Ar Lietuvoje pučiasi dar vienas nekilnojamo turto burbulas ir artėja nekilnojamo turto krizė? Apie tai – pokalbis laidoje „Dėmesio centre“ su Lietuvos banko valdybos pirmininku Vitu Vasiliausku, Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos direktoriumi Mindaugu Statulevičiumi ir „Ober-Haus“ vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovu Sauliumi Vagoniu.
– Nekilnojamo turto ir kreditavimo augimas Lietuvoje yra vienas sparčiausių Europoje. Kodėl, pone Vasiliauskai?
V. Vasiliauskas: Toks yra ekonominis ciklas. Mes esame augančiame ekonominiame cikle. Ekonomika vystosi ir kreditavimas auga, atitinkamai reaguoja ir nekilnojamo turto rinka. Sakyčiau, kad tai natūrali tendencija.
– Jūs matote problemą, kad per greitai auga nekilnojamo turto kreditavimas ir kainos?
V. Vasiliauskas: Mes sakome, kokie iššūkiai gali būti vidutiniu laikotarpiu, tai yra per kelis metus. Mes kaip tik kalbėjome apie finansinį stabilumą ir galimas būsenas į priekį, taigi vienas iš rizikos faktorių, kuris, žinoma, nebūtinai gali realizuotis, yra būtent vidinė nekilnojamo turto rinka.
– Ar Lietuvos bankas siūlys dar griežtinti kreditavimo sąlygas Lietuvoje? Jos jau yra griežtintos: dabar norint gauti paskolą būstui reikia turėti ne mažiau 15 proc. savo lėšų nuo visos būsto vertės, ilgiausias kredito laikotarpis – 30 metų.
V. Vasiliauskas: Kol kas tikrai sunku kalbėti, mes rudenį paskaičiuosime viščiukus. Išanalizavome 2016 m. ir pamatėme, kad metų pradžioje būsto kainos augo maždaug 3 proc., o metus baigėme su beveik 9 proc. augimu.
Būtent balandis ir gegužė rodo, kad aktyvumas šiek tiek sumažėjo. Taigi dar anksti daryti išvadas, bet akivaizdu, kad temperatūra kyla ir mes apie tai bandome pranešti iš anksto.
– Šiuo metu vystoma tikrai daug nekilnojamo turto projektų tiek Vilniuje, tiek Kaune, Neringoje. Kiek klientų pirkdami nekilnojamąjį turtą tiesiog tokiu būdu investuoja pinigus, pone Statulevičiau?
M. Statulevičius: Reikėtų suprasti, kad tie, kurie investuoja į nekilnojamą turtą, tai daro didžiuosiuose miestuose – Vilniuje, Kaune, pajūrio regione. Tai yra tie keli Lietuvoje augantys miestai, taigi ir vertė turto didesnė, ir galima grąžą didesnė. Tikslių duomenų neturime, bet yra pavyzdžių, kai name pusė butų nuperkama būtent nuomai.
V. Vasiliauskas: Šiai dienai maždaug 70 proc. visų nekilnojamo turto sandorių vertine išraiška, ne pagal sandorių skaičių, yra finansuojama būsto paskolomis.
– O daug tokių atvejų, kad įsigyjamas trečias ar ketvirtas būstas naudojant banko paskolą, bet tai vertinant kaip investiciją? Žmogus tiesiog tokiu būdu investuoja pigius banko kreditus?
V. Vasiliauskas: Taip, tokių atvejų yra nemažai. Kokį procentą antrinis būsto įsigijimas sudaro bendrose būsto paskolose tikrai nepasakysiu, bet toks investavimas, tikintis didesnės grąžos per nuomą, yra populiarus.
– Pone Vagoni, Lietuvos banko duomenimis, praėjusius metus nekilnojamo turto rinka baigė 9 proc. kainų augimu. Kuo jūs tai aiškinate?
S. Vagonis: Jeigu žiūrėtume į mūsų statistiką, mes skaičiuojame 5 didžiuosius Lietuvoje miestus: Vilnių, Kauną, Klaipėdą, Šiaulius ir Panevėžį. Mūsų duomenimis pernai metais vidutinis kainų kilimas buvo apie 5 proc., Vilniuje, žinoma, didžiausias – apie 7 proc.
