Deja, bet mūsų teisinė sistema – tiek įstatymai, tiek teismų praktika – dažnai daugiau gina skolininko, o ne kreditoriaus interesus. Nuomos santykiuose dažniau yra ginamas nuomininkas, ypač jeigu jis fizinis asmuo ir butą išsinuomojo savo asmeniniams poreikiams.
Spaudoje dažniausiai išgirstame tik apie atvejus, kai nuomininkas nemoka nuomos, jokių komunalinių mokesčių ir dar nesutinka atlaisvinti buto. Dar blogiau, kai nuomininkas turi mažamečių vaikų. Tuomet savininkas, norintis išmesti nuomos nemokantį nuomininką, tampa siaubu-baubu.
Teoriškai, tokiu piktybiniu atveju reikėtų kreiptis į teismą dėl nuomininko iškeldinimo. Bylinėjimasis gali tęstis ilgai, nuomininkas į pagalbą kviesis vaikų teisių apsaugos institucijas ir toliau nemokės nuomos ir kitų mokesčių. Aišku, teismas priteis skolas, priims sprendimą nuomininką iškeldinti, bet skolas reikės išsiieškoti, nuomininką priversti išsikelti (kartais tai būna papildomas iššūkis), o nuomininkas vėliau paprasčiausiai emigruos.
Ar tikrai nuomininkas yra silpnesnioji šalis? Juk nuomotojas dažnai patiki nuomininkui šimtus tūkstančių eurų kainuojantį turtą, mainais gaudamas pažadą, kad nuomininkas mokės nuomą ir dar susitaria dėl 1–2 mėnesio nuomos dydžio depozito. Toks depozitas paprastai neviršija 1000 Eur. Palyginus su buto verte, tai maža suma. Jos galimai neužtektų net padengti skolai, perdažyti sugadintoms buto sienoms, sutvarkyti buto grindims, jau nekalbant, kad nuomotojas praras pajamas, kol vykdys remontą.
Turto nuoma yra viena iš ekonominių veiklos rūšių. Asmuo investuoja lėšas į nekilnojamąjį turtą ir uždirba nuomos pajamas. Paprastai turto savininkas tikisi, kad turtas iš nuomos atsipirks per 10–12 metų. Miesto centre turto atsipirkimo laikotarpis gali siekti ir 20 metų. Atitinkamai bet kokia žala padaryta turtui, taip pat bet kokie trukdžiai nuomoti turtą ilgesnį laikotarpį, ilgina turto atsiperkamumo laikotarpį, t. y. nuomotojas patiria žalą.
Taip jau yra, kad Lietuvoje dar daugelis žmonių turto savininkus laiko buožėmis, negerbia jų vykdomos veiklos, nesaugo jiems patikėto valdyti ir perduoto turto. Toks mentalitetas susiformavo dar tais laikais, kai nuomai skirti butai buvo labai prastos būklės. Tokio buto vertė buvo maža, atitinkamai buvo maža nuoma. Kadangi buto savininkas buto neremontuodavo ir netgi neplaudavo metų metus, jis nekreipdavo dėmesio, kokį butą jam grąžindavo nuomininkas. Buvo susiklosčiusi situacija, kai nuomininkas mažai mokėdavo, o savininkas džiaugdavosi, kad nuomininkas paremontuoja vieną ar kitą buto kampą.
Atsiradus naujos statybos butų pasiūlai, daugiau žmonių investavo laisvas lėšas į šią ekonominę veiklą. Tuomet tapo aišku, kad naujo buto negali nuomoti taip pigiai, kaip seno ir neremontuoto. Viskas kainuoja. Pradėjo augti butų nuomos kainos. Iš kitos pusės, žmonės norėjo gyventi gražiau, todėl paklausa naujų butų taip pat augo, nepaisant didesnės nuomos kainos. Tačiau per šį laikotarpį dar ne visi nuomininkai pasikeitė. Jam atrodo, kad jeigu jis moka nuomą, tai gali „nudrožti“ butą, visus metus neplauti klozeto ir kriauklės, savo augintiniui leisti draskyti baldus ir užuolaidas, nevėdinti buto ir įsileisti pelėsį, apvemti lovą ir sulaužyti baldus. Jau nekalbu apie langų plovimą, gartraukio filtrų keitimą. Kai kurie nuomininkai sugeba savininko pareikalauti pakeisti ir perdegusią lemputę – juk jie moka nuomą. Paprastai naujai suremontuotą butą galima lengvai „nudrožti“ per metus taip, kad vėl reikės naujo remonto ir dalies baldų keitimo.
