Sėkmingiausių metinės pajamos pasiekė penkiaženklius skaičius, tačiau legaliai dirbantys brokeriai prakalbo apie tai, jog šią sritį laikas reguliuoti ir visus tarpininkus priversti mokėti mokesčius.
Šiandien Lietuvoje beveik visi tarpininkai darbuojasi su individualios veiklos pažymomis ir dažnai tik jų sąžinės reikalas, ar deklaruoti visas gautas pajamas.
„Mokesčių nemokėjimas šiandien opi problema, nes žinomos tarptautinės agentūros moka viską, kas priklauso pagal įstatymus, o kiti žaidėjai dirba neskaidriai“, – piktinasi „Ober-Haus“ generalinis direktorius Remigijus Pleteras.
Jis sako, kad jie PVM mokėtojai ir kiekvienais metais VMI teikia duomenis kiek buvo sumokėta konkrečiam žmogui. „Ober-Haus“ taip pat veikia pagal modelį, kai bendradarbiaujama su žmonėmis, dirbančiais pagal individualios veiklos pažymėjimus.
Po agentūrų stogu
„Lietuvoje patys geriausi brokeriai uždirba daugiau nei 100 tūkst. eurų per metus“, – sako Audrius Gudanavičius, „DNB Būstas” generalinis direktorius, Lietuvos Nekilnojamojo turto agentūrų asociacijos (LNTAA) prezidentas ir skaičiuoja, kad šalyje yra apie 1500 žmonių, kuriems ši veikla pragyvenimo šaltinis.
Nekilnojamojo turto agento veiklos modelis praktiškai vienodas visoje šalyje. Paprastai sukuriama „skėtinė“ įmonė – tai palyginti nedidelė bendrovė, kurioje dirba keletas administracijos darbuotojų, analitikų, IT specialistų, bet jos pavadinimas reklamuojamas arba įsigyjama tarptautinio tinklo franšizė.
Brokeriai, arba nekilnojamojo turto tarpininkai, žmonės, dirbantys su individualios veiklos pažymėjimais, su šia įmone bendradarbiauja, bet formaliai nėra jos darbuotojai.
Agentūra jiems reikalinga dėl sukauptos informacijos, galimybės pigiau naudotis nekilnojamojo turto portalų paslaugomis, vardo, kad būtų galima prisistatyti ką atstovauji ir tai suteiktų patikimumo, paprasčiausio noro būti komandoje.
Galų gale, agentūra turi biurą su iškaba, kuriame galima susitikti su klientu. Po sandorio brokeris agentūrai atiduoda, priklausomai nuo sutarties ir kitų sąlygų, 30–70 proc. uždarbio.
LNTAA prezidentas pripažįsta, kad retkarčiais klientai atsisako mokėti komisinius ir santykius su jais tenka aiškintis teisme. Tačiau tai ypatingai reti atvejai.
LNTAA vadovas sako, kad netgi patys geriausi, skaičiuojantys keliolika tūkstančių eurų per mėnesį siekiančias pajamas, uždarbiu dalinasi su agentūromis, nes taip paprasčiau.
Tačiau šioje rinkoje lengvų pinigų mažėja. Vystytojai, kurie prieš keletą metų savo objektų pardavimą patikėdavo tarpininkams, patys steigia pardavimo skyrius ir brokeriai jau tampa nebe pagrindiniais naujų objektų pardavėjais, o tik pagalbininkais.
Geriausi parduoda nesustodami
Žmonės, kurie per metus uždirba po 100 tūkst. eurų per metus nebūtinai pardavinėja prabangų būstą.
„Tiesiog tai žmonės, kurie dirba po keliolika valandų per dieną ir per mėnesį parduoda, tarkime, po keliolika paprastų būstų. Dažnai tie, kurie specializuojasi prabangaus, kainuojančio po kelis milijonų eurų, būsto segmente, uždirba kur kas mažiau“, – niuansus aiškina A. Gudanavičius.
Jis įvardina ir kaip pasiekiamas toks rezultatas – tarpininkas sugeba bendrauti tiek su pirkėjais, tiek su pardavėjais ir stengiasi, kad objektą pardavinėtų jis vienas. Dažnai didžiuosiuose nekilnojamojo turto paieškos portaluose skirtingus skelbimus su tuo pačiu objektu sudeda keletas brokerių. Tada tik sėkmės dalykas, kuriam pasiseks pirmam rasti pirkėją.
„Kalbant apie aukščiausio lygio profesionalus, jie sugeba išklausyti klientą ir jam pasiūlyti tai, ko jis nori, nors net ne visada įvertina savo poreikius. Pavyzdžiui, taip dviejų kambarių buto Antakalnyje ieškantis žmogus po pokalbio supranta, kad jam ir jo šeimai bus patogesnis keturių kambarių butas Fabijoniškėse“, – sako A. Gudanavičius.
