Lietuvos finansų rinkų instituto atliktas tyrimas, kurio tikslas buvo įvertinti nekilnojamo turto Baltijos šalyse plėtrą pritraukiant finansavimą per kapitalo rinkas, rodo, kad tai galėtų būti pensijų ar draudimo fondai, smulkieji ir kiti instituciniai investuotojai, rašoma advokatų kontoros „Valiunas Ellex” pranešime spaudai.
Bet tam yra svarbu turėti ir išvystytą bei likvidžią finansų rinką, kuri suteiktų alternatyvias finansavimo formas.
Bankų paskolos ir nuosavas kapitalas vis dar lieka pagrindinis Baltijos šalių nekilnojamojo turto ir verslo finansavimo šaltinis. Tačiau norint pasiekti investicijų ir vartojimo augimą, nekilnojamojo turto plėtotojams ir savininkams būtina ieškoti naujų finansavimo galimybių finansų rinkose, pavyzdžiui, vertybiniais popieriais, išvestinėmis finansinėmis priemonėmis ir kitais finansiniais instrumentais.
„Kitų šalių patirtis rodo, kad toks finansavimas suteikia daugiau likvidumo ir skaidrumo, skatina finansų rinkų plėtrą ir ekonomikos augimą bei prisideda prie efektyvesnio įmonių valdymo. Vadovaudamosi šiais principais ateityje Baltijos šalys gali pritraukti kapitalą ne tik iš Skandinavijos, kaip pagrindinio kapitalo šaltinio šiuo metu, bet ir iš sparčiai augančios Azijos ar Jungtinių Amerikos Valstijų. Tačiau tam turi būti sukurti patrauklūs finansiniai instrumentai kapitalo rinkose ir patraukli šalių teisinė ir mokesčių sistema.“, – sako Lietuvos finansų rinkų instituto direktorė prof. Gerda Žigienė.
Pasak pranešimo, tokiu būdu galima tikėtis didesnių kapitalo srautų iš institucinių investuotojų bei smulkiųjų investuotojų į Baltijos šalių nekilnojamojo turto sektorių bei ekonomiką.
Pasak tyrimą atlikusio Lietuvos finansų rinkų instituto, Latvijos, Estijos ir Lietuvos reguliavimas kolektyvinio investavimo srityje į nekilnojamąjį turtą yra gan panašus. Tačiau reikšmingi skirtumai glūdi pensijų fondų investicijų reguliavime.
Latvija ir Estija turi gan liberalias alternatyvių investicijų taisykles. Lietuva, priešingai, riboja pensijų fondų investicijas į nekilnojamąjį turtą, taip tiesiogiai lėtinant finansų rinką ir ekonomiką augimą.
„Iš principo nėra teisinių kliūčių didesnėms bendrovėms išleisti viešas akcijų ar obligacijų emisijas, tačiau įsigilinus paaiškėja, kad vertybinius popierius siūlyti viešai gali tik akcinės bendrovės, viešo siūlymo atveju reikalinga gan sudėtinga dokumentacija, o neviešo siūlymo kriterijai nėra iki galo aiškūs. Sudėtingesni instrumentai, tokie kaip įkeitimu užtikrintos obligacijos, nors galimi, tačiau vis dar nėra populiarūs. Kalbant apie fondus, jų reguliavimas darosi labai kompleksinis, tačiau esminių dalykų trūksta – pavyzdžiui, įgyvendindama alternatyvių investicinių fondų valdytojų direktyvą (AIFMD) Lietuva nenumatė galimybės į alternatyvius investicinius fondus investuoti neprofesionaliesiems investuotojams, o tai riboja fondų, peržengiančių vienos valstybės sienas, platinimą tarpvalstybiniu mastu. Nesant alternatyvių instrumentų, pensijų fondų ar draudimo bendrovių investicijos į nekilnojamojo turto projektus yra ribotos“ – pranešime sako „Valiūnas Ellex“ asocijuota partnerė.Joana Baublytė.
Daugumoje išsivysčiusių šalių pensijų fondai ir draudimo bendrovės investuoja reikšmingas sumas į nekilnojamojo turto vystymo projektus ir tampa svarbiais žaidėjais finansų rinkose.
Be to, išsivysčiusių šalių gyventojai savo turto struktūroje dažnai turi ne tik indėlių bankuose, bet taip pat ir rizikingesnių finansinių instrumentų kaip akcijos, obligacijos ar kt.
„Investuotojai, fondai ir daugelis ekonomistų sutinka, kad nebankinės įmonės ateityje vaidins svarbų vaidmenį nekilnojamojo turto rinkoje. Mūsų atliktas tyrimas rodo, kad nekilnojamąjį turtą galima sėkmingai finansuoti ne tik bankų paskolomis. Pensijų fondų ir draudimo kompanijų bei smulkiųjų investuotojų kapitalo dalis galėtų būti nukreipta į Baltijos šalių vidaus rinkas. Šiuo metu matome ribotą pensijų ar draudimo fondų dalyvavimą nekilnojamojo turto investicijose ir ekonomikoje, tačiau jie turi didžiulį potencialą“, – apie nekilnojamojo turto finansavimo alternatyvas sako profesorė.
Pasak pranešimo, Baltijos šalių kapitalo rinkos yra ankstyvoje vystymosi stadijoje, todėl norint pritraukti fondų finansavimą, pirmiausia reikia sukurti patrauklią aplinką kapitalo rinkų investuotojams ir palankias sąlygas įvairių finansinių instrumentų vystymui. Bendra Baltijos pensijų fondų turto suma siekia beveik 5 milijardus eurų (apie 6-7% nuo BVP), o didžioji dalis jų investicijų nukreipiama už Baltijos regiono ribų. Be to, tik 2 proc. šios sumos investuojama į nekilnojamąjį turtą.
„Pavyzdžiui, Lietuvos II ir III pakopos pensijų fondai 2014-ųjų pabaigoje turėjo maždaug 1,76 mlrd. eurų valdomo turto (apie 5% nuo BVP), bet tik 2 proc. pensijų fondų kapitalo panaudota alternatyvioms investicijoms. Estijoje ir Latvijoje situacija panaši, tik, pavyzdžiui Estijoje net 40 proc. pensijų fondų lėšų leidžiama investuoti į nekilnojamąjį turtą.“, - sako šiandien tyrimo „Baltijos nekilnojamojo turto rinkos dinamika ir finansavimo per Baltijos finansų rinkas perspektyvos“ rezultatus pristačiusi Lietuvos finansų rinkų instituto direktorė prof. Gerda Žigienė.
