Mažėja po 1 butą turinčių asmenų
Registrų centro duomenys taip pat rodo, kad daugiau nei 3 butus turinčių asmenų šeimų ar įmonių skaičius sparčiai nebeauga.
Šiuo metu fizinių asmenų ar šeimų, nuosavybės teise valdančių 3 butus, yra 26 565, prieš pusmetį (2022 m. rugsėjį) tokių buvo 26 138, o 2021 m. rugsėjį – 24 963.
Fizinių asmenų ar šeimų, nuosavybės teise valdančių 4 butus, yra 4 878, prieš pusmetį (2022 m. rugsėjį) tokių buvo 4 759, o 2021 m. rugsėjį – 4 442.
O gyventojų, nuosavybės teise valdančių 5 ar daugiau butų, atitinkamai – 1 624, 1 547 ir 1 366.
„Asmenų ar šeimų, turinčių bent vieną būstą, skaičius per tą patį laikotarpį beveik nesikeičia – tokių yra apie 816 tūkst., tačiau mažėja tik po 1 butą turinčių asmenų. Tai reiškia, kad būstą jau turintys asmenys gali sau leisti ir yra linkę investuoti į antrąjį būstą, du butus valdantys asmenys įsigyja trečiąjį ir t. t.“, – pastebi Registrų centro analitikai.
Tarp juridinių asmenų, turinčių daugiau kaip 3 butus, dinamikos mažiau.
Juridinių asmenų (kai ne mažiau kaip pusė nuosavybės teisių priklauso juridiniam asmeniui ir tarp savininkų nėra fizinių asmenų), turinčių 3 butus, šiuo metu yra 105 (prieš metus – taip pat 105, prieš dvejus metus – 102). Juridinių asmenų, turinčių 4 butus, yra 41 (prieš metus – 43, prieš dvejus metus – 44). O turinčių 5 ar daugiau butų, yra 148 (prieš metus 146, prieš dvejus – 147).
Vasario rezultatai nustebino
Šių metų pradžia NT sandorių rinkoje nebuvo derlinga – per mėnesį įregistruotų butų, gyvenamųjų namų, žemės sklypų ir kitų NT objektų skaičius buvo mažiausias per pastaruosius keletą metų, skelbia Registrų centras. Pirmąjį šių metų mėnesį Lietuvoje įregistruota beveik 7,5 tūkst. NT pirkimo ir pardavimo sandorių. Tai buvo 23 proc. mažiau nei 2022 metų sausį ir 30 proc. mažiau nei praėjusių metų gruodį.
Vis dėlto vasario pirminės būsto rinkos rezultatai NT rinką maloniai nustebino. Remiantis „Inreal“ duomenimis, per mėnesį Vilniuje realizuoti 197 būstai (221 nauji ir 24 atšaukti pardavimai). Tai – 86 proc. padidėjimas, lyginant su sausio mėnesiu (atitinkamai 106, 144, 38). Tačiau tai beveik perpus (45 proc.) mažiau nei prieš metus (355, 372, 17).
Anot „Inreal“ grupės investicijų ir analizės vadovo Tomo Sovijaus Kvainicko, rinkos atsigavimu šį vasario padidėjimą vadinti dar anksti. Dar prieš pasirodant vasario mėn. rezultatams, jis atkreipė dėmesį, kad parduodamo būsto kiekis mažėja beveik dvejus metus.
„2021 m. balandį, mūsų duomenimis, buvo užfiksuotas pardavimų pikas Vilniaus mieste. Nuo to laiko rinkos aktyvumas tolygiai mažėjo. Tam buvo daug priežasčių, viena iš jų – kainų augimas 2021 m. viduryje buvo sparčiausias, todėl mažiau žmonių ir įmonių įsigijo turtą.
Augant kainoms, pardavimų mažėjo visuose segmentuose. Mažėjimas trunka iki dabar, kai perkama mažiau NT tiek ir spekuliacijai, tiek ir savo reikmėms“, – „Delfi“ komentavo NT ekspertas.
Mano, kad spekuliantų mažės
Pašnekovas apibrėžia, kad spekuliantas – subjektas, kuris įsigyja NT apibrėžtai trumpam laikotarpiui su siekiu jį perparduoti dėl staigaus kainų pokyčio. Jo manymu, artimiausiu metu tokių trumpalaikių investuotojų bus mažiau.
„NT kainos – aukštos, tad neverta tikėtis, kad jos augs tokiais greičiais, kad būtų didelė paskata spekuliuoti, – artimiausiu metu to nebus.
