Vilnietė Viktorija viename didžiausių NT skelbimų portalų rado parduodamą patrauklų NT, tačiau ją nustebino šalia turto kainos esantis prierašas „plius PVM“. Ji klausia, ar tai yra naujas, įmantrus būdas pasipelnyti, parduodant turtą.
„Gal įdomu pasidomėti, kaip pardavėjai šiandien pelnosi iš neišmanančių žmonių. Šalia kainos nurodyta „plius PVM“. Taip išeina, kad jei aš nuspręsiu pirkti šį turtą, turėsiu sumokėti ne tik bazinę kainą, bet dar ir 21 proc. PVM, ir viską pasiims tas pardavėjas, kuris paskui mano sumokėtą 21 proc. perves valstybei tarsi tai būtų pinigai iš jo kišenės?“ – retoriškai klausia skaitytoja.
Kaip „Delfi būstas“ paaiškina „Inreal“ grupės investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas, antrinės rinkos gyvenamojo NT skelbimuose šalia kainos PVM mokestis gali atsirasti tais atvejais, kai turtą parduoda juridinis asmuo (įmonė) arba fizinis asmuo, turtą pirkęs įmonės vardu.
„Antrinėje rinkoje tokie skelbimai gali reikšti, kad NT nusipirko fizinis asmuo per juridinį vienetą (įmonę), juridinis vienetas atliko PVM apskaitą, t. y. įsigijo už 121 tūkst. eurų, bet 21 tūkst. eurų susigrąžino ir PVM įstatymas leidžia net ir senos statybos turtą, kai abi šalys yra PVM mokėtojai, parduoti su PVM mokesčiu“, – pažymi pašnekovas.
Paklaustas, ar tokiais atvejais parduodamas būstas kainuoja brangiau, NT analitikas sako, kad rinkoje absoliuti dauguma būsto pirkėjų (galimos kelios išimtys) yra mokantys PVM mokestį, bet negalintys jo susigrąžinti, todėl ir NT kainos nustatomos remiantis, kiek jie yra pasiryžę mokėti už NT.
„Absoliuti dauguma rinkoje esančių pirminės rinkos pirkėjų yra fiziniai asmenys, mokantys PVM, bet negalintys jo susigrąžinti, tad ir kaina yra nustatoma pagal juos. Jeigu kainos būtų nustatomos pagal juridinius asmenis, kurie gali vykdyti PVM apskaitą, tai tuomet būtų kalbama apie kainas be PVM. Pavyzdžiui, kaip yra biurų nuomos atveju: nuomininkas turi galimybę susigrąžinti PVM, o nuomotojas turi jį mokėti. Tad nuomininkams yra aktualu tai, ką jie iš tikrųjų turit susimokėti be galimybės susigrąžinti – suma be PVM. Tuo tarpu būstas fiziniams asmenims yra aktualus su PVM“, – aiškina T. S. Kvainickas.
Kokiais atvejais ir kam būstas parduodamas su PVM mokesčiu?
Valstybinės mokesčių inspekcijos (VMI) Teisės departamento vyr. patarėja Alina Gaudutytė teigia, kad parduodant žemę ar kitą nekilnojamąjį turtą (pastatus, statinius ar/ir jų dalis) gali atsirasti pareiga sumokėti PVM, kai parduodamas ar perleidžiamas turtas yra šalies teritorijoje ir kai jį parduoda asmuo, vykdantis ekonominę veiklą.
Juridiniai asmenys, investiciniai fondai, užsienio organizacijos, vykdančios ekonominę veiklą šalyje PVM už parduotą žemę ar kitą NT turi apskaičiuoti, kai tas turtas yra žemė statyboms, nauji pastatai ar statiniai bei jų dalys, žemės sklypas su nauju pastatu ir kai išvardytas turtas yra šalies teritorijoje.
VMI pateiktame paaiškinime tęsiama, kad gyventojams, pardavusiems žemę ar kitą NT, pareiga skaičiuoti PVM atsiranda, kai įvykdomos visos šios pardavimo sąlygos:
1) turtas yra šalies teritorijoje;
2) turtas yra: žemė statyboms, nauji pastatai ar statiniai bei jų dalys, žemės sklypas su nauju pastatu;
3) žemės ir kito NT pardavimo sandoriams būdingas tam tikras tęstinumas ar atsikartojimas, siekiama gauti nuolatinių pajamų, t. y. šie sandoriai nėra atsitiktinio pobūdžio, kas leidžia daryti prielaidą, jog vykdoma ekonominė veikla;
4) atlygis, gautas už per paskutiniuosius 12 mėnesių vykdant ekonominę veiklą Lietuvoje parduotas prekes ir / ar suteiktas paslaugas viršija 45 000 eurų.
