Daugybė žmonių apskritai neteisingai suvokia „savavalės statybos“ terminą ir galvoja, kad tai yra nebent naujo namo statymas plyname lauke be dokumentų ir leidimų. Iš tikrųjų savavale statyba laikoma bet kokia rekonstrukcija, kurios metu name atsiranda papildomos patalpos, ar kai namo vieta sklype lyginant su pradiniu projektu pasislenka daugiau nei per metrą, atsiųstame komentare paaiškina UAB „Sinergijos projektai“ įkūrėja Alina Velykienė. Toliau ji tęsia, kas yra savališka statyba ir kaip ją įteisinti.
Pertvaros ir įrengti kambariai palėpėje tebus laikomos paprastuoju remontu, tačiau naujos erdvės, pvz., virš garažo, jau reikalaus naujo statybų leidimo arba projekto korekcijos. Net klojant trinkeles arčiau nei 1 m iki kaimyno sklypo ribos atsiranda rizikų – tam reikia kaimyno sutikimo, be kurio vėliau bus keblu turtą parduoti.
Visgi praktikoje žmonės tokio tipo rekonstrukcijas masiškai vykdo be leidimų ir kitų dokumentų. To priežastys įvairios: dalis namų savininkų nesijaučia darantys esminius turto pokyčius, kiti dokumentus nori tvarkytis užbaigę darbus ir vėliau nuleidžia rankas susidūrę su biurokratija, treti tiesiog taupo laiką ir pinigus, o ketvirti įsivaizduoja menamą „senaties terminą“, kurio šiandien jau nebeliko. Tad deja, beveik visada neįteisinta statyba tampa tiksinčia bomba. Savavalės statybos privačiame name ar sklype Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija išties gali nepastebėti daugelį dešimtmečių, tačiau problemos tikrai kils nesutariant su kaimynais ir, dažniausiai, norint turtą parduoti ar paveldėti.
Savavalės ir neįteisintos statybos faktas paprastai išryškėja atnaujinant kadastrinius turto matavimus – tai šiandien praktiškai neišvengiama norint turtą parduoti ar paveldėti. Žinoma, teoriškai įmanoma „išsisukti“ ir su senaisiais kadastriniais matavimais, tačiau naujų kadastro bylų tikrai pageidaus turto vertintojai ar atidūs pirkėjai. Paveldėjimo atveju „prasmukti“ su senais kadastriniais matavimais ir paslėpta savavale statyba teoriškai yra paprasčiau, tačiau tuomet problema tik nukeliama laike ir sustiprėja – tvarkyti namo dokumentus visuomet lengviau pirmiesiems savininkams arba bent mirusiojo vardu. Neretai nutinka ir atvejai, kai nauji ar esami savininkai nutaria namą rekonstruoti legaliai, tačiau tuomet paaiškėja, kad objekte prieš dešimtmetį ar du jau buvo atlikta neįteisinta rekonstrukcija.
Galiausiai, net jei naujiems pirkėjams bandoma „iškišti“ namą su savavale statyba, šie pastaruoju metu yra ar bent jau turėtų būti vis budresni: būtina reikalauti naujų, Registrų centre registruotų kadastrinių matavimų. Net NT brokeriai vengia imtis objektų, kuriuose faktas neatitinka dokumentų.
Ką daryti?
Visuomet paprasčiausia yra rekonstrukciją atlikti legaliai – gaunant reikiamus leidimus, sutartus su kaimynais, parengiant projektą ir registruojant visų pokyčių kadastrinius matavimus. Bet kaip jau minėta, praktikoje žmonės to vengia dėl laiko, finansų ir žmogiškųjų faktorių.
Visgi diena, kai savavalę statybą teks įteisinti, anksčiau ar vėliau tikrai ateis. Tuomet situacija sprendžiama keliais etapais.
Pirmiausia atliekami nauji viso objekto kadastriniai matavimai – pastato, sklype esančių statinių ir paties sklypo. Kartu įregistruojami statiniai, kuriems nebūtinas statybos leidimas ir atliekama toponuotrauka. Šio proceso kaina priklauso nuo esamų statinių sklype kiekio ir gali siekti 300-600 Eur.
