėjimo tendencijas, buvo neteisūs darydami savo išvadas vos iš kelių mėnesių statistikos.
„Dabar matome, kad 2018 metais augo tiek sandorių kiekis, tiek ir būsto pardavimo bei nuomos kainos. Tad ir šiuo metu stebint ypatingai sėkmingą pirmąjį 2019-ųjų metų ketvirtį, mano manymu, nereiktų automatiškai analogiškų rezultatų projektuoti ir kitiems ateinantiems 2019 metų ketvirčiams.
Šiuo metu būsto rinka Lietuvos didmiesčiuose yra iš tiesų stipriai įsibėgėjusi ir rimtesnių priežasčių keistis jos krypčiai nelabai yra. Galima numanyti, kad būsto sandorių aktyvumas šiemet turėtų būti panašus į 2017-2018 metų statistiką. Tačiau teigti, kad jei dabar turime beveik rekordinį ketvirtį, tai kad ir visi 2019 metai bus tikrai rekordiniai – nederėtų. Gal šie metai bus rekordiniai, o gal ir nebus. Priežasčių smulkiam rinkos stabtelėjimui, o tuo pačiu ir galbūt tam tikram sandorių statistikos suprastėjimui, visada gali atsirasti“, – DELFI teigė analitikas.
Jis tvirtino, kad pasiūla kol kas vis dar yra pakankama, jog rinkos kainų balansas būtų daugiau ar mažiau stabilus, t.y. kad prilaikytų kainų kilimo tempą, kuris, pavyzdžiui, Vilniuje buvo 3 proc. per 2018 metus. Per pirmąjį ketvirtį, „Ober-Haus“ skaičiavimais, Vilniuje butų kainos vidutiniškai ūgtelėjo 1 proc.
„Kalbant apie būsto pasiūlą, reikia nepamiršti, kad 2018 metais plėtotojai Vilniaus mieste ir jo apylinkėse iš viso pastatė beveik 790 naujų namų skirtų pardavimui, panašu, kad ir 2019 metais tokių namų statybų tempas bus gan panašus. Tad šis NT segmentas irgi prisideda prie naujo būsto pasiūlos gausinimo ir veikia kaip tam tikra atsvara kainų kilimui. Kuris tikrai Vilniuje galėjo ir galėtų būti gerokai didesnis, jei ne tikrai nemaža naujo būsto kasmetinė pasiūla“, – įsitikinęs S. Vagonis.
