Nekilnojamojo turto rinkos analitikai pastebi, kad daugėja žmonių, norinčių gyventi ne butuose, o nuosavuose namuose. Atitinkamai auga ir sklypų individualiai statybai paklausa – šios rinkos aktyvumas Lietuvoje jau baigia pasivyti 2007-uosius, o nuo mažiausio žemės sklypų sandorių skaičiaus, kuris fiksuotas 2009 m., rinkos aktyvumas išaugo beveik dvigubai. 2018 m. mūsų šalyje jų įsigyta 83 % daugiau negu 2009 m.
Pasiūlos taip pat netrūksta. „Sklypų rinkoje dabar yra kelis kartus daugiau, negu buvo iki 2009 m. sunkmečio. Vien senajame Ukmergės plente šiuo metu yra trys didžiuliai masyvai – du iš jų jau pasiūlyti rinkai, o trečias, manau, taip pat greitai bus pasiūlytas“, – sako NT bendrovės „Ober-Haus“ generalinis direktorius Remigijus Pleteras. Anot jo, sklypas individualaus namo statybai kvartale, kuriame nutiestos visos pagrindinės inžinerinės komunikacijos ir kuris nutolęs nuo Konstitucijos prospekto 12–14 km, šiuo metu kainuoja nuo 30 iki 50 tūkst. eurų.
Rinkos ekspertai pastebi, kad, ilgai buvę mažai patrauklios investavimo priemonės, pastaraisiais metais žemės sklypai vis labiau domina smulkiuosius investuotojus. Tarp priežasčių, kurios lemia sklypų, tinkamų individualaus namo statybai, patrauklumo didėjimą, analitikai mini alternatyvų stoką, namų, kurių kaina palyginti nedaug skiriasi nuo buto daugiabutyje, populiarėjimą ir kt.
Bet ar tai reiškia, kad, ieškant alternatyvų vis dar niekinėms indėlių palūkanoms ir pamažu nuo populiarumo viršūnės besileidžiančiai investicijai į būstą nuomai, reikia skubėti investuoti į žemės sklypus? Anot žurnalo „Investuok“ kalbintų ekspertų, Vilniuje ir jo prieigose gausu vietų, kur sklypų kainos per pastaruosius 2–3 metus nepasikeitė ir investicija tokioje vietoje reikštų pinigų įšaldymą į mažai likvidų objektą, kuris negeneruoja jokių pajamų. Tačiau aktyviai plėtojamose vietovėse apsidairyti verta.
Rinkitės kaip sau
Kai ieškome sklypo nuosavo gyvenamojo namo statybai, bene svarbiausi dalykai daugeliui yra vieta ir kaina. Dėl pastarosios viskas aišku – pinigų yra tiek, kiek turime ir kiek galime pasiskolinti. O kas yra tinkama vieta?
„Pirmas kriterijus – patogus susisiekimas su miestu visuomeniniu transportu arba automobiliu, nes ne tik suaugusiems į darbą, bet ir vaikams į pamokas ir būrelius reikės važinėti. Sklypas gali būti ir užmiestyje, bet kuo greičiau ir patogiau galima pasiekti miestą – tuo geriau“, – sako dažnai žurnale „Investuok“ kalbinamas patyręs investuotojas-praktikas Jurgis Šefleris, ir priduria, kad jei name gyvens jauna šeima, svarbu ir tai, ar netoli yra vaikų darželis ir mokykla, per kiek laiko galima juos pasiekti.
