Aptiko įstatymų spragą
Dar prieš kelias savaites „Delfi Būstas“ rašė, kad Žvėryno gyventojai yra sunerimę. Susirūpinę vilniečiai kreipėsi į „Delfi“ redakciją įtardami galimai neteisėtus veiksmus vystant vieną NT projektą. Gyventojai teigė, kad Žvėryne, Lapių gatvėje, vystomas NT projektas, kurio oficiali paskirtis dokumentuose yra administracinė. Projektiniuose pasiūlymuose, kurie skelbiami viešai ir yra visiems prieinami, matyti, kad šiame statinyje numatyta ir gyvenamosios paskirties patalpų – butų. Kitaip tariant, vienas ar keli pastato aukštai turėtų būti skirti komercinėms patalpoms, o likusieji – gyvenamosioms. Taip pat gyventojams kilo klausimų dėl projektuotojo veiksmų.
Pirmieji šio Lapių gatvėje vystomo projekto pasiūlymai Vilniaus miesto savivaldybei buvo pateikti dar 2018 metais. Tuomet atsakingi savivaldybės ekspertai projektą su pastabomis grąžino projektuotojams. Šie projektą pakoregavo ir 2019 metais savivaldybėje jis buvo patvirtintas.
Kaip „Delfi“ redakcijai pasakojo projekto vystymo eigą stebėję vilniečiai, 2020 metais, jau pradėjus statybas, projekto rengėjai dar kartą kreipėsi į Vilniaus miesto savivaldybę prašydami patvirtinti tam tikrus pakeitimus, tarp jų ir antstatų įrengimą. Šių naujausių projekto pasiūlymų, kurie taip pat yra prieinami viešai, vasario pradžioje nagrinėtose vizualizacijose buvo matyti, kad keliose antstatuose esančiose patalpose pavaizduotos lovos, staliukai. Tai Žvėryno gyventojams sukėlė pasipiktinimą: ar vystytojas tikisi, kad apeis įstatymus, ribojančius pastato dydį, ir pasitelkdamas antstatus kaip technines patalpas, įrengs jose apartamentus?
Tąkart „Delfi Būstas“ kreipėsi į Valstybinę teritorijų planavimo ir statybos inspekciją (VTPSI) prašydamas paaiškinti, kokie teisės aktai reglamentuoja antstatų projektavimą ir statybą. VTPSI paaiškino, kad antstatas – patalpa (patalpos), įrengta (įrengtos) virš pastato viršutinio aukšto, turinti (turinčios) atskirą stogą ir kurios (kurių) plotas, matuojamas pagal jos (jų) sienų išorės matmenis, yra mažesnis nei pusė pastato viršutinio aukšto ploto. Kai antstato plotas yra didesnis nei pusė pastato viršutinio aukšto ploto, jis laikomas pastato aukštu.
„Bendruoju atveju antstato (kaip ir kitų statinių dalių) paskirtis nustatoma pagal jo naudojimo tikslą (pvz., žmonėms gyventi, ūkinei komercinei ar kitai veiklai)“, – teigė VTPSI.
Taigi, pagal dabar galiojančius reglamentus, jeigu vadinamasis antstatas nėra didesnis nei pusė viršutinio aukšto ploto, jis nėra laikomas aukštu ir jame gali būti įrengtos įvairios paskirties patalpos.
Minėto projekto Lapių gatvėje vystytojas yra UAB „Ikeira“, o projektuotojai – UAB „JP Architektūra“. Projekto vadovas Algirdas Kaušpėdas „Delfi Būstas“ komentavo, kad projekto keitimai yra gana įprasta praktika vystant nekilnojamojo turto projektus, kai pradėjus statybas koreguojami tam tikri techninio projekto sprendiniai.
„Tai vyksta nuolat tobulinant projektą bei ieškant kuo aukštesnės architektūrinės ir urbanistinės kokybės rezultatų. Taip ir šiuo atveju sumanyta papildomai suprojektuoti antstatus, kurie didintų pastato funkcionalumą, savo tūriu ir vizualine išraiška nedarydami jokios neigiamos įtakos aplinkiniam užstatymui, priešingai padidindami pastato patrauklumą“, – komentavo architektas.
Projekto vadovo teigimu, projekto vystytojas būsimo pastato Lapių gatvėje aukštį yra numatęs pagal šiuo metu visuomenei pristatomą naująjį Vilniaus miesto bendrąjį planą, kuris dar nėra patvirtintas. Jame nurodoma, kad šioje teritorijoje vyraujantis yra septynių aukštų užstatymo aukštis arba maksimalus leidžiamas aukštis – 35 metrai nuo žemės paviršiaus. Architektas pabrėžė, kad šiuo metu suplanuotas pastato aukštis neviršija būsimų aukščio ribojimo reglamentų.