„Kitaip tariant, gyventojui, kurio ekonominė veikla yra NT/žemės pardavimas, t. y. jis tai daro nuolat ir tai nėra atsitiktinis sandoris, gali atsirasti prievolė sumokėti PVM. Jeigu asmuo pradeda aktyvius prekybos žeme ir/ar NT veiksmus, imasi panašių priemonių į gamintojo, prekybininko ar paslaugas teikiančio asmens, laikoma, kad gyventojas vykdo ekonominę veiklą. Tokie aktyvūs veiksmai, visų pirma, gali būti NT pirkimas-pardavimas, žemės sklypų parengimo darbų atlikimas ir rinkodaros priemonių įgyvendinimas ir pan. (pvz., gyventojas nusiperka kelis naujos statybos butus, juos įrengia, apie pardavimą skelbia visuomenės informavimo priemonėse – spaudoje, internete ir pan.)“, – pabrėžia A. Gaudutytė.
VMI pažymi, kad tik turto įsigijimas ar tik jo pardavimas savaime nėra laikomas ekonomine veikla, net jei gyventojas ir vykdo savarankišką veiklą. Pvz. jei gyventojas teikia siuvimo paslaugas, yra PVM mokėtojas ir parduoda naujos statybos butą, tačiau buto pardavimas nėra susijęs su jo vykdoma ekonomine veikla, šis pardavimas atsitiktinis, todėl PVM mokėti už parduotą butą jam nereikia.
Mokestis – 21 proc.
VMI informuoja, kad standartiniu 21 proc. PVM tarifu apmokestinami nauji pastatai, statiniai bei jų dalys, žemė statyboms, žemės sklypas su nauju pastatu.
„Jei asmuo, pvz., parduoda butą, kuris pagal įstatymą yra laikomas senu, t. y. nuo pastato statybos ar esminio pagerinimo (pvz., pastato, kuriame yra šis butas modernizavimo) yra praėję daugiau nei 24 mėn., PVM mokėti jam nereikia. Taip pat parduodant žemę, kuri nėra skirta statyboms, pvz. įmonė parduoda miškų ūkio paskirties žemės sklypus, todėl pareigos mokėti taip pat PVM nėra“, – sako A. Gaudutytė.
Ji atkreipia dėmesį, kad PVM apmokestinimo tikslais vertinamos visos sandorio sudarymo metu buvusios aplinkybės. Tokie atvejai dažnai pasitaiko sandorių metu, kai parduodama žemė kartus su senais pastatais. Pvz., įmonė, PVM, mokėtoja, parduoda seną pastatą su žeme. Sudarant sandorį pardavėjas įsipareigojo nugriauti pastatą ir šiuos darbus jau pradėjo. Kadangi sandorio ekonominis tikslas yra perduoti statyboms paruoštą žemę, toks sandoris yra apmokestinamas PVM. Kitu atveju, jei jokie nauji planai dėl žemės paruošimo darbų nėra numatyti ir perkanti įmonė planuoja pastate įsirengti gamybos padalinį, laikoma, jog įsigijimo tikslas yra naudoti žemę ir pastatą savo veikloje ir PVM sandoris nėra apmokestinamas.
„Taip pat atkreipiame dėmesį, jog tais atvejai, kai gyventojui ar įmonei atsiranda pareiga deklaruoti ir sumokėti PVM, PVM neįsiregistravęs asmuo privalo registruotis PVM mokėtoju“, – priduria pašnekovė.
Į naujos statybos būsto kainą įskaičiuotas PVM
„Inreal“ grupės investicijų ir analizės vadovas T. S. Kvainickas antrinės rinkos būsto pirkėjai gali įsigyti NT, kuris parduodamas su PVM mokesčiu, lygiai taip pat, kaip ir naujos statybos būstą. Mat, didžioji dauguma būstų (išskyrus kelias išimtis) pirminėje rinkoje yra parduodami į kainą įskaičiuojant PVM mokestį.
„Kai kalbame apie naują statybą, beveik visais atvejais į naujos statybos buto kainą įskaičiuotas ir PVM. Kadangi vystytojas pagal PVM įstatymo 32 straipsnį įsigijo žemę statyboms, pastatė naują objektą, nuo kurio statybos praėjo ne daugiau kaip dveji metai, statybos metu buvo vykdoma PVM apskaita ir dėl šių priežasčių vystytojas, kaip PVM mokėtojas, pirkėjui butą parduoda su PVM. Tai fizinis asmuo 90-95 atvejais iš 100 sumokės PVM. Tie 5-10 proc. yra atvejai, kai vystytojas parduoda ne naują turtą, o turtą be esminių pagerinimo požymių“, – paaiškina NT analitikas.
