aA
2020 m. kovo 14 dienos vakaras tapo atskaitos tašku, žyminčiu esminių pokyčių nuomos rinkoje pradžią. Vyriausybei paskelbus karantiną ir patvirtinus jo režimą, nuomininkai, kurių veikla karantinu uždrausta, ėmėsi priemonių siekdami gelbėti savo verslą, taip pat ir kreipėsi į savo verslo partnerius, įskaitant ir nuomotojus.
Artūras Kojala
Artūras Kojala

Daugumas nuomotojų gavo pranešimus, kuriais buvo pateikti prašymai vienu ar kitu būdu lengvinti nuomininkų veiklos sąlygas dabartinėje situacijoje. Priklausomai nuo veiklos pobūdžio, nuomininkai prašė stabdyti nuomos mokesčio skaičiavimą ir mokėjimą arba sumažinti mokėtiną nuomos mokestį karantino laikotarpiu.

Nuomotojų atsakymo ilgai laukti neteko. Savaitės pabaigoje dalis nuomininkų gavo atsakymus, kuriais pareikalauta vykdyti sutartis, atsisakyta suteikti nuolaidas arba aptakiai užsimenama apie vienus ar kitus sprendimus ateityje. Viena vertus, konkretumo stokojantis pažadas negelbėjo stresinėje situacijoje esantiems nuomininkams. Kita vertus, galima suprasti ir nuomotojus, kurie lygiai taip pat yra verslininkai, turintys pareigų, kurių vykdymas priklauso nuo nuomos pajamų.

Artėjant balandžiui, mėnesio pradžioje bus rengiamos ir teikiamos sąskaitos už nuomą. Nepasikeitus situacijai ir pateikus įprastas sąskaitas už nuomos mokestį, panašu, kad įtampa tarp verslo partnerių nedings ir, tikėtina, tik didės.

Šiame kontekste kyla klausimas ar jau metas perbraižyti įprastas nuomotojo/nuomininko santykių ribas atsižvelgiant į akivaizdžiai pakitusią situaciją? Kokie galėtų būti sprendimai, kuriuos šioje situacijoje galėtų pasirinkti abi šalys?

Pradėkime nuo nuomininkų.

Savo prašymus nuomotojams daugumas nuomininkų grindė CK 6.212 str. (force majeure) arba CK 6.204 str. (galimybė keisti sutarties sąlygas esmingai pasunkėjus sutarties vykdymui, vadinamas rebus sic stantibus principas) numatytomis teisėmis ir galimybėmis. Tačiau šie pagrindai nėra absoliutūs ir priklauso nuo tam tikrų sąlygų.

Pirmiausia, būtina konstatuoti, kad nė vienas iš šių teisinių institutų nesuteikia nuomininkams teisės, atitinkamai nesuponuoja nuomotojams pareigos keisti nuomos sąlygų automatiškai nuomininkui pateikus prašymą.

Force majeure aplinkybes būtina įrodyti ir kiekvienas nuomininkas renkasi būdus, kaip tą daryti. Kaip jau ne kartą kalbėta viešai, pats karantinas ir jo režimas nėra force majeure aplinkybės savaime ir jas būtina įrodinėti kiekvienos sutarties atžvilgiu (kreipimasis į Prekybos, pramonės ir amatų rūmus ir kitos priemonės). Vis dėlto gana tikėtina, kad nuomininkui netekus galimybės visiškai vykdyti veiklos ir gauti pajamų (draudžiama veikla, nėra prekybos internetu ir kitų alternatyvų), gali egzistuoti force majeure aplinkybės ir nuomininkas gali turėti galimybę jomis remtis.

Rebus sic stantibus principas, numatantis galimybę keisti nuomos sutarties sąlygas tuomet, kai vienai iš šalių (šiuo atveju, veikiausiai – nuomininkui) tampa vykdyti nuomos sutartį per sudėtinga, reikalauja, kad nuomos sutarties sąlygos būtų pakeistos šalių susitarimu arba teismo (t. y. nė viena šalis negali pakeisti sutarties sąlygų remdamasi šia norma vienašališkai). Dabartinių aplinkybių kontekste tiek nuomininkui, tiek ir nuomotojui tikrai verta įvertinti ar nėra galimybės pabandyti susitarti dėl nuomos sutarties pakeitimo šiuo pagrindu.

Primintina, kad minėta teisės norma (CK 6.204 str.) gali būti taikoma tik egzistuojant visiems keturiems jos taikymo kriterijams – (i) nuomininkas neturi ir neturėjo galimybės kontroliuoti kilusių aplinkybių – viruso plitimo ir su tuo susijusių draudimų bei ribojimų visos šalies mastu, (ii) neturėjo galimybės ir negalėjo protingai numatyti šių sunkių visiems aplinkybių ir jų pasekmių, (iii) jos kilo jau po nuomos sutarties sudarymo, ir (iv) nuomininkas, sudarydamas nuomos sutartį, neprisiėmė šių visų minėtų aplinkybių kilimo rizikos).

