aA
2007 m., kai Baltijos šalyse rytojus atrodė jei ne tviskantis auksu, tai bent jau rožinis, lėktuve, skrendančiame į Vilnių, susitikau 22 metų švedą. Ketvirto kurso studentas skrido į Lietuvą tikėdamasis po kelerių metų tapti milijonieriumi – investicija į tuomet neįtikėtinu tempu augančią Lietuvos ekonomiką ir nekilnojamasis turtas (NT) Baltijos valstybėse jam atrodė kaip aukso kasyklos, kuriose net kasti nereikia. Ir taip manė ne jis vienas. Belieka tikėtis, kad aukso kalnais turėjusio virsti NT nusipirkti šis jaunuolis nespėjo...
© DELFI / Tomas Vinickas

Šiandien, kai žinome, kuo baigėsi Baltijos tigrių istorija, šį jaunuolio skrydį per Baltijos jūrą iš klestinčios Švedijos į Lietuvą galime vertinti kaip kvailystę. Tačiau ar ne mažesni kvailiai buvo tie, kurie visai neseniai, prieš 2008 m. krizę, matydami, kaip beprotiškai greitai auga investicijų pelningumas, manė, kad tai naujo pasaulio ekonomikos modelio, o ne investicinio burbulo rezultatas? O ką galvoti apie tuos, kurie patingėjo pasidomėti, kaip kito aukso kainą per šį šimtmetį, ir patikėjo, kad nors jo kaina ir pasiekė rekordiškas aukštumas, jis ir toliau brangs?

Aukso karštligė todėl ir vadinama karštlige, kad ji paremta viltimi, o ne logika. Tikėjimu, kad jei kitiems pavyko lengvai užsidirbti, tai ir man pavyks. Todėl jei rinkoje formuojasi burbulas, vis daugiau žmonių patiki, kad tai yra reali ir saugi galimybė užsidirbti. Būtent dėl šių priežasčių ir būtina atsakinga finansų bei mokesčių politika, kuri leistų mažinti burbulų formavimosi galimybes. Be jokios abejonės, visų burbulų nesuvaldysi, nes dalis jų yra globalūs, tačiau taip pat suprantame, kad dažniausiai didžiausią neigiamą įtaką turi tie burbulai, kurie susiformuoja namuose. Todėl kai šiandien Baltijos šalių ekonomikos auga bene sparčiausiai Europos Sąjungoje (ES), o NT prekiaujančios bendrovės nuolat žiniasklaidos priemonėse dalijasi informacija apie atsigaunančią NT rinką, tikriausiai pats laikas apsispręsti, ar verta bent jau pasidomėti galimybėmis investuoti į Baltijos šalių NT rinką ir ar šiandien Baltijos šalių NT rinka yra saugesnė. O gal ir vėl reikia laukti naujo burbulo?

Švedijos BUMBT ir Baltijos šalių bumbt bumbt bumbt

Per pastarąją krizę NT burbulo sprogimas Švediją aplenkė ne veltui – ši šalis jau buvo pamokyta pačiu skaudžiausiu būdu. Praėjusio amžiaus 9 deš. viduryje Švedijoje gerokai suintensyvėjo statybos, joms subsidijuoti buvo skiriama apie 4 proc. šalies bendrojo vidaus produkto (BVP). Tuo pat metu dėl infliacijos pigo paskolos, kol galop, Upsalos universiteto ekspertų skaičiavimu, palūkanos dėl mokesčių lengvatų tapo net neigiamos! Prie šio kokteilio reikėtų pridėti agresyvų kreditavimą, dėl kurio paskolų portfelis šalies mastu pasiekė 150 proc. BVP. Didysis BUMBT Švedijos laukė maždaug 1990-aisiais. 1990–1995 m. gyvenamojo būsto kaina krito apie 25 proc., komercinių objektų – vidutiniškai 42 proc., o blogų paskolų skaičius išaugo 5 procentais. Tikėtasi, kad Švedija devalvuos kroną, taigi valiutų rinką užplūdo spekuliantų banga. Juos atbaidyti Švedijos centrinis bankas tikėjosi 500 proc. padidindamas palūkanų normą. Tačiau ir tai nepadėjo: viskas baigėsi dviejų bankų – „Nordbanken“ ir „Gotabanken“ – nacionalizavimu. Šalies biudžetui tai atsiėjo 4 proc. BVP, arba 64 mlrd. Švedijos kronų (šiandien ši suma siektų apie 18,3 mlrd. JAV dolerių). Beje, paskutinį buvusio „Nordbanken“ 7 proc. akcijų paketą Švedijos vyriausybė pardavė tik šių metų rugsėjį.

