Registrų centro duomenimis, sausio mėnesį Lietuvoje iš viso įregistruota 6,5 tūkst. pirkimo-pardavimo sandoriais perleistų NT objektų – 13,1 proc. mažiau nei 2023 metų sausį, kai buvo įregistruota 7,5 tūkst. NT objektų pardavimų. Per sausį visoje šalyje įregistruota 1,8 tūkst. butų pardavimų – 12,3 proc. mažiau nei 2023 metų sausio mėnesį ir 30,2 proc. mažiau nei praėjusių metų gruodį. Šių metų sausį fiksuotas parduotų butų skaičius buvo mažiausias mėnesio rezultatas per daugiau kaip 8,5 metų – mažesnis mėnesinis sandorių kiekis (1,5 tūkst.) buvo 2015 metų gegužę.
Vilniuje pirmąjį šių metų mėnesį įregistruota beveik 600 butų pardavimų, arba 18,6 proc. mažiau nei 2023 metų sausį, Kaune – apie 260 (0,8 proc. mažiau), Klaipėdoje – apie 140 (10,1 proc. mažiau). Pabrėžtina, kad Registrų centras skelbia ir naujos, ir senos statybos butų, namų, kotedžų pirkimo-pardavimo sandorių skaičius.
„Sausis nekilnojamojo turto sandorių rinkoje įprastai būna mažiausiai rezultatyvus iš visų mėnesių – NT įsigyti nusprendę asmenys, tikėtina, visus formalumus jau būna užbaigę praėjusiais metais, o naujų investicinių sprendimų metų pradžioje priimti dar nesiryžta. Vis dėlto, šių metų sausis atrodo itin kukliai – mažesni įregistruotų butų ir gyvenamųjų namų sandorių skaičiai buvo fiksuoti tik prieš 7-8 metus“, – rezultatus komentuoja Registrų centro duomenų analitikas Paulius Rudzkis.
Ne visi būsto segmentai į rinkos aktyvumą reaguoja vienodai?
Toks mažas pirkėjų aktyvumas, atrodo, turėtų turėti įtakos NT kainų pokyčiams, tačiau pasak NT analitiko Arnoldo Antanavičiaus, ne visi būsto segmentai į rinkos sulėtėjimą reaguoja vienodai. Jis akcentuoja, kad bendrai būsto kainos Lietuvoje per paskutinius 13 mėnesių neaugo, tačiau ir bendro būsto kainų kritimo nematyti. Tačiau kai kurie segmentai į pirkėjų atsitraukimą reagavo labiau.
„Matome, kad kainų pamažėjimas labiausiai jaučiamas mažiausiai populiarioje klasėje: senos statybos miegamuosiuose rajonuose. Tos klasės pirkėjai labiausiai jautrūs finansiškai, sumine išraiška jie negali įpirkti brangesnio ir naujesnio turto. Ir tame segmente arba pirkėjų mažiau, nes sandorių apimtys mažesnės, arba, tikriausiai, kad jie tikisi didesnių nuolaidų ir nusiderėti“, – teigia NT analitikas.
Jis tęsia, kad aukštesnės klasės antrinės rinkos segmente Vilniuje, arčiau centro, senamiesčio zonoje, kainos laikosi stabiliai, nors kainų pasvyravimų taip pat būna, nes parduodamo turto būklė nėra vienoda.
„Bet rinka išsiskirsto: vienai klasei sekasi geriau, kitai prasčiau. Kalbant apie įperkamumą, tai irgi labai matosi: labiausiai krito sandoriai klasėje iki 150 tūkst. eurų. Sandorių virš 150 tūkst. eurų buvo panašiai kaip prieš metus“, – pabrėžia pašnekovas.
Neįpirkę naujos statybos buto, jo ieško antrinėje rinkoje
Aukštesnės klasės antrinės rinkos būstai, pasak A. Antanavičiaus, galėjo tapti savotiška alternatyva tiems, kurie norėjo įsigyti naujos statybos butą, tačiau neįpirko. Tokiu atveju savo turimą biudžetą galėjo panaudoti senesnės statybos butui arčiau miesto centro.