O jei nieko blogo nenutiks, perkančiųjų būstą savo reikmėms turėtų daugėti šių metų antroje pusėje. Gyventojų skaičius Vilniuje auga, jie grįš į rinką, kai atlyginimai truputėlį padidės, galbūt kai kurių projektų kainos pakris, galbūt sumažės palūkanos. Reikia kelių gerų veiksnių, nė vieno blogo, kad situacija truputėlį pasitaisytų“, – komentuoja „Inreal“ grupės investicijų ir analizės vadovas.
Antanavičius: kylančios palūkanos išbaidė spekuliacinius pirkėjus
Kalbėdamas apie būsto sandorių kritimą NT analitikas Arnoldas Antanavičius vasarį feisbuke pasidalijo savo įžvalgomis. Anot jo, smukusios sandorių, bet nemažėjančios išduodamų paskolų apimtys rodo, kad iš rinkos pasitraukė spekuliantai, kurie NT bumo metu į rinką atnešė papildomą milijardą eurų.
„Stebint būsto sandorių ir naujai išduotų būsto paskolų dinamiką Lietuvoje, galima pastebėti, kad ilgą laiką buvusi graži koreliacija ėmė ir išsiderino 2022 metais – būsto sandoriai smuko į priešpandeminį lygį, o būsto paskolų apimtys sėkmingai fiksavo naujus rekordus.
Net ir 2022 metų pabaigoje, kai prasidėjo spartus palūkanų kilimas, būsto sandorių apimtys smuko į naujas žemumas, o paskolų apimtys išliko santykinai aukštame lygyje.
Peršasi vienintelė išvada – ta pirkėjų dalis, kuri pirko būstą savo poreikiams (gyvenimui), didžiąja dalimi niekur nedingo, nes būtent ši grupė dažniausiai naudojasi bankų pagalba. Kadangi sandorių pastebimai sumažėjo, galima daryti prielaidą, kad pasitraukė tik pirkėjai su nuosavu kapitalu, kurių dauguma yra spekuliaciniai, perpardavėjai ir siekiantys pasinaudoti kainų kilimo banga, investuojantys nuomai ir pan.
Taigi, kylančios palūkanos atvėsino rinką, išbaidė spekuliacinius pirkėjus, bet greičiausiai čia nėra pasaulio pabaiga, ir vargu ar dėl pakilusių palūkanų staiga ims ir subyrės būsto rinka taip, kaip kažkas įsivaizduoja. Visgi, perkantys sau yra gerokai tolerantiškesni augantiems kaštams, ar tai būtų komunaliniai, ar su paskola susiję kaštai“, – rašė jis.
Sumažėjus spekuliantų, rinka ėmė „sveikti“
„Real Data“ vadovas daro prielaidą, kad vasarį žmonės apsiprato su naujomis baimėmis ir po truputį grįžta į rinką.
„Vasario mėnesio duomenys rodo šiokį tokį atšokimą, lyginant su sausiu. Galbūt labiau pirmo būsto pirkėjai, kurie perka sau būstą, po žiemos baimių sukruto, mato, kad kažkokių griūčių neįvyko ir pradeda priimti sprendimus [įsigyti būstą – red.]. Pastaruoju metu rinkoje matėme, kad pirkėjai žiūrinėdavo, stebėdavo rinką, bet neskubėdavo priimti sprendimų ir sudaryti sutarčių“, – sako jis.
Tačiau, anot jo, per anksti būtų kalbėti apie tai, kad grįžta spekuliaciniai pirkėjai.
„Manau, jie labiau norės grįžti, kai rinkoje bus daugiau aiškumo arba bent jau pradės grįžti didesne apimtimi, kaip buvo anksčiau, jei išsipildys tokios sąlygos, kai aplinka taps patrauklesnė jų investicijoms“, – svarsto A. Antanavičius.
„Sakyčiau, kad jų nereikėtų labai laukti. Jų grįžimą sieju su pernelyg sparčiai kylančiomis kainomis, kas labiau apsunkina sąlygas įsigyti būstą tiems, kam jo iš tikrųjų reikia. Rinkos augimas spekuliantų sąskaita ar jų dėka niekada neatrodė kaip geras dalykas“, – vertina NT analitikas.
Anot jo, tai, kad rinkoje pastebimai sumažėjo spekuliantų, prisidėjo prie rinkos „sveikimo“ ir NT kainų stabilizavimosi.
„Kadangi neturime tikslios statistikos, kiek jų dalyvauja rinkoje ir kiek dabar sumažėjo, galima daryti prielaidą, kad pastarieji keli mėnesiai, kai buvo rekordiškai žemos sandorių apimtys, – prasčiausi per penkerius metus, pagal į aktyvumą rinką sugrąžino į 2016–2017 m. lygį.
Tai nėra didelė tragedija, bet pirmo būsto pirkėjams atsirado laikotarpis, kai kainos laikosi stabiliai, kada jie ramiai gali įsivertinti savo finansines galimybes, ir susirasti labiausiai sau tinkantį būstą, galbūt susiderėti geresnę kainą. Tai buvo toks „sveikas“ laikotarpis šiai rinkos daliai“, – kalba A. Antanavičius.
