Panašu, kad dėl pažeidimo nagrinėjimo procedūros gali būti inicijuoti kreipimaisi į Europos Komisiją, nes tokia Lietuvos teismų praktika, jog Nacionalinės žemės tarnybos (NŽT) sutikimai sudarant valstybinės žemės nuomos sutartis nieko nereiškia, ir tokią praktiką įtvirtinti bandantys Žemės įstatymo pakeitimai pažeidžia teisinio apibrėžtumo ir kitus bendruosius Europos Sąjungos principus ir teises. Šią situaciją panagrinėkime detaliau.
Naujų projektų valstybės žemėje nebus?
Per kelis pastaruosius mėnesius Aukščiausiasis Teismas priėmė kelias NT vystytojams lemtingos reikšmės turėsiančias nutartis dėl valstybinės žemės nuomos santykių, kuriose išreiškiama pozicija, jog valstybė gali nevykdyti savo sudarytų valstybinės žemės nuomos sutarčių.
Praktikoje pasitaiko atvejų, kai NT vystytojai įsigyja negyvenamosios paskirties apleistus statinius, esančius valstybinės žemės sklype, vėliau žemę išsinuomoja iš valstybės, pakeičia žemės paskirtį ir rekonstruoja statinius. Taip vietoje visuomeninės paskirties statinių valstybinėje žemėje iškyla gyvenamosios ar komercinės paskirties statiniai, o NT vystytojai skaičiuoja milijoninius pelnus. Tačiau pastaruoju metu besiformuojanti teismų praktika nustato kitokią tvarką – ginant viešąjį interesą nepaisoma net NŽT sprendimų ar sutikimų.
Praėjusių metų lapkritį Aukščiausiasis Teismas priėmė nutartį, kurioje pažymėjo, jog „ne kiekvienas ant valstybinės žemės sklypo esančio pastato savininkas turi teisę be aukciono išsinuomoti valstybinės žemės sklypą, o tik tas, kurio pastatas turi apibrėžtą naudojimo paskirtį arba ūkinės veiklos pobūdį, o šiam pastatui naudoti reikia turėti žemės sklypo nuomos teisę“. Tai reiškia, jog išsinuomotame valstybinės žemės sklype naujų nekilnojamojo turto vystymo projektų vystymas iš esmės yra negalimas.
Kasacinis teismas vienoje iš paskutinių savo nutarčių yra konstatavęs, jog svarbu įvertinti tai, ar žemės sklype vykdoma veikla susijusi su esančio statinio naudojimu, ar numatoma toliau plėtoti šią ar kitokią veiklą, nes teisės aktuose nenustatyta galimybė be aukciono išsinuomoti valstybinę žemę būsimam pastatui eksploatuoti ar ateityje planuojamai veiklai vykdyti. Tokie veiksmai prieštarautų sąžiningos konkurencijos principui, įtvirtintam Konstitucijoje.
NŽT leido, vėliau – uždraudė
Vienoje šių metų balandžio mėnesį išnagrinėtoje byloje buvo konstatuota, kad NŽT pagrįstai atsisakė sudaryti padalytų žemės sklypų nuomos sutartis naujo nekilnojamojo turto projekto vystymui, nors prieš tai ir buvo ne kartą keitusi padalinto žemės sklypo nuomos sutartį, davusi visus sutikimus, pritarimus žemės sklypo padalijimui. Šioje byloje buvo susiklosčiusi situacija, jog valstybinė žemė buvo išnuomota koncertų salei su pagalbiniais statiniais statyti. Praėjus dešimčiai metų nuo nuomos sutarties sudarymo buvo išduotas statybą leidžiantis dokumentas ir pastatytas pastatas, kurio baigtumas 5 proc.
Praėjus dar beveik dešimčiai metų visą pastatą (to paties 5 proc. baigtumo) nuosavybės teise įgijo buvęs jo bendraturtis, tada buvo pakeista valstybinės žemės nuomos sutartis. Įgijus valstybinės žemės nuomos teisę, naujasis savininkas, ketindamas žemės sklype vykdyti kitą veiklą, inicijavo žemės sklypo naudojimo būdo pakeitimą, žemės paskirtis buvo pakeista į kitą, naudojimo būdai pakeisti į vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų teritorijas ir komercinės paskirties objektų teritorijas.
