Kokie garantiniai terminai? O kur kreiptis, jei pardavėjas ar rangovas jau bankrutavo? Ar tai reiškia, kad atsakingų asmenų nebėra ir defektus turėsite šalinti savo sąskaita?
Nebūtinai. Nuo 2017 m. sausio 1 d. įsigalioję Statybos įstatymo pakeitimai suteikia daugiau aiškumo ir apsaugos tiek NT pirkėjams, tiek vystytojams.
Garantija – 5, 10 arba 20 metų
Dažniausiai nekilnojamojo turto vystytojas parduoda būstą name, kuris pastatytas statybos rangos sutarties pagrindu, kuri sudaryta tarp nekilnojamojo turto vystytojo ir rangovo.
Parduodant butą pirkėjui, nekilnojamojo turto vystytojas tampa pardavėju, tad jis už būsto kokybę pirkėjui atsako kaip bet kurio kito daikto pardavėjas. NT vystytojas turi garantuoti pirkėjui, jog statant ir įrenginėjant butą naudojamos medžiagos, gaminiai, dirbiniai ir įrengimai atitiks teisės aktų reikalavimus.
Namams, pastatytiems ir priduotiems eksploatavimui pagal tvarką, galiojusią iki 2016 m. metų pabaigos, nekilnojamojo turto vystytojas garantuodavo, jog parduodamo buto kokybė atitinka kokybės reikalavimus.
Jis pirkėjui atsakydavo už bet kokį neatitikimą, kuris buvo nuosavybės teisės perėjimo metu, net jeigu tai paaiškėjo vėliau.
Tai reiškia, kad išaiškėjus paslėptiems (neakivaizdiems) daikto trūkumams atsakomybė tekdavo NT vystytojui.
Tokiu atveju pirkėjas dėl per garantinį terminą paaiškėjusių defektų bute turėjo teisę kreiptis į pardavėją (nekilnojamojo turto vystytoją) ir reikalauti, kad jis neatlygintinai per protingą terminą pašalintų daikto trūkumus.
Tačiau praktikoje kildavo klausimas, ar NT vystytojui (pardavėjui) taip pat taikomi tie patys garantiniai terminai kaip ir rangovui, t. y. 5 metai, 10 metų – paslėptų statinio elementų (konstrukcijų, vamzdynų ir kt.) defektams, 20 metų – atsiradus tyčia paslėptiems defektams? Nuo 2017 m. sausio 1 d. įsigalioję Statybos įstatymo pakeitimai šią problemą išsprendžia – numatoma solidari nekilnojamojo turto vystytojo ir rangovo atsakomybė už garantinio laikotarpio metu atsiradusius defektus.
Tai reiškia, kad būsto pirkėjai, pamatę atsiradusius defektus galės kreiptis ir į pardavėją, nekilnojamojo turto vystytoją, per minėtus garantinius terminus.
Atlygins ne visada
Kita vertus, svarbu atkreipti dėmesį į tai, kad būsto pardavėjas ne visais atvejais be išimties privalo atlyginti patirtus nuostolius.
Pavyzdžiui, jei pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo metu pirkėjas žinojo arba negalėjo nežinoti, kad parduodami daiktai turi paslėptų trūkumų, tai ši aplinkybė pagal įstatymą šalina pardavėjo atsakomybę.
Tai reiškia, kad nekilnojamojo turto vystytojas už tokius trūkumus neatsakys. Tad prieš sudarant pirkimo-pardavimo sutartį būtina atidžiai įvertinti įsigyjamą turtą ir sutartyje įvardinti pirkėjui ir pardavėjui žinomus NT trūkumus.
Kreiptis – ir tiesiogiai
Praktikoje būsto pirkėjams kildavo klausimas, ar atsiradus defektams galima kreiptis tiesiogiai į rangovą dėl jų pašalinimo.
Buvo aiškinama, kad reikia kreiptis į pardavėją, o šis jau turėdavo reikalauti rangovo, nebent pirkimo-pardavimo sutartyse būtų numatyta, kad pirkėjas gali tiesiogiai kreiptis ir į rangovą.
Tačiau 2014 metais kasacinis teismas priėmė nutartį, kuria nurodoma, jog ir pirkėjas gali tiesiogiai kreiptis į rangovą ir reikalauti pašalinti atsiradusius defektus, nes jis atsako, kaip statybos darbus vykdęs asmuo ir privalantis suteikti įstatymines garantijas savo darbų rezultatui.
Tokia nuostata įtvirtinama ir 2017 m. sausio 1 d. įsigaliojusiais Statybos įstatymo pakeitimais.
Rangovo suteikiamos garantijos terminai yra 5 metai, 10 metų – esant paslėptų statinio elementų (konstrukcijų, vamzdynų ir kt.), 20 metų – esant tyčia paslėptiems defektams.
Nuo 2017 m. sausio 1 d. įsigaliojęs LR Civilinio kodekso pakeitimas numato, kad šie terminai pradedami skaičiuoti nuo visų rangovo atliktų statybos darbų perdavimo statytojui dienos, jei statyba vykdyta rangos būdu, arba nuo statybos užbaigimo dienos, jeigu statyba vykdyta ūkio arba mišriu būdu.
Daugiau garantijų pirkėjams
Naujoje Statybos įstatymo redakcijoje įtvirtinama ir kita naujovė – būsto pirkėjams statybos rangovai ir vystytojai privalės užtikrinti garantinio laikotarpio prievolių įvykdymą. Nekilnojamojo turto vystytojas turės pirkėjui pateikti dokumentą, įrodantį, jog užtikrinamas garantinio laikotarpio prievolių įvykdymas pagal pasirašytą rangos sutartį.
Šis dokumentas nekilnojamojo turto vystytojo nemokumo arba bankroto atveju turės užtikrinti dėl rangovų kaltės atsiradusių defektų, nustatytų per pirmuosius 3 statinio garantinio termino metus, šalinimo išlaidų apmokėjimą pirkėjui. Garantinė suma turės būti ne mažesnė nei 5 proc. statinio statybos kainos.
Analogiška pareiga numatoma ir rangovams.
Nuo šiol rangovai privalės pateikti dokumentą, kuriuo įsipareigoja užtikrinti, kad vykdys garantinio laikotarpio prievoles pagal pasirašytą rangos sutartį net ir rangovo nemokumo ar bankroto atveju, jei per pirmuosius 3 garantinio termino metus atsirastų defektų, dėl kurių būtų kaltas rangovas. Išlaidos už defektų šalinimą turės būti apmokamos statytojui, o garanto suma – ne mažesnė nei 5 proc. statinio statybos kainos.
Šis dokumentas turės būti pateikiamas ir kai norima gauti statybos užbaigimo aktą ar deklaracijos apie statybos užbaigimą patvirtinimą.