Tačiau griežti Švedijos centrinio banko ir politikų veiksmai davė rezultatų, sprogusio burbulo padariniai buvo pašalinti per maždaug septynerius metus. Švedija priėmė ir daugybę kitų pataisų: nenacionalizuoti bankai galėjo gauti valstybės paramą tik tuo atveju, jei būtų sutikę nurašyti blogą turtą kaip nuostolius, sukurta papildoma priežiūros institucija (Bank Support Authority), sugriežtintas bankų reguliavimas, galop devalvuota ir krona. Tada įvesta mokesčių reforma: sumažinti mokesčių tarifai dirbantiems, tačiau padidinta mokesčių bazė, labiau apmokestintas kapitalas ir dividendai. Švedija atsitiesti sugebėjo gana greitai. Analizuodami šios krizės sprendimus ekonomistai pastebi, kad vienas esminių sėkmės elementų – politinio elito gebėjimas pasiekti konsensusą ir vykdyti struktūrines permainas. Po šios krizės Švedija galėjo pasigirti bene griežčiausiu bankų reguliavimu Europoje, o ekonomistas Paulas Krugmanas siūlė jos patirtį išmėginti JAV 2008 metais.

Tačiau, itin atsargiai vertindami situaciją namuose, švedų bankai kiek pro pirštus žiūrėjo į savo veiklą Baltijos šalyse. O gal sparčiai augančios ekonomikos tiesiog atrodė tokios patrauklios, kad niekas nenorėjo gadinti vakarėlio diskusijomis apie Švedijoje išmoktas pamokas, būtinus ribojimus ar griežtesnį reguliavimą? Tiesa, nors mažieji Baltijos valstybių bumbt bumbt bumbt šiek tiek priminė Švedijos atvejį, prielaidų formuotis NT burbului čia būta dar daugiau. Kaip teigia analitikai, į Baltijos šalis žengus skandinavų bankams, padidėjo pasitikėjimas šiomis rinkomis, taigi paskolos pigo, o užsienio investicijų daugėjo. Prie dar didesnio investuotojų pasitikėjimo prisidėjo kvietimas stoti ir realus įstojimas į ES, atlyginimai kilo, lūkesčiai buvo neįtikėtini – Baltijos tigrės atrodė nepavejamos. Pavyzdžiui, Estijos NT per dešimtmetį iki nuosmukio pabrango net 352 procentais! Palyginkite: tuo pačiu laikotarpiu mažiausiai brango NT Vokietijoje – vos 1 procentu.

Tuo metu, kai NT kainos kilo svaiginančiu greičiu, bent jau Lietuvoje buvo siūloma svarstyti NT mokesčio įvedimą, kad būtų sumažintas burbulo formavimosi greitis ir išvengta jo sprogimo. Tikriausiai šiandien sunku patikėti, tačiau stambiausių NT bendrovių atstovai, išgirdę tokius siūlymus, rekomenduodavo pasidomėti NT kainomis Londone arba Paryžiuje. Jie manė, kad tai turi visuomenei įrodyti, jog NT kainos Vilniuje ir Rygoje dar turi didelį potencialą kilti. Beje, bandant suprasti, kodėl politikai ir Baltijos šalių centriniai bankai nesiėmė rimtesnių veiksmų, kad sustabdytų NT burbulo formavimąsi, reikia atkreipti dėmesį ne tik į NT projektų vykdytojų ir tarpininkų įtaką bei norą pučiant burbulą užsidirbti, taip pat politikų investicijas į NT, bet ir į NT burbulo įtaką ekonomikai. Spartus NT kainų augimas turi teigiamos įtakos statybos sektoriui ir visos ekonomikos augimui, taigi dažnai politikams daug lengviau nieko nedaryti ir mėgautis sparčiai augančia ekonomika, nei priimti nepopuliarius sprendimus, ribojančius kreditavimo prieinamumą arba NT investicijų patrauklumą, didinant šiam sektoriui tenkančius mokesčius. Taigi, politikų ir verslo atsakomybės visuomenei trūkumas ir Švedijos pamokų ignoravimas buvo pagrindinė priežastis, kodėl NT rinkos nuosmukis buvo toks milžiniškas.