Šių metų duomenys rodo, kad nuo sausio iki gegužės mėnesio Vilniuje butai brango maždaug 1,5 proc., kituose miestuose – 1 proc. Pernai tempas buvo greitesnis. Taigi, tas kainų kilimas šiemet nėra kosminis. Pavyzdžiui, 2007 m. kainos kildavo po kelis procentus per mėnesį.
– Sakote, kad kol kas jokio pavojaus nėra ir rinka nėra perkaitusi?
S. Vagonis: Manau, kad Lietuvos bankas užsiima labai gera prevencija. Burbulą stabdyti reikia ne tada, kai jis jau sprogsta ir tik sakyti, kad burbulas sprogo – gelbėkitės kas galit, bet užkirsti prielaidas jo formavimuisi. Bankas mato aktyvią rinką. Pernai metais Vilniuje buvo rekordinis butų sandorių kiekis – parduota 11 tūkst. butų.
Tai net daugiau negu iki tol buvęs 2007 m. rekordas. Tačiau didelio sandorių kiekio neatsveria augančios kainos. Tai yra gerai, rinka aktyvi.
Paklausa nemaža, tačiau yra didelė statybų bendrovių pasiūla, statoma daug butų ir tai šiek tiek varžo kainų kilimą.
Dėl to manau, kad nėra dėl ko labai nerimauti. Labai gerai, kad bankas perspėja apie rizikas, nes tai riboja žmonių spekuliacinį norą, kaip buvo 2007 m., nusipirkti butą dabar pigiau, planuojant vėliau parduoti brangiau.
Dabar tuo ir skiriasi pirkėjai nuo tų, kurie buvo prieš dešimt metų, kad nebesitikima uždirbti iš vertės augimo, o tiesiog skaičiuojama kiek galima gauti grąžos, pavyzdžiui, nuomojant būstą.
– Tai tos praktikos pirkti ir laukti, kol dar pabrangs, nebėra, pone Statulevičiau?
M. Statulevičius: Praktiškai nėra. Dabar butas yra kaip priemonė uždirbti pinigus. Vilniuje galbūt tas procentas mažesnis, bet Kaune ar Klaipėdoje iš to galima uždirbti tikrai apie 5-6 proc. Ypač jei dar pasinaudojama trumpalaikės nuomos forma.
V. Vasiliauskas: Manau, labai svarbu yra atskirti būstą ir komercinį nekilnojamąjį turtą. Mes dabar akcentuojamės į būstą.
Kalbant apie komercinį nekilnojamą turtą, tai irgi ne paslaptis, kad Vilnius grąžos požiūriu yra vienas patraukliausių miestų Rytų ir Centrinėje Europoje. Prognozuojama, kad pasiūla per 2017 m. išaugs maždaug 17 proc. Tai reiškia, kad viršys paklausą.
Vadinasi, šiose srityje burbulo tikėtis kol kas negalima.
– Koks yra saugus nekilnojamo turto rinkos augimo greitis lyginant su ekonomikos augimu? Pavyzdžiui, ekonomika auga 3,5 proc., o nekilnojamas turtas – 7 proc. Tai gali būti galimo burbulo požymiai?
S. Vagonis: Geriausia lyginti ne su pačiu ekonomikos augimu, o su žmonių atlyginimų augimu. Visą laiką yra geriau, kai nekilnojamo turto kainos auga paraleliai su atlyginimais.
Jeigu žiūrėsime į istoriją, tai reikia pripažinti, kad 2016 m. buvo grėsmingiausi, nes, kaip minėjome, nekilnojamo turto kainos augo 5–6 proc., o atlyginimai augo gerokai kukliau.
Tačiau iki tol, žiūrint į visą pokrizinę situaciją, atlyginimai augo gerokai sparčiau negu nekilnojamo turto kainos. Būsto įperkamumas Lietuvoje dabar yra istoriškai geriausias.