Tuomet su nepriklausomu statybų ekspertu įvertinamas savavalės statybos dydis. Ekspertas atliks ekspertizę ir kartu su sąmatininku suskaičiuos baudą, kurią reikės sumokėti Valstybinei mokesčių inspekcijai. Eksperto kaina šiuo atveju sieks iki 1000 Eur, o baudos dydis VMI – 800-1500 Eur nelegalios rekonstrukcijos atveju, tačiau gali siekti ir iki 4000 Eur nelegalios statybos atveju. Tiesa, pačiam tvarkant statybos ar rekonstrukcijos įteisinimą ir savanoriškai kreipiantis į inspekciją, baudos dydis bus 50 proc. mažesnis lyginant su atvejais, kai savininkas „pagaunamas“. Pastarieji atvejai dažniausiai nutinka pasiskundus kaimynams ar kitiems neabejingiems žmonėms. Be to, savo noru tvarkant dokumentus galimi daug ilgesni terminai, nes jei įteisinti statybą visgi „priverčia“ statybų inspekcija, tam ji duoda viso labo 9 mėnesius.
Sumokėjus baudą, rengiamas statinio rekonstrukcijos projektas – net jei faktiškai statyba jau yra įvykusi. Šiame žingsnyje reikės rasti architektą, kuris parengs projektą ir padės gauti naują statybų leidimą. Išlaidos čia priklausys nuo projekto apimties ir sudėtingumo, bet vertėtų taip pat orientuotis į kelis tūkstančius eurų.
Savavalės statybos įteisinimo atveju dažniausiai padidės pastato plotas, tad reikės sumokėti ir atitinkamą infrastruktūros mokestį savivaldybei. Jis šiuo atveju nebus didelis ir sieks nuo kelių dešimčių iki šimtų eurų. Jei plotas sumažėjęs, infrastruktūros mokesčio mokėti nereikės – tai pasitaiko dalies pastato nugriovimo atveju.
Gavus statybos leidimą, vykdomas statybos užbaigimas, skirtingose situacijose galintis reikšti realius darbus arba jokių darbų. Tuomet faktą patvirtins statybų ekspertas ir dokumentai užregistruojami Registrų centre.
Priklausomai nuo situacijos sudėtingumo, statybos įteisinimo procedūros gali trukti nuo kelių mėnesių iki kelių metų. Ypatingai svarbu žinoti sklypo užstatymo galimybes, t.y. ar nėra apribojimų, kurie apsunkintų statybos įteisinimo procesą. Atkreiptinas dėmesys, kad jei visas statinys yra savavalė statyba, tai gyvenamasis namas turės pasiekti A++ klasę. Visgi jei savavalė statyba yra tik statinio dalis, tuomet jai pakaks C ir aukštesnės klasės.
Prie kiekvieno projekto paprastai dirba daug specialistų – matininkai, geodezininkai, ekspertai, projektuotojai, architektai, konstruktoriai, savivaldybės specialistai bei institucijos, kurios derina statybos leidimo išdavimą. Todėl visas statybos įteisinimo projektas gali kainuoti nuo 4000 Eur iki 10000 Eur ar net daugiau. Tad ne kiekvienas gyventojas drąsiai ryžtasi prisiimti tokią finansinę naštą. Kita vertus, tokios sumos nereikia mokėti visos iš karto, nes savavalės statybos įteisinimo procesas gali užtrukti ir metus, ir dar ilgiau. Svarbu žinoti, kad savavalė statyba gali būti įregistruojama Nekilnojamojo turto registre su įrašu, kad sklype yra savavalė statyba, o tai reiškia, kad disponavimas turtu gali tapti itin ribotas. Įvertinus tai, išlaidos, susijusios su savavalės statybos įteisinimo procesu, turi ir kitokią išraišką.
Beje, visų šių problemų galima paprastai išvengti – tiesiog pasitarus su savivaldybe ar architektu, kokiems planuojamiems darbams reikalingas leidimas. Statybos leidimai visada privalomi kultūros paveldo teritorijose, saugomose teritorijose ar parkuose, taip pat gyvenamiesiems pastatams miesto ar kaimo vietovėse. Visgi esamiems ar buvusiems savininkams to savo metu nepadarius, teks apsišarvuoti kantrybe.
