Iš aukščiau matyti geriau?
“Neseniai pastatytą nedidelį 120 kv. metrų namelį aš nusprendžiau parduoti ir su pirkėju suderėjome 152 000 litų kainą. Abi šalys buvo patenkintos, kol iš Registro centro darbuotojų nesužinojome, kad “iš tiesų” to namelio atstatomoji vertė 168 000 litų, o “tikroji” rinkos vertė - 288000 litų. Visa tai reiškia, kad remdamasi naujaisiais nekilnojamojo turto rinkos masinio vertinimo sistemos algoritmais, mokesčių inspekcija gali jūsų sudarytą sandorį pripažinti neteisėtu. Nesvarbu, kad tam sandoriui neturėjo įtakos nei giminystės ryšiai, nei noras pagudrauti, nei dar kokios nors aplinkybės”, - pasakojo bendrovės “Patikimo verslo sistema” direktorius Saulius Žilinskas.
Toks valdžios traktavimas gali būti lyginamas su nesenu muitininkų užmoju nustatyti “tikrąją” į šalį importuojamų prekių vertę, numojant ranka į pirkimo kontrakte užfiksuotą kainą. Šiuo atveju mokesčių administratoriai galės patys nustatyti pajamų mokesčius nekilnojamąjį turtą parduodantiems subjektams, jei tik reali sandorio vertė nesutaps su apskaičiuota pagal masinio vertinimo sistemą.
“Žinoma, aš galėjau netiksliai apskaičiuoti parduodamo namelio vertę ar pasiduoti pirkėjo įkalbinėjimas nuleisti kainą, apsirikti keletu tūkstančių litų, tačiau ne keliasdešimt tūkstančių. Vadinasi, galima daryti prielaidą, kad Registro centro sukurta masinio vertinimo sistema turi rimtų trūkumų”, - spėjo verslininkas.
Prokrusto lova sklypams ir namams
Praėjusį savaitgalį vykusiame finansų maklerių asociacijos narių susitikime su nekilnojamojo turto ekspertais, bent jau viena iš galimų netikslumų priežasčių buvo aiškiai įvardyta. Registrų centro atstovė Albina Aleksienė, pasakodama apie žemės verčių žemėlapius ir masinio vertinimo sistemos kūrimą pripažino, jog šiam darbe jie rėmėsi informacija, sukaupta per pastaruosius penkerius metus registruojant nekilnojamojo turto sandorius.
Kasmet jų įvyksta apie 50000 - 70000, todėl per analizuojamą laikotarpį iš viso Registro centre susikaupė duomenys apie maždaug 300 tūkst. nekilnojamojo turto objektų. Teoriškai informacijos daug, bet praktiškai ji neapima net 10 proc. visų rinkos dalyvių, nes iš viso nekilnojamojo turto registre yra apie 5 mln. įrašų. Tikėtina, kad bandymai nustatyti universalius vertinimo mechanizmus remiantis sąlyginai kuklia duomenų baze, išprovokuos gana rimtų konfliktų ir ginčų dėl realios sklypų ar namų kainos bei su tuo susijusių mokesčių mokėjimu.
Atkreiptinas dėmesys ir į tai, kad iki šių metų pradžios žmonės turėjo teisę parduoti vieną nekilnojamojo turto vienetą, nemokėdami pajamų mokesčių, todėl dokumentuose stengdavosi nurodyti didesnes sandorio sumas ir taip legalizuoti deklaruojamas pajamas. Tik dabar mokesčiai pradėti skaičiuoti lyginant turto įsigijimo ir pardavimo kainas, todėl tikėtina, kad kai kuriais atvejais greta oficialiai mokamos kainos gali būti ir tam tikros priemokos. Tačiau ir tai tėra spėlionės, nes namų pirkimui naudojant bankų kreditus, tokie gudravimai praktiškai neįmanomi.
Rinka besotė
Nepaisant šių diskusijų, investuojant į nekilnojamąjį turtą vis dar galima uždirbti gerokai daugiau, nei pinigus laikant komerciniuose bankuose ar spekuliuojant akcijų biržoje. Baltijos šalių nekilnojamojo turto agentūros “Ober Haus” vertinimo ir rinkotyros skyriaus vadovas Saulius Vagonis pastebėjo, kad, Lietuvą lyginant su kaimyninėmis valstybėmis, galima prognozuoti itin spartų vystymąsi.
Šias prielaidas jis grindė BVP augimo tempais, vienam gyventojui tenkančio vidutiniu būsto įsigijimui skirto kredito dydžiu, paskolų būstui tenkančią dalį lyginant su BVP ir kai kuriais kitais skaičiavimais. Pasak S.Vagonio, visą 2003-iųjų vasarą būsto rinka buvo kiek neįprastai aktyvi, o rudenį dar labiau pagyvėjo. Papildomą paklausą butų pardavėjams suteikė rudeniop į Vilnių atvykstantys studentai, dažnam kurių tėvai stengiasi išnuomoti ar nupirkti butą. Ypač populiarūs nebrangūs iki 80 000 litų kainuojantys 1-2 kambarių butai.
Brangesnių butų segmente ypač didelę paklausą turi butai su pro langus atsiveriančiu gražiu vaizdu. Spėjama, kad kaip tik dėl šios priežasties rugpjūčio pradžioje pradėtame pardavinėti daugiabučiame name Vilniuje A..Juozapavičiaus gatvėje (pro jo langus turėtų matytis sostinės senamiestis ir Gedimino pilis), jau rezervuota daugiau nei 40 proc. butų. Atrodo, kad pirkėjų nebaugina ir sąlyginai aukštos 1 kv. metro kainos, svyruojančios nuo 2800 iki 4800 Lt/kv.m.
Taip pat gerai perkami butai ir Vilniaus Konstitucijos prospekte, virš prekybos centro “Europa” statomame 21 aukšto daugiabučiame name. Nors kainų lygis svyruoja nuo 2900 iki 4100 Lt/kv.m, butai sėkmingai parduodami. Įdomu, kad šis namas bus baigtas statyti tik kitų metų kovo mėnesį, tačiau jau per 70 proc. butų yra parduoti arba pasirašytos rezervacijos sutartys.
Taip pat pastebima, kad Vilniaus centre bei naujamiestyje butų kainos šiemet, palyginti su praėjusiais metais, sumažėjo apie 10 procentų. “Ober Haus” teigimu, didžiausią įtaką tam turėjo didesnė naujų butų pasiūla, kurių statytojai pasiūlė rinkai mažesnes pardavimo kainas nei jau esamų namų savininkai.
