Anksčiau buvo galima įsigyti beveik pusvelčiui
Pasak NT eksperto Manto Mikočiūno, Lietuvoje yra tokių miestų, kuriuose NT beveik nieko nekainuoja, tačiau yra ir tokių, kurie pakankamai sėkmingai suformavo būsto rinkos kainodarą. Daugiausia tai lėmė gera infrastruktūra.
NT kainos stipriai priklauso nuo to, kiek miestas siūlo galimybių įsidarbinti, kiek yra naujų įmonių, kurios kuria darbo vietas.
„Iš didesnių miestų galima palyginti Šiaulius ir Panevėžį. Panevėžio NT rinka šiuo metu išgyvena geresnę situaciją negu Šiaulių. Tai sąlygoja ekonominiai veiksniai, nes Panevėžyje atsidarė net keletas didesnių kompanijų, įdarbinusių nemažai žmonių, kuriems reikia būsto ir visas procesas aktyviau vyksta, lyginant su Šiauliais. Prieš kurį laiką jų net nebūtų galima lyginti, nes Šiauliai buvo didesni. Gyventojų skaičiumi dabar jie priartėjo vienas prie kito, jeigu taip ir toliau, tai Panevėžys gyventojų skaičiumi gali ir aplenkti Šiaulius“, – „LiveDinner.TV“ pasakojo M. Mikočiūnas.
Jis atkreipė dėmesį, kad tai nereiškia, jog dabar į Panevėžį pradėjo masiškai kraustytis žmonės – tai reiškia, kad jų mažėja šiame mieste lėčiau nei Šiauliuose.
M. Mikočiūnas įsitikinęs, kad vertinant NT kainas, reikėtų imti ne vidurkį, o žiūrėti į atskirų miestų situaciją, nes kiekvienas turi savitą NT rinką, kuri nebūtinai gali sutapti su visos šalies ar kito panašaus miesto rodikliais.
Ekspertas pastebėjo, kad prieš 10-15 metų kai kuriuose miestuose turtas nekainavo beveik nieko – jo teigimu, buvo galima gauti būstą pusvelčiui ir mokėti kone tik už komunalines paslaugas.
„Druskininkuose 2000-2004-aisiais metais NT beveik nieko nekainavo. Jeigu imsime tą dieną ir lyginsime kainas su šiandieninėmis, tai jos pakilo šimtais procentų. Buvo pasiektas visiškas dugnas. Birštonas dabar lygiai tą pačią situaciją turi, Anykščiai yra toje kilimo kreivėje, Zarasai. Tokių miestų pavyzdžiai įrodo, kad nebūtina būti labai dideliu, nebūtina būti regiono centru tam, kad NT kainos augtų“, – komentavo M. Mikočiūnas ir pridūrė, kad jos niekada nebus ir neturėtų būti tokios pačios kaip sostinėje, tačiau tarp mažesnių miestų jos gali kardinaliai skirtis.
Kaip pavyzdį jis pateikė Birštono ir Prienų NT kainų skirtumus. Vienas nuo kito jie nutolę vos per 7 kilometrus, tačiau Birštone būsto kainos beveik dvigubai didesnės. Panaši situacija susiklosčiusi ir Alytuje bei Druskininkuose, kuris nors yra mažesnis miestas, tačiau NT kainos čia taip pat gerokai didesnės nei Alytuje.
Gera infrastruktūra – dėl turistų
Šių miestų valdžia sukūrė geras sąlygas ateiti verslui, plėstis turizmui ir kitaip pritraukti žmones bei kapitalą. Pavyzdžiui, Anykščiuose pastatytas didelis viešbutis su SPA zona, kur atvyksta žmonės pailsėti, o tai, anot M. Mikočiūno, generuoja turistų srautus. Turistai nori geros infrastruktūros, todėl miestas ima tiesti naujus takus, tvarkyti parkus ir kitaip dailinti aplinką. Jeigu nebūtų turistų, infrastruktūra neturėtų daug prasmės, nes vietinių gyventojų tokiems projektams yra paprasčiausiai per mažai.
Jis taip pat paminėjo, kad Anykščių atveju paklausa netgi viršijo pasiūlą, vieno viešbučio ėmė nebeužtekti, todėl atsirado veiksmo ir antrinėje rinkoje.
