aA
Vyriausybė nuo 2020 m. kovo 16 d. visoje šalyje paskelbė karantiną ir iki 2020 m. kovo 30 d. uždraudė nemažai veiklos sričių. Su tam tikromis išimtimis buvo uždrausta parduotuvių, prekybos, pramogų centrų, turgaviečių, viešojo maitinimo įstaigų, restoranų, kavinių, barų, naktinių klubų ir kitų pasilinksminimo vietų veikla, sveikatinimo paslaugų centrų ir kai kuri kita veikla. Tai tapo ganėtinai dideliu iššūkiu verslui.
Sandra Bliuvaitė-Šulcienė
Sandra Bliuvaitė-Šulcienė
© Asmeninio archyvo nuotr.

Negalėdami vykdyti veiklos išsinuomotose patalpos ir/ar gauti įprastinių veiklos pajamų, nuomininkai nelinkę mokėti nuomos mokesčio – kelia klausimus dėl nuomos mokesčio nemokėjimo, sustabdymo ir/ar sumažinimo. Tuo tarpu nuomotojai, įvykdę savo pareigą perduoti nuomos objektą nuomininkui, viliasi, kad nuomos mokestis bus mokamas laiku ir tinkamai.

Ar yra pagrindas nemokėti nuomos mokesčio?

Nėra vienareikšmio ir visiems atvejams universalaus atsakymo, ar yra pagrindas nemokėti nuomos mokesčio ir/ar sustabdyti jo mokėjimą dėl COVID-19 ir/ar Vyriausybės paskelbto karantino režimo, pavyzdžiui, tuo pagrindu, kad yra uždrausta nuomos objekte vykdyta veikla.

Iš vienos pusės, šiuo metu Vyriausybės pritaikytos priemonės draudžia ir riboja tik tam tikrą veiklą, bet ne piniginių prievolių vykdymą. Todėl karantino laikotarpiu Vyriausybės pritaikytos priemonės pačios savaime nėra pagrindas nemokėti nuomos mokesčio.

Bent jau šiuo metu nėra objektyvaus negalimumo įvykdyti pinigines prievoles, kaip vienos iš būtinų sąlygų nuomos mokesčio pareigos aspektu remtis nenugalimos jėgos ar valstybės veiksmų institutais. Juo labiau, kad finansinių išteklių neturėjimas pagal įstatymą nelaikomas nenugalima jėga. Tad vien asmens finansinės padėties pablogėjimas net ir dėl objektyvių, nuo jo valios nepriklausančių priežasčių, vėlgi savaime nereiškia, jog nebus taikomos neigiamos piniginės prievolės nevykdymo pasekmės.

Kita vertus, kiekvienu konkrečiu atveju yra itin svarbu įsivertinti nuomos sutarties sąlygas, t. y. ar pareigos mokėti nuomos mokestį atsiradimas ir/ar jos vykdymas susietas su kokiomis nors sąlygomis, ar prie šių sąlygų paminėta galimybė vykdyti veiklą nuomos objekte, ar aptarta negalimumo vykdyti veiklą nuomos objekte rizika bei jos paskirstymas tarp šalių, kokia yra taikytina teisė ir pan. Atlikus nuomos sutarties analizę ir padarius išvadą, kad pareiga mokėti nuomos mokestį vis tik atsirado ir nėra pagrindų jos nevykdyti / ją sustabdyti, ji turėtų būti vykdoma taip, kaip sutarta, kol sutartis nebus nutraukta ir/ar pakeista.

Nuomos sutarties pakeitimo galimybė

Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (CK) 6.204 str. numato galimybę vienai iš šalių inicijuoti sutarties pakeitimą, jeigu įvykdyti sutartį vienai šaliai tapo sudėtingiau nei kitai.

Nuomininkas, ketindamas pasinaudoti galimybe CK 6.204 str. pagrindu pakeisti nuomos sutartį, turėtų:

- įsivertinti, ar tikrai pasikeitė nuomos sutarties šalių sutartinių prievolių pusiausvyra bei ji pasikeitė esmingai, t. y. ar iš esmės padidėja įvykdymo kaina arba iš esmės sumažėja gaunamas įvykdymas, o reikalavimas vykdyti sutartį sutartomis sąlygomis prieštarautų bendriesiems protingumo, sąžiningumo ir teisingumo principams. Kasacinis teismas jau yra konstatavęs, kad sutarties šalies finansinės būklės pablogėjimas savaime nėra pagrindas taikyti CK 6.204 str.