Sprogimo būta visose Baltijos šalyse: būsto kainų indeksas visose Baltijos valstybėse krito beveik perpus. Pasak „Ober-Haus“ Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovo Sauliaus Vagonio, nuo aukščiausio kainų lygio, pasiekto 2006–2007 m., iki dugno, pasiekto 2009–2010 m., Vilniuje butų kainos sumažėjo apie 40 proc., Taline – 50 proc., o Rygoje – net 60 procentų.

Arnoldas Antanavičius
Arnoldas Antanavičius
© DELFI / Šarūnas Mažeika

Vis dėlto, kovojant su nuosmukio padariniais, pasinaudota Švedijos pavyzdžiu ir, pasak NT bendrovės „Inreal“ Konsultacijų ir analizės departamento vadovo Arnoldo Antanavičiaus, nekartotos tos pačios klaidos.

„Tarp Baltijos šalių ir Švedijos sprogimų galima įžvelgti nemažai panašumų, tačiau Švedijoje bankrutuojant įmonėms bankai skubėjo išparduoti nusavintą turtą. Tokiomis aplinkybėmis NT kainos krinta dar labiau, taigi burbulas ne tik sprogo, bet dar ir oras per skyles išėjo. Baltijos šalyse bankai kūrė antrines bendroves, šios perėmė nusavintą turtą ir neskubėjo jo išmesti į rinką – aktyviau jis parduodamas dabar, kai jau akivaizdžiai matyti, kad kainos atsigauna, – teigia A. Antanavičius. – Mėgindamos išeiti iš nuosmukio Baltijos šalys pasirinko kiek skirtingas strategijas, tačiau visuose didžiuosiuose miestuose jau matome kilimą. Pavyzdžiui, Vilniuje pirmus ženklus stebėjome jau pernai. Iki šiol atsilieka regionai ir mažesni miestai, galima spėti, kad atsigavimas ten vėluos metus ar dvejus.“ „Ober-Haus“ duomenimis, nuo 2010 m. spalio butų kainos Vilniuje pakilo 2 proc., Rygoje – 11 proc., Taline – net 35 procentais. „Atrodo, kad Vilniuje kainos atsigauna lėčiausiai, tačiau nereikia pamiršti, kad jis ir nukentėjo mažiausiai“, – teigia S. Vagonis.

Baltijos šalyse kyla ir kainos, ir kranai

Nuosmukio laikotarpiu beveik nebuvo vykdomi nauji projektai, taigi Baltijos valstybės šiuo metu susiduria ne tik su augančiais vartotojų lūkesčiais, bet ir su sparčiai augančia NT paklausa.

Tai lemia ir statybos sektoriaus suaktyvėjimą. Estijos statybos bendrovės „Merko Ehitus“, vykdančios projektus visose Baltijos šalyse, valdybos pirmininkas Andresas Trinkas tikina, kad statybos sektorius pastaruosius dvejus metus auga: „Didelę dalį šio augimo sudarė ir viešojo sektoriaus užsakymai. Tačiau, turėdamas omenyje, kad 2013-ieji – paskutiniai šio ES finansavimo periodo metai, manau, kad viešojo sektoriaus projektų dalis 2014 m. mažės. Tačiau maždaug pusę „Merko Ehitus“ 2013 m. pradėtų sutarčių Baltijos šalyse sudaro būtent privatūs užsakymai. Būsto projektų situacija 2013 m. yra bene geriausia nuo pat 2008-ųjų, projektų daugėja, tačiau kainos iki šiol yra maždaug 30 proc. žemesnės nei rekordiniais 2007 m., taigi spartus augimas nekelia grėsmės. Kiek kritiškiau vertinčiau biurų projektus – vos keli nauji projektai buvo pradėti pastaruoju metu.“ Pasak A. Trinko, pagrindinė to priežastis – gana žema nuomos kaina, kuri biurų projektus padaro ne tokius patrauklius.