Jau pakeitus valstybinės žemės paskirtį dalis pastato – koncertų ir sporto salės (baigtumas vis dar buvo 5 proc.), – buvo perleista trečiajam asmeniui ir NŽT dar kartą sutiko pakeisti valstybinės žemės nuomos sutartį. Taip pat NŽT davė visus sutikimus, reikalingus išduoti statybos leidimą 15-kai vieno butų gyvenamųjų namų, žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projekto rengimui, pateikė visus reikalingus dokumentus, suderino žemės sklypo projektą.
Sklypas buvo padalytas, registre buvo įregistruota 11 atskirų žemės sklypų. Tačiau paskutiniame etape, galiausiai patikrinusi žemės sklypo naudojimą, NŽT nustatė, kad žemė iš esmės visą laikotarpį nebuvo faktiškai naudojama (nors per tą laikotarpį sudarinėjo nuomos sutarties pakeitimus ir išdavinėjo pritarimus), tad atsisakė sudaryti nuomos sutartis dėl naujai suformuotų sklypų išnuomojimo.
Kasacinės instancijos teismas konstatavo, kad paskutinis NŽT veiksmas – atsisakymas – buvo pagrįstas. Be to, teismas konstatavo, kad lūkestis, jog pakeitus žemės sklypo paskirtį ir jį padalijus, naujai suformuoti sklypai bus išnuomoti ne aukciono tvarka, nėra teisėtas ir todėl negali būti saugomas teisės.
NT vystytojai turi įvertinti patys
Taigi, net jei NŽT ir keičia nuomos sutartį, išduoda sutikimus, suderina formavimo ir pertvarkymo projektą, tai vis tiek nereiškia, kad galės būti vystomas naujas nekilnojamojo turto projektas.
NT vystytojai turi pasitikrinti patys, ar tokie veiksmai neprieštarauja imperatyvioms normoms. Kasacinis teismas pažymėjo, jog valstybinės žemės nuomą reglamentuojančios teisės normos aiškiai apibrėžia valstybinės žemės išnuomojimo ne aukciono būdu sąlygas, todėl asmenys negali jų nesuprasti ir įgyti pagrįstų lūkesčių, jog įgydamas, pavyzdžiui, kultūros ir sporto paskirties nebaigtą statinį, galės jo vietoje statyti gyvenamuosius namus.
Veikla – tik kaip bendrame plane
Kitas svarbus teismo nustatytas aspektas – valstybinėje žemėje vystoma veikla turi neprieštarauti pagal teritorijų planavimo dokumentus toje teritorijoje numatytai veiklai. Kitu atveju atsakomybė už pasekmes tenka NT vystytojui.
Aukščiausiasis Teismas vienoje nagrinėtų bylų konstatavo, kad šalių susitarimu valstybinės žemės nuomos sutartis gali būti keičiama tik tuo atveju, kai pagal savivaldybės teritorijos bendrąjį planą išnuomotame žemės sklype numatyta plėtoti veiklą, neatitinkančią statinio, kuris yra išnuomotame žemės sklype ir kuriam eksploatuoti šis žemės sklypas suformuotas, tiesioginės paskirties, įrašytos Nekilnojamojo turto kadastre. Kitais atvejais būdo keitimas nėra galimas, o jei būdas bus keičiamas, nuomos sutartis gali būti nutraukta.
Stadiono vietoje – gyvenamieji namai
Dar vienoje nagrinėtoje byloje teismai nustatė, kad valstybinė žemė ne aukciono tvarka buvo išnuomota stadionui eksploatuoti. Galimybė keisti išnuomoto žemės sklypo pagrindinę žemės naudojimo paskirtį sutartyje nebuvo nurodyta. Vėliau investuotojas, ketindamas išsinuomotame žemės sklype statyti gyvenamuosius namus, su NŽT sudarė susitarimą pakeisti sutartį. Susitarime numatė sutartyje nurodyti galimybę pakeisti išnuomoto žemės sklypo žemės naudojimo paskirtį pagal miesto teritorijos bendrąjį planą. Tačiau teismai pripažino, kad tokie veiksmai sudarė pagrindą nutraukti sudarytą valstybinės žemės nuomos sutartį.