„Jų statybos metai galbūt senesni, tačiau jie jau įrengti, tai neįpirkdami iš vystytojų ir/arba neturėdami galimybių įsirengti naujos statybos būsto, pirkto su daline apdaila, perka „kažką per viduriuką“. Maždaug už 200 tūkst. eurų antrinėje rinkoje jau galima išsirinkti padoresnį būstą arčiau miesto centro, senamiesčio, o vystytojai už tokią kainą dažniausiai siūlo tik butą su daline apdaila“, – komentuoja NT analitikas.
Paklaustas, ar kainos antrinėje rinkoje dar gali kristi, jis teigia, kad toks scenarijus šiuo metu yra sunkiai tikėtinas.
„Turėtų būti labai vangi rinka, sandorių tempai turėtų dar labiau sumažėti. Tokios apimtys, kurios buvo pernai, kai būsto rinkos aktyvumas antrus metus iš eilės mažėjo, nepaisant to, metus baigėme su stabiliomis, nepakitusiomis arba kai kur netgi šie tiek padidėjusiomis kainomis. Tai reiškia, kad netgi dvejus metus iš eilės mažėjantis sandorių skaičius nebuvo pretekstas kainoms kristi“, – paaiškina A. Antanavičius.
Tiems, kurie šiuo metu ieško būsto už įkandamą kainą, pavyzdžiui, miegamuosiuose rajonuose Vilniuje, pašnekovas pataria, į kokią kainą orientuotis. Ji, pasak A. Antanavičiaus, yra ta, kurią šiuo metu mokėti už suremontuotą 2 kambarių butą logiška.
„Praėjusių metų duomenimis, Vilnius 2023 metus pabaigė su rekordinio dydžio, dar niekada nematyta butų kainų mediana – 124 tūkst. eurų. Tai yra tas sandorių eilučių vidurys. Tai reprezentuoja, kiek šiandien yra optimalu mokėti už suremontuotą, dviejų kambarių butą miegamuosiuose Vilniaus rajonuose“, – pabrėžia NT analitikas.
Paklausa antrinėje rinkoje yra
„Ober-haus“ Senamiesčio biuro vadovas Marius Čiulada sako, kad šiuo metu visa NT rinka Lietuvoje išgyvena pokyčius, lemtus ir Europos Centrinio banko palūkanų politikos, ir ekonominės situacijos šalyje, ir sezoniškumo. Jis sako, kad sausio vasario mėnesiai būsto rinkoje visuomet būna sąstingio laikotarpis. Tad pašnekovas nelinkęs išskirti vieno segmento, kuris labiau ar labiausiai reaguotų į NT rinkai įtaką darančius veiksnius.
„Kainų pokyčius daugiau siečiau su sezoniškumu. Vasario mėnuo ir nuomos, ir būsto pirkimo rinkoje visuomet būna prasčiausias. Tad ir kainos gali būti šiek tiek paleistos. Pavasariui atėjus optimizmo daugiau, tai ir NT rinkoje galime jau matyti daugiau aktyvumo“, – pabrėžia pašnekovas.
NT ekspertas tęsia, kad prieš nagrinėjant antrinę būsto rinką, reikia suprasti, kas darosi naujo būsto, pirminėje NT rinkoje.
„Normalūs naujos statybos butų pardavimai yra kokie 600-700 vienetų per mėnesį. Yra buvę ir daugiau, tačiau labai gerais laikais ir esant labai palankioms ekonominėms aplinkybėms. Praėjusių metų rugsėjį, spalį, lapkritį naujos statybos butų pardavimai nesiekdavo 200 vienetų per mėnesį. Kitaip tariant, 3-4 kartus rinka buvo smukusi. Ir čia, be abejo, tai lėmė ECB palūkanų norma, kuri išaugo iki 4 proc. Tuomet pridedame banko maržą ir net ją sumažinus palūkanos už būsto kreditą yra didelės, apie 5-5,5 proc. Tad nemažai potencialių pirkėjų pirmojo būsto liko nuomos rinkoje“, – aiškina M. Čiulada.