Žodžiu, būna ir taip, kad savininkas butą nuomoja tam, kad paskui jį remontuotų ir vėl nuomotų. Po metų atėjęs priimti „nudrožto“ buto savininkas išgirsta, – tai „natūralus nusidėvėjimas“. Man visada įdomu, kaip natūraliai galėjo nusidėvėti šuns apgraužta lova. Pasirodo nuomininkui gali atrodyti, kad jeigu leidai gyventi su šuniuku, tai turėjai suprasti, kad natūraliai jie kartais apgraužia vieną kitą baldą, padaro vieną kitą balutę.
Lietuvoje dar nėra praktikos, kad išeidamas iš buto, nuomininkas savo sąskaita perdažo net visas buto sienas, jau nekalbant apie sulaužytų baldų atpirkimą. Tokia praktika yra normali, pavyzdžiui, Italijoje. Ir manau, kad daugelio ekonomistų vertinimu tokia praktika turėtų būti normali ir Lietuvoje, kai pagal rinkos kainas buto atsipirkimo laikotarpis yra didesnis nei 10–12 metų. Nesakau, kad išeidamas nuomininkas turėtų padaryti buto remontą, tačiau išterliotos sienos, sugadintos grindys turėtų būti atstatytos ir suremontuotas, nebent šalys buvo susitarusios kitaip arba nuomos laikotarpis siekė tikrai ilgą laikotarpį, pavyzdžiui, 5–10 metų.
Butas turi būti švarus ir turi būti tokios būklės, kad būtų galima sekančią dieną įleisti naują nuomininką, kuris nekeltų klausimo dėl nuomos kainos dėl to, kad butas „nudergtas“. Tai reiškia, kad ekonominiu ir vertybiniu (nuomininkas turi jam patikėtą butą saugoti ir prižiūrėti kaip rūpestingas ir atsakingas savininkas, t. y. kaip savo, o galimai net smarkiau) požiūriu, nuomotojas neturėtų patirti nuostolių po vienerių ar dviejų metų nuomos.
Dažniausiai ir kyla ginčas, kas yra tas „natūralus“, „normalus“ nusidėvėjimas. Vienam normalu, kai kačiukai galanda nagus į užuolaidas, kitam atrodo, kad normalu tualeto – neplauti metus laiko. Vėliau užkalkėjusį klozetą jau sunkiai atplauna rinkoje esama buitinė chemija, o naujam nuomininkui vaizdelis nekelia susižavėjimo. Net tuo atveju, jeigu šalys susitaria, kad nusidėvėjimas visgi yra nenormalus, vėlgi kyla ginčas, kokią vertę nuomininkas turi atlyginti?
Sugadintos grindys vidury kambario. Viso buto laminatas vienodas. Ar užtenka pakeisti tik dalį laminato? O jeigu tokio paties jau nėra?
Subraižyta siena prie lango. Ar reikia perdažyti visą sieną, o gal visas to kambario sienas? Va čia ir prasideda.
Nesvarbu, kad įstatyme yra numatyta nuomininko pareiga daryti einamąjį turto remontą, ir jis niekada per tuos metus ar du jo nedarė. Nuomininkas visada nori manyti, kad užtenka vieną lentą pakeisti, dar būtų gerai, kad būtų galima ją stebuklingai ištraukti ir įklijuoti. Naujos sofos jis nenorės pirkti, nes sofa jau buvo prieš jį naudota, ir visai nesvarbu, kad nuomotojui yra labai svarbus estetinis sofos vaizdas ir visai neįdomu, kad sugadintą sofą dar galima naudoti.