Tačiau biurų segmente išsiskiria Vilnius: šiuo metu baigiama statyti apie 13 tūkst. kv. m, dabar statoma per 40 tūkst. kv. m, ateities planuose yra dar apie 30 tūkst. kv. m biurų ploto. 2013 m. nuomojamų biuro erdvių plotas, „Ober-Haus“ duomenimis, siekė 467 tūkst. kv. m, taigi artimiausiu metu pasiūla labai padidės. Tačiau, pasak NT ekspertų, augimas kol kas neturėtų kelti nerimo: Vilniuje laisvų biurų tėra 8 proc., Rygoje, kur bendras biuro erdvių plotas – 679 tūkst. kv. m, laisvų yra tik 14 proc., o Taline, kur bendras plotas – 579 tūkst. kv. m, laisvų biurų yra apie 9 proc., taigi naujų projektų suaktyvėjimas Vilniuje neturėtų stebinti. „Sakyčiau, kad dabar vykdomi projektai spėjo į traukinį, tačiau manau, kad ateityje paklausa kurį laiką bus patenkinta“, – teigia A. Antanavičius.

Atskirai reikėtų paminėti išskirtinio NT rinką. Pasak „Baltic Sotheby’s International Realty“ bendraturčio Pauliaus Gebrausko, ši rinka ypač suaktyvėjo Latvijoje, kai 2010 m. buvo priimtas įstatymas, leidžiantis asmeniui, įsigijusiam NT už daugiau kaip 142 tūkst. eurų, bei jo šeimai laisvai gyventi Latvijoje ir keliauti po Šengeno zoną: „80 proc. šios rinkos pirkėjų Latvijoje sudaro užsieniečiai, tačiau šiuo metu jau pradėtos diskusijos dėl šio įstatymo naikinimo ar keitimo – kvotų įvedimo. Šios permainos gali daryti įtaką ir NT situacijai.“ Pasak P. Gebrausko, išskirtinis prabangus NT ne toks jautrus svyravimui ir mažiau priklauso nuo paskolų rinkos: „Nuosmukio laikotarpiu prabangaus NT kainos krito apie 20–30 proc., tačiau jos krito paskutinės, o šiandien jau galime kalbėti apie kainų lygį, panašų į buvusį prieš krizę. Tačiau nuosmukio laikotarpiu nebuvo vykdoma jokių naujų projektų, todėl paklausa rinkoje šiuo metu viršija pasiūlą.“

Apie ką svajoja Baltijos šalių NT projektų vykdytojai?
© .

Paskutinis šansas uždirbti ar dar viena galimybė prasilošti?

Visos šios tendencijos verčia manyti, kad NT rinkos atsigavimas Baltijos šalyse nebekelia abejonių, tačiau tuo pat metu akivaizdu, kad pasitikėjimas šio proceso ilgalaikiškumu nėra didelis. Kaip teigia A. Trinkas, burbulo sprogimas privertė nekurti ilgalaikių planų – anksčiau projektai buvo planuojami trejiems–penkeriems metams, o šiandien kalbama apie planus 6–12 mėnesių. Toks atsargus požiūris puikiai suprantamas ir labiausiai susijęs ne tiek su Baltijos šalių ekonomikoje vykstančiais procesais, kiek su išorės veiksniais, kurių bijo patys NT projektų vykdytojai ir kurie gali išgąsdinti pirkėjus. Tai lėtėjantis Rusijos ekonomikos augimas, nauja ES pietų regiono valstybių problemų banga ar Kinijos NT krizė, kuri vis prognozuojama, tačiau taip ir netampa realybe.

Beje, jei kalbama apie laisvosios rinkos veiksnių įtaką NT kainoms augant ekonomikai ir valstybės institucijų atsakomybę mažinant neigiamus reiškinius, tikriausiai vienas geriausių pavyzdžių būtų būtent Kinija. Užtenka prisiminti garsių ekonomistų perspėjimus, skambėjusius prieš 2008 m. krizę, kad vienas didžiausių pavojų pasaulio ekonomikai kyla iš Kinijos NT sektoriaus. Tačiau kad ir kaip ironiška būtų, Kinijos NT rinka ne tik nesprogo prieš nuosmukį, bet ir atlaikė pačią krizę. Tai idealiai pagrindžia prielaidą, kad atsakingai ir išmintingai derinama centrinio banko bei vyriausybės sprendimais realizuojama politika galima kontroliuoti NT kainų bumą, kad jis būtų panašus į realų ekonomikos ir visuomenės perkamosios galios potencialą, todėl nekeltų pavojaus.