„Žmonės iš Vilniaus ir iš Kauno pradėjo pirkti NT, jį įrenginėti, remontuoti, leisti per „Booking“ ir „Airbnb“ platformas. Druskininkai – labai geras pavyzdys. Penktadienį, šeštadienį vakare nuėjus į kažkokią kavinę, nėra, kur atsisėsti“, – kalbėjo ekspertas.
Visgi M. Mikočiūnas pabrėžė, kad miestams nebūtina susikoncentruoti į turistų pritraukimą. Svarbus ir darbo vietų skaičiaus didinimas, nes tai taip pat skatina miestų augimą ir infrastruktūros gerinimą – žmonėms reikia vietų, kur gyventi, kur pavalgyti, leisti laisvalaikį, kur mokyti vaikus ir t.t.
Anot eksperto, daug miestų galėtų pasekti gerais pavyzdžiais ir išvystyti gerą infrastruktūrą bei pakelti NT kainas. Pavyzdžiui, daug perspektyvų turintis Ignalinos rajonas neturi traukos centrų – čia yra gražus kraštovaizdis, galima pasidžiaugti vandens pramogomis, išsinuomoti kaimo turizmo sodybą ir pailsėti. Tačiau tai viskas, ką čia galima veikti.
„Infrastruktūros, ką veikti turistui, atvažiavusiam į Ignaliną, nėra. Kavinių, restoranų, viešbučių, SPA centrų nėra, todėl nėra ir turistų srautų“, – pastebėjo M. Mikočiūnas.
Jis aiškino, jog šis kraštas apskritai nesiorientuoja į turizmo plėtrą, ne taip, kaip Druskininkai, į kuriuos jau daugybę metų žmonės plūsta pailsėti. Rytų Lietuvoje svarbesnė yra agrokultūra, žemės ūkis. Tačiau su laiku šis regionas galėtų būti stiprus ekonomiškai ir pritraukti nemažai turistų.
M. Mikočiūno manymu, šiuo metu būtent Ignalina patenka į sąrašą miestų, kur verta investuoti į NT. Jis taip pat įvardija Trakus, Molėtus, Anykščius, Zarasus – šie miestai turi daugiausia perspektyvų.
Kainos vis tiek mažesnės nei buvo prieš krizę
Remiantis Registrų centro duomenimis, galima teigti, kad regionai atsigauna ir NT kainos po truputį kyla. 10 didžiausių Lietuvos miestų, neskaitant Vilniaus, Kauno ir Klaipėdos, būsto kainos, lyginant su po kriziniu laikotarpiu, gerokai pakilo, tačiau 2008-ųjų metų kainų lygio vis dar nepasiekė.
Registrų centro Duomenų atvėrimo skyriaus vadovas Paulius Rudzkis teigė, jog Lietuvos miestuose ir miesteliuose, išskyrus tris didžiausius šalies miestus, būsto kainų svyravimas per pastarąjį dešimtmetį buvo pakankamai didelis.
„Galima pažymėti, kad vertinant pastarųjų dešimties metų statistiką, daugelyje miestų po 2009 m. kainų kritimo keletą metų būsto kainos laikėsi panašiame lygyje ir tik per pastaruosius 3 metus daugelyje miestų pastebimas tolygus kainų augimas.
Žvelgiant bendrai, didžiausios būsto kainos stebimos kurortuose: Palangoje, Druskininkuose, Birštone, taip pat Gargžduose“, – aiškino P. Rudzkis.
Lyginant 2008 ir 2018 metus, didesnėmis NT kainomis gali džiaugtis vos keletas miestų. Pavyzdžiui, Birštone 2008-aisiais vienas kvadratinis metras vidutiniškai kainavo 695,49 eurus, o 2018-aisiais – 708,29 eurus.
Tačiau yra tokių miestų, kuriuose kainos nukrito keletą kartų ir iki šiol neatsigavo. Pavyzdžiui, Visagine 2008-aisiais kvadratinis metras vidutiniškai kainavo 465 eurus, o 2018-aisiais – tik 162 eurus.
Perspektyviausi tie, kurie pritraukia investicijas
Kotryna Griško, „Inreal“ NT rinkos analitikė priminė, kad NT rinka yra visos ekonomikos vystymosi dalis, todėl perspektyviausi šalies mažesnieji miestai yra tie, kurie sugeba pritraukti investicijas, kuria naujas darbo vietas, vykdyti ekonomikos plėtrą.