Dar vienas svarbus aspektas, kuris neretai pamirštamas, – būsimos bendruomenės valdymas. „Prieš perkant sklypą reikėtų įvertinti, ar kvartale jau egzistuoja bendruomenės tvarka ir taisyklės, apimančios tiek kaimynų elgesį, tiek infrastruktūros priežiūrą bei tolesnį vystymą, pataria Juozas Lapienis, investicijų valdymo įmonės „NEWREAL“ vadovas. – Tokių taisyklių egzistavimas leidžia numanyti, kad kvartale sklypus įsigys panašias vertybes puoselėjantys ir panašų požiūrį į tvarką ir bendradarbiavimą turintys gyventojai.“
Jei kam nors pasirodė, kad kalbame apie sklypą, kuriame statysitės namą sau, patiksliname: tie patys dalykai rūpės ir tam, kuris iš jūsų tą sklypą pirks, o jei vėliau pirkėjo teks ieškoti kelerius metus, jūsų investicijų grąža gerokai sumažės, nes dar ir sklypą teks prižiūrėti, žemės mokesčius mokėti. „Reikia skaičiuoti, ar tuomet sklypo net gražiausioje vietoje kaina vis dar bus patraukli potencialiam pirkėjui, ir kiek jūs uždirbsite“, – priduria J. Šefleris ir pabrėžia, kad labiausiai pirkėjus domina maksimaliai paruošti namo statybai sklypai: su atvestomis komunikacijomis, turintys patogų privažiavimą, kvartale suformuotus vidinius kelius, apšviesti ir pan., o sklypų „pusgaminių“, kur nepakeista žemės paskirtis, nepatogu privažiuoti, nėra infrastruktūros, paklausa daug mažesnė.
Įtakos sklypo patrauklumui gali turėti net prekybos centras: jei jis netoli parduodamos namų valdos – gerai, bet jei visai šalia – blogai, nes tai nuolatinis žmonių ir automobilių srautas, triukšmas, užterštas oras.
Pirmiausia – namų darbai
Besirenkančius sklypą NT tarpininkavimo bendrovės „Vilniaus turtas“ vadovas, NT ekspertas Antanas Kudarauskas ragina pasižiūrėti į sudominusio turto dokumentus. „Šiuo metu leidžiama parduoti sklypus su preliminariais kadastriniais matavimais. Jei perkate 1 ha ar didesnį sklypą, tai nebus labai svarbu, bet jei sklypo plotas apie 10 arų, ir 2 arų paklaida yra svarbi. Taip pat įsitikinkite, kad deratės tikrai dėl to sklypo, kuris jus sudomino. Tai galima sužinoti kadastro žemėlapiuose arba pagal sklypo nuosavybės unikalų ar kadastrinį numerį patikrinti Registrų centre“, – pataria žurnalo „Investuok“ kalbintas ekspertas.
Anot jo, detaliajame plane matysite, koks sklypo plotas, kokia veikla jame galima, koks užstatymo tankis ir intensyvumas, aukštingumas. Jame, kelių ir komunikacijų plane bei kadastrinių matavimų byloje matysite esamas ir galimas bei būsimas komunikacijas ir jų apsaugos zonas, esamus ir būsimus kelius, apribojimus ir kita. A. Kudarauskas pataria pasidomėti ir tuo, ar sklypas nuomojamas, ar jo neketina įsigyti kaimynai, kurie turi pirmenybę, o svarbiausia – įsitikinti, kad deratės su jo savininku arba asmeniu, įgaliotu pasirašyti jums rūpimą sutartį ar susitarimą. Papildomų rūpesčių gali kilti ir dėl sklype esančių statinių. Jei matote, kad juos reikės griauti, reikėtų įvertinti, kiek kainuos darbai ir statinių išregistravimas.
Tarp namų darbų, kuriuo reikėtų atlikti, – išnagrinėti miesto ar rajono bendruosius planus, pasidomėti, ką kur planuojama statyti ir koks objektas netrukus gali atsirasti toje vietoje, ar kas nors ketina tiesti komunikacijas, nes visa tai turės įtakos jūsų įsigyto turto kainai. „Jei per jūsų nusižiūrėtą sklypą numatyta tiesti gatvę ar jį numatyta paimti visuomenės poreikiams, jo vertė gali ir kristi“, – teigia A. Kudarauskas.
Jeigu nėra iš anksto nuspręsta, kada ir kokiomis sąlygomis bus gerinama infrastruktūra, šie klausimai tampa, ko gero, patys skausmingiausi ir brangiausi sklypų pirkėjams, aiškina Vytas Zabilius, projektų valdymo įmonės REGROUP valdybos pirmininkas. „Asfaltas – puikus pavyzdys, – sako V. Zabilius. – Įsigijus sklypą, prie kurio yra tik kieto pagrindo privažiavimas ir elektra, ir nusprendus, kad laikas asfaltui, surinkti pinigus iš kaimynų – labai sudėtinga, varginanti ir ilgai trunkanti misija. Ir dažniausiai daug kaimynų nusprendžia neprisidėti finansiškai.“
Perspektyvus. Ar tikrai?