Norėčiau pasakyti, kad tokiais atvejais labai padės nuomos sutartis. Deja, bet paprastai jose būna tik tos pačios lakoniškos frazės: „grąžinti atsižvelgiant į normalų nusidėvėjimą“, „daryti einamąjį remontą“. Aprašyti daugiau situacijų galimai įmanoma, bet nuomotojai bijo, kad potencialūs nuomininkai išsigąs sutarties ir pabėgs. Tuomet jau nuo teismo priklauso, ką jis pagal savo vidinį įsitikinimą laikys normaliu nusidėvėjimu, kokio dydžio nuomotojo nuostolius pripažins, kaip smarkiai gins nuomininką kaip vartotoją? Visais atvejais, teismo procese nėra laimėtojo, brangiai kainuos procesas ir nuostolių greičiausiai patirs abi šalys.
Nepaisant to, nuomos sutartis yra svarbi. Ja galima aprašyti labai daug situacijų, netgi tas, kad sugadinus vieną sieną, nuomininkas turės perdažyti visą kambarį, jau nekalbant apie nuomininko pareigas valyti butą, jį rūpestingai prižiūrėti, nelaikyti gyvūnų, nuomotojo teisę išvalyti butą nuomininko sąskaita, reikalauti naujų baldų nupirkimo, paliekant nuomininkui senus baldus.
Galimai nuomininko advokatas ginčys griežtesnes sutarties nuostatas, motyvuodamas, kad jos pažeidžia nuomininko interesus, tačiau, kad ir kokia griežta nuostata bus sutartyje, ją reikės nuginčyti. Be to, moralinė nuomininko atsakomybė bus didesnė. Iš kitos pusės, jeigu butas jau nėra naujas ir nuomininkas butą nuomosis 5–7 metus, nuomininkas gali reikalauti, kad būtų patikslinta įstatymo nustatyta nuomininko pareiga daryti turto einamąjį remontą.
Galimai būtų sąžininga šalims susitarti, kad nuomininkas neprivalo perdažyti sienų pasibaigus nuomos terminui ar nupirkti naujo fotelio, jeigu po 5–7 metų tas fotelis turi keletą dėmių, o sienose liko juoda dėmė nuo neatsargiai pastatytos kėdės. Sutartimi ar turto perdavimo aktu galima detaliai aprašyti buto būklę, fiksuoti ją nuotraukomis ir taip išvengti ginčų, ar pažeidimai, sugadinimai buvo jau anksčiau padaryti.
Tema įdomi ir ja verta diskutuoti. Vertinant ekonominę aplinką, augančias nekilnojamojo turto kainas ir žmonių norą gyventi gražesnėje aplinkoje, manyčiau, kad nuomininko atsakomybė, o kartu ir sąmoningumas, turėtų augti ir augs. Tokį augimą gali paspartinti gera ir griežta nuomos sutartis ir nuomotojo reikalavimas prisiimti atsakomybę ir atlyginti žalą.
Nuomotojas neturėtų tylėti. Tiek viešumas, tiek teismo procesai ginant savo teises ženkliai prisideda prie teisinio mūsų piliečių sąmoningumo ugdymo. Bėda, kad vis dar yra nuomotojų, kurie nesudaro jokių raštiškų sutarčių ir, deja, nemoka jokių mokesčių. Tai nereiškia, kad jų turtas neturi būti saugomas.
Tokio nuomotojo teises gina įstatymas, nes įrodyti galima ir žodinę sutartį. Įstatymas numato nuomininko pareigą daryti einamąjį remontą, grąžinti turtą tokį, kokį gavo, atsižvelgiant į normalų nusidėvėjimą, ir panašiai. Todėl net nesudaręs rašytinės nuomos sutarties, nuomotojas gali apginti savo teises. Bent jau iš dalies. Tik man liūdna, kad šie žmonės nemoka mokesčių ir čia jau reikėtų ieškoti būdų kelti jų sąmoningumą. Bet čia jau kita tema ir nauja diskusija.