„Pagal ekonominius kriterijus pirmaujantys miestai spiečiasi netoliese didmiesčių arba turi stiprius pramonės centrus, LEZ (laisvosios ekonominės zonos) teritorijas. Tarp tokių vertėtų paminėti: Šiaulius, Panevėžį, Kėdainius, Marijampolę, Akmenę, Mažeikius ir Uteną. Paskutiniai du neturi LEZ‘o, bet Mažeikiuose nuolatinę trauką sudaro naftos perdirbimo gamykla „Orlen Lietuva“, o Utena siekia investuotojus pritraukti kurdama naują pramonės parką.
Akivaizdaus potencialo naujiems NT projektams turi Šiauliai, kuriuose jaučiama didelė paklausa naujos statybos būstams. Šio miesto centrinėje dalyje yra nemažai teritorijų, kuriose galėtų būti įgyvendinti gyvenamojo NT ar konversijų projektai, tačiau vystytojai vis dar nedrįsta daryti didelių investicijų. Paklausa jaučiama ir Panevėžyje, kuriame daugėja naujų NT projektų – vystomi individualių namų ir kotedžų kvartalai ir planuojamas nedidelis gyvenamasis namas miesto centre“, – apie Lietuvos miestų perspektyvas kalbėjo K. Griško.
Pasak analitikės, aktyvesnė regionų pramonės plėtra, didėjantis gyventojų užimtumas turės įtakos augančiai būsto paklausai, todėl vystytojų planai investuoti į NT plėtrą regionuose yra sveikintini. Ji įsitikinusi, kad esant paklausai, tinkamai kainodarai, tikėtina, projektai gali būti sėkmingai realizuoti.
„Pavyzdžiui, neseniai nuvilnijo žinia apie renovuotą daugiabutį Radviliškyje. Nedidelis miestas, bet strategiškai geroje vietoje, netoli Šiaulių ir Panevėžio prie autostrados. Potencialiai tokia vieta turi visas galimybes auginti ekonomiką. O jai stiprėjant, augs ir NT rinka. Ir geriausią pojūtį, kada laikas, turi patys gyventojai, toje vietovėje dirbantys verslai. Kažką vis dar sulaiko baimė, krizės prisiminimas, o kažkas nusprendžia startuoti. Ir būtent tie, pirmieji pradėję, gali sulaukti didžiausios sėkmės, nes ne tik didmiesčių, bet ir regionų rinka yra išalkusi naujų NT projektų“, – aiškino K. Griško.
Investuoti reikia atsargiai
Pasak „Ober-Haus“ generalinio direktoriaus Audriaus Šapokos, mažesniuose miestuose NT kainos kyla dėl tų pačių priežasčių kaip ir didmiesčiuose – gerėjančios ekonominės padėties, pozityvių lūkesčių darbo rinkoje, gerėjančių atlyginimų. Kai kuriuose regioniniuose miestuose, anot A. Šapokos, šiek tiek didėjo ir pasiūla, todėl ir kainų augimas atrodo ženklus.
„Antra vertus, jis ženklus todėl, kad bazinės kainos yra pakankamai žemam lygyje, dėl to santykinis kainų padidėjimas atrodo labai reikšmingai. Ypatingai, jeigu mes verčiame tai į procentus“, – komentavo A. Šapoka.
Pasak eksperto, regioninių miestų sėkmė didele dalimi priklauso nuo savivaldos veiksmų – ar ji stengiasi pritraukti investicijų į savo miestą. Taip pat, kaip savivalda stengiasi pačiame mieste rūpintis infrastruktūra bei socialine aplinka.
A. Šapokos įsitikinimu, į NT regionuose verta investuoti tik tuo atveju, jei investuotojas siekia ne konkrečios investicinės grąžos per ilgąjį laikotarpį, bet daugiau orientuojasi greitus sandorius. Kitaip tariant, jei investuojama į NT nuomai regionuose, investicijos gali neatsipirkti.
„Regioniniai miesteliai yra daug jautresni bet kokiems ekonominiams svyravimams, bet kokiems pokyčiams rinkoje, lyginant su didžiaisiais miestais ir juo labiau pačia sostine. Dėl tos priežasties investuoti į greitos apykaitos sandorius galbūt ir verta, bet investuoti į sandorius, kurie generuoja nuomos srautą, reikėtų labai skaičiuoti. Bet nemanau, kad tai būtų prasmingiau negu Vilniaus rinkoje“, – aiškino A. Šapoka.
