Supurtė butų rinką
Du pavyzdžiai puikiai iliustruoja, ką 2006–2009 m. patyrė butus perkantys ir parduodantys kauniečiai.
Keturių asmenų šeima, pasiėmusi banko paskolą, 2007 m. įsigijo naujos statybos keturių kambarių butą. Tuomet butas naujos statybos name šiems pirkėjams kainavo daugiau kaip 400 tūkst. litų. Jau po dvejų metų jo vertė nukrito iki 276 tūkst. litų, vėliau dar šiek tiek.
Kitas pavyzdys – visiškai atvirkštinis. 2008 m. kauniečių šeima pardavė 2 kambarių butą už 190 tūkst. litų. Jie ieškojo 4 kambarių buto, bet vis nesisekė rasti tinkamo, be to, tik pasirodžius skelbimui, būstas buvo nuperkamas. Iš pradžių šeima puolė į paniką, tačiau po pusantrų metrų nusipirko 4 kambarių butą už 90 tūkstančių litų.
Kainos sumažėjusios trečdaliu
Šiuos konkrečius pavyzdžius papildo iškalbinga statistika. Kaune 2008 m. iš viso buvo parduoti 3328 butai. Tuo metu jų vidutinė kaina (vieno kv. m) buvo apie 4500 litų (apie 1300 eurų). Jau 2009 m. vidutinė kv. m kaina krito iki 3700 litų (apie 1084 eurus). Tais metais parduoti jau tik 1862 butai. 2013 m. vieno kv. m kaina nukrito iki 3200 litų (930 eurų).
2013 m. Kaune nupirkti jau 3655 butai, tai yra dvigubai daugiau nei 2009-aisiais. O 2014 m. apskritai užfiksuotas rekordas – per metus sudaryti 4448 butų prekybos sandoriai.
Kainų kilimą veikia ir tai, kad Lietuvoje būstą nuomojasi tik 10 proc. gyventojų. Nors teigiama, jog daugelis būstą perka, pasiskolinę iš banko, iš tiesų su paskola įsigyjamas tik apie penktadalis viso NT.
Perspėjimas: kainos jau yra per didelės
Vilniuje vykusioje metinėje Lietuvos banko konferencijoje diskutuota apie NT kainas. Vienintelis dalyvis, dešimt metų nekilnojamojo turto analizės srityje dirbantis Arnoldas Antanavičius, pareiškė, kad būstas jau dabar yra pervertintas.
„Pažiūrėjau, koks yra būsto kainos ir gyventojų pajamų santykis. Į šį rodiklį Vakaruose dažnai atsižvelgiama, gal tik pas mus jis rečiau vertinamas. Palyginkime: kai ligonis karščiuoja, kūno temperatūra yra 39 laipsniai, mes žinome, kad jis serga, nes normali temperatūra turi būti 36,6 laipsnio. O kokia yra normali NT kaina? Niekas tokio klausimo neužduoda“, – pažymėjo A. Antanavičius.
Daugelyje valstybių minėtas rodiklis siekia 5–6 metus. Atsakymas, kodėl taip atsitiko, sietinas su galimybe lengviau gauti banko paskolą. Žmonės nekreipia dėmesio į tai, kad permoka už NT. Todėl ir sakau: būstas yra pervertintas. Bet negalima atsakyti, ar kainos mažės. Tam, kad jos mažėtų, turi atsirasti tam tikrų neigiamų veiksnių“, – teigė analitikas.
Nelikus paskolų, kainos krito
A. Antanavičius pažymėjo, kad, jeigu bankai nefinansuotų būsto įsigijimo, labai stipriai veiktų gyventojų uždarbio veiksnys: kiek žmonės uždirba ir kiek gali mokėti už būstą. „Jei gyventojai negalėtų mokėti dabartinių kainų, jos turėtų kisti. Šiandien trūkstamą pinigų dalį geranoriškai paskolina bankas, todėl gyventojai nusprendžia pirkti neįvertinę kainos pagrįstumo.
2009–2010 m. bankai davė labai mažai paskolų ir dauguma NT sandorių svyravo tarp 200 ir 300 tūkst. litų. Buvo beveik neįmanoma parduoti didesnės vertės turtą. Nuosavų namų kainos smarkiai krito: milijonu litų įkainoti statiniai po krizės buvo parduodami perpus pigiau. Kai vėl įsijungė bankų finansavimas, padidėjo gyventojų perkamoji galia, rinka įsivažiavo. Mano nuomone, jau gyvename per didelių kainų sistemoje, arba burbule“, – teigė A. Antanavičius.
Pašnekovas tvirtino, kad mažos palūkanos yra trumpalaikis dalykas ir iš dalies iškraipo rinką.
„Žmonės pasiskaičiuoja, kad bankui reikės mokėti mažesnes palūkanas, nei kainuotų būsto nuoma. Tada skolinasi iš banko ir perka.
Pirkėjas, šiandien perkantis skolintais pinigais, tai daro ateities sąskaita, nes tikisi ateityje tuos pinigus uždirbti. Šias lėšas jis galėtų išleisti kelionėms, vaikų mokslams, bet privalės skirti banko paskolai. Žinoma, negalima visko piešti niūriomis spalvomis.
Pirkėjai viliasi, kad atlyginimai ir ekonomika kils sparčiau. Bet, jei taip neatsitiks, įvyks sukrėtimų, šiuos lūkesčius reikės atidėti dar tolimesnei ateičiai“, – perspėjo analitikas.
Kainų dugnas – nepasiektas?
A. Antanavičius abejoja, ar NT kainos vėl pasieks 2008 m. lygį. „Galbūt kada nors taip ir atsitiks, jei situacija bus tvari. Bet juo arčiau priartėsime prie tos ribos, tuo labiau rinka įkais.
Dabar statytojai kalba, kad NT kainos auga lėčiau nei atlyginimai, todėl viskas gerai. Mano manymu, normalu yra tik tai, kad neblogėja būstų kainų ir pajamų santykis. Bet jis jau dabar yra netinkamas, todėl tai maža paguoda. Gyventojų pajamos turėtų būti daug didesnės, kad galėtume sakyti, jog NT kainos yra pagrįstos.
Pažvelkime į Taliną. Ten gyventojai uždirba 43 proc. daugiau nei Vilniuje, o būstas kainuoja tik 15 proc. brangiau. Tai parodo, kad Taline situacija daug geresnė. Bet kainos linkusios kilti ir tas rodiklis galimai dar prastės“, – tvirtino A. Antanavičius.
Analitikas mano, jog kainų dugnas dar nebuvo pasiektas. Taip neatsitiko, nes bankai dirbtinai palaikė kainas, įsteigę antrines bendroves, kurių pagrindinis tikslas buvo supirkti varžytynėse parduodamą turtą ir neleisti kainoms nukristi.
„Kritimą sušvelnino ir bankų įsikišimas, ir kiti veiksniai. Prieš kelerius metus, kai Europai grėsė didelės problemos, Graikijos bankrotas, Europos Centrinis Bankas taikė įvairias priemones, pvz., pinigų spausdinimą, pinigų įliejimą į bankus. Tai irgi sustabdė NT kainų kritimą. Atsižvelgiant tik į gyventojų pajamas manytina, kad būsto kainos turėjo nukristi dar labiau“, – mano analitikas.
