Deja, žinau, kad tikrai ne visi nekilnojamojo turto savininkai gali tai patvirtinti. Dažnas galvoja: „kai prireiks, tada ir susitvarkysiu, menka čia bėda“. Bet ar tikrai nesutvarkyti namo, buto ar sklypo dokumentai yra menka bėda? Į tai atsako Agnė Tamulionytė, UAB „Capital Real Estate“ NT brokerė.
Nekilnojamojo daikto dokumentai – kas tai?
Kuriuos dokumentus būtina turėti ir saugoti, priklauso nuo nekilnojamojo turto rūšies: butui svarbūs vienokie dokumentai, sklypui – kitokie, ir išskirti, kurie nekilnojamojo turto objekto dokumentai yra svarbiausi, yra sudėtinga, nes bet kurio jų neturint galima susidurti su netikėtais keblumais. Privalu turėti nuosavybės teisę į nekilnojamąjį turtą liudijantį dokumentą.
Tai gali būti pirkimo-pardavimo sutartis, paveldėjimo teisės liudijimas, dovanojimo dokumentai, privatizavimo sutartis, teismo sprendimas ir pan. Tai yra juridinis pagrindas, kuriuo remdamasis Registrų centras registruoja nuosavybę jo savininkui. Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašas, arba trumpiau Registrų centro išrašas – dokumentas, kuriame pateikiama kone visa informacija apie nekilnojamąjį turtą: nekilnojamojo daikto tipas, adresas, paskirtis, plotas, vidutinė rinkos vertė, savininkai, nuosavybės registravimo pagrindas, hipotekos, areštai ir daug kitų.
Kadastrinių matavimų byla – dokumentas, kuriame sužymėti visi fiziniai nekilnojamojo daikto parametrai: plotas, aukštis, ilgis, plotis, tūris, medžiagos, taip pat paskirtis, pavadinimas, statybos darbų baigtumas ir kt. Kadastrinių matavimų byloje pateikiamas ir patalpų ar sklypo planas. Energetinio naudingumo sertifikatas – tai palyginus naujas dokumentas, atsiradęs 2013 m. įsigaliojus Statybos įstatymo pakeitimams. Jo tikslas – didinti pastatų energetinį efektyvumą, kartu mažinant aplinkos taršą anglies dvideginiu.
Kodėl svarbu turėti visus nekilnojamojo daikto dokumentus?
Praktikoje dažnai pasitaiko, kad tik keičiantis nekilnojamojo turto savininkui – parduodant, dovanojant, priimant paveldėjimo teisę – kyla nesklandumų dėl vieno ar kito nesutvarkyto dokumento. Dažniausiai pasitaikantys atvejai – neužbaigtas paveldėjimo teisės priėmimo procesas ir aktualios kadastrinių matavimų bylos neturėjimas. Norint priimti paveldėtą turtą reikia per 30 dienų kreiptis į priskirtą notarų biurą. Čia bus patikrinta, koks turtas ir kokiomis dalimis yra paveldimas. Notaras, atlikęs visas reikiamas procedūras, užregistruos nekilnojamojo turto nuosavybės teisę atitinkamiems paveldėtojams. Jei teisėti paveldėtojai paveldėjimo teisės priimti nenori, atsisakymą jie taip pat turi pateikti notariškai. Dėl nežinojimo, dėl neapsisprendimo, dėl turto nepasidalijimo ar kitų sunkiai įvardijamų priežasčių paveldėtojai nepriima, bet ir oficialiai neatsisako paveldėjimo teisės.
Taip nekilnojamasis daiktas ir „kabo“ registruotas jau mirusio asmens vardu. Paveldėtojai susizgrimba užbaigti procesą tik tuomet, kai nutaria paveldėtą turtą parduoti. O tada prasideda visos bėdos: dažniausiai visi terminai jau būna praėję, todėl reikia kreiptis į teismą dėl paveldėjimo teisės atstatymo, vėl reikia grįžti pas notarą, registruoti nuosavybę paveldėtojams, nes tik tada notaras galės tvirtinti paveldėto nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį.
Visa tai kainuoja uždelstą laiką, papildomą stresą ir, žinoma, pinigus. Neretu atveju – ir pirkėją, nes ne visi pirkėjai sutinka laukti, kol bus sutvarkyti dokumentai. Kitas dažnai nekilnojamojo turto pardavimo procesą stabdantis dokumentas yra kadastrinių matavimų byla.
Parduodant nekilnojamąjį daiktą jo kadastrinės bylos duomenys turi atitikti faktą. Jei du atskiri butai buvo sujungti į vieną ar vienas butas padalintas į du atskirus vienetus, jei pasikeitė bet kokie pastato, buto ar patalpos parametrai – plotis, ilgis, aukštis, plotas ir kt. – turi būti suformuota ir Registrų centre užregistruota nauja kadastrinių matavimų byla. Tam tikrais atvejais reikia kreiptis ir į savivaldybę su prašymu suteikti apjungtam butui ar patalpai adresą, o tai užtrunka nei daug, nei mažai – 20 darbo dienų. Kalbant apie žemės sklypus, Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastro nuostatai numato, kad jei parduodamas žemės sklypas yra miesto teritorijoje, privaloma atlikti kadastrinius matavimus. Šio proceso trukmė skaičiuojama jau ne dienomis, o mėnesiais. Ar tikrai pirkėjas turės pakankamai kantrybės išlaukti, kol bus sutvarkyti reikalingi dokumentai?
Pasirašius preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį ir paėmus užstatą, dokumentų tvarkymo procesui užsitęsus pirkėjas gali nutraukti sutartį ir pareikalauti ne tik grąžinti jo sumokėtą avansą, bet ir jam sumokėti sutartyje numatyto dydžio baudą už sutarties nevykdymą, nes savininkas neatliko savo prievolės – laiku nesusitvarkė dokumentų.
Kaip nepakliūti į pačių sau paspęstus spąstus?
Į šį klausimą atsakyti paprasta – nelaukite, kol į duris pasibels pirkėjas. Nekilnojamojo turto pardavimą pradėkite nuo parduodamo objekto dokumentų patikros. Atsiradus pirkėjui reikia keliauti pas notarą, o ne pas matininkus. Net jei dabar ir negalvojate apie savo nekilnojamojo turto pardavimą, peržvelkite savo turimus dokumentus ir pasitikrinkite, ar tikrai viskas tvarkoje. O jei nesate tuo tikri, pasikonsultuokite su nekilnojamojo turto specialistu.