Tačiau Vilniaus miesto Vyriausiasis architektas Mindaugas Pakalnis sakė, kad antstatus reglamentuojantys teisės aktai yra pasenę ir sudaro galimybes įgyvendinti tai, ko kiti statybas reglamentuojantys teisės aktai neleidžia.
„Tokiu būdu atsiranda ir cokoloniai aukštai, antstatai, mansardos, kuriose dar įrengiama antrasolė, ir jau vietoj 4 aukštų namo turime 7 aukštų namą. Pagal įstatymą tokios konstrukcijos yra galimos. Pirmiausia, tai yra įstatymų bėda. Reikia aiškiau apibrėžti, kas yra aukštas. Jeigu tas antstatas yra gyvenamos patalpos, tai akivaizdu, kad tai aukštas. Aš suprantu, jei tas antstatas yra lifto patalpa, ar ventiliacinių įrenginių vieta ant stogo. Tokiu atveju tai yra techniniai antstatai. Bet, kai yra statomas papildomas aukštas su funkcija, tai turėtų būti laikoma aukštu. Bet, deja, teisės aktai sako kitaip“, – komentavo Vilniaus miesto Vyriausiasis architektas.
Savivaldybė tokius veiksmus pasmerkė, tačiau netrukus pakeitimai patvirtinti
Tačiau netrukus, dar nepatvirtinus projekto pakeitimų, NT skelbimuose pasirodė pasiūlymai pirkti apartamentus, esančius būtent viename iš projektiniuose pasiūlymuose nurodytų antstatų, kurie pagal įstatymus yra įrengiami kaip techninės ar pagalbinės patalpos. Tąkart ir skelbimą išplatinusi NT bendrovė, ir statytojas teigė, kad įvyko klaida, o Vilniaus meras Remigijus Šimašius savo feisbuko paskyroje pažadėjo, kad antstatų Lapių gatvėje vystomame projekte nebus.
Žvėryno bendruomenė feisbuke dėkojo merui ir džiaugėsi tokiu griežtu sprendimu. Tačiau vakar, kovo 4 dieną, savivaldybė vis tik pritarė projektiniams pasiūlymams, kuriuose buvo nurodytas ir antstatų įrengimas. Vilniaus miesto savivaldybė kitą dieną išplatino pranešimą, kuriame teigia, kad „bendruomenei neprieštaraujant, savivaldybė pritarė daugiabučio Žvėryne projektiniams pasiūlymams“.
Pranešime rašoma, kad Vilniaus Vyriausiojo miesto architekto skyrius pritarė administracinio pastato su gyvenamosiomis patalpomis, esančio Žvėryne, adresu Lapių g. 3, projektiniams pasiūlymams. Projektas, visuomenės dėmesio sulaukęs dėl to, kad nekilnojamojo turto brokeriai dalį patalpų jame pradėjo pardavinėti anksčiau, nei dėl jų buvo priimtas savivaldybės sprendimas, buvo vertintas ypač detaliai.
Tęsiama, kad po viešo šio projekto pristatymo vasario 11-ąją projektas buvo išsamiai patikrintas visais pjūviais. Pasak vyriausiojo miesto architekto Mindaugo Pakalnio, konstatuota, kad projektiniai pasiūlymai atitinka urbanistinį kontekstą – dauguma aplinkinių 4–5 aukštų pastatų turi analogiškus antstatus. Kvartalai tarp T. Narbuto ir Sėlių gatvių jau sovietmečiu pradėti užstatyti penkiaaukščiais gyvenamaisiais namais, pradėtas formuoti perimetrinis miesto centrinei daliai būdingas užstatymas. Tai logiška, nes T. Narbuto gatvė – reikšminga miesto transporto arterija, abipus kurios formuojasi miesto centro dešiniajame Neries krante tąsa vakarų kryptimi. Šie kvartalai iš esmės skiriasi nuo centrinės Žvėryno dalies, kur saugomas trapus sodybinių namų ir miesto vilų urbanistinis audinys.
„Tuo tarpu antstatas pagal mūsų teisės aktus nėra laikomas aukštu ir į aukštų skaičių neskaičiuojamas. Net ir vertinant pagal gyvenamajam pastatui būtinus reikalavimus, užstatymo intensyvumas ir kiti rodikliai atitinka detaliojo plano reglamentus ir kontekstą, numatytas pakankamas aikštynų ir želdynų plotas, automobilių stovėjimo vietų skaičius atitinka normas“, – pranešime komentavo M. Pakalnis.