Būtina vertinti, ar esmingai pasikeitė konkrečių sutartinių prievolių pusiausvyra. Tam gali būti reikšminga ir nuomos termino trukmė, karantino laikotarpiu taikomų draudimų / ribojimų taikymo trukmė, jų įtaka ne tik nuomininkui, bet ir pačiam nuomotojui. Pavyzdžiui, ekonominės krizės laikotarpiu esminiu sutartinių prievolių pusiausvyros pasikeitimu teismai pripažindavo situacijas, kai sumažėdavo iš nuomojamų patalpų gaunamos nuomininko pajamos, o nuomininko mokamas nuomos mokestis dėl situacijos rinkoje pasikeitimo nebeatitikdavo rinkos sąlygų, t. y. kai nuomininkas iš esmės gaudavo patalpas, neatitinkančias mokamos nuomos kainos;

- įsivertinti, ar aplinkybės, dėl kurių pasikeitė šalių sutartinių prievolių pusiausvyra, atitinka visas CK 6.204 str. 2 d. nurodytas sąlygas, tad ir tai, ar pagal nuomos sutartį nuomininkas nebuvo prisiėmęs atitinkamų aplinkybių (pvz., veiklos išnuomotame objekte vykdymo (ne)galimumo ir pan.) rizikos;

- nedelsiant kreiptis į nuomotoją su motyvuotu prašymu pakeisti nuomos sutartį, jeigu tenkinamos visos CK 6.204 str. 2 d. taikymo sąlygos. Iškart kreiptis į teismą minėtu pagrindu negalima – būtina ikiteisminė procedūra. Be to, svarbus ne tik aktyvus, bet ir operatyvus nuomininko elgesys – prašymas nuomotojui turi būti pareikštas tuoj pat po sutarties vykdymo suvaržymo / sutartinių prievolių pusiausvyros esminio pasikeitimo. Aišku, skuba nėra vienintelis prioritetas. Ne mažiau svarbu prašymą pateikti motyvuotą, pagrindžiant esminį šalių sutartinių prievolių pusiausvyros pasikeitimą. Tad nepakanka vien tik nurodyti, kad dėl karantino laikotarpiu taikomo režimo pablogėjo finansinė padėtis;

- per protingą laiką nesulaukus nuomotojo atsakymo arba nesusitarus su nuomotoju dėl sutarties pakeitimo, kreiptis į teismą dėl sutarties sąlygų pakeitimo arba netgi nuomos sutarties nutraukimo. Teisminės gynybos iniciavimui teismų praktikoje vėlgi keliamas operatyvumo reikalavimas. Pavyzdžiui, Lietuvos Aukščiausiasis Teismas 2012 m. birželio 26 d. nutartyje, priimtoje civilinėje byloje Nr. 3K-7-306/2012, pabrėžė, kad „<...> nukentėjusi sutarties šalis teise kreiptis į teismą dėl sutarties pakeitimo turi naudotis operatyviai, priešingu atveju pasikeitusių aplinkybių rizika teks pačiai šaliai“.

Ką daryti nuomotojui?

Nuomotojui vėlgi svarbu įsivertinti nuomos sutarties sąlygas bei žinoti aukščiau nurodytus bendrus principus. Be kitų aukščiau nurodytų bendrų taisyklių, svarbu ir tai, kad:

- sutarties pakeitimo inicijavimas nėra pagrindas stabdyti sutarties vykdymą, nebent šalys yra susitarusios kitaip. Tad tol, kol sutartis nėra pakeista, ji turi būti vykdoma joje nurodytomis sąlygomis;

- nuomotojas visuomet turi teisę reikalauti įvykdyti nuomos mokesčio mokėjimo pareigą natūra. Bendroji taisyklė – piniginėms prievolėms netaikomas negalėjimo įvykdyti prievolę institutas;

- nuomininkui nevykdant sutarties sutartomis sąlygomis, nuomotojas turi teisę imtis teisės aktuose ir/ar nuomos sutartyje nurodytų pažeistų teisių gynimo būdų, įskaitant ir sutarties vienašalį nutraukimą, jeigu tai atitinka teisės aktuose ir/ar sutartyje nurodytas sąlygas;

- iš kitos pusės, nuomotojui siūlytina neignoruoti nuomininkų prašymų, siūlymų ir/ar kitų veiksmų. Vien prašymas pakeisti nuomos sutartį savaime nėra pagrindas su juo sutikti. Visi tokie prašymai turi būti vertinami individualiai, be kita ko, įvertinant konkrečią situaciją ir konkrečios nuomos sutarties sąlygas. Vis tik, pagal teismų praktiką pasyvus nuomotojo elgesys (prašymų / siūlymų ignoravimas) laikomas CK įtvirtintos bendradarbiavimo pareigos pažeidimu.

