Ar tai visos rinkos nuosmukio pradžia DELFI konferencijoje kalbėjomės su „Eika“ Plėtros departamento direktoriumi Martynu Žibūda ir „Ober-Haus“ Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovu Sauliumi Vagoniu.
S. Vagonis sako, kad šiandien rinkoje vyksta natūralūs sulėtėjimas. Vystytojai keičia savo lūkesčius – jie mažėja. Tuo pačiu nebeauga paklausa, nes paskutinius kelerius metus rekordiškai didėjo tiek statyba, tiek pirkimas. Paklausa didesnė negu buvo prieš dešimtmetį, NT burbulo metu.
„Dabar rinka tiesiog žiūri, kas bus toliau. Kalbėti apie krizę turbūt neverta. Ją sukelti galėtų nebent vystytojų konkurencija, bet ne paklausos kritimas. Iki šiol buvusios krizės kildavo dėl to, kad sumažėdavo žmonių pajamos ir jie nustodavo pirkti. Dabar ekonomika auga ir tokio scenarijaus nelaukiame. Kainos gali kristi nebent tuo atveju, jei vystytojai pradės tarpusavyje konkuruoti ir taip piginti savo projektus“, – aiškina S. Vagonis.
Augantis sandėlys
M. Žibūda sako, kad nuo 2014 m. tris metus iš eilės pardavimai augo po 20 proc. kasmet. Vystytojai tiesiog mėgino pavyti paklausą.
„Mes patys buvome nustebę, kaip visiems sekasi. Šiemet per 9 mėn. naujų butų pardavimai, lyginant su pernai metais, sumažėjo tik 10 proc. Tai ženklas, kad rinka prisotinta. Manome, kad tai tiesiog normali korekcija“, – savo poziciją dėsto M. Žibūda.
Jis prisimena, kad buvo įprasta, jog iki 90 proc. būsto buvo parduodama iki tol, kol namas būna baigtas. Netgi dabar dauguma būsto parduodama dar pagal brėžinius. Tačiau jau matoma tendencija, kad galima rinktis nebe iš projektų, bet ir iš baigtų butų.
„Eika“ skaičiuoja, kad šiemet bus parduota Vilniuje 3700 butų, pernai buvo 4200, užpernai 3500.
„Jei kalbėtume krizė ar ne, tai 10 proc. korekcija tiesiog normali korekcija ir normalus NT rinkos vystymąsis. Jei iki šiol 70 proc. pardavimų buvo butų, kurių dar niekas nematė – virtualių – dabar vis daugiau bus parduodama baigtų projektų“, – aiškina M. Žibūda.
„Eikos" duomenimis, sandėlyje dabar yra daugiau kaip 4000 butų ir iki metų pabaigos pasieks 5000. Tai reiškia, kad neparduotų naujų butų užtektų kiek ilgiau nei metams. Iki šiol tokių butų būdavo daugiau kaip 3000.
Kainų korekcija
Augant neparduotų butų, kai kurie vystytojai gali peržiūrėti kainas.
„Dabar daugelis plėtotojų matydami augančią paklausą, tiesiog didindavo naujų butų kainas. Nors paklausa nemažėja, bet ir neauga. Kelti kainą sudėtinga. Didinamos kainos virs arba pseudo akcijomis, arba nuolaidomis. Galbūt, jei pirkimo nėra, tiesiog bus mažinama kaina. Tai ne naujas metodas. Tai vadinamoji skelbimų, ne pardavimų kainų korekcija“, – aiškina S. Vagonis.
Jis sako, kad vystytojai mėgins išlaikyti bent jau tas kainas, kurios buvo iki šiol ir prie jų grįš, jei nepavyks gauti paaukštintų kainų.
S. Vagonio duomenimis, tai, kad rinkoje daugėja pastatytų butų dar nereiškia kainų griūties. Ji nutiktų tik tuo atveju, jei sumažėtų paklausa, ko kol kas nelaukiama.
M. Žibūda sako, kad nuolaidos, kurias gali gauti pirkėjai, gali didėti. Nors ir dabar dalis statytojų tiesiog iš anksto į kainą įskaičiuoja nuolaidą, kurią suteiks klientui, kuris linkęs derėtis.
„Mūsų duomenimis, kainos kol kas šiek tiek kyla. Matau, kad kuo projektas arčiau pabaigos, tuo tikimybė gauti nuolaidą didesnė. Kitas dalykas, kuris kritinis pirkėjui renkantis būstą „iš brėžinių“ tai atsargumas ir tikimybė prarasti avansą. Rezervuojant būstą reikia žinoti, kad paprastai vystytojas negali baigti projekto, jei jis nepardavė trečdalio būsto. Jei pirkėjas mato, kad bent trečdalis būsto rezervuota, tikimybė, kad projektas bus baigtas pakankamai didelė“, – sako M. Žibūda.
Pigiau nei deklaruojama
Ekspertai sako, kad šiandien dėl įvairių institucijų veiklos ir draudimų trūksta prestižinio būsto – stringa ir sunkiai vystomi projektai Senamiestyje, išskirtinėse Vilniaus vietose. Iš kitos pusės, vystytojai jau kalba apie tai, kad patys unikaliausi objektai gali būti parduoti po 12–20 tūkst. eurų už kvadratinį metrą.
„Niekas negali paneigti, kad galbūt atsiras ekscentriškas pirkėjas, kuris už ypatingą ir unikalų butą sutiks mokėti 20 tūkst. eurų už kvadratą. Tačiau jei žiūrėtume plačiau, tai sandoriai, kurie viršija 5 tūkst. eurų ribą vienetiniai. Ir tai ypatingas butas. To, kad jis tiesiog kokybiškai įrengtas būstas gerame name to neužtenka, kad pirkėjai tiek mokėtų“, – pastebi S, Vagonis ir sako, kad kol Lietuvoje didmiesčiai, ar bent jau Vilnius, auga, tol jame pasiūla augs.
M. Žibūda sako, kad sostinės NT paskatino tiesioginės investicijos – žmonės plūstelėjo į naujai kuriamus paslaugų centrus. Juose dirbantis jaunimas, dažnai atvažiavęs iš provincijos, gali sau leisti pirkti ir nuomotis būstą.
Jis prognozuoja, kad jei šiandien kaina per metus kyla virš 2 proc. tai po metų šis augimas tiesiog sulėtės iki procento dalių.
