Kokius namų darbus turėtų padaryti abi nuomos sutarties šalys? Į ką svarbu atkreipti dėmesį pasirašant nuomos sutartį? Ir dėl kokių priežasčių tarp šalių dažniausiai kyla ginčai? Į šiuos ir kitus klausimus atsako tarptautinės advokatų kontoros „Magnsson“ partnerė ir advokatė Dalia Stakvilevičiūtė.
Nuomos sutarties išviešinimas
Kaip laidoje „Delfi diena“ pasakojo advokatė D. Stakvilevičiūtė, tiek nuomotojams, tiek nuomininkams reikėtų prisiminti, jog sudarius nuomos sutartį, labai svarbu ją užregistruoti. Pasak specialistės, tai galima padaryti Registrų centre, o iniciatyvos užregistruoti sutartį gali imtis abi sandorio pusės.
Advokatė taip pat paaiškino, dėl kokių priežasčių yra svarbu užregistruoti sudarytą nuomos sutartį.
„Sutartį užregistruoti svarbu tam, kad kiti asmenys žinotų, jog turtą valdo kitas asmuo. Toks išviešinimas yra naudingas ir pačiam nuomotojui, nes jis, esant kažkokiai nelaimei, pavyzdžiui, nuomininkui sukėlus gaisrą, atsakytų prieš trečiuosius asmenis, o jei sutartis išviešinta, jau atsakytų pats nuomininkas“, – paaiškina D. Stakvilevičiūtė.
Ji tęsia, jog užregistravus nuomos sutartį, trečiosios šalys žino, kad turtas yra išnuomotas, todėl nuomotojas negali elgtis nesąžiningai. Pavyzdžiui, sako advokatė, nuomotojas negali to paties būsto išnuomoti kitiems asmenims ar pažeisti nuomininko interesus bandydamas nutraukti sutartį anksčiau laiko.
Svarbiausios sutarties vietos
Toliau D. Stakvilevičiūtė paaiškino, į kokias nuomos sutarties vietas dėmesį atkreipti yra būtina. Pasak specialistės, visais atvejais, kai šalys sudaro nuomos sutartį, joms yra patariama padaryti namų darbus. Kitaip tariant, sako advokatė, šalims svarbu įsivardinti, ko jos tikisi iš šios sutarties ir kokios turėtų būti esminės nuomos sutarties sąlygos.
„Kai šalis gali aiškiai įvardinti sąlygas, tada galima jas apsirašyti sutartyje tam, kad tai, kas asmeniui yra svarbu, ir būtų aprašyta, o ne įsivaizduoti, kad taip yra“, – pataria advokatė.
Specialistė tęsia, jog sudarant nuomos sutartį, abi šalys turėtų ją nuosekliai perskaityti ir patikrinti visas sutartyje nurodytas aplinkybes. Pavyzdžiui, sako advokatė, nuomininkas turėtų įsitikinti, ar būstą nuomojanti šalis tikrai jį turi.
D. Stakvilevičiūtė paaiškina, kodėl nuomos sutartyje būtina atkreipti dėmesį į nuomos objektą. Pasak specialistės, to nepadarius, tarp sutarties šalių gali kilti nemažų ginčų.
„Nuomos sutartyje yra labai svarbus pats nuomos objektas. Labai dažnai susiklosto situacijų, kai asmenys įsivaizduoja, kad tam tikrose patalpose bus galima vykdyti tam tikrą veiklą, galvoja, kad galės pakeisti patalpų paskirtį, o tada tarp šalių prasideda ginčai“, – komentuoja advokatė.
Kita esminė sąlyga, dėl kurios advokatė ragina aiškiai susitarti prieš padedant parašus, yra mokėjimai. Dažnu atveju, sako D. Stakvilevičiūtė, šalia mokesčio už nuomą prisideda ir kiti mokesčiai, pavyzdžiui, mokestis už automobilio parkavimo vietą ar teritorijos tvarkymą. Pasak specialistės, susiklosto ir tokių atvejų, kai nuomininkui nėra suteikiama automobilio parkavimo vieta, todėl ir pareigos mokėti jis neturės.
D. Stakvileviičūtė akcentuoja, kad prieš sudarant nuomos sutartį, reikia tiksliai išsiaiškinti, už ką mokės nuomotojas, o už ką – nuomininkas.
Kita svarbi aptarti sąlyga – ginčų sprendimo būdas. „Jeigu sutartyje aprašoma, kaip bus sprendžiami ginčai, ginčų procesas bus suvaldomas, nes abi šalys žinos, ką turi daryti ir per kiek laiko atsakyti. Pavyzdžiui, sutartyje galima aprašyti, ar ginčo metu bus kreipiamasi į ekspertą ar į mediatorių“, – nuomos sutarties sąlygas komentuoja advokatė.
Galiausiai, D. Stakvilevičiūtė rekomenduoja aptarti ir tai, kokios būklės turtas bus grąžinamas jau po nuomos. Anot specialistės, tik tuo atveju, jei sutartyje nėra aiškiai įvardinta, koks turtas turi būti grąžinamas, taikomas natūralaus nusidėvėjimo principas.
Advokatė atkreipia dėmesio, kad jei nuomojamas turtas bus apgadintas augintinio, tai jau nebus suvokiama kaip natūralus nusidėvėjimas. Toks atvejis, sako pašnekovė, bus vertinamas kaip papildoma žala būstui.
Kokie nuomininkai nepageidaujami?
Būstų nuomos rinkai išliekant populiariai, nuomojamų būstų savininkams tai suteikia galimybę ne tik paprašyti didesnės nuomos kainos, bet ir pasirinkti pačius nuomininkus. Kaip anksčiau Delfi sakė „Ober-haus“ Senamiesčio biuro vadovas Marius Čiualda, veiksnys, kuris dažniausiai užkerta kelią išsinuomoti būstą, yra augintiniai.
Pasak specialisto, nuomotojams nepatinka ir gyventojai su mažais vaikais.
„Yra ir tokių, kurie nenori rūkančių, pasiteirauja, ar nuomininkas turi žalingų įpročių, tačiau šiais laikais jau yra įvairių rūkymo priemonių, tai sugaudyti labai sudėtinga. Idealiu atveju tokių nuomininkų nepageidauja, bet nuomotojas deda saugiklius į sutartį, kad jeigu sužinotų tokius faktus, sutartis gali būti nutraukiama arba reikalaujama nuostolių kompensavimo“, – teigia M. Čiulada.
Pašnekovas papildo, kad nuomotojai savo būstą gali neįleisti gyventojų, turinčių žalingų įpročių, nepriimtinas politines pažiūras, pavyzdžiui, dėl karo Ukrainoje, ar tų gyventojų, kurie yra nemokūs.