Asociacijos vadovas sako, kad brokerių nemėgstamiausi pervertinti objektai, kuriuos parduodant teks įdėti gana daug darbo, tačiau tikimybė rasti pirkėją menka. Kitas slidus segmentas – žemės sklypai. Jais norint prekiauti reikia kur kas daugiau žinių nei parduodant eilinį butą. Kainas tarpininkai nustato ne pagal skelbimų portalus, bet pagal Registrų centro duomenis.
Specializuojasi rajonais
„Didmiesčiuose yra brokerių, kurie specializuojasi pardavinėdami butus atskiruose rajonuose, pavyzdžiui, Vilniaus Antakalnyje ar Žvėryne. Tačiau rinka palyginti maža ir tokiam žmogui nori nenori tenka dirbti ir kituose rajonuose“, – dėsto A. Gudanavičius ir vardina kitas specializacijas.
Tai prabangaus būsto (brangesnio nei 300 tūkst. eurų), žemės, komercinio nekilnojamojo turto pardavėjai.
Tačiau LNTAA prezidentas iš karto pabrėžia, kad didelius pinigus uždirba toli gražu ne visi brokeriai. Kaita šioje profesijoje milžiniška.
A. Gudanavičius sako, jog reikia mažiausiai metų, kad žmogus suprastų, ar tai jo sritis ir sugebės čia įsitvirtinti bei uždirbti. Kai kuriose srityse, pavyzdžiui komercinio nekilnojamojo turto, paprastai reikia bent poros metų kol pastangos pavirsta pinigais. Tik tada sukuriamas patikimo tarpininko vardas ir atsiranda pakankamai kontaktų, be kurių sėkmingai dirbti sudėtinga.
„Šiandien, jei piešime brokerio portretą, tai bus patyręs žmogus nuo 30 m., kuris nori dirbti sau ir žinoti, kad jo uždarbis sąlyginai neribotas. Į šią sritį ateina netgi vidutinės ar aukštesnės grandies vadovai, kuriems įkyrėjo darbas korporacijoje ar didelėje įmonėje“, – pasakoja A. Gudanavičius.
Verslo modelis nemokėti mokesčių
Tačiau LNTAA vadovas pripažįsta, jog kol kas visiems gyvenimą juodina tai, kad pati nekilnojamojo turto rinka laukinė. Tik liepą įstatymu apibrėžta brokerio sąvoka ir jie įpareigoti sudaryti sutartis su klientais, patikrinti jo dokumentus, įvertinti, ar tai nėra politikas. Teisės aktas priimtas kovojant su pinigų plovimu. Brokeriai praktiškai prilyginti bankininkams.
„Dalis agentūrų ir brokerių veikia legaliai, tačiau nemoka mokesčių. Norint dirbti šiandien užtenka individualios veiklos pažymėjimo, tačiau žmogus nebūtinai privalo parodyti pajamas. Apie tai kalbame su Valstybine mokesčių inspekcija, kuri aktyviau stebi butų nuomos segmentą. Tikimės, kad jie imsis stebėti ir kitus NT tarpininkus. Tam galima panaudoti netgi tuos robotukus, kurie naudojami stebėti nuomojamą būstą“, – aiškina A. Gudanavičius.
Asociacijos vadovas sako, jog dalis agentūrų veikia laikydamosios įstatymų ir pagal jas galima įvertinti, kiek realiai sandorių sudaro viename ar kitame mieste dirbantis brokeris.
„Kai kurie tarpininkai ir agentūros tiesiog nedeklaruoja gautų pajamų, su klientais tariasi, kad bus atsiskaitoma grynais pinigais“, – aiškina A. Gudanavičius.
Galima palyginti
R.Pleteras siūlo, kad dalį problemų galėtų išspręsti, tai, kad, pavyzdžiui, skelbimus galėtų talpinti tik pardavimo sutartį dėl konkretaus objekto sutartį pasirašęs brokeris.
Maždaug prieš dešimt metų Lietuvoje VMI už panašų veiklos modelį mėgino nubausti nekilnojamojo turto agentūras. Tada buvo traktuojama, jog brokerio, kuris formaliai dirbo su verslo liudijimu, darbą galima prilyginti darbo santykiams. Kai kurios agentūros sumokėjo milžiniškas baudas, kitos bankrutavo, trečioms pavyko įrodyti savo tiesą ir apsiginti.
Dabar VMI, pasak A. Gudanavičiaus, veiklos traktavimas skiriasi nuo buvusio prieš dešimtmetį ir veikla su individualios veiklos pažyma pretenzijų nekelia.