www.DELFI.lt
Griežtai draudžiama DELFI paskelbtą informaciją panaudoti kitose interneto svetainėse, žiniasklaidos priemonėse ar kitur arba platinti mūsų medžiagą kuriuo nors pavidalu be sutikimo, o jei sutikimas gautas, būtina nurodyti DELFI kaip šaltinį.
|Populiariausi straipsniai ir video
Įvertink šį straipsnį
Norėdami tobulėti, suteikiame jums galimybę įvertinti skaitomą DELFI turinį.
(4 žmonės įvertino)
3.7500

Neringa Ivanauskienė. Staigus kritimas prasidėjo – kaip po jo galėsime atsigauti? (11)

Įpusėjo antroji naujos realybės savaitė Lietuvoje. Didelės visuomenės dalies karantinavimas,...

Mariana Sueldo. Virtualios komandos – ne tik krizinės situacijos sprendimas (1)

Dėl koronaviruso didžiajai Lietuvos daliai persikėlus dirbti į namus, dauguma organizacijų...

Renata Cibulskienė. Karantinas ginčų dėl vaikų nestabdo (1)

Lietuvai gyvenant karantino sąlygomis, ginčų tarp skyrium gyvenančių tėvų dėl bendravimo su...

Tadas Gudaitis. Rinkose pučiant nerimo vėjams − kaupiantiems pensijai dvi geros žinios (10)

Per pastarąsias kelias savaites didelių išbandymų atnešęs koronavirusas gerokai supurtė...

Laurynas Narvydas. Obligacijos: kaip jas panaudoti verslo finansavimui? (1)

Dėl koronaviruso pandemijos Lietuvoje paskelbus karantiną buvo apribota notarų veikla. Tai...

Top naujienos

Oficialu: Klaipėdoje nuo COVID-19 pasveiko šeši pacientai papildyta 20:44 val.  (237)

Klaipėdos miesto meras Vytautas Grubliauskas socialiniame tinkle Facebook pasidalino džiugia...

Koronavirusu susirgusi Seimo darbuotoja atsisako pateikti savo kontaktus ir maršrutus (1001)

Karantino sąlygomis gyvenančioje Lietuvoje – precedento neturintis skandalas. Nors įstatymas...

Pirmadienį šalyje nustatyti dar 7 užsikrėtimo atvejai iš viso šalyje užfiksuotas 491 atvejis (139)

Sveikatos apsaugos ministerija (SAM) praneša, kad šiandien, atlikus tyrimus, Lietuvoje patvirtinti...

Vyrui diagnozavo COVID-19, bet pakartotinai netiria: už kelių dienų į darbą, bet virusą dar gali nešioti (97)

40-metis Andrius (vardas pakeistas, redakcijai žinomas – aut. past.) iš Austrijos, į kurią buvo...

Generalinis komisaras: nubausti už saviizoliacijos pažeidimus patys dar negalime (79)

Šalyje prasidėjus trečiajai karantino savaitei, Lietuvos policija vis dar neturi įstatyminio...

Baltarusiai valdžios sprendimų dėl koronaviruso nelaukia – patys imasi veiksmų (47)

Medikai iš viso pasaulio, įskaitant ir sveikatos priežiūros profesionalus iš Baltarusijos, dėl...

Italijoje auga nuo koronaviruso mirusių žmonių skaičius, bet užsikrečia vis mažiau pasaulyje jau mirė daugiau nei 35 tūkst. žmonių (61)

Italijoje per pastarąją parą nuo koronaviruso infekcijos (COVID-19) mirė dar 812 žmonių, o...

Malinauskas: buvau asmeniškai Verygos patikintas, kad reagentų nepritrūks (55)

Buvęs premjero patarėjas bei Visuomenės informavimo grupės vadovas dėl koronaviruso Skirmantas...

Profesorius papasakojo, kokios apsaugos nuo virusų priemonės yra efektyviausios (30)

COVID-19 pandemijos akivaizdoje susiduriame su asmens apsauginių priemonių trūkumu. Jų...

Dizaineriai neria į naują nišą: kaukes parduoda po 200 dolerių (18)

Gwyneth Paltrow pirmadienį instagrame paskelbė nuotrauką, kurioje ji grįžta iš ūkininkų...

|Maža didelių žinių kaina