Pašnekovas pabrėžia, kad iš NT rinkos kuriam laikui pasitraukė ir investuotojai – tie, kurie butus perka nuomai, nes neranda sau palankaus pasiūlymo, kainos ir kokybės santykio. Rinkos atšalimas lėmė, kad jau 18 mėnesių Lietuvoje naujos statybos butų kainos nesikeičia.
„Kalbant apie antrinę rinką, tai reiktų suprasti, kad ji yra daug didesnė. Jeigu naujo būsto segmente kalbame apie šimtus parduodamų butų, tai antrinėje rinkoje dėl jos dydžio – apie tūkstančius. Pardavimų kritimas antrinėje rinkoje yra, pastebime, kad iki 30 proc. Bet kalbame ne apie kartus. Būstai antrinėje rinkoje parduodami, čia jų kaina yra labiau įkandama, žmonės dar įperka, ypač tuose blokiniuose rajonuose. Rinka gyva, mes turime pavyzdžių, kai sprendimas pirkti priklauso nuo kelių tūkstančių eurų nuolaidos. Paklausa, noras pirkti yra“, – teigia M. Čiulada.
Kainų korekcijos pagal mikrorajonus Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje
Žiniasklaidai platintame „1Partner LT“ pranešime skaičiuojama, kad 2024 metų sausį antrinėje butų rinkoje Vilniuje sudaryti 458 pirkimo-pardavimo sandoriai, t.y. 22,1 proc. mažiau nei gruodį ir 7,1 proc. mažiau nei sausį prieš metus. Kaune sudaryti 208 sandoriai, t.y. 3,3 proc. mažiau nei gruodį, bet 12,4 proc. daugiau nei sausį prieš metus. Klaipėdoje sudaryti 128 sandoriai, t.y. 20,5 proc. mažiau nei gruodį ir 12,3 proc. mažiau nei sausį prieš metus. „1Partner LT“ būsto kainų indekso „1PI“ duomenimis, antrinėje rinkoje bendras butų kainų lygis per sausio mėn. Vilniuje sumažėjo 0,1 proc. (1 eurų/ kv. m), Kaune – sumažėjo 1,3 proc. (16 eurų/ kv. m), Klaipėdoje – sumažėjo 0,9 proc. (11 eurų/ kv. m). Per metus Vilniuje kainos sumažėjo 1,0 proc. (20 eurų/ kv. m) iki 1941 eurų/ kv. m. Kaune metinis butų kainų kritimas siekė 3,9 proc. (51 eurų/ kv. m) iki 1267 eurų/ kv. m. Klaipėdoje fiksuotas 0,1 proc. metinis kainų sumažėjimas (1 eurų/ kv. m) iki 1248 eurų/ kv. m.
Vilniuje centrinėje miesto dalyje, Senamiestyje, Naujamiestyje, Žvėryne, Užupyje, senos statybos butų kainos per metus padidėjo 0,5 proc. (15 eurų/ kv. m) iki 3019 eurų/ kv. m. Per mėnesį kaina šioje zonoje padidėjo 0,3 proc. (8 eurų/ kv. m).
Miegamuosiuose rajonuose arčiau centro, kuriuose daugiausia senos statybos gelžbetoniniai daugiabučiai, t. y. Žirmūnuose, Baltupiuose, dalyje Antakalnio ir Šnipiškių per metus senos statybos butų kainos sumažėjo 2,0 proc. (38 eurų/ kv. m) iki 1882 eurų/ kv. m. Per mėnesį kaina padidėjo 0,4 proc. (7 eurų/ kv. m).
Pietinėje sostinės dalyje, kuriai priskiriami Naujininkai ir Vilkpėdė per metus butai atpigo 0,7 proc. (11 eurų/ kv. m) iki 1665 eurų/ kv. m. Per mėnesį kaina sumažėjo 0,4 proc. (6 eurų/ kv. m).
Sovietinės statybos miegamųjų rajonų zonoje, apimančioje Lazdynus, Karoliniškes, Viršuliškes, Justiniškes, Šeškinę ir Fabijoniškes per metus butai atpigo 2,5 proc. (39 eurų/ kv. m) iki 1520 eurų/ kv. m. Per mėnesį kaina sumažėjo 0,5 proc. (8 eurų/ kv. m).