Šioje byloje kasacinis teismas konstatavo, kad Vilniaus miesto bendrasis planas išnuomotame sklype leidžia naudoti žemę esamiems sporto aikštynams eksploatuoti, tai yra tam, kam išnuomotas žemės sklypas. Atsižvelgiant į tai nebuvo pagrindo keisti ginčijamą valstybinės žemės nuomos sutartį, numatant teisę keisti žemės sklypo paskirtį, o dėl tokio pakeitimo atsiranda pagrindas nutraukti nuomos sutartį, nors ir nebuvo nustatyta, kad nuomininkas būtų pažeidęs sutarties nuostatas.
Taigi, net jei NŽT ir neprieštarauja, jog būtų keičiama valstybinės žemės sklypo naudojimo paskirtis ir tinkamai vykdoma valstybinės žemės nuomos sutartis, tai dar nereiškia, kad šis sutikimas neprieštaraus imperatyvioms įstatymo normoms, o nuomos sutartis nebus pripažinta niekine ir negaliojančia.
Jei valstybinė žemė buvo išnuomota, pavyzdžiui, eksploatuoti stadionui, galimybė keisti valstybinės žemės sklypo paskirtį bus tik tuo atveju, jei teritorijų planavimo dokumentai numato, kad toje teritorijoje galės būti vykdoma kita veikla. Jeigu teritorijų planavimo dokumentai numato, kad teritorija yra skiriama stadionui eksploatuoti, tai valstybinės žemės paskirtis negalės būti keičiama net ir tuo atveju, jei Nacionalinė žemės tarnyba ir leistų.
Visuomeniniams interesams – pirmenybė
Aukščiausiasis Teismas, spręsdamas valstybinės žemės nuomos teisinių santykių klausimus taip pat nemažai dėmesio skiria visuomeniniams interesams. Kiekvienu atveju sprendžiant dėl valstybinės žemės išnuomojimo ne aukciono tvarka, eksploatavimo, paskirties keitimo ir kitų veiksmų, pagal naujausią teismų formuojamą praktiką turi būti vertinamas ir šių santykių visuomeninis interesas, jų nauda visuomenei.
Šių metų kovą priimtoje Aukščiausiojo Teismo nutartyje yra pažymėta, kad vienas iš valstybės ir savivaldybių turto valdymo principų yra efektyvumo principas, kuris reiškia, kad sprendimais, susijusiais su valstybės ir savivaldybių turto valdymu, naudojimu ir disponavimu juo, turi būti siekiama maksimalios naudos visuomenei.
Taigi, jei valstybinės žemės sklypas skirtas eksploatuoti stadionui, o jame planuojama statyti gyvenamuosius namus, kartu tai teismo bus laikoma ir viešojo intereso pažeidimu, o planuojamas vystyti projektas teisės aktų nustatyta tvarka nebus ginamas. Bet kokių planuojamų veiksmų padarinių rizika teks NT vystytojui. Teismai yra konstatavę, kad subjektas, kuris statybą vykdė neturėdamas teisių į žemės sklypą, siekė sukurti faktinį pagrindą valstybinės žemės nuomos ne aukciono keliu sutarčiai, tačiau, teisėjų kolegijos vertinimu, neteisėti veiksmai negali sukurti teisėtų padarinių, todėl pripažintina, kad ieškovė, vykdydama statybos darbus, nors neturėjo teisės į žemę, prisiėmė tokių veiksmų padarinių riziką.
Deja, bet tokia teismų praktika ir ją įtvirtinti bandantys Žemės įstatymo pakeitimai šiuo atveju verčia svarstyti vienintelį variantą – inicijuoti kreipimąsi į Europos Komisiją dėl pažeidimo nagrinėjimo procedūros pradėjimo. Tokia Lietuvos teismų praktika, jog NŽT sutikimai sudarant valstybinės žemės nuomos sutartis nieko nereiškia, pažeidžia teisinio apibrėžtumo ir kitus bendruosius Europos Sąjungos principus ir teises.