Galiausiai, greta siekio keisti nuomos sutarties sąlygas, nuomininkai turėtų išnaudoti visas kitas galimybes bent iš dalies organizuoti veiklą, kuri nepatektų į karantino režimo ribojimus (pvz. prekyba internetu ir pan.).

Kitaip tariant, efektyviai pakeisti nuomos sutarčių ir taip reaguoti į rinkoje susidariusią situaciją vienašališkai nepavyks ir būtinas šalių susitarimas. Kaip su šiuo iššūkiu tvarkysis abi vienos iš pagrindinių verslo ląstelių – nuomos sutarties – šalys? Ar toliaregiška nuomotojų laikysena nepulti dalinti nuolaidų, prasidėjus balandžiui – ruošti įprastas sąskaitas ir pradėti auginti skolas? Kita vertus, kiek pagrįstas ir tikslingas nuomininkų prašymas visiškai sustabdyti nuomos mokesčio skaičiavimą ar mokėjimą iki karantino pabaigos?

Koks nuomotojų pasirinkimas?

Paprasčiausias sprendimas, žinoma, nedaryti nieko ir reikalauti toliau vykdyti nuomos sutartį. Formaliai, tokią teisę nuomotojai turi – sutartis gali būti pakeista tik šalių susitarimu. Ypatingai ja reikėtų naudotis tuomet, kai susiduriama su galimu nuomininko piktnaudžiavimu ir siekimu pasinaudoti susiklosčiusia situacija prisidengiant minėtomis aplinkybėmis.

Tačiau yra ir kitas galimas būdas, kuris gali būti naudingas patiems nuomotojams - imtis neatidėliotinų priemonių ir vertinti kiekvieno nuomininko situaciją bei dėti pastangas susitarti.

Susitarimų gali būti įvairių, priklausomai nuo nuomininko veiklos pobūdžio, jo padėties ir draudimų jo verslui. Pirmiausia, tai gali būti įprasta nuolaida nuomos mokesčio atžvilgiu – nuomos mokesčio dydžio sumažinimas karantino laikotarpiu.

Kitas galimas sprendimas – dalies nuomos mokesčio (50 proc. ar pan.) mokėjimo atidėjimas iki karantino galiojimo pabaigos ir tos atidėtosios dalies sumokėjimas per protingą laiko tarpą pasibaigus karantinui (tarkime per 6 mėn. ar pan.). Nereikia pamiršti, kad net ir pasibaigus karantinui reikės papildomo laiko tam, kad viskas grįžtų į įprastas vėžes.

Galiausiai, neturėtų būti atmesta ir simbolinio nuomos mokesčio nustatymo karantino laikotarpiu galimybė, jei, žinoma, nuomotojo situacija tai leidžia.

Kokia nauda nuomotojams iš tokių susitarimų?

Pirmiausia, labai tikėtina, tai padės „neauginti“ įsiskolinimo teikiant įprastas sąskaitas už nuomos mokesčio mokėjimą daugeliu atveju suvokiant, kad nuomininkas nepajėgs padengti tokios skolos. Kaip rodo praėjusios (ir jau kiek primirštos) krizės pamokos, galiausiai tokie nuomininkai arba bankrutuoja (atitinkamai nuomotojai skolos neatgaudavo), arba su jais vis tiek tekdavo susitarti „nurašant“ dalį skolos.

Antra, būtina galvoti apie tai, kaip atrodys prekybos centrai po karantino. Jau dabar aišku, kad karantino galiojimas bus pratęstas, o tai tik dar labiau sunkins nuomininkų padėtį. Nemažai jų daliai nuomos mokesčio sumažinimas padėtų sulaukti karantino galiojimo pabaigos ir vėl pradėti veiklą jam pasibaigus. Joks valdytojas nenori matyti savo prekybos centro pusiau tuščio, kuomet nemaža dalis neišnuomotų patalpų yra papuoštos plakatais (vėlgi, 2008 m. krizės patirtys).

Galiausiai, trečia, verta nenurašyti partnerystės ir kooperavimosi principų. Nuomotojo, kaip verslo partnerio, pagalba nuomininkams šiuo sudėtingu laikotarpiu, tikrai pasitarnautų tiek paties nuomotojo reputacijai, tiek ir tvirtesniam jų bendram darbui ateityje.

Iki dabar atėjusio sunkmečio populiarėjo nuomotojo ir nuomininko – kaip verslo partnerių ir nuomos sutarties – tarsi dviejų lygiaverčių partnerių susitarimo koncepcija. Ji buvo grįsta tuo, kad sudarant nuomos sutartis buvo siekiama išlaikyti teisių/pareigų balansą tarp abiejų šalių ir po truputi atsisakyti požiūrio, kuomet tokios sutartys buvo sudaromos vien tik nuomotojui naudingomis sąlygomis.

