Ką reikia suprasti apie būsto kainą?
Būstą Lietuvoje įpirkti šiandien vis dar sunku, tačiau pasak „Ober-haus“ Rinkos tyrimų vadovo Baltijos šalims, pastaruoju metu galima matyti senos statybos butų kainų mažėjimo tendencijas. NT ekspertas Lietuvos banko metinėje NT konferencijoje tai sieja su pardavėjų grįžimu į realybę.
„Kainų pokytis gali būti nominalus ir tikrasis. Nominalus kainų pokytis - „kaip matome, taip ir pakito“. Jeigu butas prieš tai kainavo 100 tūkst. eurų, dabar jo kaina – 90 tūkst. eurų, reiškia, jo kaina sumažėjo 10 proc. ir mums nesvarbu, kodėl taip įvyko.
Tikrasis pokytis – kaip keitėsi konkretaus turto kaina laike nepasikeistus jo savybėms. Žinoma, kad turtas gali keisti savo savybes, net jeigu nieko su juo nedaroma.
Populiariausio NT portalo duomenimis, NT kainos (daugiausiai senos statybos), kurių prašoma už būstą, per pastaruosius 1,5 metų mažėjo. T.y., skelbimuose butų kainos arba sumos, kurių už butus prašo pardavėjai, mažėjo 5-7 proc. “, – skaičiuoja R. Reginis.
Jis tęsia, kad 2021-2022 metais rinkos dalyviai, matydami pranešimus apie tai, jog NT kainos auga, turėjo didesnius lūkesčius. Jie prašydavo didesnių sumų už parduodamus būstus ir jiems pasisekdavo, žmonės pirko. Bet tuo metu rinka dar buvo aktyvi, o paskui, kai rinkos aktyvumas sumažėjo, ir pardavėjai pamatė, kad jeigu jie nori parduoti, turi susimažinti savo lūkesčius.
„Tai reali rinkos vertė „susilygina“ su lūkesčiais. Todėl dabar susiduriame su tokiais atvejais, kai kaina būsto yra mažinama ne vieną kartą. Tokia yra realybė, stengiamasi suprasti, už kokią kainą turtas tikrai yra patrauklus“, – paaiškina NT ekspertas.
R. Reginis sako, kad naujos statybos būstų rinkoje matomas kainų lygis pastaruosius dvejus metus yra didėjantis, tačiau pastaruoju metu pastebimos nuolaidos.
„Ir mes prieiname tokią ribą, kai pardavimai lėtėja, tačiau butų likučiai parduodami už kainas, kurios (dauguma jų) yra aukštesnės nei tos pagrįstos kainos. Kaip tokiu atveju elgtis? Nesumažinti kainos, o paversti ją nuolaida. Potencialiam pirkėjui pasiūlyti kažkokią naudą, pavyzdžiui, nemokamą automobilio parkavimo vietą, nuolaidą įrengimui, palūkanų nemokėjimą tam tikrą laikotarpį ir kt. pasiūlymus“, – teigia NT ekspertas ir priduria, kad antkainį pavertus nauda pirkėjui, būsto kainos lygis tarsi tampa artimas realiam, tačiau apibendrinant galima teigti, kad kainų augimo tempas tikrai lėtėja, nuo praėjusių metų pabaigos didelių kainų pokyčių jau nefiksuojama.
Vystytojai prisitaikė prie naujos realybės
NT bendrovės „Citus“ investicijų ir analizės vadovas Šarūnas Tarutis konferencijoje sulėtėjusius NT pardavimus vadina nauja realybe ir sako, kad per pastaruosius 20 mėnesių dalis plėtotojų jau spėjo prie jos prisitaikyti.
„Paskutinius 6 mėnesius pasiūla mažėja, nes vystytojai arba atideda projektus aktyvesnės rinkos laikams, arba juos vysto etapais. Šiandien yra apie 5000 butų Vilniuje, kuriems išduotas statybos leidimas. Tai reiškia, kad tiek būtų kad ir šiandien gali būti pradėti statyti ir pardavinėti. Tai vystytojai ruošia savo roges ateinančiam sezonui“, – paaiškina NT analitikas.
Jis tęsia, kad kalbant apie projektų etapus, keičiasi jų didžiai. Anksčiau vienu etapu statyti 100-150 butų buvo normalu, šiandien tas skaičius yra maždaug dvigubai mažesnis.
„Ir šiandien mes vėl gyvename rinkoje, kurioje reikia prisiminti, kas yra pardavimų skatinimas. Tai nereiškia, kad vystytojas susiduria su sunkumais ar bankrutuoja, tiesiog vėl atsidūrėme cikle, kai reikalingas aktyvių pardavimų skatinimas. Ir didžioji dalis plėtotojų tai naudoja įvairiais būdais: dovanoja skalbimo mašinas, apdailas, parkavimo vietas ar pan.“, – teigia pašnekovas.
Taip pat Š. Tarutis pabrėžia, kad vystytojai nuolaidų lengva ranka nedalina. Anot jo, butai, kuriems taikoma nuolaida, neretai būna prastesnio suplanavimo, langai išeina į prastesnę pusę.
„Gali būti ir taip, kad plėtotojas turi paskutinius du butus projekte ir labiau apsimoka juos parduoti pigiau. Likučiams nuolaidos būna, kai vystytojai nori greičiau pabaigti projektą. Todėl labai svarbu neapsigauti su nuolaidomis, tai nėra užtikrintas ženklas, kad būstai pigs ar pinga“, – sako NT analitikas.
