Apsvarstykime dvi alternatyvas. Pirmoji – dangoraižis ir toliau lieka savivaldybės nuosavybė. Antroji – dangoraižis parduodamas investuotojui ir tuoj pat tos pačios savivaldybės išsinuomojamas. Siūlyčiau į kiekvieną iš šių alternatyvų pažvelgti užsidėjus pirma buhalterio, paskui – ekonomisto ir galiausiai – politiko „akinius“.
Greitai iš popierių išgaruosiančios pajamos
Buhalteris viską vertintų per faktinių pajamų ir sąnaudų prizmę. Tarkime, kad dangoraižis pastatytas prieš kelerius metus už savivaldybės pinigus. Todėl savivaldybė neturi jokių pajamų iš šio pastato. Taip pat neturi ir sąnaudų. Pardavus pastatą, buhalteris pirmiausia pajamose užrašytų „kapitalo pelną” – skirtumą tarp dangoraižio pardavimo kainos (tarkime, 100 mln. Lt) ir jo balansinės vertės.
Anot žiniasklaidos, pastatyti dangoraižį kainavo apie 74 mln. Lt. Taigi buhalterio popieriuose dangoraižio pardavimo dieną pasirodys 26 mln. Lt vienkartinės “popierinės” pajamos. Tačiau kartu sąnaudose atsiras nuolatiniai mokėjimai už dangoraižio nuomą iš naujojo savininko. Tad iš buhalterio požiūrio taško mokėjimai už nuomą greit „suvalgys” tas vienkartines pajamas. Ir jei buhalterio kas nors paklaus, ar idėja parduoti dangoraižį yra gera, šis greičiausiai pasakys, kad „nelabai”.
Sutaupome 8 mln., kad mokėtume 10 mln.
Tuo tarpu ekonomistui yra įdomios ne buhalterinės, o vadinamosios „alternatyvios sąnaudos“ – tai yra prarastos geriausios galimybės kaina. Jei dangoraižis priklauso savivaldybei, tai dar nereiškia, kad tas turėjimas nieko nekainuoja. Savivaldybės ekonomistas mąstytų taip: jei dangoraižį parduotume už, tarkime, 100 mln. Lt, savivaldybė galėtų mažiau skolintis. Tarkime, kad savivaldybė skolinasi už 8 proc. metinių palūkanų. Taigi dangoraižio turėjimo nuosavybės teise alternatyvios sąnaudos yra 8 mln. Lt per metus.
Antra vertus, savivaldybė, sėdėdama savo dangoraižyje, nemoka už patalpų nuomą. Jei jai reikėtų nuomotis jį pačiai iš savęs, ji sumokėtų bent tuos pačius 8 mln. Lt, nes tokia yra prarasta geriausios galimybės kaina (alternatyvios sąnaudos). Taigi ekonomistas užrašytų tą pačią sumą tiek pajamose, tiek sąnaudose.
Svarstydamas, kaip būtų pardavus savivaldybės pastatą, ekonomistas naudos skiltyje užrašytų mažesnes palūkanas už skolą, kurią savivaldybė susimažintų pardavusi savo pastatą. Darant prielaidą, kad pardavimo kaina yra 100 mln. Lt (o meras panašios sumos ir tikisi) ir kad savivaldybė skolinasi už 8 proc. metinių palūkanų, kasmetinė nauda dėl paskolos grąžinimo yra 8 mln. Lt.
Sąnaudų srityje atsiranda mokėjimai už nuomą. Darau prielaidą, kad jie sudarys 10 mln. Lt. Kodėl? Todėl, kad investuotojas norės gauti didesnę grąžą už savo investiciją nei jo skolinimosi sąnaudos. Tarkime, kad jis skolinasi brangiau už savivaldybę (už kokius 9 proc., o savivaldybė – už 8 proc.), nes šios paprastai nebankrutuoja, kitaip nei investuotojai į nekilnojamąjį turtą. Investuotojas dar prideda pelno maržą (1 proc.), kad kažką uždirbtų. Ir jei jis mokės už dangoraižį 100 mln. Lt, norės jį išnuomoti už 10 mln. Lt per metus.
Taigi rezultatas yra prastas – parduodami dangoraižį per metus sutaupome 8 mln. Lt, kad paskui mokėtume 10 mln. Lt.
Politikai mažinti skolų paskatų neturi
Tuo tarpu politikui svarbu maksimizuoti perrinkimo tikimybę, su tuo glaudžiai koreliuoja galimybė iki rinkimų išleisti kuo daugiau viešųjų lėšų. Dažnai politikų planavimo horizontas yra iki kitų rinkimų. Savivaldos rinkimai bus kitais metais.
Tad ko siekia politikas, svarstydamas apie tokį sandorį? Drįstu teigti, kad maksimizuoti savo valdomą biudžetą. Jis per daug nesuka galvos, ką paliks po jo atėjusiems politikams, tad mažinti skolų jis neturi didelių paskatų.