Daugelis ekonomistų ir laisvosios rinkos apologetų labai kritiškai vertina visus sprendimus, mažinančius NT vertę ir patrauklumą, – laiko tai nepagrįstu kišimusi į laisvosios rinkos santykius ir bandymu dirbtinėmis priemonėmis reguliuoti kainas. Šiuose teiginiuose yra dalis tiesos, todėl kai kalbama apie išmintingą politiką, tikslas neturėtų būti kainų didinimas – tuo užsiima NT projektų vykdytojai, sąmoningai skatindami perdėtai teigiamus lūkesčius, ar kainų mažinimas. Sprendimai turi būti priimami siekiant ilgalaikių tikslų. Pavyzdžiui, jei valstybei rūpi jaunos šeimos ir tai, kad jos ne emigruotų, o liktų, dirbtų ir augintų vaikus, augant NT kainoms, vienu ar kitu būdu ji turi spręsti būsto įperkamumo klausimą. Ne mažiau svarbus valstybės elito apsisprendimas, į ką orientuojama visuomenė: ar į kūrybą, ar į kapitalo kaupimą. Tai labai lengva identifikuoti pagal tai, kaip apmokestinama darbo jėga ir NT. Jei visuomenė orientuojama į kūrybą ir į asmeninio potencialo didinimą, darbo ir iš verslo generuojamos pajamos turėtų būti apmokestinamos mažiau, o NT turėtų būti apmokestinamas labiau. Taigi, orientacija į ilgalaikius valstybės interesus dažnai labai aiškiai įrėmina tam tikrus sprendimus, kurie neleidžia NT kainoms kilti aukščiau nei reali visuomenės perkamoji galia. Turime pripažinti, kad nors Baltijos šalyse po krizės išryškėjo suvokimas, jog atsakingos politikos reikia, bent kol kas galima kalbėti apie pavienius sprendimus, kurie sprendžia pačias akivaizdžiausias problemas, tačiau nėra ilgalaikės politikos kontūrų, iš kurių būtų galima spręsti apie ilgalaikę NT kainų perspektyvą.

Nėra abejonių, kad artimiausius kelerius metus NT rinka Baltijos šalyse kils, o kainos augs, tačiau ar tai bus ilgalaikis procesas, kuris su minimaliais nuosmukiais tęsis dešimtmečius, ar reiškinys, primenantis amerikietiškuosius kalnelius, galėsime spręsti iš to, kokie tikslai dominuos Baltijos šalių vyriausybių darbotvarkėje ir kaip bus jų siekiama. Tai, kad tokie tikslai turėjo būti jau seniai nustatyti, geriausiai demonstruoja ilgalaikei NT vertei labai daug neigiamos įtakos turintis faktas, kad Baltijos šalyse demografinė padėtis prastėja daug greičiau, nei auga perkamoji visuomenės galia. Tad jei nebus išmintingos politikos, paryžietiškos NT kainos Baltijos šalyse reikš tik dar vieną burbulą.

Skandinavai ruošiasi dar vieno burbulo sprogimui?

Kol NT kainos Baltijos šalyse stabilizuojasi ir kyla, Skandinavija vėl pučiasi – Tarptautinis valiutos fondas (TVF) rugpjūtį paskelbtoje ataskaitoje akcentuoja rizikingą situaciją Skandinavijos, ypač Švedijos ir Norvegijos, NT rinkoje. Teigiama, kad Švedijos NT pervertintas apie 25 proc., o Norvegijos – net 40 procentų. Tiesa, apie galimą šio burbulo sprogimą kalbama jau kelerius metus, tačiau bent kol kas bankų streso testai rodo, kad jie sugebėtų amortizuoti galimas problemas NT sektoriuje.