Rašoma, kad tai, jog projekto vystytojai antstate esančias patalpas pradėjo pardavinėti nesulaukę galutinės savivaldybės išvados, vyriausiojo miesto architekto nuomone, laikytina galimų pirkėjų klaidinimu, tačiau ne mirtina nuodėme, dėl kurios miestas turėtų atmesti šį projektą. Juolab kad projektas net keletą kartų aptartas su visuomene. Pirmasis pristatymas įvyko 2018 metais, koreguojant detalųjį planą. Vėliau, 2019 metais, buvo aptariami pirminiai sprendiniai, pagal kuriuos vėliau išduotas statybos leidimas statyti 4 aukštų pastatą. 2019 m. gruodžio 6 d. kaimyninių namų bendrijoms greta objekto esančiame pastate Danielių g. buvo surengtas neformalus siūlomų pakeitimų papildant pastatą antstatu pristatymas.
„Pagaliau į 2020 m. vasario 11 d. savivaldybės patalpose vykusį pakoreguotų projektinių pasiūlymų (4 aukštų pastato su antstatu) formalų, tai yra teisės aktuose numatytą pristatymą, atvyko 4 suinteresuoti asmenys. Vienas jų pateikė pasiūlymų ir klausimų, į kuriuos buvo atsakyta, – sakė M. Pakalnis. – Prieštaravimų projektiniams sprendiniams nebuvo išsakyta ir iš bendruomenės pusės. Manau, kad viešinimo procedūra buvo korektiška ir bendruomenė turėjo visas galimybes ne socialiniuose tinkluose, o realiai teisės aktų nustatyta tvarka išsakyti santykį su numatytu projektu. Visuomenės reakcija į pateiktus projektinius siūlymus nebuvo nedraugiška.“
Taigi konstatavus, kad pastatas dera prie aplinkos, atitinka konteksto parametrus, o visuomenei buvo sudarytos formalios ir neformalios galimybės gauti informaciją apie siūlomus pakeitimus ir pateikti pastabas bei pasiūlymus, projektiniams pasiūlymams buvo pritarta.
Žvėryno bendruomenė, sužinojusi apie savivaldybės sprendimą, „Delfi Būstas“ sako, kad jaučiasi apgauti.
„Tuo adresu jau vyko statybos, zujo statybiniai automobiliai ir kranai. Bet vystytojai sugalvojo pasididint savo apetitą. Kadangi tuo adresu jau buvo išduotas leidimas, niekas nebekreipė, matyt, dėmesio, kai vėl kažkokie pakeitimai tame projekte buvo užregistruoti. Ar buvo stendas? Niekas nežino ir neatkreipė dėmesio, nes ten jau vyko statybos. Taip ir būtų viskas tyliai nurimę, jei nebūtų pradėta viešai pardavinėti dar neegzistuojančių butų. Ir kai tai buvo pastebėta, jau buvo praėjęs viešinimo procesas ir gyventojai jau nebegalėjo pareikšti savo nepritarimo. O kam reikšti, jei net miesto meras pažadėjo, kad šito aukšto nebus!“ – feisbuke piktinasi gyventojai.
„Delfi Būstas“ pasiteiravo Vilniaus miesto savivaldybės, kodėl vis dėlto buvo pritarta minėtiems projektiniams pasiūlymams. M. Pakalnis dėl užimtumo į klausimą atsakė raštu: „Komentuodamas visą projekto derinimo procesą, minėjau ir vasario 11 d. įvykusį paskutinį projekto aptarimą, į kurį atėjo keturi bendruomenės atstovai (klausimų ir pastabų turėjo tik vienas). Įrašas socialiniame tinkle, prie kurio komentarą parašė sostinės meras, atsirado vasario 15-ąją. Apmaudu, kad gyventojai laiku neįsitraukė į projekto aptarimo procesą. Labai raginu bendruomenes ateityje savo nuomones reikšti ne tik socialiniuose tinkluose. Vertinant projektus mums tikrai svarbu išgirsti aplinkinių gyventojų nuomones.“
„Delfi Būstas“ primena, kad „Architektų sąjunga nepritaria tokiam architektūrinio projektavimo keliui ir ieško būdų, kaip su tokio tipo projektavimo būdais kovoti. Tam yra įkurta Vilniaus skyriaus architektūros-urbanistikos ekspertų taryba, į kurią periodiškai Vilniaus miesto Vyriausiojo miesto architekto skyrius atsiunčia nagrinėti pasirinktus atskirus projektus, kurie kelia klausimų dėl architektūrinių sprendinių kokybės. Architektų sąjunga organizuoja ir architektūrinius konkursus, kuriuose vertinama architektūrinė kokybė. Organizuojant šiuos konkursus, užsakovo norai niekuomet nebūna svarbiau nei architektūrinių sprendinių kokybė.“ Taip komentavo Lietuvos architektų sąjungos Vilniaus skyriaus pirmininkas Aurimas Sasnauskas.