Tokiais atvejais skelbimuose nurodant butų pardavimo kainas PVM mokestis paprastai nėra išskiriamas. Kokio dydžio PVM mokestį sumoka, pirkėjas pamato sutartyje ir sąskaitose jau pirkdamas būstą. Tačiau jeigu tą būstą įsigyja fizinis asmuo, dėl PVM jam neverta sukti galvos: jis jį tam tikra prasme susigrąžins naudodamasis viešosiomis paslaugomis.
„Iš principo PVM mokestis naujos statybos būstui yra aktualesnis vystytojui. Pavyzdžiui, žemės kaina ir statybos darbai kainavo 1000 eurų, o su PVM viskas jam kainavo 1210 eurų. Parduoda jis tuos butus po 2000 eurų, bet dar pridėkime atvirkštinį PVM, tai kaina išeina 2420 eurų. Tai jeigu nebūtų atvirkštinio PVM mokesčio, valstybei jis turėtų sumokėti 210 eurų, tačiau su juo – 420 eurų vystytojas perveda valstybei. Tuo tarpu gyventojas tuos sumokėtus 420 eurų atgauna naudodamasis viešosiomis paslaugomis, o juridinis asmuo teoriškai galėtų atgauti tuos 420 eurų“, – paskaičiuoja NT analitikas.
Kalbant apie antrinę rinką, pašnekovo teigimu, didžioji dauguma šio segmento būstų parduodami be PVM mokesčio. Tik keli procentai senesnės statybos NT yra parduodama juridinių asmenų, kurie turi prievolę mokėti PVM mokestį.
„95 atvejais iš 100 kainos bus be PVM, nes nuo tų objektų statybos pabaigos bus praėję daugiau nei 2 metai. Taip pat, jeigu jie buvo įsigyti fizinių asmenų, jie neturi prievolės mokėti PVM. Kitas atvejis yra tada, kai atsiranda ekonominės veiklos požymiai, pavyzdžiui, fizinis asmuo imtų pardavinėti dešimtis butų, greičiausiai, jis būtų įtrauktas į PVM mokėtojų sąrašą. PVM mokestis yra tais atvejais, kai juridinis asmuo butą parduoda juridiniam asmeniui“, – tikina NT ekspertas.
PVM mokėti nereikia keliais atvejais
T. S Kvainicko teigimu, gyvenamąjį naujos statybos būstą didžioji dauguma pirkėjų iš esmės perka su PVM, tačiau yra keletas išimčių.
„ PVM juridiniam asmeniui mokėti nereikia tais atvejais, kai vystytojas parduoda ne naują turtą, o turtą be esminių pagerinimo požymių. Kitaip tariant, jeigu yra nuperkamas kažkoks senas pastatas, jis suskaidomas į patalpas, iš vieno objekto padaromi keli, bet neatliekami esminiai to turto pakeitimai, tokį daiktą, jei vystytojas jį įsigijo be PVM (nes tai senas objektas), tada jis gali parduoti pirkėjams turtą be PVM. Tokie atvejai yra labai reti, bet jų pasitaiko“, – pabrėžia ekspertas.
PVM mokestis nebus taikomas ir tais atvejais, kai fizinis asmuo pastatė vieną gyvenamąjį namą ir jį pardavė arba savo sklype pastatė du kotedžus ir juos pardavė.
„Jis nėra PVM mokėtojas, todėl PVM mokestis jam nėra taikomas. Bet galutiniam pirkėjui visais šiais atvejais ta kaina yra vienoda, nes fiziniai asmenys, nebūdami PVM mokėtojais, neturi ir galimybės to PVM susigrąžinti, ką gali padaryti juridiniai asmenys“, – sako T. S. Kvainickas.
Pašnekovas pateikia pavyzdį, kad idealios rinkos sąlygomis, tikėtina, atsisakius PVM mokesčio NT, būsto kainos kristų, tačiau pardavėjai visuomet atsižvelgia į tai, kiek už NT pasiryžę mokėti pirkėjai.
„Jeigu padarytume eksperimentą ir panaikintume PVM, jeigu veiktume tobulos konkurencijos sąlygomis, teoriškai, PVM sąskaita naujas būstas atpigtų ir teoriškai turėtų atpigti senos statybos būstas, nes jei jo kainos liktų tokios pačios, jos būtų didesnės nei naujos statybos ir tokiu atveju iškyla rizika, kad pirkėjai rinktųsi naują ir dar pigesnį NT nei tą senos statybos. Bet kadangi idealių sąlygų, vargu, ar būtų, tai gali būti, kad pirkėjas buvo pasiryžęs mokėti 2500 eur/kv.m ir nuo to, kad dingo PVM, pirkėjo galimybės nesumažėjo. Reiškia, kainos irgi turėtų išlikti tos pačios arba mažėtų labai minimaliai“, – teigia NT analitikas.