Pavyzdžiui, savivaldybė netrukus ketina rekonstruoti Sereikiškių parką Vilniuje. Kaip žiniasklaidoje giriasi merija, parkas ketinamas atkurti į „originalų“ – taip, kaip jis atrodė, kai buvo įrengtas 1882 metais, pagal garsaus dailininko A.Strausso projektą. Kaip rašoma merijos interneto puslapyje, „parke ketinama įrengti botanikos sodą, buvusį vienuolyno sodą, oranžeriją, specialią vietą kameriniams renginiams, alpinariumą, rožyną. Sereikiškių parke taip pat numatoma pastatyti tris žaidimų aikšteles įvairaus amžiaus vaikams, šachmatų ir petankės aikšteles, kelias kavines ir restoranus. Bus įrengti tvenkiniai – šiltuoju metų laiku čia veiks fontanai, o žiemą – čiuožykla”.
Supraskite, aš ne prieš parkus. Bet ar nuosmukio metu, kai yra nemažai žmonių ant bado ribos, tai yra prioritetas? Štai kur ekonominis klausimas!
Tačiau viešųjų ryšių aspektu politikui prieš rinkimus svarbiau parkas, nes, jei tyliai paremsi anoniminius badaujančius, apie tai sužinos mažiau rinkėjų nei apie pompastišką parko atidarymą.
Čia jau galima grįžti prie dangoraižio. Kuo politikui žavus jo pardavimas ir išsinuomojimas? Ogi pinigų srautu! Iš karto gauni 100 mln. Lt, o nuomos mokesčius mokės jau po tavęs ateinantys politikai. 100 mln. Lt prieš rinkimus gali praversti parodomiesiems projektams a la Sereikiškių parkas ar Babilono bokštas.
Priešingi politikų ir visuomenės tikslai
Jei savivaldybė pažada investuotojui mokėti po 10 mln. Lt nuomos mokestį neribotą laiką, už dangoraižį galima tikėtis beveik 100 mln. Lt. Jei savivaldybė, pavyzdžiui, pažadėtų pirmais metais mokėti 10 mln. Lt, ir ši suma kasmet augtų po 10 proc., už dangoraižį pagal šią formulę būtų galima tikėtis jau iki 200 mln. Lt.
Taigi nemokamas patarimas ciniškiems politikams: jei norite už dangoraižį (ar visa kita, ką jūs pardavinėsite ir paskui nuomositės, pavyzdžiui, ministerijų pastatus) gauti kuo daugiau, pažadėkite investuotojui už nuomą mokėti ne fiksuotą sumą, o didėjančią tempu „g“. Ir kad tas „g” būtų gana didelis. Galimi pretekstai: būsima infliacija ar dar kas nors. Vis tiek dėl to „g” galvą skaudės jau kitiems miesto tarybos nariams. Žurnalistai ir visuomenė daugiausiai dėmesio suteiks į pradinę sumą, kuri matuojama milijonais litų, o ne į jos augimo tempą, kuri matuojama nedideliais procentais.
Beje, o pagal kokį kriterijų skelbti dangoraižio pirkimo ir išnuomavimo konkurso nugalėtoją? Žiūrėti tik į pardavimo kainą ar/ir į (pradinę) nuomos kainą?
Pardavimo kaina ir paskui būsiantys mokėjimai už nuomą yra glaudžiai ir neigiamai susiję. Politikui svarbiau gauti daugiau už pardavimą. Miestelėnams svarbu, kad pinigų srautai iš savivaldybės investuotojui būtų kuo mažesni. Politikai ir visuomenė turi priešingus tikslus.
Taigi dangoraižio pardavimo epopėja kvepia gera politika, bet bloga ekonomika, nes miestiečiai iš to nelaimės. Tačiau ši „geniali idėja” atveria didelę erdvę politikams gauti asmeninę piniginę naudą ar politinius dividendus. Tačiau, kol tokiems projektams vis dar neprivaloma sąnaudų ir naudos analizė, kiekvienas gali kirsti lažybų, kuri alternatyva bus įgyvendinta – naudingesnė visuomenei ar politikams?
Beje, analogiški analizės principai gali būti taikomi ir kitoms pastarojo meto grand idėjoms, pavyzdžiui, Ūkio ministerijos brandinamiems „viešosios ir privačios partnerystės”/“koncesijų” projektams. Mintis išleisti „arabų milijardus” infrastruktūros plėtrai ir pan. politiškai atrodo patraukli, nes tikroji kaina nukeliama į ateitį. Bet kokia yra visų tų investicijų nauda visuomenei, yra atviras klausimas, į kurį turbūt niekas nesirūpins atsakyti.
Parengta pagal Lietuvos banko ekonomisto paskaitą, skelbiamą www.ekonomika.org.