Jei pirksite sklypą „vidury laukų“, gali nutikti taip, kad po 5 metų jį parduosite už tiek pat, kiek sumokėjote, ir patirsite nuostolių, nes papildomai pinigų išleidote jo priežiūrai ir mokesčiams, ką jau kalbėti apie infliaciją. „Didžiausios grąžos galima tikėtis tada, kai plėtojamas visas kvartalas. Jei pavyks nebrangiai nusipirkti sklypą, kur prasideda statybos, prie plėtotojų galima neblogai „pasišildyti“ – per 2–3 metus bus nutiestos komunikacijos, gatvės, pastatyti namai ir jūsų sklypo vertė pakils gana daug, nes pirkėjams ta vieta bus patraukli“, – savo patirtimi žurnale „Investuok“ dalijosi J. Šefleris.
Tačiau jei kvartalo plėtra jau prasideda, sklypų kainos greičiausiai jau bus pakilusios. Kitas dalykas, jei įsigyji sklypą pačioje masyvo plėtros pradžioje: „Jei kol vyks statybos, neateis krizė – išloši. Bet tai ilgam įšaldytos lėšos. Be to, gali paaiškėti, kad jūsų pasirinkta vieta – paskutinis masyvo plėtros etapas, ir gali tekti 10 metų laukti, kol iki jūsų sklypo ateis infrastruktūra“, – įspėja A. Kudarauskas. O R. Pleteras atkreipia dėmesį, kad galimybės prisiglausti prie vystytojų patrauklumą menkina tai, jog dažniausiai sklypų įsigijimo sutartyse būna numatyti įsipareigojimai per tam tikrą laiką pastatyti namą, nes per 2–3 metus statybų etapas kvartale turi pasibaigti. „Net jei įsigijote patrauklų sklypą maždaug už 50 tūkst. eurų ir galėsite jį palaikyti ilgiau, daug vis tiek neuždirbsite: dalį sumos per tą laiką suvalgys infliacija, o už savo sklypą negausite 30 % daugiau, nei mokėjote, nes aplinkui jau bus plėtojami kiti masyvai. Dar gerai, jei, užuot uždirbę, nepradirbsite“, – aiškina jis.
Anot R. Pletero, surasti vietą, kur šiandien plyti laukai, bet perspektyvos labai aiškios ir patrauklios, o kiti rinkos dalyviai to dar nežino, tolygu sėkmei loterijoje. „Aš pats nežinau sklypų, kurie dabar būtų labai pigūs, bet jau 100 proc. aišku, kad ta teritorija netrukus bus sparčiai plėtojama, – sako jis ir priduria, kad ne visada padės ir bendrojo plano analizė. – Pavyzdžiui, Didieji Gulbinai – seniai manyta, kad tai labai perspektyvi vieta, bet ir dabar ten tebėra laukai, plėtojami pavieniai nedideli projektai, o visa teritorija, daugiau negu 400 ha, vis dar yra tik perspektyvus rajonas. Tokių vietų yra daug.“
„Niekas tiksliai nepasakys, kaip rinka plėtosis po dvejų ar trejų metų, o kuo laikas ilgesnis, tuo labiau didėja rizika. Kita vertus, net jei planuotos investicijos ateis, jos ne visada padidins jūsų turto vertę“, – priduria A. Kudarauskas. Anot jo, jei kas nors, žinodamas, jog kelyje Vilnius–Druskininkai numatyta vieta komercinei veiklai plėtoti, dar prieš pradedant statyti gamyklą būtų greta įsigijęs sklypą, tikėtina, kad dabar jo vertė būtų gerokai didesnė. O gal ir mažesnė: „Viskas priklauso nuo jūsų sklypo paskirties, – aiškina jis. – Abejoju, ar kas nors norėtų šalia gamyklos statytis namus. Be to, gali būti apribojimų dėl gamyklos apsaugos zonos.“
Investicija į sklypą – ne žaliems
Beveik visi žurnalo „Investuok“ kalbinti pašnekovai į klausimą, ar nepatyrusiems investuotojams verta bandyti laimę šiame NT segmente, atsako: norint užsidirbti iš įsigyto sklypo, reikia turėti gerokai daugiau žinių negu perkant būstą nuomai, nes tai vienas sudėtingiausių NT segmentų, o investicijų į jį grąža paremta kainų augimo prognozėmis ir lūkesčiais.