Panašu, kad dabar atėjo metas pasitikrinti, ar partnerystės supratimas nesibaigia ties sutarties sudarymu ir galioja taip pat ir jos vykdymo metu. Lieka retorinis klausimas – ar pasinaudos šia galimybe surasti sutarimą abi nuomos sutarties šalys?

www.DELFI.lt
Griežtai draudžiama DELFI paskelbtą informaciją panaudoti kitose interneto svetainėse, žiniasklaidos priemonėse ar kitur arba platinti mūsų medžiagą kuriuo nors pavidalu be sutikimo, o jei sutikimas gautas, būtina nurodyti DELFI kaip šaltinį.
Įvertink šį straipsnį
Norėdami tobulėti, suteikiame jums galimybę įvertinti skaitomą DELFI turinį.
(6 žmonės įvertino)
3.8333

Mindaugas Balinskas. Efektyvumo lenktynės draudimo įmonėse: robotai atlieka žmogaus darbą per kelias minutes

Robotizacija, mašininio mokymosi algoritmai, dirbtinis intelektas ir kitos technologijos tampa...

Inga Balnanosienė. Profesija – bedarbis (36)

Pamenate Liūdną pasaką? „Liepojuj, prie miesto sodno, po medžiu, stovi susitraukęs...

Greta Ilekytė. Lietuvos darbo rinkoje – gaivūs pavasarinio vėjo gūsiai (1)

Vis labiau laisvėjant karantino apribojimams bei pagreitį įgaunant vakcinacijos procesui,...

Giedrius Valuckas. Ar galime tapti verslo efektyvumo lyderiais Europoje? (1)

Absoliuti Vokietijos ir Skandinavijos gamybos įmonių dauguma teigia, kad savo verslus jie...

Aušra Abraitytė. Sandorių rinka vėl muša rekordus, bet kozirius laiko pirkėjai

Baltijos šalių įmonių susijungimų ir įsigijimų (angl. M&A) rinka jau pernai parodė atsparumą...

Top naujienos

Ernestas Naprys | D+

Ne viskas tik brangsta: dešimtys produktų per 5 metus yra atpigę – palyginkite kainas (4)

Įpylus 30 procentų pabrangusio dyzelio, automobilį palikti stovėti mieste kainuoja 60 proc....

Susigrąžinę dingusią dukrą tėvai atsitokėjo tik vėliau – kraupus radinys nepaliko abejonių (56)

Dauguma tėvų žino, kad vaikų auginimas yra nuolatinis darbas, reikalaujantis besąlygiškos...

Tarptautinė mokslininkų grupė atviru laišku kreipėsi dėl „Sputnik V“ vakcinos (574)

Tarptautinė mokslininkų grupė dar kartą išreiškė rimtą nerimą dėl Rusijoje gaminamos „...

Orai: savaitgalį lietaus išvengti nepavyks, bet temperatūra kils aukštyn

Šeštadienį Lietuvos orus lems nedidelė aukštesnio slėgio sritis, įsiterpusi tarp dviejų žemo...

Parodė, kaip Turkijoje poilsiauja turtingiausi lietuviai: tai tikras atostogų rojus, kuriame pildomi visi norai (63)

Turkija , tai toli gražu ne tik taupių, ekonominės klasės turistų rojus. Šią šalį mėgsta ir...

Japonijoje gyvenusi Kristina – apie nutylimas moterų pareigas santuokoje, grožio paslaptis ir tikrąjį geišų vaidmenį (92)

Japonija vis dar yra viena iš tų šalių, kuri apipinta įvairiais mitais. Uždari, darboholikai,...

Dėl žioplos klaidos įkliuvo garsios grupuotės lyderis: kokaino maišelyje – prekybos centro čekis (49)

Su teisėsauga bendradarbiaujančių nusikalstamo pasaulio atstovų liudijimai kaip reikiant...

Mantas Bertulis pasipiktino provokuojančiu TV3 darbuotojos pasiūlymu Šeimų maršui: užsidirbinėti iš žmonių susipriešinimo amoralu TV3: tokių idėjų nepalaikome ir netoleruojame (339)

Dar net neprasidėjęs „ Didysis šeimos gynimo maršas “ visuomenėje kursto aštrias diskusijas....

Havajuose gyvenanti rašytoja Rykštaitė negali suprasti, kodėl mūsų šalyje vengiama šios temos: tai rodo Lietuvos atsilikimą (84)

„Login 2021” pranešėja, rašytoja Vaiva Rykštaitė šiandien sau gali leisti rašyti apie...