Pastaruoju metu žemės ūkio paskirties žemės rinkoje pastebimas pagyvėjimas, o tai reiškia daugiau įvykusių sandorių ir paprastesnį bei tikslesnį rinkos vertės nustatymą, nes pagrindinis taikomas metodas yra lyginamasis - tai yra vertė nustatoma atsižvelgiant į jau įvykusius sandorius.
Prekyba žemės ūkio paskirties žeme pagyvėjo šią nišą atradus ir investuotojams į nekilnojamąjį turtą. Jei žemė derlinga, ją paprasta išnuomoti ir tai gali būti alternatyva investicijai pvz. į gyvenamąjį būstą, į kurį periodiškai reikia investuoti, o žemę galima pernuomoti tokią, kokia jį yra, kadangi ji nenusidėvi.
Žemės ūkį atrado ir investuotojai į NT
Dažniausiai prekyba vyksta nedideliais, iki 10 ha sklypais, kai žemės savininkams atsiranda neplanuotas pinigų poreikis arba realizuojama paveldėta žemė, kai naujieji savininkai neketina užsiimti ūkininkavimu. Didesniais derlingos žemės sklypais prekiaujama itin retai.
Pagyvėjimas rinkoje turi ir kitą pusę - žemė brangsta, o tai reiškia, kad ekspertų nustatyta vertė po kurio laiko jau bus per maža. Per metus derlingiausiuose Panevėžio ir Pasvalio rajonuose žemės ūkio paskirties žemė pabrango net iki 35 proc., kituose rajonuose šis pokytis nesiekia 10 proc., pavyzdžiui, Jonavos rajone fiksuotas tik 5 proc. augimas.
Šiuo atveju žemės išpirkimas valstybės poreikiams vyksta greitai, tad žemės savininkai neturėtų pajusti neigiamų pasekmių. Gavę pinigus už panašią kainą jie galės įsigyti kitą žemės sklypą. Neigiamas ar teigiamas pasekmes žemės savininkai paprastai pajunta, kai projektas vyksta ilgesnį laiką. Pavyzdžiui, Vilniaus aplinkkelio statybai žemė buvo „išaldyta“ 2008 metais, kai kainos buvo aukštos, o išperkama tik 2014 metais, kai jos buvo gerokai mažesnės. Dalis savininkų tuomet bylinėjosi, bet teismas nustatė, kad turi būti mokama išpirkimo momento, t. y. 2014 metų kaina.
Pasiūlymai dosnūs
Pasiūlymai su kainomis žemės savininkams, per kurią eis „Rail Baltica“, buvo išsiųsti dar šių metų pavasarį-vasaros pradžioje. Mano žiniomis siūloma kaina yra objektyvi, o kai kuriais atvejais net dosni. Pavyzdžiui, Kauno rajone žemės ūkio paskirties žemė „Centro kubo“ duomenimis pastaruoju metu buvo parduodama už 4400-7800 Eur/ha, tuo tarpu už „Rail Baltica“ poreikiams išperkamą žemę šis vidurkis kur kas aukštesnis.
Akivaizdu, kad Kauno rajone nustatant geležinkeliui išperkamos žemės kainą didelę įtaką padarė ne žemės ūkio paskirties žemės sandoriai. Šalia didmiesčių tai natūralus procesas, tas pats vyko ir prie Vilniaus perkant žemė aplinkkeliams, mat čia ir žemės ūkio paskirties žemė perkama su tikslu vėliau pakeisti jos paskirtį ir vystyti kitokius projektus.
Kituose rajonuose už žemę siūloma kaina atitinka ar net kiek viršija vidurkį tarp aukščiausios ir žemiausios oficialiuose sandoriuose fiksuotos kainos. Pavyzdžiui Pasvalio rajone, kur žemė derlingiausia ir brangiausia, paskutinių sandorių kainos svyravo nuo 5500 iki 8500 Eur/ha. Nepriklausomų ekspertų nustatytas kainos vidurkis šiame rajone, mokamas už „Rail Baltica“ išperkamą žemę, siekia apie 7600 Eur/ha.
Žinoma, kiekvienas sklypas vertinamas atskirai, kaina priklauso nuo seniūnijos, žemės našumo balo, privažiavimo kelių, tad skirtingų sklypų savininkams pateikti pasiūlymai šiek tiek skirsis, bet bendrai paėmus tai reali kaina, nė iš tolo nepanaši į tuos 2-3 tūkst. eurų už ha, kurių pradžioje taip bijojo ūkininkai.
Panaši kainos tendencija matoma ir kituose rajonuose. Panevėžio rajone žemės ūkio paskirties žemės pardavimo sandoriai buvo sudaromi mokant 3500-5500 Eur/ha, ekspertų nustatytas vidurkis siekia 4885 Eur/ha, Jonavos raj. vidutiniškai mokami 3984 Eur/ha (sandoriai sudaryti už 2500-4500 Eur/ha), o Kėdainių raj. - 3870 Eur/ha (3500-5500 Eur/ha).