Todėl, pasak A. Kudarausko, labai svarbu išsiaiškinti ne tik kokią veiklą jame galima plėtoti, bet ir apribojimus: „Nors sklypo be apribojimų nėra, vieni apribojimai – privalumas, kiti – trūkumas. Apribojimai dėl komunikacijų reiškia, kad jos yra šalia, bet jeigu jos yra aukšto slėgio, magistralinės, jas gali reikėti iškelti iš sklypo. Žinau vieną 20 arų sklypą Vilniuje Laisvės prospekte, per kurį eina magistraliniai kanalizacijos vamzdynai – net jei jį už dyką atiduotų, niekas neims, nes tokių komunikacijų iškėlimas kainuoja brangiau negu pats sklypas, jo rinkos vertę padauginus iš dviejų. O jei per sklypą eina ne magistralinės trasos, tai gali būti privalumas – pastačius statinį, pavyzdžiui, daugiabutį, prie jų bus pigiau ir lengviau prisijungti negu prie tų, kurios yra toliau.“
Anot A. Kudarausko, jei pats ne viską išmanai, galima samdyti konsultantus, bet ieškant tinkamo sklypo jų gali tekti peržiūrėti 30–40, tad konsultacijos gali brangiai kainuoti. „Be to, jei samdysi specialistą iš gatvės, nežinia, ar iš tavęs gautos informacijos jis nenusineš sau. Todėl ir manau, kad į žemę turėtų lįsti ne žali investuotojai, o turintys šiokią tokią patirtį, nes kitaip gali ne išlošti, o nudegti“, – sako A. Kudarauskas.
Pašnekovai teigia, kad investuodami į sklypus uždirba tie, kurie į juos įdeda nuo 150 tūkst. iki 0,5 mln. Eurų – dažniausiai jie perka nuo 0,5 iki 2 ha žemės ūkio paskirties sklypus, keičia paskirtį, dalija masyvus namų valdomis, investuoja į komunikacijų atvedimą, statybos leidimų gavimą ir parduoda plėtotojams, kurie stato individualius namus, arba sudaro su jais jungtinės veiklos sutartis, nes rinkoje dominuojantys kreditiniai pirkėjai dažniausiai nori galutinio produkto – sklypo su namu, kurį gali įkeisti bankui. „Nedidelė nepatyrusio smulkaus investuotojo investicija į žemės sklypą būtų pelninga, jei jį įsigytų labai pigiai ir neįšaldydamas pinigų parduotų rinkos kaina“, – apibendrina R. Pleteras.
Žemė valgyti (ne)prašo
Stabilias, nors palyginti nedideles pajamas duoda ūkininkams išnuomota žemė. Be to, žemės ūkio paskirties žemė yra patraukli investicinio portfelio diversifikavimo priemonė. „Kitais atvejais gali susiklostyti situacija, kai mokėti mokesčius reikės, sklypą prižiūrėti reikės, o pajamų negausite“, – R. Pleteras nuvainikuoja mitą, kad jei turi žemės, gali ją laikyti metų metus, nes parduosi bet kada.