„Manau, kad būsto rinka turi tarnauti tiems, kam būsto reikia gyvenimui, o ne tiems, kas ieško lengvesnio uždarbio“, – pridūrė pašnekovas.
Avulis: rinkoje veikia inertiškumas
„Žinių radijo“ laidoje „Atviras pokalbis“ NT ekspertas patikslino, kad jei sandoriai krito į penkerių metų žemumas, būsto paskolų išdavimas sumažėjo 20–30 proc. Sandoriai esą galėjo kristi vos ne perpus, bet žmonės vis dar skolinasi.
NT vystymo bendrovės „Hanner“ valdybos pirmininkas Arvydas Avulis papildė, kad rinkoje veikia inertiškumas.
„Čia yra inertiškumas, mes skaičiuojame preliminarias sutartis kiekvieną mėnesį, o kai žmonės eina skolintis, pasirašo notarines sutartis. Tarp šių sutarčių gali atsirasti pusės metų ar net metų tarpas. Viskas eina iš ankstesnių metų“, – paaiškina jis.
Iš dalies su tuo sutiko ir A. Antanavičius.
„Kalbu apie visą Lietuvą, jos mastu naujos statybos sandoriai sudaro geriausiu atveju 20 proc., kalbant apie visą rinką, tiek seną, tiek naują statybą.
Kažkiek yra to inertiškumo, bet yra kitas klausimas – sandoriai krito labai stipriai, bet gana aukštame lygyje išliko paskolų apimtys. Mano supratimu, tai rodo, kad iš rinkos didžiąja dalimi pasitraukė spekuliatyvūs pirkėjai, kurie pirkdavo būstą nuosavais pinigais.
Tiems, kurie perka sau dažniausiai pirmą būstą, beveik visada jiems reikia banko pagalbos. Net ir tokioje sudėtingoje aplinkoje matosi, kad norinčių pirkti būstą sau ir eiti į banką skolintis yra išlikę, nors nuo vasaros daug kas laukė prastos žiemos. Tad tas sumažėjimas, apie kurį kalbame, atsirado ne todėl, kad tiesiog rinka sustojo visomis prasmėmis, labiau matau tai, kad atsitraukė spekuliatyvūs pirkėjai, kurie iškraipo rinką“, – laidoje kalbėjo NT ekspertas.
Tačiau A. Avulis su juo nesutiko: „Jei statistiškai praeitų metų sausį buvo 400 pardavimų, šį sausį – apie 100, negali būti, kad praeitais metasi 300 buvo vien spekuliantų. Mūsų duomenimis, tokių pirkėjų skaičius bendrame pardavime yra 10–20 proc., bet tikrai ne didžioji dauguma.“
Ar spekuliantai žalingi rinkai?
„Real Data“ vadovas paaiškino, kodėl spekuliantai iškraipo NT rinką.
„Jie man iš tikrųjų nepatinka – kai tik laikai pagerėja, jie subėga į rinką, atneša kapitalą, su kuriuo sukelia NT rinkos aktyvumą ir kainas, apsunkina situaciją pirmo būsto pirkėjams, šeimoms, kurios nori įsigyti geresnį būstą, nes sudaro didesnę konkurenciją. Tų pačių vystytojų nemažai kas prisirezervuoja butų, paskui perparduoda, įrengia ir t. t., bet kai tik suprastėja laikai, jie dažniausiai pirmieji iš skęstančio laivo ir pabėga“, – pažymi A. Antanavičius.
„Jie nėra kokie nors negeri žmonės, jei nuperka būstą ir paskui nuomoja, jie teikia paslaugas rinkai, nes jai reikia būsto nuomos. Į viską žiūriu natūraliai – jei yra tokios paslaugos poreikis, žmonės investuoja savo pinigus, tai yra smulkusis verslas, tai kodėl to nedaryti?“ – svarsto „Hanner“ vadovas.
„Inreal“ analitikas atskyrė investuotojus, kurie įsigyja būstą su tikslu kuo daugiau uždirbti jį perpardavus, ir tuos, kurie NT įsigyja investiciniais tikslais užsidirbti iš jo nuomos. Pastarųjų, anot jo, artimiausiu metu neturėtų mažėti.
„Jei kalbame apie tuos investuotojus, kurie įsigyja būstą su 5–6 proc. metine grąža iš turto nuomos, tokių turbūt bus, nes jei gyventojams būstas per brangus įsigyti, tuomet jį įsigis tie, kas turi didesnį kapitalą ir mažesnius poreikius. Tokiu atveju jie nuomos tiems, kurie negali įsigyti nuosavo turto“, – sako T. S. Kvainickas.