Pilaitėje per metus vidutinė senos statybos butų kaina sumažėjo 0,8 proc. (12 eurų/ kv. m) iki 1589 eurų/ kv. m. Per mėnesį kaina sumažėjo 0,3 proc. (5 eurų/ kv. m).
Šiaurinėje miesto dalyje, apimančioje Tarandės, Perkūnkiemio, Bajorų, Visorių, Santariškių rajonus per metus butų kainos padidėjo 0,7 proc. (169 eurų/ kv. m) iki 2020 eurų/ kv. m. Per mėnesį kaina sumažėjo 0,3 proc. (5 eurų/ kv. m).
Kauno centre, senamiestyje vidutinė senos statybos butų kaina per metus padidėjo 1,5 proc. (28 eurų/ kv. m) iki 1965 eurų/ kv. m. Per mėnesį kaina sumažėjo 0,3 proc. (5 eurų/ kv. m).
Šiaurinėje Kauno dalyje, apimančioje daugiausiai senos statybos sovietmečiu statytus daugiabučius, per metus vidutinė senos statybos butų kaina sumažėjo 4,9 proc. (63 eurų/ kv. m) iki 1212 eurų/ kv. m. Per mėnesį kaina sumažėjo 1,6 proc. (19 eurų/ kv. m).
Vakarinėje miesto dalyje, apimančioje Vilijampolę, Šilainius, per metus vidutinė senos statybos butų kaina sumažėjo 2,8 proc. (36 eurų/ kv. m) iki 1220 eurų/ kv. m. Per mėnesį kaina sumažėjo 0,8 proc. (10 eurų/ kv. m).
Klaipėdos centre, Senamiestyje per metus vidutinė butų kaina padidėjo 1,3 proc. (22 eurų/ kv. m) iki 1726 eurų/ kv. m. Per mėnesį kaina padidėjo 0,5 proc. (8eurų/ kv. m).
Pietinėje Klaipėdos dalyje, esančioje arčiau miesto centro per metus vidutinė butų kaina padidėjo 0,5 proc. (6 eurų/ kv. m) iki 1315 eurų/ kv. m. Per mėnesį kaina sumažėjo 1,1 proc. (15 eurų/ kv. m).
Kiek toliau nuo centro esančiuose pietiniuose senos statybos rajonuose vidutinė kaina per metus sumažėjo 0,7 proc. (7 eurų/ kv. m) iki 1053 eurų/ kv. m. Per mėnesį kaina sumažėjo 1,4 proc. (15 eurų/ kv. m).
Šiaurinėje Klaipėdos dalyje, kur gerokai daugiau naujesnės statybos būsto, per metus butai antrinėje rinkoje pabrango 0,2 proc. (3 eurų/ kv. m) iki 1841 eurų/ kv. m. Per mėnesį kaina padidėjo 0,3 proc. (5 eurų/ kv. m).
Pasak „1Partner LT“ direktoriaus Viktoro Račkovskio, įprasta, kad sausis butų rinkoje būna vangus, tačiau šiemet aktyvumas dar labiau sumenko ir nukrito į seniai nematytas žemumas. Šį sausį prie sezoniškumo prisidėjo neigiamas emocinis fonas dėl galimų ekonomikos iššūkių, karo grėsmės ir pan. Tačiau, skirtinguose segmentuose matomi nevienodi pokyčiai. Labiausiai kainų kritimui pasidavė senos statybos segmentas miegamuosiuose mikrorajonuose, o naujesnės statybos ar centrinėse miesto dalyse esantis būstas išlaikė stabilias kainas ar net nežymų jų padidėjimą. Dabartinė situacija labiausiai paveikė ekonominės klasės pirkėjus, o aukštesnės būsto klasės segmente situacija kur kas stabilesnė. Visgi, tikėtina, kad prasti sausio rezultatai yra ne tendencija, o momentinis reiškinys, nes su prognozuojamu palūkanų mažėjimu turėtų atsigauti ir būtų rinkos aktyvumas.