„Taip, žemės nepasidarys nei daugiau, nei mažiau, ji valgyti neprašo. Bet įdėkime pinigus į kojinę – šiandien už 10 tūkst. eurų galima daug ką įsigyti, o kai išsitrauksime juos po 20 metų, tiek pat nenusipirksime. Jei infliacija bus tik 2 proc., o tokia infliacija laikoma sveika, jie bus nuvertėję perpus. Tas pats su žeme, – sako jis. – Jei šiandien nusipirksim sklypą už 30 tūkst. eurų, o po 10 metų parduosim už 35 tūkst., atskaičiavę infliaciją ir žemės mokesčius bei kitas išlaidas, vargu ar iš viso ką nors uždirbsime, o nusipirkti už tą sumą galėsime mažiau negu dabar už 30 tūkst.“
Perkam, statom, parduodam
Jei pataikysite įsigyti, sklypo kaina per trumpą laiką išaugs labiau negu buto kaina, bet vienas iš patikimų būdų sėkmingai investuoti – pirmiausia susirasti galutinį pirkėją. „Jei jis nori picerijos šalia konkretaus objekto, suraskite sklypą ir pastatykite jam tą piceriją, o jis iš jūsų ją nupirks arba išsinuomos“, – pataria A. Kudarauskas.
Apie statybas prabyla ir kiti pašnekovai. Anot R. Pletero, tegul didieji tiesia komunikacijas, išdalija masyvą sklypais, o smulkiajam investuotojui reikėtų ieškoti gero sklypo su visomis komunikacijomis – jame pastatyti sublokuotus namus ir parduoti su sklypu. „Sklypą investicijai verta pirkti tik jei ketinate jame pastatyti namą ir pasiūlyti pirkėjui galutinį produktą, – pritaria J. Šefleris. – Jei ne – tokiai investicijai nepritarčiau. Nebent tai būtų išskirtinis variantas – labai maža kaina ir labai gera vieta.“
Tai straipsnis iš žurnalo „INVESTUOK“.
Rugsėjo mėnesio žurnalo „Investuok“ numeryje taip pat skaitykite:
Numerio tema apie tai, jog pasaulis rengiasi dar ilgai gyventi nulinių palūkanų aplinkoje – ką tai žada investuotojams?
Aktualijose nagrinėjame kodėl sėkmingai investuoti nebeužteks vien įmonių ar šalies ekonomikos analizės, kodėl dabar reikia daug platesnio žvilgsnio – kodėl prasidėjus naujam politiniam sezonui investuotojui vis daugiau reikės gilintis į politinius procesus.
NT rubrikoje: pagrindinė tema – trumpalaikė nuoma. Ar tikrai taip nesunku iš trumpalaikės nuomos uždirbti 15–20 proc.? Tendencijos, klientų srautai, rūpesčiai ir prielaidos ateičiai. Aiškinamės ko šiandien galima tikėtis įsigyjant prestižinį ar ekonominį būstą, o ieškodami potencialiai pelningesnių vietų uždirbti iš NT gilinamės į situaciją Panevėžyje – kaip pastaruoju metu pasikeitė situacija?
Rubrikoje „Vertybinių popierių birža“: nagrinėjame pavyzdinius portfelius – pasirodo vasarą visi jie uždirbo, kas tai lėmė ir kaip dabar savo portfelius koreguoja ekspertai? Svarstome kas turėtų įpūsti gyvybės Baltijos biržai, o užsienio skiltyje analizuojame „General Electric“ – milžinas stipriai atpigo, kokia esamą situaciją ir kas laukia ateityje?
Įžvalgose aiškinamės kodėl čiužinys dabar geriau nei Vokietijos Federacinė Respublika? Kodėl kas nors turėtų primokėti valstybei, kad ši, palaikiusi Jūsų pinigus, po 30 metų grąžintų mažiau? Ir kodėl dabar svarbu stebėti kaip į centrinių bankų veiksmus reaguos Vidurio Europos šalys.
Alternatyvų rubrikoje – „Meno investuoti į meną ABC“ – puikus straipsnis norintiems rimčiau pasidomėti kaip ir kada paveikslai ant Jūsų sienos gali uždirbti net daugiau nei vidutinė grąža iš akcijų ar nekilnojamojo turto.
Ir dar: interviu su investuotojais, komentarai, patarimai, fondų rezultatai, pasaulio, žaliavų, valiutų apžvalgos ir tai, ką vasarą viešai kalbėjo garsūs investuotojai bei ekonomistai.
Daugiau informacijos: www.investuok.eu