Tai, kad įtampa Skandinavijos NT sektoriuje rimtai vertinama ir atsakingai ruošiamasi suvaldyti potencialią riziką, akivaizdžiai demonstruoja priimami sprendimai. Iš esmės jau pasibaigus 2008 m. krizei, būtent 2013 m. kovą, buvo priimti sprendimai, dar labiau didinantys bankų patikimumą. Negana to, Švedijos finansų ministras Andersas Borgas prognozuoja dar didesnį reguliavimo griežtinimą. Dėl panašių atsargumo priemonių diskutuojama ir Norvegijoje. Toks atsakingų institucijų dėmesys NT sektoriui leidžia tikėtis, kad kalbos apie galimą burbulo sprogimą artimiausiu metu ir liks tik kalbomis.

Apie ką svajoja Baltijos šalių NT projektų vykdytojai?
© .
Įvertink šį straipsnį
Norėdami tobulėti, suteikiame jums galimybę įvertinti skaitomą DELFI turinį.
(0 žmonių įvertino)
0

„Premium“ klasės butų pardavimai išaugo 2,5 karto: vilniečiai nori gyventi prabangiau ir arčiau centro (2)

Vilniaus naujų butų rinkoje pirkėjai vis dažniau žvalgosi į brangiausius, aukščiausios klasės...

Turto bankas šiemet pardavė 16,6 mln. eurų vertės turto (2)

Valstybės nekilnojamąjį turtą ( NT ) valdanti ir jo priežiūrą užtikrinanti valstybės įmonė...

NT rykliai dairosi į dar neišsunktą sritį: taikinyje – studentų ir jaunų specialistų piniginės (43)

Įprasta, kai projektą realizavę nekilnojamojo turto ( NT ) plėtotojai skuba parduoti jame...

Milijonas už būstą jiems ne per daug: kas tie paslaptingi pirkėjai (64)

IT darbuotojai, verslininkai, aukštas pareigas einantys vadovai, kuriems yra iki 40 metų ir kurie,...

Top naujienos

Bakas: Skvernelis yra Seimo valdančiųjų partijų lyderių įkaitas (112)

Praėjusią savaitę Lietuvos valstiečių ir žaliųjų ( LVŽS ) frakcijos durimis Seime trenkęs...

Milžinų keliais Šiaurės Airijoje keliavę lietuviai: sunku patikėti, kad tai sukūrė gamta (32)

Pirmoje pasakojimo apie Šiaurės Airiją dalyje pasakojau, kad šią Jungtinės Karalystės...

Žiniasklaida: „Swedbank“ susijęs su cheminio ginklo programa Sirijoje, mini ir Lietuvą (97)

„Swedbank“ minimas dar vienoje skandalingoje istorijoje. Žiniasklaidoje rašoma, kad bankas...

Patarėjai prisiminimus apie darbą su Grybauskaite išliejo feisbuke (338)

Dešimt metų Lietuvai vadovavusi Dalia Grybauskaitė penktadienį perdavė naujajam prezidentui...

Nausėda turi konkrečių pasiūlymų dėl moterų į ministrų postus žada susitikti su valdančiaisiais (61)

Prezidentas Gitanas Nausėda ketina šią savaitę susitikti su valdančiųjų partijų atstovais...

Gyvai / Čempionų lyga: „Crvena Zvezda“ – „Sūduva“ 2:0 (69)

Antradienį vakare Čempionų lygos pirmo atrankos etapo atsakomosiose rungtynėse Marijampolės...

Nausėda svarsto dialogą su Baltarusija (76)

Prezidentas Gitanas Nausėda sako esantis pasirengęs gerinti santykius su Baltarusija, bet žada...

Europos Parlamentas išrinko Ursulą von der Leyen naująja Europos Komisijos vadove (118)

Vokiečių politikė Ursula von der Leyen antradienį užsitikrino Europos Parlamento palaikymą ir...

Bičiulis papasakojo apie tikrąją princesės Dianos reakciją gavus skyrybų dokumentus: jos ironija buvo laiku ir vietoje (10)

Artimas bičiulis prabilo apie tai, kaip skaudžiai į vyro, Jungtinės Karalystės princo...

Sostinėje automobilio nesuvaldęs vyras skriejo nuo kelio, vertėsi ir prigulė ant šono (16)

Antradienį policijos pareigūnai skubėjo į Vilniuje esančią Tūkstantmečio gatvę. Buvo...